LA-1995-23
| Instans: | Agder lagmannsrett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1995-03-02 |
| Publisert: | LA-1995-00023 |
| Stikkord: | Tvangsfullbyrdelse |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Skien og Porsgrunn namsrett Nr: 94-01801 D - Agder lagmannsrett LA-1995-00023 K. |
| Parter: | Kjærende part: Jonny Lønberg (Prosessfullmektig: Advokat Sven Morten Torsnes). Kjæremotpart: Kjellaug Gundersen (Prosessfullmektig: Advokat Jan Erik Granmo). |
| Forfatter: | Lagdommer Åse Berg, lagmann Ola Rygg, lagdommer Jan Villum |
| Lovhenvisninger: | Tvangsfullbyrdelsesloven (1992) §13-2, §4-3, Tvistemålsloven (1915) §180, §403, Borettslagsloven (1960), §3-12 |
Saken gjelder krav om fravikelse av leilighet, jfr. tvangsfullbyrdelsesloven §13-2 tredje ledd bokstav e.
I sak mellom Jonny Lønberg og Kjellaug Gundersen avsa Skien og Porsgrunn namsrett den 12. desember 1994 kjennelse med slik slutning:
"1. Begjæring om fravikelse av leilighet 2019 i Hovenga III Borettslag, Porsgrunn, tas ikke til følge.
2. Jonny Lønberg betaler Kjellaug Gundersen saksomkostninger med kr 2.500,- -totusenfemhundre- 00/100.
Oppfyllelsesfristen for saksomkostningskravet er 2 -to- uker etter forkynnelse av denne dom."
Når det gjelder bakgrunnen for saken, partenes anførsler for namsretten og namsrettens vurdering av sakens faktiske og rettslige side, vises til namsrettens kjennelse.
Jonny Lønberg ved advokat Sven Morten Torsnes har påkjært kjennelsen til Agder lagmannsrett. Det er i kjæremålet anført:
"Som grunnlag for kjæremålet anføres at den avtalen som var grunnlag for saksøktes disponering av leiligheten åpenbart ikke lenger kan gjøres gjeldende.
Saksøktes innflytting skjedde som et ledd i et planlagt kjøp av leiligheten. Saksøkte lyktes aldri i å finansiere kjøpet. Begge parter har gitt uttrykk for at avtalen om overdragelse ikke lenger kan ansees bindende. Overdragelse av leiligheten til saksøkte i henhold til denne avtalen er således ikke lenger aktuell. Det hevdes således at saksøktes grunnlag for disponering av leiligheten åpenbart er bortfalt.
Det er ikke påstått og har aldri vært inngått noen avtale om leie av leiligheten. Saksøkte betalte fra innflytting kr 3.500,- pr. måned for sin disponering av leiligheten inntil overdragelsen ble gjennomført. Dette tilsvarte en normal husleie og dekket det vesentlige av de utgifter saksøker hadde på leiligheten. Fra oktober 1994 har saksøkte forøvrig bare betalt husleien til borettslaget som utgjør kr 1.145,- pr. måned.
Saksøkte har anført at overdragelse skulle gjennomføres ved at saksøkte betalte kr 50.000,-, samt overtok betalingsforpliktelsene for lån til Norsk Hydro og Sparebanken Grenland som heftet på leiligheten. Saksøker bestrider at det noen gang er inngått noen slik avtale.
Formell overdragelse av lånene var ikke mulig å få gjennomført. Låneforholdet til Norsk Hydro var basert på saksøkers arbeidsforhold.
Saksøktes anførsel om at hun skulle disponere leiligheten inntil lånene var nedbetalt ville være klart i strid med reglene i lov om borettslag kap. 6. Det må ha en sterk formodning mot seg at Skien Boligbyggelag har godkjent eller medvirket til noen slik avtale mellom partene.
Fra saksøkers side anføres at panteobligasjonen av 14. desember 1992 er uttrykk for et reellt låneforhold. Obligasjonen er utstedt ved bistand av Skien Boligbyggelag og undertegnet i nærvær av to vitner. Lånet skulle avregnes i oppgjøret ved den senere overdragelse av leiligheten. Saksøktes påstand om forfalskning er alvorlig og fullstendig grunnløs. Det må påhvile saksøkte en streng bevisbyrde for å kunne legge dette til grunn. I så fall må det avholdes muntlig forhandling og gis anledning til vitneavhør."
Jonny Lønberg har nedlagt slik påstand:
"1. Begjæring om tvungen fravikelse fra leilighet 2019 i Hovenga III Borettslag tas til følge.
2. Kjellaug Gundersen tilpliktes å betale saksomkostninger for namsrett og lagmannsrett."
Kjellaug Gundersen ved advokat Jan Erik Granmo har imøtegått kjæremålet og har i kjæremålstilsvaret anført:
"Når det gjelder utkastelsesvilkåret i tvangsfullbyrdelsesloven §13-2 tredje ledd litra e vises til kommentarutgaven til tvangsfullbyrdelsesloven på side 699 pkt. 12.5.
Det anføres her at det generelt ikke er adgang til å gjennomføre utkastelse i henhold til bestemmelsens litra e dersom besitteren påberoper seg hel eller delvis eiendomsrett til eiendommen med mindre denne anførsel er åpenbar uholdbar.
Den kjærende part er således pålagt en meget streng bevisbyrde forsåvidt gjelder hans versjon av avtaleforholdet mellom partene. Det eneste "bevis" som imidlertid er fremlagt fra kjæreparten er en pantobligasjon som kjæremotparten på ingen måte vedkjenner seg. Kjæremotpartens innsigelser fremgår av mitt prosesskrift til byretten av 14. desember 1994.
Som anført i tilsvaret var Jonny Lønberg innforstått med at Kjellaug Gundersen med sin meget beskjedne økonomi (kontantsummen på kr 50.000,- var en arv etter hennes foreldre), ikke hadde noen som helst mulighet til å lånefinansiere kjøpet av den aktuelle borettslagsleilighet. Det var Jonny Lønberg som var pådriver i avtaleforholdet ut fra den situasjon han var kommet i ved kjøp av ny bolig i Siljan, og det var hans ide å la Kjellaug Gundersen betale et kontantbeløp på kr 50.000,- og dernest månedlige beløp på kr 3.500,- som innbefattet den løpende husleie på kr 945,- pr. måned og de terminer på lån som Jonny Lønberg betalte jfr. tilsvaret til byretten.
At Jonny Lønberg ikke sørget for nødvendig klargjøring i forhold til Skien Boligbyggelag var antagelig helt i tråd med hans forsetter, idet Lønberg selvsagt selv var innforstått med at en slik avtale ikke ville ha blitt godkjent. Ikke desto mindre gjennomførte han en slik avtale muntlig med Kjellaug Gundersen. I dette forholdet var det Jonny Lønberg som hadde tilgang på alle formalia og som hadde innsikt i regelverket vedr. borettslag og boligbyggelag. Kjellaug Gundersen har vært i fullstendig god tro og føler seg narret både forsåvidt gjelder det vederlag hun forpliktet seg til å betale for leiligheten, det manglende skriftlige avtalegrunnlag og den måte Jonny Lønberg i ettertid har behandlet henne ved å kreve henne utkastet fra leiligheten.
En finner det ikke urimelig at Jonny Lønberg betaler til Kjellaug Gundersen det han skylder henne, nemlig kontantsummen på kr 50.000,- samt summen av betalte låneterminer kr 55.520,-, tilsammen 105.520,-. Avtaleforholdets avvikling hviler således helt og holdent på Jonny Lønberg. Problemet er løst straks Jonny Lønberg har betalt sin gjeld til Kjellaug Gundersen."
Kjellaug Gundersen har nedlagt slik påstand:
"1. Skien og Porsgrunn namsretts kjennelse av 12. desember 1994 stadfestes.
2. Jonny Lønberg dømmes til å betale saksomkostninger for lagmannsretten til Kjellaug Gundersen med kr 1.500,-."
I et etterfølgende prosesskrift fra Jonny Lønberg heter det:
"Det fremgår av kjæremotpartens egen fremstilling at hun fikk flytte inn i den kjærende parts bolig i sammenheng med planlagt kjøp av leiligheten.
Videre fremgår det at hun heller ikke selv ønsker å påberope seg den opprinnelige avtale om kjøp til en pris som i tilsvaret til namsretten blir betegnet som ublu.
Kjellaug Gundersen knytter som betingelse for fraflytning at Jonny Lønberg tilbakebetaler lånebeløp + betalte låneterminer på boliggjeld. Det er ikke etablert noen avtale eller noe annet juridisk grunnlag som kan gi henne en slik rett.
Som tidligere anført har hun dessuten siden oktober 1994 bare betalt den løpende husleie til borettslaget. Saksøker har med egne inntekter vært nødt til å dekke de løpende terminer på boliglånet. Dette er klart i strid med den opprinnelige avtale mellom partene og har skapt en uholdbar situasjon for Lønberg som ikke er istand til å dekke alle sine gjeldsforpliktelser.
Det er således påtrengende behov for at leiligheten fraflyttes slik at det planlagte salg kan gjennomføres."
Lagmannsretten bygger ikke sin avgjørelse på at den fremlagte pantobligasjon er falsk eller forfalsket. Det er dermed ikke aktuelt å vurdere å avholde muntlig forhandling i kjæremålssaken etter unntaksbestemmelsen i tvistemålsloven §403 tredje ledd.
Når det gjelder realiteten i saken, er lagmannsretten kommet til samme resultat som namsretten og kan i det vesentlige tiltre dens begrunnelse. Lagmannsretten vil for øvrig bemerke:
Etter tvangsfullbyrdelsesloven §13-2 tredje ledd bokstav e kan utkastelse ikke skje hvis saksøkte fremsetter innsigelser som ikke er åpenbart grunnløse. Er det slik tvil til stede at innsigelsene ikke kan betegnes som åpenbart grunnløse, kan denne ekstraordinære fremgangsmåte ikke benyttes. Dette gjelder både faktisk og rettslig tvil. I nærværende sak knytter tvilen seg særlig til spørsmålet om hva som var avtalt mellom partene da Kjellaug Gundersen flyttet inn i leiligheten. Lagmannsretten kan - i likhet med namsretten - ikke se at det er grunnlag for å sette Kjellaug Gundersens innsigelser mot den faktiske side av Jonny Lønbergs fremstilling til side som åpenbart grunnløse. Dette gjelder selv om det legges til grunn at pantobligasjonen er uforfalsket, og selv når det tas hensyn til at Kjellaug Gundersen nå har akseptert å flytte ut mot å å få tilbakebetalt det hun mener å ha krav på. Det kan reises noe tvil om betydningen av at Kjellaug Gundersen ikke lenger betaler det avtalte månedlige beløp på kr 3.500,- men kun husleien til boligbyggelaget. Lagmannsretten er imidlertid kommet til at heller ikke dette kan være utslagsgivende i forhold til tvangsfullbyrdelsesloven §3-12 tredje ledd bokstav e), ettersom betalingsnektelsen må ses i sammenheng med at Jonny Lønberg ikke har sagt seg villig til å tilbakebetale beløpet på 50.000 kroner når Kjellaug Gundersen flytter ut. Ifølge Jonny Lønberg skulle det angivelige lånet avregnes i oppgjøret ved den senere overdragelsen. På denne bakgrunn finner lagmannsretten - dersom Jonny Lønbergs egen forklaring om at det ikke er inngått bindende kjøpsavtale legges til grunn - ikke å kunne avvise den forståelse av avtalen at Lønberg plikter å tilbakebetale beløpet ved utflytting. Kjellaug Gundersen har i så fall et motkrav som hun vil kunne gjøre gjeldende. Om det samme er tilfellet forsåvidt gjelder den del av "leien" hun har betalt, er det unødvendig for lagmannsretten å ta stilling til. Det tilføyes at begrensningene i motregningsadgangen etter tvangsfullbyrdelsesloven §4-3 1. punktum antas ikke å gjelde ved utkastelse etter de særlige tvangsgrunnlag i §13-2 tredje ledd, jfr. Wyller, Boligrett, 3. utg. 298.
Kjæremålet har vært forgjeves, og den kjærende part bør erstatte motpartens saksomkostninger for lagmannsretten etter hovedbestemmelsen i tvistemålsloven §180 første ledd. Erstatningen fastsettes i samsvar med oppgave til 1.500 kroner, som såvidt skjønnes i sin helhet gjelder salær til prosessfullmektigen. Lagmannsretten er enig i namsrettens omkostningsavgjørelse.
Kjennelsen er enstemmig.
Slutning:
1. Namsrettens kjennelse stadfestes.
2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Jonny Lønberg 1.500 - ettusenfemhundre - kroner til Kjellaug Gundersen innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av lagmannsrettens kjennelse.