LA-1994-250
| Instans: | Agder lagmannsrett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1994-10-28 |
| Publisert: | LA-1994-00250 |
| Stikkord: | Tvangsfullbyrdelse |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Holmestrand namsrett Nr. 93-00584 - Agder lagmannsrett LA-1994-00250 A. |
| Parter: | Ankende part: A Motpart: Den norske Bank A/S (Prosessfullmektig: Advokat Siv Bergit Pedersen). |
| Forfatter: | 1. Førstelagmann Arne Christiansen, formann 2. Lagdommer John Årseth 3. Eks.ord. lagdommer Martin Beer |
| Lovhenvisninger: | Tvangsfullbyrdelsesloven (1915) §158, Tvistemålsloven (1915) §176, §180, §132 |
Holmestrand namsrett avsa 26. november 1993 kjennelse om stadfestelse av bud stort 160000 kroner avgitt av Den norske Bank AS under tvangsauksjon over gnr. - - bnr. - - i X. Tvangsauksjonen var forlangt av banken. Saksøkt var A, som eier og står som hjemmelshaver til eiendommen.
A har påanket namsrettens kjennelse til Agder lagmannsrett. Ankeforhandling ble holdt i Tønsberg 27. oktober 1994. A møtte og prosederte selv sin sak. Banken var representert ved sin prosessfullmektig.
A har anført at banken skulle ha nektet stadfestelse etter at han overfor namsretten gjorde gjeldende at budet var altfor lavt sett i forhold til eiendommens verdi etter en gangbar pris, jfr. tvangsloven (1915) §158 første ledd. Budet innebærer en reduksjon på 20 % i forhold til en takst som var innhentet på forhånd. Taksten var avgitt etter en utvendig besiktigelse av huset. Namsretten har tatt hensyn til renter og omkostninger som må dekkes utenfor budet. Etter den ankende parts oppfatning er dette forhold tillagt for stor vekt. Det har heller ikke vært konkret foranledning for namsretten til å legge vekt på slike usikkerhetsmomenter som banken påberoper seg i sine anførsler. A har påpekt at en kjøpesum som ligger nærmere taksten enn det stadfestede bud vil ha stor betydning for ham i den økonomiske situasjon han befinner seg i. Hans interesse burde derfor vært tillagt større vekt enn hensynet til banken, som i forbindelse med bankkrisen ble tilført midler fra det offentlige i stor målestokk. A har nedlagt slik påstand:
"1. Auksjonsbudet til Den norske Bank nektes stadfestelse.
2. Den ankende part tilkjennes sakens omkostninger for begge retter."
Banken bestrider at det foreligger et misforhold mellom bud og verdi som rammes av tvangsloven av 1915 §158 første ledd. Forskjellen mellom taksten og budet er ikke større enn hva som er normalt, og skyldes de usikkerhetsfaktorer som en auksjonskjøper må legge vekt på ved budgivningen. Det har ikke vært anledning til å besiktige huset. En kjøper må etter tvangsloven §132 være forberedt på å måtte betale offentlige avgifter som hviler på eiendommen, og overtar også anvaret for avgifter som påløper etter stadfestelsen. Til dette kommer at det erfaringsmessig viser seg problematisk å få tidligere eier til å fraflytte eiendommen. Banken har nedlagt slik påstand:
"1. Holmestrands namsretts kjennelse av 26. november 1993 stadfestes.
2. Den norske Bank AS tilkjennes sakens omkostninger for lagmannsretten."
Lagmannsretten finner at anken ikke kan føre frem idet det ikke er påvist å foreligge et slikt avvik mellom budet og eiendommens verdi at stadfestelsen kan anses i strid med tvangsloven (1915) §158 første ledd.
Forut for tvangsauksjonen var det innhentet en takst for eiendommen på 200000 kroner. Den ankende part har under ankeforhandlingen medgitt at taksten ligger innenfor det som med et rimelig spillerom kan anses å representere eiendommens verdi. Budet avviker altså 40000 kroner eller 20 % fra en sum som er representativ for hva den kunne ha vært omsatt for ved frivillig salg. Som påpekt av namsretten og banken er det en rekke forhold som gjør at man ikke kan påregne et like høyt utbytte ved tvangsauksjon som ved frivillig salg. Det vises til hva banken har anført om de usikkerhetsfaktorer som gjør seg gjeldende i denne forbindelse. Lagmannsretten er enig med banken i at disse forhold i større eller mindre grad må tas hensyn til selv om det ikke er konkrete holdepunkter for at de vil gjøre seg gjeldende i den aktuelle sak. Også den omstendighet at de nevnte momenter erfaringsmessig inntreffer ved tvangsauksjon, må det kunne legges vekt på. Det må også være relevant, slik namsretten har påpekt, å ta hensyn til at auksjonskjøperen overtar renter og auksjonsomkostninger utenom kjøpesummen. Ved en vurdering av de forhold som her er nevnt kan lagmannsretten ikke finne at en forskjell mellom bud og omsetningsverdi er av en slik størrelsesorden at den rammes av tvangsloven §158 første ledd.
Anken har vært forgjeves, og den ankende part bør erstatte motpartens omkostninger i samsvar med hovedregelen etter tvistemålsloven §180 første ledd. Bankens prosessfullmektig har inngitt en omkostningsoppgave på 11134 kroner, hvorav 9930 kroner gjelder salær til prosessfullmektigen. Lagmannsretten finner at salærkravet overstiger det som har vært nødvendig for å få saken betryggende utført og fastsetter omkostningserstatningen til 6000 kroner, jfr. tvistemålsloven §176 1. punktum.
Dommen er enstemmig.
Slutning:
Namsretten kjennelse stadfestes.
A dømmes til innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av lagmannsrettens dom å betale til Den norske Bank AS 6000 - sekstusen - kroner som erstatning for saksomkostninger for lagmannsretten.