LA-1995-169

Instans:	Agder lagmannsrett - Skjønn
Dato:	1995-11-20
Publisert:	LA-1995-00169
Stikkord:	Ekspropriasjon
Sammendrag:
Saksgang:	Mandal herredsrett Nr: 94-00129 B - Agder lagmannsrett LA-1995-00169 B. Påanket til Høyesterett, HR-1997-00056 B. Overskjønnet stadefestet så lang det er påanket.
Parter:	Saksøker: Lindesnes kommune (Prosessfullmektig: Advokat Kristian Launes). Saksøkt: Hassey Kerim, Sigurd Foss, Bjarne Birketvedt, Gerd og Torkjell Bru og Ingrid Rødningen (Prosessfullmektig: H.r.advokat A. Abrahamsen).
Forfatter:	Lagdommer John Årseth med skjønnsmenn
Lovhenvisninger:	Ekspropriasjonserstatningsloven (1984) §5, Grunnloven (1814) §105, Skjønnsprosessloven (1917) §53, §57, §10, §6, Plan- og bygningsloven (1985) §35, §40

Lindesnes kommune vedtok 24. juni 1993 med hjemmel i plan- og bygningsloven §35 å ekspropriere grunn fra gnr. 55, bnr. 18, eier Hassey Kerim, fra gnr. 55, bnr. 2, eier Sigurd Foss, fra gnr. 55, bnr. 6 og 7, eier Bjarne Birketvedt, fra gnr. 55, bnr. 183, eier Gerd og Torkjell Bru, og fra gnr. 55, bnr. 173, eier Ingrid Rødningen. Grunnlaget for vedtaket var plan- og bygningsloven §35, jfr. §40, og vedtatt reguleringsplan for Snik, egengodkjent av kommunestyret 24. mars 1988, og hvor de nevnte eiendommene er utlagt til friareal. I løpet av sommeren/høsten 1993 ble foretatt noen mindre endringer i planen, og som medførte at friarealet omfattet noe mer av eiendommene gnr. 55, bnr. 18 og gnr. 55, bnr. 2. Skjønnsbegjæring fra kommunen ved advokat Kristian Launes ble inngitt til Mandal herredsrett 26. april 1994. Begjæringen var basert dels på nevnte ekspropriasjonsvedtak og dels på avtaler for så vidt gjelder tilleggsarealene fra de to sistnevnte eiendommene.

Mandal herredsrett avsa skjønn 30. november 1994 med slik slutning:

"1. Skjønnet fremmes og de saksøkte tilkjennes erstatning i samsvar med ovenstående.

2. De saksøkte tilkjennes rente av erstatningsbeløpene med 7% p.a. regnet fra 01. juli 1994.

3. De saksøkte tilkjennes saksomkostninger med kr 26355,- -kronertjuesekstusentrehundreogfemtifem 00/100-.

Oppfyllelsesfristen er 14 -fjorten- dager."

Herredsretten fant at erstatningen måtte bli å fastsette som "strøkpris" i området ut fra det såkalte "parkprinsippet", og fastsatte erstatningen til kr 20,- pr. m2 tørt land. De nærmere enkelthetene ved skjønnet, partenes anførsler og påstander, samt herredsrettens vurdering og begrunnelse for erstatningsfastsettelsen, fremgår av skjønnspremissene.

Lindesnes kommune v/ordføreren med advokat Kristian Launes som prosessfullmektig har begjært overskjønn ved Agder lagmannsrett. Begjæringen er angitt å gjelde såvel rettsanvendelsen som bevisbedømmelsen. De saksøkte, alle med h.r.advokat A. Abrahamsen som prosessfullmektig, har også begjært overskjønn, idet de hevder at erstatningen er satt for lavt.

Overskjønnsforhandling ble holdt i Mandal 7. og 8. november 1995. For Lindesnes kommune møtte ordføreren sammen med prosessfullmektigen. Dessuten møtte kommuneplanlegger/miljøvernleder Ove Torland, som ble avhørt som vitne, men som med de saksøktes samtykke fikk anledning til å være til stede under hele skjønnsforhandlingen. Av de saksøkte møtte Sigurd Foss, Bjarne Birketvedt, Ingrid Rødningen, og Åge Birketvedt med fullmakt fra saksøkte Gerd og Torkjell Bru. De møtende forklarte seg. Det ble avhørt i alt 5 vitner, hvorav 4 var nye for lagmannsretten. Det ble foretatt befaring av omhandlede område og partene fikk da anledning til å påpeke det som de mente var av betydning for overskjønnet.

Skjønnsforutsetninger.

Partene er enige om og lagmannsretten legger til grunn de samme alminnelige skjønnsforutsetningene som ved underskjønnet, og som er slik:

"1. Skjønnsforutsetningene 

Skjønnsforutsetningene angir det faktiske grunnlaget som skjønnsretten skal bygge på ved fastsettelse av erstatninger: - omfanget av eiendomsinngrepet, - saksøkerens fremgangsmåte ved beregning og utbetaling av erstatning, - hvilke tiltak saksøkeren påtar seg, - hvilke forhold som skal holdes utenfor skjønnet.

Sammen med skjønnsforutsetningene blir det fremlagt kart, arealoppgaver og lignende materiale. Ut over det som er framsatt i skjønnsforutsetningene og det øvrige fremlagte materiale som er nevnt foran, påtar saksøkeren seg ikke arbeid eller andre forpliktelser.

Saksøkeren forbeholder seg retten til å endre eller supplere det foran nevnte materiale inntil skjønnet blir tatt opp til avhjemling.

2. Omfanget av eiendomsinngrepet 

Arealer og rettigheter som fremgår av det fremlagte materiale eller ved utstikking i marken, erverves til full eiendom. Arealene erverves ved påstående skog og andre faste innretninger. Der de ervervede arealer grenser til sjø erverves grunneierrådighetene utover i tråd med de vanlige regler.

3. Anleggsarbeidet 

Erstatning for saker og ulemper som følge av opparbeidelse av arealene, skal holdes utenfor skjønnet med mindre annet er bestemt i spesielle skjønnsforutsetninger.

4. Delingsforretning 

Med grunnlag i rettskraftig skjønn kan saksøkeren kreve delingsforretning.

5. Andre erstatningsforhold 

De erstatninger som skjønnsretten fastsetter skal dekke alle erstatningsbetingede skader og ulemper i forbindelse med ekspropriasjonstiltaket, bortsett fra de forhold som i skjønnsforutsetningene eller ved skjønnsrettens avgjørelse uttrykkelig er holdt utenfor skjønnet. Således omfatter erstatningene også eventuell skade eller ulempe i forbindelse med forutgående stiknings- og målearbeider, grunnundersøkelser o.l.

6. Oppgjør og erstatning for avsavnstap 

Erstatningsoppgjør skjer i samsvar med skjønnsloven §53 og §57, eventuelt direkte med saksøkte. Tap som følge av at utbetaling av erstatning skjer etter at tiltredelse har funnet sted, fastsettes av skjønnsretten etter bestemmelsene i lov nr. 17 av 6. april 1984 §10 3. punktum om vederlag ved oreigning av fast eiendom." Det foreligger ingen spesielle skjønnsforutsetninger for noen av eiendommene.

Partenes anførsler og påstander.

Saksøkeren har i det vesentlige anført: Herredsretten har fastsatt en "strøkspris" på hele området ut fra det såkalte "parkprinsippet". Denne vurderingen er faktisk og rettslig uriktig. Reguleringsplanen er bindende for bruken av arealene og dermed også for erstatningsutmålingen. Arealene har ligget i et byggeforbudsbelte fra midten av 1960-årene og reguleringsplanen er helt i tråd med det som var bruksmåten av arealene i en årrekke forut for vedtakelse av planen. I reguleringsprosessen ble av bygningsrådet foreslått å innregulere et par byggetomter i randsonen mot byggefeltet, men dette ble bestemt avvist av formannskap/herredsstyre samt av fylkesmannen og de fylkeskommunale instansene. Grunneierne har akseptert at de øvrige arealene skulle være friareal. Etter avsluttet behandling av grunneiernes klage over reguleringsvedtaket er det på det rene at det foreligger ingen dispensasjonsmulighet, og grunneierne har i hvert fall etter dette tidspunkt ikke hatt noe berettiget håp om bygging. Ved reguleringen og ved det erverv som gjennomføres har myndighetene trukket grensen mellom bebyggelige og ubebyggelige områder, ut fra spesielle naturforhold og områdenes betydning for almenheten. Det er da ikke plass for noe "parkprinsipp".

I planarbeidet er det såvel av kommunale som av fylkeskommunale og statlige myndigheter lagt til grunn at arealet har betydning som friareal utover behovet i reguleringområdet. Det har regional betydning som friareal. Dette er også i tråd med det faktiske forholdet, idet det er betydelige andre grønne områder i tilknytning til de omkringliggende boligområdene. Arealet har vært brukt og brukes i stor grad også av tilreisende.

Med henvisning til dette hevdes at den påregnelige utnyttelsen følger av reguleringsformålet. Herredsretten har tatt feil når den har sett bort fra reguleringsplanen og gitt erstatning med grunnlag i det såkalte "parkprinsippet". Hovedregelen er at reguleringsplanen er bindende ved erstatningsutmålingen, og de unntaksreglene som rettspraksis har statuert lar seg ikke anvende her. Det er i denne forbindelsen vist til Rt-1993-496 (Bamble I), side 166 (Sukkevann), side 409 (Malvik), Rt-1994-1123 (Bamble II), Agder lagmannsretts skjønn 28. juni 1995 (Bamble III), samt til artikkel av Stordrange i Lov og Rett 1994 og av Dalan i Juristkontakt 2/1995.

Reguleringsplanen må således legges til grunn og erstatningen fastsettes til den bruks- eller salgsverdi som gir høyest verdi, basert på påregnelig og lovlig bruk. Det foreligger meget begrensede muligheter for økonomisk utnyttelse av arealene og intet marked som etterspør slike områder. Riktig pris tenderer derfor mot 0. Det er vist til Agder lagmannsretts skjønn 18. juli 1988 over lignende arealer i Ny Hellesundområdet, hvor erstatningen ble satt til kr 3,- pr. m2, og til den oversikt som i nevnte skjønn ble fremlagt over offentlige innkjøp i Søgneområdet i tiden 1973-77 og hvor prisen varierte fra kr 0,85 til kr 1,20 pr. m2.

Det skal betales avsavnsrente fra 1. juli 1994. Herredsretten har fastsatt renten til 7% p.a. Dette er altfor høyt for så små beløp som det her er tale om.

Saksøkeren har nedlagt slik påstand:

"Overskjønn fremmes og de erstatninger som er utmålt av herredsretten nedsettes vesentlig."

De saksøkte hevder at erstatningen er av underretten satt altfor lav, og deres anførsler kan sammenfattes slik:

Kommunens erverv gjelder et attraktivt strandareal bestående av en sandstrand og et indre areal velegnet til byggetomter. Før reguleringsplanen ble vedtatt gjorde grunneierne flere henvendelser til kommunen om å få bygge og har også hatt flere forespørsler utenfra om å få kjøpe tomter. Prinsipalt gjøres gjeldende at kommunen har regulert området til friareal for å skaffe seg mulighet til å erverve det, og at det således foreligger en såkalt "tilegnelsesplan". Det skal da ses bort fra reguleringsformålet og gis erstatning ut fra påregnelig utnytting, d.v.s. etter såkalt "strøkspris". Det er i denne forbindelsen vist til overskjønn inntatt i RG-1991-469. En del av området - selve sandstranden - er ikke direkte tomteareal, men av betydning for tomtenes attraktivitet. Tomter som nylig er solgt, og med noenlunde samme beliggenhet som tomter på de saksøktes arealer, ligger i prisklasse på over kr 100000,-. Det vil således ikke være noe problem med salg av tomt på ca 1 dekar for over kr 100000,- hvis en kunne bygge på tomta. "Strøksprisen" ved salg ligger derfor langt over de kr 20,- pr. m2 som herredsretten har fastsatt. Også rimelighets- og likhetsprinsippet må i denne forbindelsen tillegges vekt, og tilsier at grunneierne får erstatning etter tomteverdi.

Det gjøres subsidiært gjeldende at herredsretten har vurdert det rettslige grunnlaget riktig når den har lagt det såkalte "parkprinsippet" til grunn. Det omhandlede friarealet overstiger ikke den lokale befolknings behov. Ved denne vurderingen må det ikke bare tas hensyn til behovet i det regulerte byggeområdet, men også til det samlede området i nærheten, jfr. overskjønn inntatt i RG-1994-68. Herredsretten har gitt en riktig begrunnelse for anvendelsen av "parkprinsippet", og som det derfor vises til. Det er noe uklart om herredsretten har lagt vekt på reservats- begrensningene, jfr. underskjønnet side 12. Disse begrensningene har ingen betydning for arealenes verdi. Den samme klausulering i elvekanten gjaldt også for tomter like nordenfor som ble solgt til boligformål og da til priser som nevnt foran. Under enhver omstendighet har reservatsbegrensningene ikke noen betydning for stranden mot syd (gnr. 55, bnr. 2). I relasjon til "parkprinsippet" må det sondres mellom små og store arealer. De avgjørelsene som saksøkeren henviser til når det gjelder begrensninger i anvendelsen av prinsippet, gjelder større arealer og er dessuten konkret begrunnet, og kan ikke gjøres generelt gjeldende.

De saksøkte krever at kommunen overtar mot erstatning den private veien nordvest for friarealet.

Den fastsatte avsavnsrenten på 7% er rimelig og må bli stående.

Det er nedlagt slik påstand:

"1. I overskjønnet medtas til erstatning også de saksøktes private veg nordvest for angitt ekspropriasjonsareal.

2. Det av herredsretten fastsatte erstatningsbeløp forhøyes vesentlig.

3. De saksøkte tilkjennes saksomkostninger for overskjønnet."

Lagmannsrettens vurdering og erstatningsfastsettelse.

De arealene som skal overtas av kommunen inngår i en reguleringsplan for del av Snik i Lindesnes kommune, opprinnelig vedtatt i 1988 og med senere endringer og egengodkjent av kommunen 21. oktober 1993 I planen er de omhandlede arealene utlagt til friområde og gitt betegnelsen F 3, med en innlagt pumpestasjon samt et mindre trafikkområde. For friområdet gjelder følgende reguleringsbestemmelse, jfr. reguleringsbestemmelsenes §11:

"Friområde F3 skal nyttes til badeplass, sport og lek.

Nødvendig byggverk og anlegg for dette kan oppføres innenfor området."

Størrelsen på arealene er oppgitt å være ca 15600 m2, og spesifiserer seg på de enkelte eiendommene slik:

1. Gnr.55, bnr. 18, eier Hassey Kerim: 200 m2 + 700 m2

2. Gnr. 55, bnr. 2, eier Sigurd Foss: 7750 m2 + 450 m2

3. Gnr. 55, bnr. 5 og 6, eier Bjarne Birketvedt: 2100 m2

4. Gnr. 55, bnr. 183, Eier Gerd og Torkjel Bru: 1950 m2

5. Gnr. 55, bnr. 1173, eier Ingrid Rødningen: 2450 m2.

Overskjønnet er begjært dels på bakgrunn av kommunens ekspropriasjonsvedtak og dels avtaler, jfr. det som er nevnt innledningsvis. Det er ikke fra noen av grunneierne reist innsigelser mot fremme av overskjønnet. Under overskjønnsforhandlingene ble partene enige om at kommunen også overtar de saksøktes private vei nordvest for ekspropriasjonsarealet samt det restarealet som ligger mellom denne veien og grensene for de tilstøtende tomtene.

Ved fastsettelse av erstatningen legges til grunn bestemmelsene i ekspropriasjonsloven av 6. april 1984, sammenholdt med Grunnloven §105, slik at de saksøkte får full erstatning for det tapet grunnavståelsen medfører.

Lagmannsretten legger til grunn at en reguleringsplan i utgangspunktet ikke medfører noen erstatningsplikt, og at planen er bindende for disponeringen av grunnen. Når det eksproprieres til gjennomføring av reguleringsplanen, kan erstatningsutmålingen derfor som hovedregel heller ikke bygge på annen arealbruk enn den som er den lovlige i henhold til planen, jfr. Rt-1983-705. Dette prinsippet er fulgt opp i senere avgjørelser av Høyesterett.

De saksøkte har gjort gjeldende at det foreligger en såkalt "tilegnelsesplan" og at dette - som et unntak fra nevnte hovedregel - betinger erstatning etter såkalt "strøkspris". Betegnelsen "tilegnelsesplan" har i visse tilfeller vært benyttet hvor det f.eks. reguleres til skoletomt eller andre rent kommunale formål og hvor kommunens deltakelse nødvendigvis er en betingelse for gjennomføring av planen. Anførselen om en slik plan som særskilt unntak fra nevnte hovedregel må imidlertid antas å ha lite for seg ved siden av unntaket begrunnet i "parkprinsippet", og kan under enhver omstendighet ikke medføre at det i dette tilfellet ses bort fra reguleringsformålet ved erstatningsutmålingen.

Av "parkprinsippet" - slik dette er utviklet i rettspraksis som et unntak fra forannevnte hovedregel - følger at i et område som skal bebygges, skal arealer som må avsettes til gater, veier, lekeplasser med videre, og som således er nødvendige for utbyggingen ved at de ikke bebygges, erstattes etter strøkspris. For så vidt gjelder friarealer og lignende arealer for almenheten, er "parkprinsippet" etter gjeldende rett begrenset til arealer som "hovedsakelig skal betjene befolkningen i det utbyggingsområde de er en del av. Gjelder det således friarealer som strekker seg utover et utbyggingsområde og skal tjene til rekreasjon for folk fra en videre krets, blir det ikke plass for noe parkprinsipp", jfr. Rt-1993-413 (Malvikdommen). Jfr. også Rt-1994-1123 (Bamble II).

I den reguleringsplanen som det omhandlede friområdet er en del av er det trukket en grense mellom på den ene siden arealer som skal bebygges og på den andre siden friområdet som ikke skal bebygges. Området ligger således allerede av denne grunn utenfor anvendelsesområdet for "parkprinsippet". Dessuten har friområdet etter lagmannsrettens oppfatning i vesentlig grad betydning utover behovet i det reguleringsområdet som det er en del. Både størrelsen på friområdet i forhold til reguleringsfeltet som helhet, og forholdene ellers, bekrefter dette. Slik har det også vært oppfattet både før og under hele reguleringsprosessen. "Parkprinsippet" kan således her ikke komme til anvendelse.

Det legges etter dette til grunn at lagmannsretten ved sin verdsettelse er bundet at den foreliggende reguleringsplanen i den forstand at det ikke er anledning til å ta hensyn til utnyttelsesmuligheter som ikke er forenlig med planen. Slik reguleringsprosessen har forløpt i dette tilfellet, må det anses som utelukket at det vil bli gitt dispensasjoner fra planen. Dette medfører at det må ses bort fra den pris som det kan være realistisk å regne med ved frivillig omsetning i den utstrekning en slik omsetning er påvirket av muligheter for planendringer eller dispensasjoner som ikke anses som påregnelige.

Verdifastsettelsen skal skje på grunnlag av salgsverdien eller bruksverdien av arealet, alt etter hvilken av disse verdiene som er høyest. Begge verdiene bestemmes ut fra den påregnelige utnyttelsen av arealene, jfr. ekspropriasjonserstatningsloven §5 annet ledd 1. punktum og §6 første ledd. Bruksverdien av arealene er tilnærmet 0, og lagmannsretten legger til grunn at omsetningsverdien er høyest. Det eksisterer imidlertid ikke noe alminnelig marked for omsetning av slike arealer, og verdsettelsen byr i slike tilfeller på problemer. I praksis er det bare det offentlige som har noen reell interesse i å erverve slike arealer som innen friluftslovgivningens rammer kan brukes av almenheten. Det foreligger også relativt sparsomme opplysninger om slike offentlige oppkjøp. Det er imidlertid henvist til at ved overskjønn i 1988 over lignende arealer i Ny Hellesundområdet ble erstatningen satt til kr 3,- pr. m2. I nevnte skjønn er også henvist til en del tidligere offentlige oppkjøp av lignende arealer i Søgneområdet, og hvor salgsprisen varierte og var betydelig under nevnte erstatning. Ved vurderingen av omsetningsverdien skal det ellers legges vekt på konkrete omstendigheter som beliggenhet og andre egenskaper ved arealene.

Etter en samlet vurdering av de relevante momentene fastsetter lagmannsretten erstatningen til kr 4,- pr. m2 tørt land. Det er meget langgrunt på stedet, men de saksøktes eiendomsrett representerer ikke noen økonomisk verdi som skal erstattes i tillegg til nevnte pris. Erstatningen fastsettes til samme pris for samtlige saksøkte, idet det ikke foreligger noen grunn for forskjellig vurdering for de enkelte saksøkte. Som nevnt foran er det enighet mellom partene om at kommunen også overtar et nærmere beskrevet restareal (privat vei m.v.), og erstatningen er den samme for dette restarealet.

Det er enighet mellom partene om at tiltredelsesdatoen er 1. juli 1994 og dette tidspunktet er lagt til grunn ved verdsettelsen, jfr. ekspropriasjonserstatningsloven §10. Fra nevnte tidspunkt skal de saksøkte ha tilkjent avsavnsgodtgjørelse. Godtgjørelsen skal i prinsippet fastsettes individuelt og skal kompensere den enkelte ekspropriats tap ved ikke å få utbetalt erstatningen på samme tid som han må avstå eiendommen. Noe spesielt tap er ikke påvist for noen av de saksøkte, og heller ikke noen spesiell anvendelsesmåte av erstatningsbeløpene som kan betinge en annen avsavnsgodtgjørelse enn en rentesats i samsvar med det alminnelige rentenivået for beløp av slik størrelse som det her blir tale om. På denne bakgrunn fastsettes avsavnstapet til en rentesats på 5% p.a. Kommunen har i dette tilfellet, ved å ha tiltrådt arealene, truffet sitt valg med hensyn til å gjennomføre ekspropriasjonen, jfr. skjønnsloven §57. Den tilkjente erstatningen må derfor anses som forfalt til utbetaling når overskjønnet er rettskraftig. Avsavnsrenten skal således regnes fra 1. juli 1994 til forfallstidspunktet, og deretter eventuell vanlig forsinkelsesrente, f.t. 12%.

Saksomkostninger. Saksøkeren har samtykket i at de saksøkte får dekket sine nødvendige saksomkostninger ved overskjønnet. De saksøktes prosessfullmektig har inngitt omkostningsoppgave på kr 35338,-. Av dette utgjør hans salærkrav kr 33000,-, mens resten er diverse spesifiserte utgifter. Det er ikke fra motparten kommet innvendinger mot oppgaven, og retten legger den til grunn. Saksøkeren må dessuten betale rettsgebyret og utgiftene til skjønnsmenn etter oppgave fra retten. Herredsrettens omkostningsavgjørelse er ikke gjort til gjenstand for overskjønn og blir derfor stående.

Overskjønnet er enstemmig.

Slutning :

1. Erstatning for avståelse av grunn fra gnr. 55, bnr. 18, fra gnr. 55 bnr. 2, fra gnr. 55, bnr. 6 og 7, fra gnr. 55, bnr. 183, og fra gnr. 55, bnr. 173, fastsettes til kr 3,- -kronertre- pr. m2 tørt land, med tillegg av avsavnsgodtgjørelse som fastsatt foran.

2. Lindesnes kommune plikter innen 2 -to- uker fra forkynnelsen av overskjønnet å betale til de saksøkte v/h.r.advokat A. Abrahamsen kr 35338,- -kronertrettifemtusentrehundreogtrettiåtte- som erstatning for saksomkostninger ved overskjønnet.