LA-1995-1051

Instans:	Agder lagmannsrett - Dom
Dato:	1996-06-04
Publisert:	LA-1995-01051
Stikkord:	Odelsrett, Avkall
Sammendrag:
Saksgang:	Sandefjord byrett Nr. 95-00241 A Agder lagmannsrett LA-1995-01051 A
Parter:	Ankende part: Finn Einar Andersen (Prosessfullmektig: Advokat Gunnar Hallenstvedt) Ankemotpart: Oddvar Andersen (Prosessfullmektig: Advokat Ole Søby)
Forfatter:	Lagdommer Inge Hobæk, formann Ekstraord. lagdommer Hans-Jacob Hallvang Sorenskriver Rolf Lien
Lovhenvisninger:	Odelsloven (1974) §21, §25, Tvistemålsloven (1915) §180, §34, §64

Saken gjelder krav fra Oddvar Andersen om odelsløsning av eiendommen gnr. 127 bnr. 16 og 18 i Sandefjord, som hans mor, Theodora Andersen, ved skjøte tinglyst 3. mai 1993 overdro til hans yngre bror, Finn Einar Andersen. Theodora Andersen og hennes ektefelle, Leif, hadde i 1952 overtatt gården fra hennes slekt. Leif Andersen døde i 1985, og Theodora Andersen overtok da boet i uskifte.

Oddvar Andersen er født xx.xx.1940 og Finn Einar Andersen 30. mai 1948. En eldre søster, Ranveig, er død. Ingen av partene har utdannet seg med tanke på gårdsdrift. Oddvar jobber som taktekker og maler. Finn Einar er formann i Nordsjøen. Det er uomtvistet at Oddvar er den av partene som har best odelsrett.

Eiendommen omfatter det meste av Storøya og er på ca 210 da., hvorav ca 40-45 da. er dyrket mark. På eiendommen ligger et eldre bolighus, hvor Theodora Andersen bor, samt et eldre uthus. Oddvar bygget i 1989 en bolig på gården, beliggende ca 50 meter fra hovedhuset. Han bor i dag i denne boligen med sin samboer. Finn Einar bor i eget hus på en tomt som er utskilt fra foreldregården.

Foreldrene drev gården frem til slutten av syttitallet, hvoretter driften ble overlatt til Oddvar, som drev den i to sesonger. Det ble ikke inngått noen avtale i forbindelse med hans drift av gården. Deretter ble driften overlatt til Finn Einar på basis av løpende forpaktningsavtaler. Den siste avtalen ble inngått i 1988 for en periode på 10 år.

I 1989 tok Oddvar opp spørsmålet om å få overta gården, idet han mente at skifte etter faren burde gjennomføres, jfr. odelsloven §34. Theodora Andersen avviste kravet fra Oddvar. Han ble tilbudt å tre inn i avtale om overdragelse av eiendommen til Finn Einar for en kjøpesum på kr 1500000,- samt øvrige vilkår som fremgår av byrettens dom. Oddvar meddelte at han ønsket å tre inn i kjøpstilbudet, men at prisen var for høy.

Det ble på dette tidspunkt ikke foretatt noe salg av eiendommen.

Oddvar ble i april 1995 kjent med at Theodora Andersen hadde overdradd eiendommen til Finn Einar ved skjøte tinglyst 3. mai 1993 for kr 450000,-. Han reiste 26. april 1995 sak om odelsløsning for Sandefjord byrett mot Finn Einar. Sistnevnte bestred i sitt tilsvar løsningskravet under henvisning til odelsloven §21. Byretten tok opp saken til særskilt behandling av løsningsrettens eksistens, jfr. odelsloven §64. Sandefjord byrett avsa 20. september 1995 dom med slik slutning:

"1. Oddvar Andersen har odelsløsningsrett til eiendommen gnr. 127 bnr. 16 og 18 i Sandefjord.

2. Finn Einar Andersen dømmes til innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av denne dom å betale saksomkostninger til Oddvar Andersen med kr 26000 - seksogtyvetusen 00/100 -."

Sakens bakgrunn forøvrig og partenes anførsler for byretten fremgår av byrettens dom.

Finn Einar Andersen, med advokat Gunnar Hallenstvedt som prosessfullmektig, har anket dommen til Agder lagmannsrett 21. november 1995. Anken gjelder rettsanvendelsen og bevisbedømmelsen. Oddvar Andersen har ved sin prosessfullmektig, advokat Ole Søby, imøtegått anken ved tilsvar 29. november 1995.

Ankeforhandling ble holdt 14. og 15. mai 1996 i Tønsberg. Finn Einar møtte sammen med sin prosessfullmektig og avga forklaring. Oddvar møtte sammen med sin prosessfullmektig og avga forklaring. Det ble avhørt syv vitner, hvorav tre var nye for lagmannsretten. Dokumentasjon ble foretatt slik rettsboken viser. Saken står i det vesentlige i samme stilling som for byretten.

Finn Einar Andersen har i det vesentlige anført:

Byrettens dom er bygget på feil rettsanvendelse og uriktig bevisbedømmelse.

Som et selvstendig grunnlag gjøres det gjeldende at Oddvar har bundet seg til ikke å gjøre odelsretten gjeldende, jfr. odelsloven §25. Det er ikke noe krav om skriftlighet ved fraskrivelse av odelsrett, jfr. Thor Falkanger, Odelsrett og åsetesrett, side 56. Et avkall kan gis muntlig eller ved konkludent adferd.

Oddvar har under ankeforhandlingen, i motsetning til hva han forklarte for byretten, innrømmet at det fant sted et møte mellom partene, hvor han uttalte at han ga opp alt sammen. Finn Einar oppfattet det slik at det gjaldt gården. I dette ligger det en fraskrivelse av odelsretten, som Oddvar er bundet av. Det er andre momenter som underbygger sannsynligheten for at Oddvar med sitt utsagn har ment å fraskrive seg odelsretten. Han var langvarig sykemeldt og trygdet. Finn Einar hadde derfor god grunn til å gå ut fra at utsagnet var slik å forstå.

Uansett har Oddvar ved konkludent adferd fraskrevet seg odelsretten. Etter at han hadde drevet gården i en prøveperiode på to sesonger, unnlot han å gjøre innsigelser mot at Finn Einar fikk forpakte gården i flere år. Han sa heller ikke på noe tidspunkt at han ønsket å overta gården. Han så stilltiende på at Finn Einar foretok forbedringer, blant annet ved grøfting og nydyrkning, og at han kjøpte redskaper til gården. Han viste ingen interesse for gården i det hele tatt. Det ville være svært urimelig om han i ettertid skulle høste de godene som er skapt av Finn Einar.

Under alle omstendigheter anføres det at odelsloven §21 må komme til anvendelse, slik at Finn Einar frifinnes i kravet om odelsløsning. Det gjøres gjeldende at det ville være klart urimelig om Oddvar skulle kunne drive Finn Einar bort fra gården. Ved vurderingen av om det er "klart urimelig", skal det legges vekt på en rekke momenter, og bestemmelsen i §21 er i så henseende ikke uttømmende. Et moment er at det hos Finn Einar har oppstått en berettiget forventning om å få overta gården. Det vises til det som er anført i forbindelse med odelsloven §25, idet de samme synspunkter gjør seg gjeldende her.

Et annet vesentlig moment er partenes tilknytning til gården. Den hjelpen som Oddvar har ytet ligger så langt tilbake i tid, at den ikke er relevant ved vurderingen av om odelsloven §21 skal gis anvendelse. Finn Einar har vært kontinuerlig engasjert i driften, vederlagsfritt frem til Oddvar fikk drive gården i to sesonger på slutten av syttiårene. Etterpå er Finn Einars tilknytning blitt sterkere, fordi han fikk forpakte gården.

Det må også legges til grunn at Finn Einar er meget godt skikket til å drive gården. Han har drevet den godt og har nydyrket deler av eiendommen. I tillegg har han lagt ned meget arbeid med grøfting. Oddvar viste seg uskikket til å driven gården, da han hadde sin prøveperiode i to sesonger. Det viste seg ved at potetene ble stående i jorden, og gulerøttene råtnet i kjelleren. Det er for øvrig vanlig at foreldre setter sine barn på prøve, slik som det er gjort her. Oddvar besto ikke prøven.

På denne bakgrunn er det forståelig at Theodora Andersen valgte å overdra gården til Finn Einar. Han har også altid hjulpet henne i det daglige, og hun er trygg på at han vil gjøre det også i fremtiden. Oddvar har ved en anledning opptrådt truende over for henne, og han har bygget egen bolig på hennes eiendom mot hennes vilje. Det er full anledning til å legge vekt på de menneskelige hensyn som gjør seg gjeldende her, og på selgers ønske.

Oddvar har kun det ene gode argument at han er eldst. Det ville være klart urimelig om han bare av den grunn skulle kunne drive sin bror bort fra gården.

Finn Einar har lagt ned slik påstand:

"1. Finn Einar Andersen frifinnes.

2. Finn Einar Andersen tilkjennes sakens omkostninger for byrett- og lagmannsrett."

Oddvar Andersen har i det vesentlige anført at byrettens dom er riktig såvel i resultatet som i begrunnelsen.

Det er ikke omtvistet at Oddvar er best odelsberettiget. Løsning kan da bare nektes, hvis det ville være "klart urimelig" at Finn Einar må vike for ham, jfr. odelsloven §21.

Byrettens beskrivelse av faktum er korrekt. Det må legges til grunn at begge parter har hjulpet til på gården, men til forskjellig tid og i forskjellig omfang. Partenes tilknytning til gården er omtrent likeverdig frem til Finn Einar fikk forpakte gården fra 1980. Fra dette tidspunkt ble Finn Einars tilknytning naturlig nok sterkere, men dette forhold skyldes utelukkende morens bevisste valg. Oddvar ble ikke gitt en tilsvarende mulighet.

Det bestrides ikke at Finn Einar er skikket til å drive gården. Det gjøres imidlertid gjeldende at Oddvar også er skikket. I de to sesonger Oddvar drev gården, dyrket han foruten gulerøtter og poteter også korn. Dette kom i hus på normalt vis. Det var tørråte i potetene som var årsaken til at de ble stående i jorden. For øvrig må det legges til grunn at jorden var vanskelig, og at faren Leif Andersen også hadde hatt problemer.

Det bestrides at Oddvars opptreden kan ha skapt en berettiget forventning hos Finn Einar. Oddvar hadde ingen mulighet til å hindre at Finn Einar fikk forpakte gården. Han kunne ikke selv kreve å få overta den, og foreldrene kunne selv bestemme hvem de ville forpakte jorden til. Han innstillet seg på å vente til det ble aktuelt for ham å overta gården. Han hadde fra barn av blitt fortalt at det var han som skulle overta, og dette var også den alminnelige oppfatning i familien og blant naboene.

Det gjøres videre gjeldende at han verken muntlig eller ved konkludent adferd har frasagt seg odelsretten. Den uttalelsen han kom med i begynnelsen av åttiårene gjaldt helt andre forhold, nemlig driften av det firma som brødrene da drev sammen. Det er også usannsynlig at Finn Einar oppfattet det slik. I så fall hadde det vært naturlig å ta opp forholdet allerede den gang.

Da Oddvar bygget sin bolig på eiendommen i 1988-89 var det nettopp for å være i posisjon til å overta gården. Moren var innforstått med at han bygget, hun bestemte blant annet hvor kloakkledningen skulle gå. Hun har også skrevet under på obligasjonen, som gjaldt hans byggelån. Han bestrider at han skal ha truet sin mor til å undertegne på obligasjonen.

Oddvar hadde et normalt godt forhold til sin mor, inntil han fikk vite om overdragelsen av eiendommen til Finn Einar. Salget ble forsøkt holdt skjult for ham, og det var en tilfeldighet som gjorde at han fikk vite om det i tide. Det vil være feil å legge vekt på morens ønske. Foreldre skal ikke selv kunne forandre på det odelsinstitutt som er lovfestet.

Oddvar har lagt ned slik påstand:

"1. Sandefjord byretts dom av 20. september 95 stadfestes.

2. Oddvar Andersen tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten."

Lagmannsretten skal bemerke:

Lagmannsretten tar først stilling til om Oddvar har gitt avkall på å gjøre sin odelsrett gjeldende.

Det er mellom partene enighet om at det fant sted en samtale mellom dem i Skien i begynnelsen av åttiårene. Lagmannsretten legger etter bevisførslen til grunn at det oppsto uenighet mellom partene i forbindelse med driften av det firma som partene sammen drev. Oddvar ble irritert på broren og kom med en uttalelse som, noe omskrevet, lød som følger: "Nå gir jeg blaffen i alt sammen." Lagmannsretten finner det ikke sannsynliggjort at Oddvar med dette mente å fraskrive seg odelsretten til gården. Det er mest sannsynlig at uttalelsen gjaldt driften av firmaet, idet Oddvars irritasjon gjaldt et forhold knyttet til firmaet, og uttalelsen fant sted i Skien. Dessuten må uttalelsen ses på bakgrunn av Oddvars generelle livssituasjon på dette tidspunkt. Han gikk sykemeldt etterpå i en periode på to år. Heller ikke finnes det sannsynliggjort at Finn Einar oppfattet brorens uttalelse slik at han med dette mente å fraskrive seg odelsretten til gården.

Lagmannsretten finner det heller ikke bevist at Oddvar ved konkludent adferd skal ha fraskrevet seg odelsretten. Lagmannsretten er enig med Oddvar i at han ikke hadde noen mulighet til å gripe inn, når foreldrene bestemte seg for å overlate driften av gården til broren. Han måtte finne seg i å vente til det ble aktuelt for ham å overta gården. Lagmannsretten legger til grunn at Oddvar hele tiden har hatt en fast oppfatning om at han skulle overta gården. Dette underbygges av det forhold at han i 1988-89 oppførte egen bolig på eiendommen og således forberedte seg til å overta driften. Straks etter at huset var ferdig, i mars 1989, tok han initiativ overfor moren med henblikk på å få overført gården til seg.

Etter dette kan Finn Einar ikke gis medhold i at Oddvar skal ha fraskrevet seg odelsretten.

Lagmannsretten behandler dernest spørsmålet om vilkårene i odelsloven §21 er til stede, slik at løsningsrett skal nektes.

Bestemmelsen gir anledning til å nekte odelsløsning på et skjønnsmessig grunnlag. Løsning kan nektes når det etter det som foreligger, ville være klart urimelig om den eldre fikk drive den yngre bort. Foreliggende rettspraksis har avklart at det skal atskillig til før prioritetsrekkefølgen fravikes, selv om det etter hvert er kommet en god del avgjørelser hvor rekkefølgen er fraveket. (Odelsloven med kommentarer av Ola Rygg og Oluf Skarpnes, 3. utgave, side 106 flg.)

Lagmannsretten har i likhet med byretten kommet til at vilkårene i odelsloven §21 for å nekte Oddvar løsningsrett ikke er til stede. Det vises til byrettens begrunnelse, som i det vesentlige er dekkende for lagmannsrettens vurdering.

Lagmannsretten kan ikke se at det her foreligger "ei monaleg overvekt" av de hensyn som taler mot å tillate Oddvar å løse eiendommen på odel.

Ved den helhetsvurdering som her må foretas vil de vesentligste momenter være partenes tilknytning til gården og spørsmålet om Finn Einar har hatt en berettiget forventning om å få overta gården på odel. Her vil også de momenter som allerede er nevnt vedrørende uttrykkelig og konkludent adferd komme inn.

Det er ikke tvilsomt at Finn Einars tilknytning til gården rent driftsmessig er sterkere enn Oddvars, idet han har drevet gården siden begynnelsen av åttiårene, det meste av tiden i henhold til forpaktningsavtaler. Han har også rent faktisk bodd lenger tid på eller i nærheten av gården enn Oddvar. Lagmannsretten finner at den forskjell som foreligger vedrørende partenes tilknytning til gården i det vesentlige må tilskrives foreldrenes, og da særlig morens, bevisste valg. Dette valget gjorde det umulig for Oddvar å komme i posisjon. Dette momentet kan derfor ikke, slik lagmannsretten ser det, begrunne en løsningsnektelse i medhold av odelsloven §21.

Lagmannsretten finner det ikke sannsynliggjort at Finn Einar har hatt en berettiget forventning om å få overta gården på odel. Det vises til byrettens begrunnelse, som tiltres, idet den er dekkende for lagmannsrettens vurdering. Lagmannsretten er således enig i at det kjøpstilbud som ble fremmet over for Oddvar i 1989 indikerer at Finn Einar ikke hadde noen berettiget forventning om å få overta gården. Det tilføyes at også det forhold at salget til Finn Einar i 1993 ble holdt skjult for ham underbygger standpunktet.

Lagmannsretten finner at det heller ikke foreligger andre forhold som taler mot å tillate Oddvar å løse eiendommen på odel.

Det er anført at Oddvar ikke er skikket til å drive gården. Lagmannsretten finner ikke at det er sannsynliggjort. Etter bevisførslen legges det til grunn at jorden var vanskelig, og at faren også hadde hatt problemer med avlingen. Det er heller ikke omtvistet at kornet ble høstet på vanlig vis i de to sesonger han drev gården.

Theodora Andersen har gitt klart uttryk for at hun ønsker at den yngste sønnen skal få overta gården. Hun begrunnet dette med at han har vært den snilleste, og at det ikke har så meget å si om det er den elste eller yngste som får overta eiendommen. Det er på det rene at Finn Einar har hjulpet sin mor i stor utstrekning i de senere år. Dette kan likevel ikke tillegges noen avgjørende betydning ved vurderingen av om lovens §21 skal gis anvendelse. Hva angår morens fremtidige behov for hjelp, vil det ikke være noe til hinder for at Finn Einar fortsatt yter slik hjelp, idet hans bolig ligger i rimelig nærhet av morens. Morens ønske i seg selv finnes heller ikke å kunne tillegges nevneverdig vekt ved vurderingen av om odelsloven §21 skal få anvendelse. Slik lagmannsretten ser det, er det nettopp i de tilfeller hvor foreldrene har gjort et valg at §21 påberopes. Morens valg synes dessuten vesentlig begrunnet med at den "snille" sønnen bør få overta gården.

De momenter som den ankende part påberoper, kan etter lagmannsrettens syn heller ikke etter en samlet vurdering gi grunnlag for anvendelse av unntaksbestemmelsen i odelsloven §21.

Etter dette blir byrettens dom å stadfeste. Lagmannsretten er også enig i byrettens omkostningsavgjørelse.

Anken har vært forgjeves, og Finn Einar Andersen pålegges etter hovedregelen i tvistemålsloven §180 første ledd å erstatte Oddvar Andersens saksomkostninger for lagmannsretten. Advokat Ole Søby har fremlagt omkostningsoppgave av 15. mai 1996 på kr 28000,-, som i sin helhet refererer seg til salær. Oppgaven legges til grunn ved omkostningsfastsettelsen.

Dommen er enstemmig.

Domsslutning:

1. Byrettens dom stadfestes.

2. I saksomkostninger for lagmannsretten pålegges Finn Einar Andersen å betale 28000 - tjueåttetusen - kroner til Oddvar Andersen innen 2 - to - uker fra dommens forkynnelse.