LA-1994-316
| Instans: | Agder lagmannsrett - Kjennelse |
|---|---|
| Dato: | 1994-05-05 |
| Publisert: | LA-1994-00316 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Skien og Porsgrunn namsrett Nr 93-01995 - Agder lagmannsrett LA-1994-00316 K. Rettskraftig. |
| Parter: | Kjærende part: 1. Emilie Christoffersen 2. Vigdis Nordahl Botnen (Prosessfullmektig: Advokat Sten Løitegaard, Porsgrunn). Motpart: 1. Ragnar Woxen, 2. Tore Woxen 3. Eva Brynjulfsen 4. Jan Traaholt 5. Jorun Jenker 6. Ingunn Tandberg (Prosessfullmektig: Advokat Jon Evert Christensen, Skien). |
| Forfatter: | Førstelagmann Arne Christiansen, lagdommerne Asbjørn Nes Hansen, Steinar Thomassen |
| Lovhenvisninger: | Sameigelova (1965) §15, Tvistemålsloven (1915) §174, §180, Sameigelova (1965), Tvangsfullbyrdelsesloven (1992) |
Skien og Porsgrunn namsrett avsa 21. mars 1994 kjennelse med slik slutning:
"1. Begjæringen om oppløsning av sameiet Nordahl, gnr. 200 bnr. 623, gnr. 200 bnr. 619, gnr. 27 bnr. 73 gnr. 27 bnr. 53, alle i Porsgrunn kommune, tas til følge.
Sameiet selges etter reglene i tvangsfullbyrdelsesloven ved hjelp av medhjelper.
2. De saksøkte dømmes til å betale saksomkostninger til saksøkerne med kr 5000,- - femtusen - innen 2 - to - uker fra kjennelsens forkynnelse."
Krav om oppløsning ble fremmet for namsretten i medhold av sameieloven §15 tredje ledd av Ragnar Woxen, Tore Woxen, Eva Brynjulfsen, Jan Traaholt, Jorun Jenker og Ingunn Tandberg. Disse er sameiere for til sammen 6/10. Begjæringen var rettet mot Emilie Christoffersen og Vigdis Nordahl Botnen, som til sammen er eiere av 4/10. Gnr. 200 bnr. 623 (Friisebrygga 8 i Porsgrunn) er en boligeiendom. Gnr. 200 bnr. 619 (Friisebrygga 5) er en forretningseiendom. Gnr. 27 bnr. 73 og 53, som grenser til hinannen, ligger på Bjønnes i Porsgrunn ned til Langangsfjorden. Bnr. 73 er et ubebebygd område på 67 dekar. Bnr. 53 er på 4,5 dekar og bebygd med en hytte.
Nærmere om bakgrunnen for saken, partenes anførsler for namsretten og namsrettens begrunnelse for resultatet fremgår av kjennelsen.
Emilie Christoffersen og Vigdis Nordahl Botnen har påkjært namsrettens kjennelse til Agder lagmannsrett. Deres anførsler kan sammenfattes slik:
Sameierne har bundet seg til å undersøke mulighetene for å utskille hyttetomter fra gnr. 27 bnr. 73. Det er utarbeidet et reguleringsforslag med 9 hytter, hvilket viser at eiendommen er egnet til deling. Namsretten har uriktig lagt til grunn at sameiet ikke kan bli gjenstand for fysisk deling. I juridisk teori er det antatt at større tomter alltid vil kunne deles. At en del av området er avsatt til fellesareal indikerer ikke at eiendommen ikke kan deles. Om nødvendig kan også fellesarealene deles i eneeier.
Kjæremotpartene har tilbudt Vigdis Nordal Botnen å overta hytteeiendommen gnr. 27 bnr. 53 etter takst. Det er imidlertid oppstått uenighet om hytta som står på eiendommen er sameie eller eneeie for de kjærende parter og om verdien av hytta skal inkluderes i taksten. En rettslig prøving av dette spørsmålet må være foretatt før en tvangsoppløsning gjennomføres.
Namsretten har ikke tatt med oppløsning av sameiets bankkonti. Ved en oppløsning må det økonomiske forhold mellom partene bringes til opphør. Sameiets revisor har påvist uavklarte poster i regnskapet. Kjæremotparten Jan Traaholt har opptatt et lån på 50000 kroner på vegne av sameiet uten samtykke fra de kjærende parter.
De fremsatte innsigelser mot oppløsningsbegjæringen er av en slik karakter at de bør være gjenstand for muntlig forhandling med befaring. Spørsmålet om å overføre tvisten til søksmåls former ble reist av den dommer som først hadde saken til forberedelse, og de kjærende parter ba om at saken ble behandlet på denne måten. Den dommer som avsa den påkjærte kjennelse har imidlertid oversett spørsmålet, og dette innebærer en saksbehandlingsfeil som må medføre opphevelse av kjennelsen. Namsretten har dessuten ikke behandlet spørsmålet om hytta på gnr. 27 bnr. 53 kan sies å være i sameie, og heller ikke om Vigdis Nordahl Botnen kan sies å ha en eksklusiv bruksrett til denne eiendommen. For at en tvangsoppløsning skal kunne gjennomføres må alle forhold omkring eierbrøk m.v. være avklaret.
De kjærende parter har nedlagt slik påstand:
"1. Begjæringen tas ikke til følge.
Subsidiært:
2. Sameiet gnr. 200 bnr. 623, 619, gnr. 27 bnr. 73 og 53 i Porsgrunn oppløses etter tvangsfullbyrdelsesloven. Oppløsningen omfatter og sameiets bankkonti.
Eiendommen blir å selge ved medhjelper.
I begge tilfeller:
3. De saksøkte tilkjennes saksomkostninger for namsretten og lagmannsretten."
De seks kjæremotparter har gjennom sin felles prosessfullmektig imøtegått kjæremålet. De anfører at namsrettens avgjørelse er riktig i resultat og begrunnelse og mener at de kjærende parter fremfører oppkonstruerte problemer i den hensikt å hindre et rettmessig krav om oppløsning av sameiet.
Begjæringen om oppløsning gjelder hele sameiet, herunder også bankkonti m.v. Kjæremotpartene er helt ukjent med den revisorrapport som er fremlagt som bilag til kjæremålserklæringen. Det fremgår av rapporten at bøker og bilag er greitt og ordentlig ført, og de bilag som benevnes som ikke legitimert, ville den daværende regnskapsfører, Jan Traaholt, lett ha kunnet gi en forklaring på. Traaholt hadde fullmakt fra bl.a. Emilie Christoffersen og Gunhild Nordahl (Vigdis Nordahl Botnens rettsforgjenger) til å ta opp det lån på 50000 kroner som er nevnt i kjæremålserklæringen.
Når det gjelder de kjærende parters anførsel om saksbehandlingsfeil vises til at namsretten etter å ha innhentet partenes uttalelser, har truffet en avgjørelse i saken. Det er ikke grunnlag for å kritisere en slik fremgangsmåte.
Kjæremotpartene har nedlagt slik påstand:
"1. Kjæremotpartene frifinnes.
2. Kjæremotpartene tilkjennes sakens omkostninger for namsretten og lagmannsretten, til nå kr 13600,-."
Lagmannsretten skal bemerke:
Lagmannsretten kan ikke se at det foreligger noen saksbehandlingsfeil fra namsrettens side som kan føre til opphevelse av den påkjærte kjennelse. Fra de kjærende parters side er det i denne forbindelse særlig gjort gjeldende at den dommer som har avsagt kjennelsen ikke har overført eller overveiet å overføre tvisten til søksmåls former. Sameieloven §15 tredje ledd forutsetter en summarisk behandling. Det vises til at det etter denne bestemmelse skal tas hensyn fremsatte innsigelser mot tvangssalg uten nærmere vurdering av disse, idet det bare ses bort fra innsigelser som er klart grunnløse. Det er derfor ingen feil at overføring til søksmåls former ikke ble foretatt eller nærmere vurdert.
Saken gjelder såkalt fritt sameie eller tingsrettslig sameie som reguleres av sameieloven. Dette innebærer at at hver enkelt formuesgjenstand utgjør et sameie for seg. I den foreliggende sak er det tale om 4 faste eiendommer og bankkonti. I forhold til oppløsningsreglene må betingelsene vurderes i forhold til hver enkelt sameieting. De forskjellige sameiegjenstander blir i denne relasjon altså ikke å betrakte som et samlet formueskompleks selv om det er de samme personer som er eiere med like store andeler i hver enkelt ting.
Forsåvidt gjelder gnr. 200 bnr. 619 og 623 er det fra de kjærende parters side ikke gjort innsigelser mot kravet om oppløsning. Betingelsene etter sameieloven §15 tredje ledd for tvangssalg av disse to eiendommer skulle etter dette være til stede.
Partene er videre sameiere i bankkonti. Innestående på en bankkonto kan deles "utan skade" i forhold til sameieloven §15 annet ledd og forutsetningene for tvangssalg for denne del av sameiekomplekset foreligger derfor ikke.
De kjærende parter har gjort innsigelser mot tvangssalg forsåvidt gjelder gnr. 27 bnr. 53 og 73. Når det gjelder bnr. 53 anføres at Vigdis Nordahl Botnen har fått tilbud om å kjøpe denne eiendommen etter takst og at det er uenighet mellom partene om hytten som står der er hennes eneeie. For bnr. 73 gjøres såvidt skjønnes gjeldende dels at denne kan deles "utan skade" i forhold til sameieloven §15 annet ledd og dels at partene er blitt enige om en deling. Retten skal ikke foreta en fullstendig og endelig vurdering av innsigelsene. Etter sameieloven §15 tredje ledd kan disse settes til side bare dersom de fremtrer som åpenbart grunnløse. Dersom dette ikke er tilfelle må den definitive avgjørelse av innsigelsenes holdbarhet finne sin løsning i et ordinært søksmål om oppløsning ved tvangssalg.
Lagmannsretten kan ikke finne at innsigelsene vedrørende bnr. 53 (hytteeiendommen) kan tilsidesettes som åpenbart grunnløse. Det er på det rene at Vigdis Nordahl Botnen har fått tilbud om å kjøpe denne eiendom. Partene er uenige om hun allerede har en eksklusiv eiendomsrett til selve hytta. Vigdis Nordahl Botnen bygger sitt syn på at den hytte som i sin tid sto på eiendommen, var kondemnabel og at det er de kjærende parter som har oppført den bygning som nå eksisterer. En nærmere vurdering av innsigelsene forutsetter en mer inngående behandling som bare kan skje gjennom ordinær rettergang. Så lenge det ikke er avklart om Vigdis Nordahl Botnen har krav på å få kjøpt hytte-eiendommen og om hytta ligger i sameie på samme måte som grunnen, lar det seg ikke gjennomføre noe tvangssalg av eiendommen.
Heller ikke innsigelsene vedrørende gnr. 27 bnr. 73 kan anses som åpenbart grunnløse. Etter initiativ fra Emilie Christoffersens datter og med bakgrunn i vedtak på et sameiermøte er det utarbeidet utkast til reguleringsplan for bnr. 53 og 73. I planutkastet er det plassert 9 hytter på bnr. 73. Det meste av arealet på denne eiendom er foreslått å forbli ubebygd og utlagt til fellesområde eller frilufsområde. Ved bygningsrådet vedtak 24. mars 1993 anbefalte rådet med 3 stemmer mot 1 stemme at det ble fremmet reguleringsplan på betingelse av at strandlinjen blir regulert til friluftsområde eller friområde. I forhold til de krav som sameieloven §15 tredje ledd setter til innsigelsenes holdbarhet, må det etter lagmannsrettens oppfatning anses tilstrekkelig sannsynliggjort at det lar seg gjøre å dele eiendommen fysisk "utan skade" i samsvar med §15 annet ledd. Det innskytes i denne forbindelse at det ikke er påkrevet med en fullstendig deling i samsvar med sameiernes parter. Det vises hva som er sagt om dette spørsmål i Falkanger, Tingsrett 147-48 og Nordtveit i TfR 1992 755-61.
Kjæremålet har delvis ført frem og hver av partene bør i medhold av hovedregelen i tvistemålsloven §180 annet ledd, jfr §174 første ledd bære sine egne omkostninger for namsretten og lagmannsretten.
Kjennelsen er enstemmig.
Slutning:
Begjæringen om oppløsning av sameie tas til følge forsåvidt gjelder gnr. 200 bnr. 619 og gnr. 200 bnr. 623 i Porsgrunn slik at eiendommene selges etter tvangsfullbyrdelsesloven gjennom medhjelper.
Forøvrig tas begjæringen ikke til følge.
Erstatning for saksomkostninger for namsretten og lagmannsretten tilkjennes ikke.