LA-1994-509
| Instans: | Agder lagmannsrett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1994-10-07 |
| Publisert: | LA-1994-00509 |
| Stikkord: | Husleierett, Husleieloven |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Kristiansand byrett Nr. 93-01576 - Agder lagmannsrett LA-1994-00509 A. Anket til Høyesterett - anken nektet fremmet, se HR-1995-00066K . |
| Parter: | Ankende part: B borettslag (Prosessfullmektig: Advokat Per J. Hanisch). Ankemotpart: A (Prosessfullmektig: Advokat Asbjørn Breistein). |
| Forfatter: | 1. Lagmann Ola Rygg, formann 2. Eks.ord.lagdommer Håkon Børresen 3. Eks.ord. lagdommer Bjørn A. Paulson |
| Lovhenvisninger: | Husleieloven (1939), Tvistemålsloven (1915) §180, Husleieloven (1939) §13, §18, Borettslagsloven (1960) §36, §46 |
C overtok sommeren 1983 leiligheten - - -veien 9 C i Kristiansand. I oktober samme år flyttet også A inn i leiligheten. C og A bebodde leiligheten som samboere til årsskiftet 1991-92, da samboerforholdet opphørte og C flyttet ut. 25. november 1991 vedtok styret i B borettslag å gå til oppsigelse av "C/A" på grunn av vesentlig mislighold. Som grunnlag for oppsigelsen ble anført "gjentatte brudd på regelverket og nektelse av å etterkomme pålegg fra styret gjennom de siste 7 år". Den konkrete foranledning til oppsigelsen var et tilbygg som A med samtykke fra borettslaget hadde oppført i 1983-84, og som styret i borettslaget mente ikke var i samsvar med forutsetningene for tillatelsen.
A reiste sak mot borettslaget om lovligheten av oppsigelsen, og ved Kristiansand byretts dom av 12. november 1991 ble oppsigelsen kjent ugyldig i forhold til ham. 28. september 1993 sendte styret i B borettslag ny oppsigelse til A, med samme begrunnelse som forrige gang. Før denne oppsigelsen ble gitt, var A og C tilskrevet av styret i borettslaget 29. mai 1993. I dette brevet ble det henvist til en takst over leiligheten avholdt 24. april 1993 av murmester Rudolf Hennig og ingeniør Svein Søftestad, hvor verdien av tilbygget ble satt til null fordi utbedring av bygningsmessige mangler etter takstmennenes mening ville bli så kostbare at slik utbedring ville være uinteressant for en kjøper av leiligheten. A og C ble gitt 14 dagers frist for enten å fremlegge plan for utbedring eller eventuelt riving av tilbygget, eller å overdra andelen til styret etter takst, slik at styret selv kunne foreta den nødvendige utbedring.
A v/advokat Kristian Launes (advokat Asbjørn Breistein) tok deretter på nytt ut stevning mot borettslaget med slik påstand:
"1. B borettslags oppsigelse av 28. september 1993 overfor A er ugyldig.
2. B borettslag tilplikter å utstede andelsbevis til A.
3. B borettslag tilplikter å utbedre de påtalte forhold på As leilighet.
4. B borettslag tilplikter å betale en erstatning, stor kr 2000,-, med tillegg av 18 % rente p.a. fra mai 1990 og til betaling skjer, til A.
5. B borettslag tilplikter å erstatte As saksomkostninger."
Kristiansand byrett avsa dom i denne saken 9. juni 1994, med slik domsslutning:
"1. B borettslags oppsigelse av 28. september 1993 overfor A er ugyldig.
2. B borettslag tilplikter å utstede andelsbevis til A.
3. Hver av partene bærer sine omkostninger."
Pkt. 3 og 4 i påstanden i stevningen ble frafalt før saken ble tatt opp til doms.
B borettslag v/styrets formann har, med advokat Per J. Hanisch som prosessfullmektig, påanket byrettens dom til Agder lagmannsrett.
A v/advokat Kristian Launes (representert ved advokat Asbjørn Breistein) har imøtegått anken og påstått byrettens dom stadfestet. A hadde bevilling til fri sakførsel for byretten, og er gitt slik bevilling også i ankesaken for lagmannsretten.
Ankeforhandling i saken ble holdt i Tinghuset i Kristiansand 14. og 15. september 1994. Styreformann i borettslaget D og A møtte begge og forklarte seg. Det ble avhørt 3 vitner, som alle forklarte seg også for byretten. Det ble foretatt befaring til - - -veien, hvor den leiligheten saken gjelder ble besiktiget.
B borettslag v/advokat Hanisch har for lagmannsretten i hovedsak anført:
Saken gjelder spørsmålet om det etter borettslagsloven §36 er et vesentlig mislighold når A har unnlatt å etterkomme pålegg fra borettslaget om istandsetting av tilbygg oppført i 1983-84. Styret mener at et borettslag må være berettiget til å gi et slikt pålegg som er gitt A i denne saken, fordi laget er eier av bygningsmassen og har ansvar for dens vedlikehold - jfr. husleieloven §13 og §18. Det er på det rene at det aktuelle tilbygget bygningsmessig sett ikke holder mål, og etter styrets mening er det også delvis mangler i forhold til kravene i byggeforskriftene.
Når det i tillatelsen fra borettslaget av 24. februar 1983 bare er tatt forbehold om "at planene godkjennes ved bygningskontrollen og oppføres etter gjeldende regler", må dette suppleres med en forutsetning om at tilbygget også skulle tilfredsstille rimelige krav til håndverksmessig utførelse. Denne forutsetning er ikke oppfylt. Det er i ettertid erkjent at det berodde på en feil fra bygningskontrollens side at ferdigattest for tilbygget ble gitt 23. januar 1984. 12. mars 1991 traff generalforsamlingen i B borettslag slikt vedtak: "Private, godkjente påbygg skal inkluderes i vedlikeholdsbudsjettet. Fellesutgiftene for leiligheten(e) justeres tilsvarende økning i bo-areal. Påbyggene skal være forskriftsmessig utført og lytefrie ved overtakelse." Styret i borettslaget er bundet av dette vedtaket, og anser seg ikke berettiget til å gå med på en ordning som innebærer at A selv og ikke borettslaget skal ha ansvaret for vedlikeholdet av tilbygget. Men når borettslaget skal overta vedlikeholdet, må styret også kunne kreve at tilbygget settes i forskriftsmessig og lytefri stand før vedlikeholdet overtas, jfr. borettslagsloven §46 sammenholdt med siste avsnitt i vedtaket av 12. mars 1991. At A unnlater å etterkomme et slikt pålegg, må da etter styrets mening anses som et vesentlig mislighold av plikter knyttet til leieforholdet og er dermed oppsigelsesgrunn.
Byretten synes å ha lagt til grunn at partene - eventuelt borettslaget og en kjøper av leiligheten - må kunne avtale vedlikeholdsplikt for kjøperen på egen bekostning. Det er i så fall en uriktig forutsetning, idet det er borettslaget som har vedlikeholdsplikten etter husleieloven. Borettslaget er bekymret nettopp for den situasjon som vil oppstå etter et salg av - - -veien 9 C, og det ansvar som borettslaget da vil kunne komme i i forhold til den nye andelseieren. Det er om dette vist til en fremlagt dom avsagt av Kristiansand byrett 24. juni 1994 (sak nr. 94-0083 A/06). Noen dommer som direkte gjelder ansvar for tilbygg foreligger ikke, etter hva B borettslag har fått opplyst fra Norske Boligbyggelags Landsforbund (NBBL).
Det er enighet mellom partene om at spørsmålet om A skal eller ikke skal godkjennes som andelshaver, beror på om oppsigelsen opprettholdes eller underkjennes.
B borettslag har nedlagt slik påstand:
"1. B borettslags oppsigelse av 28. september 1993 overfor A stadfestes.
2. B borettslag er ikke forpliktet til å utstede andelsbevis til A.
3. A dømmes til å betale sakens omkostninger for byrett og lagmannsrett."
A v/advokat Breistein har henholdt seg til byrettens resultat og i hovedsak også til den begrunnelse byretten har gitt. For øvrig er sammenfatningsvis anført:
A er for det første uenig i at tilbygget er i en slik bygningsmessig forfatning som styret i borettslaget vil ha det til. Tilbygget ble tegnet av ham selv og oppført av en snekker - en perifer bekjent av As daværende samboer C. Omkostningene beløp seg til ca kr 140.000,-, og finansieringen ble ordnet ved lån i bank. Det er useriøst å sette verdien av tilbygget til null.
Kjernespørsmålet i saken er imidlertid hvilken hjemmel borettslagets styre har for å gi et slikt utbedringspålegg som her er gitt. Det anføres fra As side at noen slik hjemmel ikke foreligger, og at det således heller ikke foreligger noen mislighold av plikt til å etterkomme et slikt pålegg.
Subsidiært mener A at borettslaget har ventet alt for lenge med å påtale mangler ved tilbygget. De hadde foranledning til å si fra langt tidligere enn det faktisk ble gjort. Når ferdigattest ble gitt, måtte A kunne innrette seg på at de vilkår som var satt for oppføringen var oppfylt. At tilbygget skulle oppføres "etter gjeldende regler", må bety at det skulle være i samsvar med lov og regelverk, slik også styreformannen i borettslaget har oppfattet vilkåret i brev av 29. mai 1993 og slik også byretten har oppfattet det på 18-19 i domsutskriften. Noe mer ligger ikke i dette.
Når det spesielt gjelder muren i endeveggen av tilbygget, er As standpunkt at den oppfyller forskriftskravene med hensyn til brannsikring. Det erkjennes at muren neppe er forskriftsmessig med hensyn til drenering og sikring mot lekkasje, og at dette forsåvidt kan kalles et mislighold i forhold til den tillatelsen som ble gitt. Men det bestrides at det er noe vesentlig mislighold som kan gi grunnlag for oppsigelse.
A er villig til å påta seg alt vedlikehold av tilbygget. Han er også villig til å drøfte andre løsninger med borettslaget, og har tatt initiativ til slike drøftelser, men uten å ha møtt noen interesse fra styrets side.
A er aleneforsørger for to barn på henholdsvis 16 og 6 år, han har små inntekter (overgangsstønad med tillegg av barnetrygd og minstebidrag) og meget store gjeldsforpliktelser. Familien vil komme i en håpløs situasjon hvis de må flytte ut av leiligheten.
A har nedlagt slik påstand:
"1. Kristiansand byretts dom i sak nr. 93-1526 A stadfestes.
2. A/det offentlige tilkjennes sakens omkostninger for byrett og lagmannsrett."
Lagmannsretten har funnet avgjørelsen tvilsom, men er blitt stående ved samme resultat som byretten.
Det daværende styre i B borettslag ga 24. februar 1983 slikt samtykke til oppføring av tilbygg i - - -veien 9 C:
"Styret har intet å bemerke til at planlagte utbygging finner sted, dog under forutsetning at planene godkjennes ved bygningskontrollen og oppføres etter gjeldende regler."
Lagmannsretten er enig med byretten i at uttrykket "gjeldende regler" her må antas å referere seg til det som kreves for godkjennelse i henhold til lov og forskrifter, og ikke noe mer. I hvert fall var dette den naturlige forståelse for mottakeren av tillatelsen, og det må være avgjørende - ikke om styret eventuelt selv måtte ha ment å legge noe mer i formuleringen. Det er med andre ord ikke tatt noe forbehold fra borettslagets side med hensyn til kvaliteten av det håndverksmessige arbeid - ut over at det måtte gjøres slik at bygningskontrollen godkjente det. En nærliggende forklaring på at borettslagets styre ikke stilte noen ytterligere vilkår for tillatelsen, er etter lagmannsrettens mening at man i 1983 regnet med at andelshaverne selv skulle forestå vedlikeholdet av tilbygg og påbygg. Det var slik praksis var med hensyn til dette i 1983 - og for øvrig helt frem til foran nevnte vedtak på generalforsamling 12. mars 1991, til tross for at vedlikeholdsplikten etter lovgivningen tillå borettslaget som eier av bygningsmassen. Hvis borettslaget i 1983 hadde hatt den ordningen som ble vedtatt 12. mars 1991, ville det høyst sannsynlig ha blitt stillet visse ytterligere vilkår for den tillatelsen som ble gitt til C - f.eks. slik at borettslagets styre skulle godkjenne den håndverksmessige standard på tilbygget før vedlikeholdsansvaret ble overtatt. Når derimot forutsetningen dengang var at borettslaget ikke skulle ha noe med vedlikeholdet å gjøre, var det i og for seg tilstrekkelig slik det ble gjort - å sikre at bygget oppfylte slike vanlige krav til utseende osv. at det ble godkjent av bygningsmyndighetene.
Det er erkjent av A at tilbygget ikke helt ut oppfyller forskriftsmessige krav, og at det forsåvidt foreligger mislighold av de vilkår som var satt for tillatelsen. Lagmannsretten er imidlertid enig med A i at det ikke foreligger et vesentlig mislighold som kan gi grunnlag for oppsigelse av leieforholdet. Etter lagmannsrettens mening må spørsmål om mislighold bedømmes annerledes i forhold til arbeider som ble utført før vedtaket av 12. mars 1991 ble truffet enn når det gjelder arbeider som er utført senere. Det er mulig As måte å forholde seg på ville måtte anses som et vesentlig mislighold hvis han med kjennskap til vedtaket av 12. mars 1991 hadde oppført et tilbygg av slik dårlig håndverksmessig standard som det foreliggende, og deretter unnlatt å etterkomme pålegg om utbedring. Som nevnt ville det i så fall ha vært nærliggende for borettslaget å stille mer spesifiserte krav som vilkår for tillatelsen, slik at misligholdsspørsmålet ville ha stått i en annen stilling. Men det A faktisk har gjort, er at han har innrettet seg på en tillatelse som forutsatte at han selv og ikke borettslaget skulle ha vedlikeholdsansvaret, og som derfor ikke satte noen andre vilkår enn at tilbygget måtte godkjennes av bygningskontrollen og for øvrig tilfredsstille de minstekrav som lover og forskrifter setter. Borettslaget står etter lagmannsrettens mening ikke like fritt til å stille etterhåndskrav til bygningsmessig standard i et slikt tilfelle som når det gjelder forhåndskrav til tilsvarende bebyggelse som det søkes om tillatelse til oppføring av nå. Dette må gjelde selv om nok meningen med vedtaket av 12. mars 1991 var at det skulle gjelde også allerede oppført bebyggelse, slik som fremholdt av borettslaget.
Etter lagmannsrettens mening er styret i borettslaget ikke så bundet av vedtaket av 12. mars 1991 som styreformannen har gitt uttrykk for. Vedtaket sier intet om hvorledes styret skal forholde seg når et påbygg ikke oppfyller vilkårene for overtakelse av vedlikeholdet. Vedtaket kan ikke skjønnes å måtte fortolkes slik at styret er avskåret fra å velge den løsning at vedlikeholdet i et slikt tilfelle nektes overtatt. Etter ordlyden er det godkjente påbygg som skal inkluderes i lagets vedlikeholdsbudsjett. Selv om dette muligens tar sikte på påbygg som det er søkt og gitt tillatelse til å oppføre, kan vedtaket etter lagmannsrettens mening ikke forstås slik at det pålegger styret å inkludere f.eks. As tilbygg i lagets vedlikeholdsbudsjett. I og med at ordningen for alle påbygg frem til 1991 var at vedlikeholdet tillå andelseieren, er det noe vanskelig å forstå at dette ikke skulle kunne være et alternativ også i forhold til A nå. Lagmannsretten kan ikke forstå annet enn at det byretten har sagt på 21 i domsutskriften om situasjonen ved et eventuelt salg, er riktig. Ved å fraskrive seg ansvar både for vedlikehold og bygningsmessig standard i leieavtalen med A, måtte borettslaget etter lagmannsrettens mening også kunne sikre seg mot å komme i noe som helst ansvar i forhold til en ny eier av nr. 9 C. At borettslaget således ikke er i noen slik tvangssituasjon som det er søkt gitt inntrykk av, og at det foreligger handlingsalternativer til den fremgangsmåte som er valgt, må etter lagmannsrettens mening komme inn ved vurderingen av om As forhold skal bedømmes som et vesentlig mislighold som bør gi adgang til en såvidt drastisk reaksjon som oppsigelse av leieforholdet må sies å være.
Byrettens dom blir etter dette å stadfeste, idet domsslutningens pkt. 2 uomtvistet følger av pkt. 1, og idet lagmannsretten også er enig i byrettens avgjørelse av omkostningsspørsmålet. Lagmannsretten bedømmer saken som rettslig tvilsom, den gjelder rettsforhold som er lite avklart, og A er ikke uten ansvar for at saken har utviklet seg slik den har gjort. Under henvisning til dette er lagmannsretten kommet til at hver av partene bør bære sine omkostninger også i ankesaken, jfr. unntaksbestemmelsen i tvistemålsloven §180 første ledd i.f.
Dommen er enstemmig.
Slutning :
1. Kristiansand byretts dom stadfestes.
2. Saksomkostninger for lagmannsretten idømmes ikke.