LA-1994-228
| Instans: | Agder lagmannsrett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1994-09-27 |
| Publisert: | LA-1994-00228 |
| Stikkord: | Husleierett |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Kragerø herredsrett Nr. 1993-00240 - Agder lagmannsrett LA-1994-00228 A. |
| Parter: | Ankende part: Aldershjemmet for sjøfolk for X (Prosessfullmektig: Advokat Geirr Midgaard). Ankemotpart: A (Prosessfullmektig: Advokat Ole-Bjørn Hvattum). |
| Forfatter: | 1. Lagdommer Erling Strand, formann. 2. Lagdommer Tore-Jarl Christensen. 3. Eks.ord. lagdommer Bjørn A. Paulson |
| Lovhenvisninger: | Husleieloven (1939) §38, Tvistemålsloven (1915) §180, §8 |
A, født xxxxxx - 1926, fikk den 23/10 - 1990 tildelt leilighet av "Organisasjonen Aldershjemmet for sjøfolk for X og Omegn" i eiendommen - - -veien 16, X. Leiligheten ligger i første etasje, også benevnt kjelleretasjen. Den har egen inngang fra - - -veien.
Den 10/8 - 1993 sendte styret for Aldershjemmet oppsigelse til A med oppsigelsesfrist fire måneder under henvisning til husleieloven §8. Det ble sagt at bakgrunnen for oppsigelsen var brudd på husreglementet. Videre ble A gitt vanlig opplysning om at søksmål etter §38 om gyldigheten av oppsigelsen måtte være reist innen 30 dager etter mottagelsen av den.
A tok i rett tid ut stevning ved Kragerø herredsrett om gyldigheten av oppsigelsen. Aldershjemmet for sjøfolk tok til motmæle.
Den 11/2 -1994 avsa Kragerø herredsrett - med byrettsdommer Jahn Mydland som settedommer - dom i saken med slik domsslutning:
"1. Oppsigelsen av A kjennes ugyldig.
2. Aldershjemmet for sjøfolk for X og Omegn dømmes til å betale det offentlige saksomkostninger med kr 12003,75 - tolvtusenogtre 75/100 - innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av denne dom."
Sakens bakgrunn og partenes anførsler for herredsretten, fremgår av dens dom.
Aldershjemmet for sjøfolk v/styreformann B, med advokat Geirr Midgaard som prosessfullmektig, har anket dommen til Agder lagmannsrett.
A, med advokat Ole-Bjørn Hvattum som prosessfullmektig, har imøtegått anken.
Ankeforhandling ble holdt i Kragerø den 21/9 - 1994. Partene - styreformann B og C - møtte sammen med sine prosessfullmektiger og avga forklaringer. Det ble videre avhørt fire vitner. Lagmannsretten var på befaring til - - -veien 16, og gikk gjennom leiligheten til A. Partene og prosessfullmektigene foretok påvisninger.
Saken står i det vesentlige i samme stilling for lagmannsretten som for herredsretten, også når det gjelder partenes anførsler. Partene er imidlertid enige om at husleien ikke kan sies å være symbolsk, jfr. det som er uttalt om leiens størrelse i herredsrettens dom side 7. As husleie var ved oppsigelsen kr 1280,- pr måned. Sommeren 1994 ble leiene forhøyet, og hans husleie er nå kr 1500,-.
Aldershjemmet for sjøfolk har anført at oppsigelsen av A både er fyldestgjørende saklig begrunnet og at den ikke vil virke urimelig overfor ham, jfr. husleieloven §38 første ledd 1. punktum.
A har på flere måter gjort seg skyldig i brudd på husreglementet. Det vises til herredsrettens dom side 2 hvor reglementet er gjengitt. Punktene i det er enkelt og generelt formulert, men reglementet kan ikke etterlate tvil om at den som vil bo i gården må ta spesielle hensyn fordi det er et hjem for eldre mennesker.
A har tatt seg til rette ved urettmessig bruk av vaskekjelleren og boden i uthuset, og han har neglisjert påbud fra styret om å ordne opp i forholdene, jfr. det som fremgår av Aldershjemmets anførsler for herredsretten om dette.
I perioder har A unnlatt å betale husleien i tide - ved en anledning skyldte han for to måneder - slik at styreformannen måtte purre på leien. Dette er et mislighold av leieavtalen, som må tas med i helhetsvurderingen.
Det alvorligste forholdet, og som har gjort det helt nødvendig for styret å gå til oppsigelse, er As overdrevne alkoholbruk. Han kommer ikke sjelden hjem overstadig beruset, og kan da slamre med dørene så det rister i huset. De andre leieboerne som bor i etasjene over er gamle mennesker, helt opp til 92 år. A røyker, og to av leieboerne har i sine vitneforklaringer uttalt at de er så engstelige for at han skal komme til å forårsake brann at de knapt får sove. De vet at det da vil være særdeles vanskelig for dem å redde seg. Det er klart at en slik engstelse ikke er ubegrunnet. - - -veien 16 er et eldre trehus. En overstadig beruset person som røyker representerer en reell fare for brann. Det er ikke forbud mot å røyke eller nyte alkohol for de som leier der, men konsekvensen av den overdrevne alkoholbruken - brannfaren og den frykten den skaper - er så alvorlig at det er fyldestgjørende saklig oppsigelsesgrunnlag. A har innrømmet at han har et alkoholproblem. Han passer ikke som leieboer på Aldershjemmet, hvor det må vises særlige hensyn overfor de andre leieboerne. To av leieboerne har klaget til styret.
A har fått flere henvendelser fra styret, og en advarsel i brev av 19/2 1993 om at han kunne regne med oppsigelse hvis forholdene ikke ble ordnet. Det kom ingen reaksjon på brevet.
Styret har kontraktsmessig rett til oppsigelse. Oppsigelsen er ikke begrunnet i annet enn å kunne drive Aldershjemmet ordentlig, og slik at de andre leieboerne skal kunne føle seg trygge der.
Aldershjemmet for sjøfolk anfører videre at oppsigelsen ikke vil virke urimelig overfor A. Han eier en annen lelighet på Y, som bare ligger ca 1,4 km unna, og med god bussforbindelse. Både i rettspraksis og juridisk teori er det fremholdt at mulighetene på boligmarkedet normalt vil være det vesentligste forhold ved vurderingen av om en oppsigelse vil virke urimelig. I dette tilfelle har A en annen leilighet som han kan flytte til, og dessuten er boligmarkedet i X ikke lenger vanskelig.
Den ankende part har vist til Kobbe: Husleieloven 156, Lilleholt: Oppseiingsvernet 92 og RG-1981-8.
Aldershjemmet for sjøfolk har lagt ned slik påstand:
"Aldershjemmet for sjøfolk for X og Omegn frifinnes og tilkjennes saksomkostninger for herredsretten og lagmannsretten." A har i hovedsak gjort gjeldende de samme anførsler som for herredsretten, og lagmannsretten viser til disse slik de fremgår av herredsrettens dom.
Når det gjelder realiteten i saken er A enig i herredsrettens vurdering, og kan i det vesentlige tiltre dens begrunnelse for avgjørelsen.
A har ikke foretatt en okkupasjon av boden og vaskekjelleren, slik styret hevder. Han spurte de andre leieboerne om de ville ha noe imot at han satte tingene der, hvilket de ikke hadde. Han kunne da ikke se det som noe alvorlig brudd på kontrakten at han ikke også spurte styret. Han har ikke fått klager fra de andre i gården på at han har hatt noe fiskeutstyr i den ledige boden og to frysebokser - nå en - i vaskekjelleren. A har fjernet gjenstandene han hadde i boden.
Det er riktig at han den første tiden ikke var så nøye med datoen for husleieforfall. Noen ganger kunne han betale noen dager etter forfallsdatoen den 10., og noen ganger ble den betalt ganske lang tid på forskudd. Han regnet med at det ikke var så alvorlig om det varierte litt med innbetalingen. Etter samtale med styreformannen forsto han at det var tidsnok at leien ble trukket når sjømannspensjonen kom, den 20. i hver måned. Nå betaler han leien punktlig, og de små forsinkelsene som tidligere forekom noen ganger, kan umulig være tilstrekkelig grunn til å si ham opp.
Det medfører ikke riktighet at det har vært noen "oversvømmelse" hos ham. Uhellet med vaskemaskinen førte bare til at det kom noe vann på gulvet, som han fikk tørket opp med en gang, uten at det ble skader av noe slag.
Herredsretten har vurdert rett når den har kommet til at det er As alkoholforbruk som er den virkelige grunnen til oppsigelsen. I sin forklaring for lagmannsretten har styreformannen langt på vei innrømmet det. A benekter ikke at han har et alkoholproblem som gir seg utslag i at han drikker i perioder som kan vare to tre dager, og det kan da hende at det blir i meste laget. Men omfanget av hans alkoholbruk er likevel overdrevet i Aldershjemmets anførsler. Det går blant annet flere måneder mellom hver gang han drikker.
Herredsretten har vurdert bevisene rett når den kom til at han hverken i beruset eller edru tilstand har fornærmet noen i Aldershjemmet eller nabolaget, og at han heller ikke har skapt uro av betydning. Han er stillfarende også når han har drukket, og bestrider at han har slamret med dørene.
A har forståelse for at de to leieboerne, vitnene D og E frykter brann, men han bestrider at det er rimelig å bebreide ham for øket brannfare eller å knytte frykten hos de to vitnene til hans oppførsel. Herredsretten har vurdert rett når den har kommet til at om vitnenes frykt for brann skal kunne tas hensyn til ved vurderingen av sakligheten av oppsigelsen, må den med noen grad av sikkerhet kunne knyttes til hans opptreden eller livsførsel, og at det ikke er grunnlag for at den kan det.
A er meget forsiktig med alt som er ildsfarlig, også når han har drukket. Han røyker pipe eller ruller sigaretter når han røyker. Det har aldri vært det minste tilløp til antennelse hos ham.
Det hevdes derfor at As alkoholbruk og røyking ikke er fyldestgjørende grunn for oppsigelse, heller ikke om man ser det sammen med de øvrige forhold Aldershjemmet har påberopt.
A har også anført at en oppsigelse av ham vil virke urimelig, jfr husleieloven §38 første ledd 1. setning 2. alternativ. Han er 68 år og ble pensjonert som styrmann i 1986 etter å ha vært til sjøs i ca 40 år. Hver måned får han utbetalt kr 7800,- i pensjon. Han har vært medlem i X Sjømannsforening i 25 år. Hans helse er nå slik at det ikke er realistisk for ham å flytte til Y. Han har blant annet vansker med å gå. Derfor har han utlyst leiligheten på Y for salg, og vil leie den bort om han ikke får solgt den. Han har ingen slektninger i nærheten, bortsett fra en søster som bor ca 100 meter fra - - -veien 16. Han besøker henne nesten hver dag. Det vil han ikke kunne gjøre om han må flytte til Y. Hans eneste hobby er å fiske og ellers ta turer med en båt han har nær - - -veien 16. Han vil neppe kunne drive med dette om han må flytte til Y.
A er en mann som klart trenger å bo på et sted som Aldershjemmet for sjøfolk, og det var også grunnen til at han søkte seg dit i 1990. Han så alt da at han hadde vansker med å bo på Y, og henvisningen til at han kan flytte dit er ikke realistisk. Hans spesielle behov for å bo på Aldershjemmet, gjør at oppsigelsen vil virke urimelig. Dette må veie tungt ved vurderingen av dens gyldighet.
A har lagt ned slik påstand:
"1. Kragerø herredsretts dom stadfestes.
2. A tilkjennes saksomkostningene for lagmannsretten."
Lagmannsretten er kommet til samme resultat som herredsretten og skal bemerke:
I likhet med herredsretten finner lagmannsretten at anførselen om at A i perioder har betalt husleien noe uregelmessig ikke er fyldestgjørende saklig grunn for oppsigelsen. Leien skal betales til banken den 10. hver måned. Etter bevisførselen var det likevel forståelig at A trodde han hadde fått samtykke til å betale den 20., når sjømannspensjonen kom inn. Uregelmessighetene har i det hele vært beskjedne, og leien har ofte vært betalt på forskudd. Siden sommeren 1993 har han ikke betalt for sent.
Lagmannsretten finner det klart at uhellet med vannslangen ikke er brudd på husreglementet. A fortalte selv en av de andre leieboerne om uhellet, og at han hadde hatt strev med å tørke opp ca 3 liter vann fra gulvet. Det ble ingen vannskader, f.eks. kom det ikke vann under gulvbelegget. Uhellet kan i det hele ikke sees å ha vært slik at det ga grunn til å melde fra til styret om det.
Som det fremgår av herredsrettens dom, hadde A en tid plassert to dypfrysere i vaskerommet og noe utstyr - hovedsakelig fiskeutstyr - i en av de fire bodene i uthuset. Boden sto ledig da han tok den i bruk. Han spurte de andre leieboerne om de hadde bruk for den før han satte tingene sine inn der. Det er på det rene at han også skulle spurt styret, og at han var sen med å tømme boden og flytte fryseboksene da han fikk pålegg om det. Det er forhold som må bebreides ham. På den andre siden anser lagmannsretten det klart at As ulovlige bruk ikke har vært til fortrengsel for de andre. Da lagmannsretten var på befaring, hadde han en fryseboks i vaskerommet, der det var orden og god plass. Som herredsretten finner lagmannsretten at As uberettigede bruk av de nevnte rommene ikke har vært slik at den på langt nær gir fyldestgjørende saklig grunn for oppsigelse, selv om han har vist liten vilje til å etterkomme styrets pålegg. Lagmannsretten viser til det herredsretten har uttalt om dette.
Styrets formann har i sin vitneforklaring sagt at styret nok hadde latt disse forholdene passere om det ikke hadde vært for at A ofte drakk seg så full at andre leieboere var redde for at han skulle komme i skade for å forårsake brann. Lagmannsretten forstår godt denne engstelsen. Selv om det er egne utganger fra hver etasje, vil en brann i Aldershjemmet kunne innebære betydelig fare for tap av menneskeliv.
A har opplyst at han røker pakketobakk, dels fra pipe og dels ved at han ruller sigaretter. I sin forklaring for lagmannsretten har han sagt at han forstår at andre leietakere kan være engstelige for brann - det er alltid en fare for det i gamle trehus - og han er på det rene med at de fleste som bor i huset er dårlige til bens og at de vil ha vanskelig for å komme seg ut. Han er meget forsiktig med fyrstikker og røykesaker, har han sagt, og det har aldri vært det minste tilløp til antennelse.
Lagmannsretten legger til grunn at det ikke har vært noe tilløp til antennelse i As leilighet i de fire årene han har bodd der. Det er likevel en realitet at andre leieboere blir engstelige for at han skal være uforsiktig med varme når han kommer full hjem. Etter bevisførselen legges til grunn at hans alkoholbruk kommer i perioder, noen ganger med flere måneders mellomrom. Det er opplyst at han ikke har opptrådt fornærmende overfor de andre i gården, men at han kan bråke når han kommer full hjem, særlig ved å slå ytterdøren sin hardt igjen. Lagmannsretten sitter igjen med det inntrykk at anførselen om bråk er overdrevet. Det foreligger ikke klager fra andre i nabolaget over oppførselen hans.
Etter en totalvurdering er lagmannsretten som herredsretten kommet til at frykten for brannfare hos de to vitnene som har klaget på A er av forståelig, men i det alt vesentlige av generell art, som bare i liten grad kan bebreides A. Det kan ikke sees å være objektivt grunnlag for å belaste ham via hans opptreden eller livsførsel for en slik øket fare for brann som de leieboerne som har klaget ser for seg. Bruk av alkohol sammen med røyking medfører generelt øket brannfare. As alkoholbruk og røyking - også sett i sammenheng med at det bør vises særlige hensyn på et sted som Aldershjemmet for sjøfolk - er likevel ikke slik at det er fyldestgjørende saklig grunn for oppsigelsen. Lagmannsretten vil imidlertid bemerke at det er grunn for ham til å ta engstelsen hos de andre leieboerne alvorlig, og i handling anstrenge seg for å berolige dem.
Lagmannsretten finner også at en oppsigelse av A ville virke urimelig, jfr. husleieloven §38 1. setning 2. alternativ. Han er en eldre mann som ser det som nokså håpløst å flytte til leiligheten i Y. I - - -veien bor han bare 100 meter fra sin søster, som han besøker nesten daglig. A har opplyst at han har førerkort, men at han ikke har bil nå. Totalinntrykket ved rimelighetsvurderingen er at A spesielt trenger det bosted han har fått ved Aldershjemmet for sjøfolk, og at de brister det har vært når det gjelder hans forhold til alkohol ikke er slik at det er fyldestgjørende grunn til å si ham opp.
Anken har etter dette vært forgjeves og Organisasjonen Aldershjemmet for sjøfolk i X bør erstatte A hans saksomkostninger for lagmannsretten etter hovedregelen i tvistemålsloven §180 første ledd, som det ikke finnes grunn til å gjøre unntak fra. Lagmannsretten finner å kunne fastsette erstatningen i samsvar med prosessfullmektigens omkostningsoppgave til kr 13750,- som er prosessfullmektigens salær.
Lagmannsretten er enig i herredsrettens omkostningsavgjørelse, og dens dom stadfestes derfor også når det gjelder omkostningsavgjørelsen.
Dommen er enstemmig.
Slutning:
1. Herredsrettens dom stadfestes.
2. Organisajonen Aldershjemmet for sjøfolk for X og Omegn v/styrets formann dømmes til innen - 2 - to uker fra forkynnelsen av lagmannsrettens dom å erstatte A v/advokat Ole-Bjørn Hvattum saksomkostninger for lagmannsretten med - 13750 - trettentusensyvhundreogfemti kroner.