LA-1994-854
| Instans: | Agder lagmannsrett - Overskjønn |
|---|---|
| Dato: | 1995-05-18 |
| Publisert: | LA-1994-00854 |
| Stikkord: | Tingsrett, Tomtefeste |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Larvik byrett Nr: 94-00342 B - Agder lagmannsrett LA-1994-00854 B |
| Parter: | Saksøker: Solveig Lunde v/Roar Lunde (Prosessfullmektig: Advokat Per Odberg). Saksøkt: Odd Berle Christiansen (Prosessfullmektig: Advokat Bjørn Trygve Nilsen). |
| Forfatter: | Skjønnsstyrer: Lagdommer Tore-Jarl Christensen med skjønnsmenn |
| Lovhenvisninger: | Tomtefesteloven (1975) §13, §14, Grunnloven (1814), Skjønnsprosessloven (1917) §28, Avtaleloven (1918) §36, §10, §29, §31, §33, Tomtefesteloven (1975) |
Odd Berle Christiansen festet ved festekontrakt inngått i 1959 hyttetomta gnr 4048 bnr 78 i Larvik (dengang Brunlanes). Festekontrakten utløp 31 mai 1993 og leien var da kr 1.414.
I mai 1994 ble det mellom Christiansen og grunneieren Solveig Lunde inngått en "forlengelse av festekontrakt". I denne ble det avtalt at ny festeavgift fra 31 mai 1993 blir å fastsette ved rettslig skjønn. Slikt skjønn ble avhjemlet 4 august 1994 av Larvik herredsrett. Skjønnet har slik slutning:
"Med virkning fra 31. mai 93 fastsettes festeavgiften for gnr. 4084, bnr. 78 i Larvik til kr 5000 pr. år."
Solveig Lunde v/ sønnen Roar Lunde begjærte overskjønn 23 september 1994. Overskjønnsforhandlinger og befaring fant sted 19 og 20 april 1994. Partene møtte med sine prosessfullmektiger og ga forklaring. Det ble også foretatt en del dokumentasjon, hvorav det vesentlige også forelå for skjønnsretten.
Saken fremtrer for lagmannsretten i det vesentlige slik den gjorde for herredsretten. Saksforholdet fremgår av herredsrettens skjønn.
Solveig Lunde som sitter i uskifte og representeres av sønnen Roar Lunde, har i det vesentlige fremkommet med de samme anførsler som for herredsretten, og som fremgår av skjønnet. Anførslene kan kort sammenfattes slik:
Forlengelsen av festeforholdet er en tvangsforlengelse. Grunneieren må derfor tilkjennes full erstatning i samsvar med grunnloven bestemmelse og på linje med ekspropriasjonserstatning. Det må også ses bort fra at festeren tidligere har festet tomta i 35 år. Avgiften må fastsettes som om det dreide seg om en helt ny, ubebygget festetomt der det følger med byggetillatelse for en hytte. Anvendelsen av tomtefesteloven §13 må føre til en festeavgift på omlag 10.000 kroner; bygget på en råtomtverdi på minst kr 160.000 og seks prosent realrente.
Det fremgår av tomtefesteloven §13 og §14 at den skal tilsvare en rimelig avkastning av tomteverdien. Det er feil rettsanvendelse når herredsretten uttrykkelig har fraveket disse bestemmelser under henvisning til at avgiften i så fall blir så høy at den kan sensureres etter avtaleloven §36. Det er heller ikke noe urimelig i at avgiften fastsettes slik tomtefesteloven bestemmer.
Herredsretten har videre anvendt loven feil når den har lagt vekt på avgiftsnivået på sammenlignbare festetomter i området. Det finnes nemlig ikke sammenlignbare festetomter hvor avgiften er fastsatt uavhengig av prisforskriftene, slik den skal i dette tilfellet. Det finnes bare eldre festeforhold hvor avgiften dels ikke er regulerbar, dels hvor den er låst mer eller mindre fast gjennom prisforskriftene. Slike leieforhold avspeiler ikke avgiftsnivået etter markedsforholdene i dag.
Herredsretten har ikke angitt festetomtens verdi og følgelig heller ikke hvilken avkastning den fastsatte avgift representerer. Verdi og rentefot hører til de avgjørende faktorer ved avgiftsfastsettelsen som skjønnsretten plikter å gjøre rede for, jf skjønnsloven §28.
Solveig Lunde har for lagmannsretten lagt ned slik påstand:
"Overskjønnet fremmes."
Odd Berle Christiansen har i det vesentlige fremkommet med de samme anførsler som for herredsretten, og som fremgår av skjønnet. Anførslene kan kort sammenfattes slik:
Utgangspunktet må være at den nye festeavgiften skal gi en rimelig forrentning av tomteverdien, jf tomtefesteloven §13. En rimelig avkastning kan ikke bare beregnes som en prosentvis forrentning av tomtas salgsverdi; man må også ta hensyn til tomtas markedsverdi som festetomt. Festeavgiftsnivået på sammenlignbare tomter ellers i området må også tas med i vurderingen.
Avgiften må også fastsettes på bakgrunnen av forhistorien. Skjønnsavtalen må tolkes på bakgrunn av at den ble inngått i kjølvannet av at Fylkesmannen i Vestfold innvilget forlengelse av festeforholdet med ti år i medhold av tomtefesteloven §10. I forbindelse med at dette vedtaket ble påklaget til Justisdepartementet av saksøkeren, uttalte departementet at festeren har krav på forlengelse av festekontrakten på "akseptable" vilkår, under hensyntaken til hva som er vanlig festeavgift på sammenlignbare tomter i nærliggende områder og til tomtens reelle salgsverdi. Det må således fastsettes en rimelig festeavgift, der det skal tas hensyn til at saksøkte har 35 års tilknytting til eiendommen.
Under enhver omstendighet må avgiften ikke overstige det som kan sies å være markedsleie. Den er av begrenset størrelse og reflekterer på langt nær en vanlig økonomisk forrentning av tomtens salgsverdi. Dersom man følger resonnementet til Lunde, må verdien av råtomten - som fremkommer ved at det ses bort fra de verdier som festeren selv har tilført eiendommen - ikke settes høyere enn mellom 50.000 og 100.0 00 kroner og forrentningen ikke settes høyere enn fire prosent. Dette innebærer at festeavgiften må settes lavere enn 5 000 kroner.
Odd Berle Christiansen har for lagmannsretten lagt ned slik påstand:
"Overskjønnet fremmes."
Lagmannsretten skal bemerke: Partene har i mai 1994 inngått slik kontrakt:
"Forlengelse av festekontrakt.
Undertegnede eier av festetomten "Pustut", gnr. 4084, bnr. 78 i Larvik, Solveig Lunde, 3295 Helgeroa, og undertegnede fester av samme, Odd Berle Christiansen, Ibsensvei 8, 3276 Larvik, er herved enige om en forlengelse av løpende kontrakt datert 29/5-1959 med ytterligere 35 år regnet fra 31/5-1993.
Ny festeavgift fra 31/5-93 blir å fastsette ved rettslig skjønn. Omkostningene ved skjønnet deles likt mellom partene. Forøvrig bærer hver av partene sine eventuelle omkostninger til advokat.
Avgiften reguleres hvert 10. år eller oftere i den utstrekning lovgivningen tillater det, overensstemmende med reglene i tomtefesteloven §13 og §14 (rimelig forrentning av tomteverdien på reguleringstidspunktet), dog således at avgiften til enhver tid minimum forhøyes i takt med stigningen i konsumprisindeksen."
Kontrakten må ses på bakgrunn av brev 9 mai 1994 fra advokat Per Odberg til Odd Berle Christiansen hvorav hitsettes:
"Fastsettelse av festeavgift for deres festetomt hos Lunde.
Idet jeg viser til mitt brev av 28/4 og senere telefonkonferane, forstår jeg at De heller vil ha en forlengelse av gammel kontrakt enn en helt ny kontrakt.
Jeg har nu snakket med Roar om dette. For ham er det greit forutsatt at reguleringsklausulen blir den samme som foreslått. Det er videre en forutsetning som nevnt i mitt brev av 28/4 at skjønnet fastsetter avgiften på fritt grunnlag uavhengig av gammel avgift og uavhengig av gjeldende prisforskrifter.
Jeg vedlegger forslag til fornyelseskontrakt (3 stk.).
Etter avtale er ny periode satt til 35 år. Det forutsettes at De bekoster eventuell tinglysing. Hvis De er enig i utkastet, vennligst returner to eks. i undertegnet stand. De vil deretter få et tilbake med Solveig Lundes underskrift. Båtfeste som De i noen tid visstnok har hatt, er ikke nevnt i den gamle kontrakt og ligger ikke innbakt. Som nevnt i mitt brev av 27/10-92 er Lunde imidlertid åpen for båtfeste ved brygge nede i bukten mot særskilt betaling.
Hvis De er enig i de forutsetninger som er nevnt ovenfor, også m.h.t. forutsetninger for skjønnet, tør jeg vennligst ble Dem akseptere på vedlagte kopi av nærværende brev og returnere også denne."
På dette brev har Odd Berle Christiansen påført følgende:
"Som jeg tidligere har sagt, så er jeg enig i at det holdes rettslig skjønn for å fastsette ny tomtefesteleie for min tomt på Lerungen, så blir det opp til retten å skifte sol og vind. Videre er jeg villig til å betale båtfesteleie når Lunde har rustet havna opp i tråd med det opplegg vi hadde startet da dette blev stoppet av Roar Lunde."
De sentrale skjønnsforutsetninger er dette at avgiften skal fastsettes på fritt grunnlag uavhengig av gammel avgift og gjeldende prisforskrift.
Etter prisforskriften av 21 desember 1990 §2 første ledd er det forbudt å innkreve høyere festeavgift for den enkelte betalingstermin enn den festeavgiften som gjaldt pr 26 mai 1983, oppjustert med mulitiplikator fastsatt i forskrifter gitt av Prisdirektoratet. Forbudet retter seg mot innkrevingen av avgiften, og det er således på det rene at selve fastsettelsen av avgiften ikke rammes av forskriften. Partene er også enige om dette.
Partene er derimot uenige om anvendelsen av den annen hovedforutsetning om fastsettelse på fritt grunnlag uavhengig av gammel avgift.
Lagmannsretten finner at det bør ses bort fra at avtalen om forlenging av festeforholdet er kommet i stand i kjølvannet av Christiansens søknad til fylkesmannen om innløsing etter tomtefesteloven §33 og behandlingen av Lundes klagesak i Justisdepartementet. Det bør også ses bort fra Christiansens 35-årige tilknytning til eiendommen. Dersom skjønnet skulle hvile på slike forutsetninger, måtte Christiansen ha sørget for at det kom til uttrykk i forlengelsesavtalen eller på annen synbar måte.
Retten legger til grunn at tomta er på omlag 800 kvm, ligger solrikt og vestvendt og med utsikt til sjøen. Tomta består for det meste av steinknatter, men med en del løvskog. Den ligger ca 100 meter fra sjøen. Det er noe småkupert men grei adkomst til sjøen, der festeren i henhold til særskilt avtale har rett til båtplass. Det er ikke bademuligheter i det nære sjøområdet, som er tildels svært grunt. Bading må foregå ca 1 kilometer unna i Blokkebukta eller ved å benytte båten i skjærgården. Det er også et offentlig friområde i nord. Det følger veirett med, og veien går helt frem til hytta. Vegvedlikeholdet må utføres av brukerne. Det er ikke innlagt vann. Festeren har selv fremført strøm til tomta.
Det er enighet om at festeforholdet ikke inkluderer rett til båtfestet, og at det i skjønnet skal ses bort fra opparbeidede kvaliteter som ikke skyldes grunneierens innsats. Det er således hyttetomta som råtomt det skal fastsettes avgift for.
Lagmannsretten legger til grunn at tomtefesteloven av 1975 får anvendelse på dette skjønnet, jf lovens §31 annet ledd jf §29. Prinsippene for fastsettelse av festeavgift er regulert i lovens §13 og 14. Siden det her dreier seg om forlengelse av et leieforhold, vil utgangspunktet være lovens §14 der det heter at den nye festeavgiften skal fastsettes i samsvar med tomteverdien på reguleringstiden med fradrag for verdiøking som festeren har tilført tomten. I tillegg til dette antar lagmannsretten at også grunnprinsippet i lovens §13 kommer til anvendelse: Festeavgiften må ikke settes høyere enn det som svarer til rimelig avkastning av tomteverdien og under hensyn til rentenivået.
På bakgrunn av tomtens beliggenhet, naturlige kvaliteter og de faktiske forhold, settes råtomtverdien til 140.000 kroner. Rentenivået er det vanskeligere å skjønne over, særlig når man ser dette på lengre sikt. Lagmannsretten er blitt stående ved en gjennomsnitts langtidsrente på fem prosent som påregnelig.
Etter en vurdering av hva som på dette grunnlag og i forhold til andre festeforhold i Brunlanes svarer til en rimelig avkastning, finner lagmannsrettens flertall - skjønnstyreren og Marny Melkild - at festeavgiften bør settes til 6.000 kroner pr år.
Lagmannsrettens mindretall - Harald Abrahamsen - finner at en avkastning på fem prosent ligger innenfor en langsiktig rimelighetsbetraktning, og at avgiften følgelig bør settes til 7.000 kroner pr år. Partene er enige om at omkostningene for begge retter skal deles slik det fremgår av avtalen om forlengelse, og det er ikke lagt ned påstand om saksomkostninger.
Skjønnet er avsagt under slik dissens som fremgår ovenfor.
Slutning:
Med virkning fra 31 mai 1993 fastsettes festeavgiften for gnr 4084 bnr 78 i Larvik til kr 6.000 pr år.