LA-1994-720
| Instans: | Agder lagmannsrett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1994-12-29 |
| Publisert: | LA-1994-00720 |
| Stikkord: | Husleierett |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Skien og Porsgrunn byrett Nr. 94-00976 og 94-00978 - Agder lagmannsrett LA-1994-00720 A og LA-1994-00722 A. |
| Parter: | Sak nr. 94-00720 A Ankende part: A (Prosessfullmektig: Advokat Bjørn Nærum). Ankemotpart: C borettslag II (Prosessfullmektig: Advokat Ole-Henrik Sætre). Sak nr. 94-00722 A: Ankende part: B (Prosessfullmektig: Advokat Bjørn Nærum) Ankemotpart: C borettslag II (Prosessfullmektig: Advokat Ole-Henrik Sætre). |
| Forfatter: | 1. Lagmann Ola Rygg, formann 2. Lagdommer Trude Sæbø 3. Sorenskriver Dag Carlstedt |
| Lovhenvisninger: | Husleieloven (1939), Borettslagsloven (1960) §36, Borettslagsloven (1960), Tvistemålsloven (1915) §180, §98 |
I søksmål reist av A og B mot Borettslaget C II om lovligheten av oppsigelse i husleieforhold, avsa Skien og Porsgrunn byrett - byrettsdommer Anne Elisabeth Landsverk som enedommer - 30. august 1994 dom med slik domsslutning:
"I sak A 94-00976:
1. Borettslaget C II frifinnes.
2. I saksomkostninger til borettslaget C II betaler A innen 2 -to- uker fra forkynnelsen av denne dom kr 9 302,70 - nitusentrehundreogto 70/100-.
I sak A 94-00978:
1. Borettslaget C II frifinnes.
2. I saksomkostninger til borettslaget C II betaler B innen 2 -to- uker fra forkynnelsen av denne dom kr 9 302,70 - nitusentrehundreogto 70/00-."
Som det fremgår av domsslutningen ble søksmålene reist enkeltvis. De ble av byretten forent til felles behandling og pådømmelse i medhold av tvistemålsloven §98.
Om enkelthetene i saksforholdet, partenes anførsler og påstander for byretten og dennes vurdering av lovligheten av oppsigelsene, vises til byrettens domsgrunner.
A og B, begge v/advokat Bjørn Nærum, har ved separate men likelydende annkeerklæringer påanket byrettens dom til Agder lagmannsrett. As anke er gitt saksnr. 94-00720 A. Bs anke er gitt saksnr. 94-00722 A. Også i lagmannsretten er de to ankesakene forent til felles behandling og pådømmelse.
Borettslaget C II v/advokat Ole-Henrik Sætre har imøtegått ankene og påstått byrettens dom stadfestet.
Ankeforhandling ble holdt i Tinghuset i Skien 9. desember 1994. Begge de ankende parter møtte og forklarte seg. For borettslaget møtte styresekretær D. Hun forklarte seg ikke. Det ble avhørt 9 vitner, som alle forklarte seg også for byretten.
De ankende parter v/advokat Nærum har for lagmannsretten i hovedsak anført:
Anken gjelder byrettens bevisbedømmelse og rettsanvendelse. Det er feil av byretten å se bort fra forklaringene til de vitnene de ankende parter førte, med den begrunnelse at disse vitnene selv hadde deltatt i de festligheter som førte til oppsigelsene. Heller ikke vitneforklaringene til tidligere formann i borettslaget E og tillitsvalgt F har byretten lagt noen vekt på. Også dette hevdes å være uriktig bevisvurdering.
Det er opplyst inngitt 6 skriftlige klager i tidsrommet fra 8. mars 1993 til 11. mars 1994. De to siste klagene var foranlediget av noe støyende feiring av fødselsdager. En klage av 19. juni 1993 fra vitnet G gjelder påstått bråk fra As leilighet fredag 18. samme måned. Denne klagen stiller A seg helt uforstående til, idet hun på dette tidspunkt hadde besøk av sin mor som bodde hos henne i leiligheten. Moren er ansatt på et evangeliesenter, og kan således ikke mistenkes for å ha deltatt i noen støyende festligheter. Anklagene mot de ankende parter er i det hele tatt lite konkrete.
Anken over rettsanvendelsen går på at byretten har feiltolket borettsloven §36 med hensyn til hva som ligger i vilkåret om vesentlig mislighold. Om dette er vist til Lilleholt: Oppseiingsvernet i bustadleigeforhold 119, og til avgjørelser i RG-1977-524, RG-1981-696 på 699 og RG-1983-1015. Det er borettslaget som må påvise at vesentlig mislighold foreligger, jfr. RG-1990-723 flg. på 725. I likelydende brev av 6. april 1994 til begge de ankende parter varslet Skien Boligbyggelag om at hvis det kom en klage til, ville de bli sagt opp. Det er ikke dokumentert at det kom noen flere klager, men begge ble likevel oppsagt ved rekommandert brev 28. april 1994. Dette ser de ankende parter som et brudd på forutsetningene fra boligbyggelagets og borettslagets styres side.
De ankende parter har nedlagt slik påstand:
"I sak nr. 94-00720 A:
1. Oppsigelse av As leieforhold til leilighet i borettslaget C II kjennes ugyldig.
2. Borettslaget C II dømmes til å betale saksomkostninger til A eller til det offentlige.
I sak nr 94-00722 A
1. Oppsigelse av B leieforhold til leilighet i borettslaget C II kjennes ugyldig.
2. Borettslaget C II dømmes til å betale saksomkostninger til B eller til det offentlige.
Borettslaget C II v/advokat Sætre har henholdt seg til byrettens domsresultat og begrunnelse, og har for øvrig i hovedsak anført:
Saksforholdet er på alle vesentlige punkter det samme for begge de ankende parter. Oppsigelsesgrunnlag - vesentlig mislighold av leieforholdet - foreligger i forhold til begge. Det er ikke tale om enkeltepisoder, men om vedvarende mislighold over lang tid; likevel med en konsentrasjon omkring to tidsrom - våren 1993 og fra høsten 1993 til ca påske 1994.
Det kom klage også etter varselbrevet av 6. april 1994, riktignok ingen skriftlig klage. Om dette er vist til vitneforklaring av daværende styreformann i borettslaget, E.
Det erkjennes at tilstanden har bedret seg markert etter at oppsigelsene ble gitt. Styret i borettslaget har imidlertid ingen tro på at bedringen blir varig hvis trusselen om oppsigelse faller bort.
Borettslaget C II har nedlagt slik påstand:
"I Sak nr. 94-00720 A:
1. Skien og Porsgrunn byretts dom stadfestes.
2. A dømmes til å betale sakens omkostninger for lagmannsretten.
I sak nr. 94-00722 A:
1. Skien og Porsgrunn byretts dom stadfestes.
2. B dømmes til å betale sakens omkostninger for lagmannsretten."
Lagmannsretten er kommet til samme resultat som byretten, og tiltrer i det alt vesentlige den begrunnelse for resultatet som byretten har gitt.
Lagmannsretten er enig med byretten i at vitneforklaringer fra personer som selv har deltatt i de festligheter oppsigelsene er begrunnet med, har begrenset bevisverdi. Det er ikke her i første rekke spørsmål om de angjeldende vitnene har hatt vurderingsevnen i behold, men om hvilken objektivitet som kan forventes av vitner med slik tilknytning til den ene partssiden - i en situasjon hvor nære venner er blitt sagt opp fra sine boliger av den annen part i saken. Erfaringsmessig vil vitner i en slik situasjon forsøke å bagatellisere de påklagede forhold så langt de mener å kunne gjøre det uten å overskride grensen for det vitnene selv oppfatter som en sannferdig forklaring. Det blir dermed ikke noe objektivt riktig bilde som gis. I tillegg kommer at den subjektive opplevelse av et støynivå nok generelt er en helt annen hos dem som deltar i en selskapelig sammenkomst enn hos dem som oppholder seg i tilstøtende rom eller i nærområdet. Også når det gjelder bedømmelsen av vitneforklaringene fra E og F er lagmannsretten enig i den vurdering byretten har tilkjennegitt. Det er de vitnene som har bodd nærmest de ankende parter som kan gi en riktig og fyldestgjørende beskrivelse av hvorledes forholdene samlet bedømt har vært i det aktuelle tidsrom, og hvis forklaringer derfor har størst bevismessig vekt. Avgjørende for lagmannsretten i så henseende er vitneforklaringene fra H, I og G. Disse 3 vitnene har gitt forklaringer som i helhetssammenheng stemmer godt overens, og som beskriver en grad av vedvarende hensynsløshet fra de ankende parters side som ikke kan aksepteres i slike nære naboforhold som det er mellom beboere av blokkleiligheter. I forklarte at hun flyttet fra sin leilighet i borettslaget i juli 1994 fordi hun ikke orket mer. Hun hadde leilighet i 3. etasje i blokken, hvor også As leilighet er.
Det er, på bakgrunn av de 3 nevnte vitneforklaringene, etter lagmannsrettens mening ikke tvilsomt at de ankende parter over tid har påført sine nære omgivelser trivselsmessige ulemper av et omfang som må karakteriseres som vesentlig mislighold av leiekontrakten. Lagmannsretten viser til den beskrivelse av uregelmessigheter av forskjellig slag som er gitt i byrettens dom, og som det - i hvert fall i hovedsak - synes å være bevismessig dekning for. Det avgjørende i forhold til lovligheten av oppsigelsene er om det forelå vesentlig mislighold på oppsigelsestidspunktet, m.a.o. i slutten av april 1994. At de ankende parter senere synes å ha vist atskillig mer hensyn enn de tidligere gjorde, er et moment som kan være egnet til å påvirke borettsstyrets beslutning om å fastholde eller frafalle oppsigelsene, men som ikke har noe å si for rettens bedømmelse av oppsigelsenes lovmessighet. Etter det som til nå foreligger fra borettsstyrets side om dette, er omslaget kommet for sent til å kunne avverge fraflytting. Lagmannsretten er for øvrig enig med borettslagets advokat i at de ankende parter hadde fått tilstrekkelig med advarsler før oppsigelsene ble gitt, og at de fra høsten 1993 måtte forstå at de var i faresonen med hensyn til å kunne få beholde sine leiligheter. Det er på den bakgrunn vanskelig å forstå at de støyende sammenkomstene ble gjenopptatt høsten 1993 og fortsatte helt frem til ved påsketider 1994, hvis det er så at det betyr mye for de ankende parter å fortsatt kunne bebo leilighetene de nå er oppsagt fra. Det er den manglende oppfølgning av de klagene som kom - unnlatelsen av i tide å innrette seg på en mer hensynsfull måte - de ankende parter må bebreides for, ikke i og for seg at de leilighetsvis hadde sammenkomster som naboene med rette reagerte negativt på. Det er også denne erfaring som har medført at styret i borettslaget er lite villig til å revurdere oppsigelsene. Slik saken står nå, har imidlertid de ankende parter ingen annen mulighet enn at borettslaget eventuelt etter fornyet vurdering går med på å gi dem en ny sjanse. Oppsigelsenes lovmessighet er det etter lagmannsrettens mening ingen mangler ved.
Byrettens dom blir etter dette å stadfeste, idet lagmannsretten også er enig i byrettens omkostningsavgjørelse. Overensstemmende med hovedregelen i tvistemålsloven §180 første ledd bør de ankende parter pålegges å erstatte borettslagets saksomkostninger også i ankesaken. Advokat Sætre har inngitt omkostningsoppgave pålydende kr 15.000,- i advokatsalær. Oppgaven legges til grunn. I tillegg kommer utgifter til et vitne med oppgitt beløp kr 251,-. Omkostningene fordeles med en halvpart - kr 7.625,50 - på hver av de ankende parter.
Dommen er enstemmig.
Slutning :
I ankesak 94-00720 A:
1. Byrettens dom stadfestes.
2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler A til Borettslaget C II kr 7.625,50 - sjutusensekshundreogtjuefem 50/100 - innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av lagmannsrettens dom.
I ankesak 94-00722 A:
1. Byrettens dom stadfestes.
2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler B til Borettslaget C II kr 7.625,50 - sjutusensekshundreogtjuefem 50/100 innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av lagmannsrettens dom.