LA-1995-256
| Instans: | Agder lagmannsrett - Overskjønn |
|---|---|
| Dato: | 1995-06-20 |
| Publisert: | LA-1995-00256 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Skien og Porsgrunn byrett Nr: 94-1363 - Agder lagmannsrett LA-1995-00256 B |
| Parter: | Saksøker: Skien kommune v/ordføreren (Prosessfullmektig: Advokat Lars Skjelbred). Saksøkt: Hans Gulsets dødsbo (Prosessfullmektig: H.r. advokat Christopher Frøstrup). |
| Forfatter: | Førstelagmann Arne Christiansen med skjønnsmenn |
| Lovhenvisninger: | Ekspropriasjonserstatningsloven (1984), Skjønnsprosessloven (1917) §54, §54a, Ekspropriasjonserstatningsloven (1984) §5, Plan- og bygningsloven (1985) §43, Plan- og bygningsloven (1985) |
Skien og Porsgrunn byrett avhjemlet 13. januar 1995 skjønn til fatsettelse av erstatning for avståelse av grunn fra gnr. 2 bnr. 4 i Skien bl.a. til adkomstvei i senterområdet på Gulset i samsvar med reguleringsplan godkjent 11. mars 1993 av Skien bystyre. Skjønnet fastsatte erstatningen til 250 kroner pr. m2 med tillegg av 8 prosent årlig rente fra arbeidstillatelse ble gitt til betaling finner sted. Skjønnslutningen lyder slik:
"1. Erstatningen for erverv av grunn for anlegg av ny vei i senterområdet på Gulset og til privat adkomst for fr. Vasdal fastsettes som ovenfor angitt med tillegg av den der bestemte rente.
2. Skien kommune frifinnes for kravet om innløsning av området på 492,5 m2, merket 4 på fremlagt kartmateriale.
3. De lovbestemte utgifter i anledning skjønnet dekkes av Skien kommune.
4. Skien kommune betaler til Hans Gulsets dødsbo v/h.r.advokat Chr. Frøstrup kr 10000,- - titusen - til dekning av saksomkostninger innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av dette skjønn."
Gnr. 2 bnr. 4 tilhører Hans Gulsets dødsbo. Skjønnsfastsettelsen gjelder en stripe på 727,6 m2 helt nord på eiendommen, på fremlagt kart betegnet som 3 og 5, og omfatter, foruten veigrunn, også innkjørsel og tilleggsareal til en nabotomt. Bnr. 4 var opprinnelig en landbrukseiendom, som er blitt utparsellert i forbindelse med utbyggingen på Gulset. I 1994 utgjorde resteiendommen omkring 2,5 mål. Den delen der uthuset lå ble solgt til entreprenørfirmaet AS Hus og Hyttebygg til en kvadratmeterpris på 254 kroner. Uthuset er revet og det er oppført et forretningsbygg på denne del av eiendommen. Den del der bolighuset ligger ble solgt for samme kvadratmeterpris til en slektning av noen av loddeierne i boet. Det ligger igjen et område mot Nyhusveien helt syd på eiendommen på 492,5 m2 som i reguleringsplanen er utlagt til friområde, betegnet som 4 på fremlagt kart. Under skjønnet gjorde boet gjeldende at det fra dets side i forbindelse med arbeidstillatelse var satt som vilkår at kommunen skulle overta også felt 4. Boet ble ikke gitt medhold i dette krav.
Kommunen har begjært overskjønn for Agder lagmannsrett idet den mener at byretten har satt grunnerstatningen for høyt. Boet har inngitt aksessorisk begjæring mot byrettens nektelse av innløsning av felt 4. Overskjønnsforhandling ble holdt i Skien 6. juni 1995. Sammen med kommunens prosessfullmektig møtte overingeniør Thorleif Roligheten og avdelingsingeniør Gudbjørn Staddeland. Av loddeierne i dødsboet møtte Arne Limi sammen med boets prosessfullmektig. Kommunaldirektør Sten Ulrik Heines forklarte seg som vitne. Det ble foretatt befaring av bnr. 4 og fremlagt en rekke dokumenter. Saken står for lagmannsretten i det vesentlige i samme stilling som for byretten. Således legges til grunn at det ved overskjønnet gjelder de samme skjønnsforutsetninger som ved underskjønnet. Det vises forsåvidt til byrettens rettsbok, der forutsetningene er inntatt.
Kommunens anførsler kan sammenfattes slik:
Det avståtte område har ikke en så høy omsetningspris som byretten har lagt til grunn. Det er tale om en stripe med høyst begrenset verdi og som består dels av veigrunn og dels av grunn til boligformål. Veien er en forutsetning for utnyttelsen av eiendommen og måtte ligge der uansett. Veien medfører en verdiforøkelse av resten av eiendommen, jfr. ekspropriasjonserstatningsloven §5 fjerde ledd. Det er ikke treffende å sammenligne prisen for det avståtte område med den pris som er gitt for de deler av eiendommen som lar seg utnytte til næringsformål eller med den salgsavtale for hele bnr. 4 som ble inngått i 1989. Det vises til at det fra naboeiendommen nord for bnr. 4 i 1993 og 1994 ble solgt tomtegrunn til kontor- og boligutbygging for 112 og 165 kroner pr. m2. Tomten til ICA varehus i Porsgrunn ble i 1993 overdratt for en pris av 120 kr pr. m2. Det vises også til skjønn og overskjønn i 1988 og 1990 for det det såkalte Rabbenområdet i Porsgrunn der det ble bygget på at prisen for byggeklare industriområder i ekspropriasjonsområdet var på mellom 100 og 120 kroner pr. m2.
Det bestrides at kommunen som vilkår for arbeidstillatelsen godtok at den skulle innløse felt 4 helt syd på tomten. Det har aldri vært forutsetningen at kommunen skulle erverve noe annet område enn stripen i nord, og de områder i blått som er nevnt i brev fra høyesterettsadvokat Frøstrup i brev 26. april 1993, der arbeidstillatelse ble gitt, refererer seg til den del av stripen som ikke omfattes av selve veigrunnen. I likhet med byretten finner kommunen det påfallende at høyesterettsadvokat Frøstrup i sitt brev 12. august 1993 påberoper seg plan- og bygningsloven som hjemmel for innløsningskravet uten å nevne at kommunen skal ha forpliktet seg på avtalemessig grunnlag.
Heller ikke plan- og bygningsloven §43 gir hjemmel for innløsningskravet. Som nevnt av byretten er det ikke tale om et verditap som har sin årsak i ekspropriasjonen. Dessuten mister ikke eiendommen sin vesentlige verdi som følge av kommunens erverv; tvertimot betyr veien en verdiforøkelse av den del av eiendommen som ble utbygget av AS Hus og Hyttebygg. Det gjenværende grøntområde vil under enhver omstendighet være ubebyggelig fordi det i sin helhet ligger innenfor byggeforbudslinjen til den tilgrensende vei.
Kommunen har nedlagt slik påstand:
"1. Skjønnet fremmes.
2. Skien kommune frifinnes for å betale saksomkostninger." Dødsboet har i det vesentlig anført følgende:
Boets eiendom ligger sentralt til ved Gulset senter, der det er en rekke forretninger, bank, postkontor, kirke, bensinstasjon m.v. Senteret har et befolkningsunderlag på 10 - 12000 mennesker. Beliggenheten gir eiendommen en særlig verdi, spesielt fordi den utgjør det eneste gjenværende ledige byggeområde ved senteret. Hele eiendommen ble i 1989 solgt til AS Hus og Hyttebygg for 300 kroner pr. m2, men denne avtalen ble ikke gjennomført på grunn av at den senere reguleringsplan ikke tillot utbygging av hele eiendommen til næringsformål. Firmaet kjøpte i 1994 de deler av eiendommen som etter reguleringsplanen var utlagt til dette formål for en kvadratmeterpris på 254 kroner, og den del som er utlagt til boligformål ble senere solgt med et påstående verdiløst våningshus for samme pris. Med den verdistigning som har funnet sted for fast eiendom anses en kvadratmeterpris på 280 kroner som passende. Salgene fra naboeiendommen i nord er ikke egnet som sammenligningsgrunnlag fordi kommunen sto som selger og det kommunale utbyggingsselskap AS Kontorbygg er eier av en del av de bygninger som der ble oppført. De påberopte tomtepriser i Porsgrunn gjelder ikke sammenlignbare arealer. Av interesse er derimot et rent tomteområde på Falkum i Skien som i 1992 ble overdratt etter en kvadratmeterpris på 280 kroner.
Det fastholdes at det i forbindelse med arbeidstillatelsen fra boets side ble satt som vilkår at kommunen overtok også grøntområdet helt syd på eiendommen. I brevet 26. april 1993 er det nevnt at innløsning av områder avmerket med blått på kartskisse settes som "særskilt vilkår". Dersom det var tvil om hvilke områder dette kunne være, måtte kommunen straks ha sagt fra. Det er for sent å ta opp spørsmålet et halvt år senere. Det må også kunne påvises hvilket annet område enn grøntområdet reservasjonen i arbeidstillatelsen skulle sikte til. Boet har ingen interesse av å bli sittende igjen med bare grøntområdet i syd. Det har derfor all formodning for seg at dette området ble tatt opp i forhandlingene med kommunen. Subsidiært påberopes plan- og bygningsloven §43 som grunnlag for innløsningskravet.
Boet har nedlagt slik påstand:
1) Erstatningsfastsettelsen forhøyes.
2) Areal merket 4 på fremlagt kart stort 492,5 m2 innløses av Skien kommune i forbindelse med ekspropriasjonen.
3) Vederlaget forrentes med 8 % p.å. fra 1. august 1993.
4) Saksøkte tilkjennes erstatning for juridisk bistand også for overskjønnet.
Lagmannsretten er kommet til samme resultat som byretten og kan i det vesentlig tiltre den begrunnelse byretten har gitt for sine avgjørelser.
Lagmannsretten er således enig med byretten i at det ikke er godtgjort fra boets side at kommunen i forbindelse med arbeidstillatelsen som ble gitt fra boets side, aksepterte å innløse også felt 4 i syd. Kommunens hensikt med ervervet var å skaffe grunn til en vei som skulle føre til et kontor- og boligbygg nord for bnr. 4. Det har formodningen mot seg at kommunen ville akseptere å erverve et område helt syd på tomten som ikke hadde noen tilknytning til veien i nord. Uten klare holdepunkter for det motsatte, må det legges til grunn at kommunen ikke har godtatt en slik innløsning.
Betingelsen om innløsning av grunn utover det som medgår til veien, fremgår av brev 26. april 1993 fra høyesterettsadvokat Frøstrup til advokat Lars Skjelbred, der Frøstrup på vegne av boet gir arbeidstillatelse "idet det settes som særskilt vilkår......at de arealer som er inntegnet med blått på vedlagte kartskisse også innløses av Skien kommune". Det er uvisst hvor skissen med original fargelegging befinner seg. Høyesterettsadvokat Frøstrup har fremlagt et fotokopiutsnitt av reguleringskartet der både ekspropriasjonsområdet i nord og felt 4 er farget blått med markørpenn, og hevder at det var en slik skisse han hadde fremme i diskusjonen med kommunens representant, advokat Skjelbred. Såvidt lagmannsretten kan se, fulgte kopi av denne skissen som vedlegg til et brev 12. august 1993 fra Frøstrup til Skjelbred. Advokat Skjelbred har fremlagt det originale brev av 26. april 1993 fra høyesterettsadvokat Frøstrup, og til dette var det med binders heftet et fotokopiutsnitt av reguleringskart med andre markeringer enn på det utsnitt som ble fremlagt av advokat Frøstrup. Utsnittet som ble fremlagt som bilag til det originale brev er fotokopi av et utsnitt der det er foretatt skravering av den del av ekspropriasjonsområdet nord på bnr. 4 som ikke omfattes av veigrunnen, og det fremgår ikke hvilken farge som er brukt til skraveringen. Felt 4 i syd er ikke skravert.
Lagmannsretten er blitt stående ved at de arealer inntegnet med blått som nevnes i brevet 26. april 1993, referer seg til den del av ekspropriasjonsområdet i nord som ikke omfattes av veigrunnen. Sammen med veigrunnen utgjør disse arealer etter reguleringsplanen en rest som er blitt liggende igjen som en stripe lengst nord på bnr. 4 etter at eiendommen forøvrig var oppstykket i tomter til forretningsbygg og bolig og til friområde. Umiddelbart fremtrer det som en rimelig løsning at kommunen ervervet hele restområdet i nord og ikke bare den del av området som medgikk til veigrunnen.
Lagmannsretten slutter seg til byrettens begrunnelse for at plan- og bygningsloven §43 ikke hjemler noe innløsningskrav for felt 4 og viser forsåvidt til hva byretten bemerker på dette punkt.
Lagmannsretten er også enig i byrettens verdsettelse av de arealer som omfattes av skjønnet. Det innskytes at partene er samstemmige om at områdets omsetningsverdi skal legges til grunn for erstatningsfastsettelsen. Resten av eiendommen, med unntak av friområdet i felt 4, er solgt etter en kvadratmeterpris på 254 kroner, og etter lagmannsrettens oppfatning må det være disse salg som gir best veiledning også for den del av eiendommen som skjønnet gjelder. Det er ikke grunn til å legge vekt på at salgene omfattet også påstående bygninger. Bygningene er å anse som verdiløse og nærmest som et hefte på tomtene. Uthusbygningen på næringstomten er revet og har derved påført kjøperen utgifter. Våningshuset på boligtomten er under oppussing, og det må antas at dette vil pådra kjøperen minst like store utgifter som om han hadde revet huset og bygget nytt.
Lagmannsretten er ikke enig med kommunen i dens anførsler om at det eksproprierte område må anses som et marginalt stripeområde og at veibyggingen har tilført resten av eiendommen en merverdi. Veien er bygget av hensyn til andre eiendommer nord for bnr. 4, og lagmannsretten kan ikke se at den kan ha noen betydning for verdien av resten av tidligere bnr. 4. Det må antas at boet uten den oppdeling av eiendommen som reguleringsplanen innebærer, ville ha kunnet selge det aktuelle område i forbindelse med avhendelsen av de øvrige deler av eiendommen til samme pris som disse ble omsatt for, slik at den samlede pris ville ha øket med et beløp som svarer til den erstatning lagmannsretten er blitt stående ved.
Kommunen har ikke anført at verdsettingen skal skje etter en bruk som er forenlig med det som følger av reguleringsplanen, og det er heller neppe rom for slike betraktninger i et tilfelle som det foreliggende. Reguleringsplanen ble egengodkjent av bystyret 11. mars 1993, og i brev 23. samme måned til loddeierne tok kommunen skritt til å erverve den nødvendige grunn til vei i samsvar med reguleringsplanen. Det ligger nærmest å se forholdet på samme måte som den situasjon at det erverves et utbyggingsområde, og hvor det etter rettspraksis skal betales samme grunnerstatning for tomtegrunn og ikke bebyggbare områder avsatt til fellesformål innenfor utbyggingsområdet, som veier, friområder m.v.
Lagmannsretten finner ikke å kunne tillegge salgene av tomteområder fra naboeiendommen i nord så stor vekt. Disse tomtene er solgt av Skien kommune, som opererer med en tilnærmet lik tomtepris for næringseiendommer i hele kommunen, og etter det opplyste er de bygg som er oppført, for en del seksjonert til det kommunale utbyggingsselskap AS Kontorbygg.
Lagmannsretten er enig med byretten i at det skal svares 8 prosent årlig rente av erstatningen fra arbeidstillatelse ble gitt og til betaling finner sted. Ingen av partene har forøvrig hatt noe å bemerke til dette punkt i byrettens avgjørelse.
I medhold av skjønnsprosessloven §54 plikter kommunen å erstatte den del av boets saksomkostninger som er forårsaket av kommunens overskjønnsbegjæring. I omkostningsoppgave fremlagt av boets prosessfullmektig er disse utgifter oppgitt til 8000 kroner, som i sin helhet gjelder salær til prosessfullmektig. Oppgaven legges til grunn for omkostningsavgjørelsen.
Boets aksessoriske motbegjæring har ikke ført frem, og lagmannsretten finner at boet for denne del av saken må bære sine egne utgifter etter skjønnsprosessloven §54a første, annet og fjerde ledd.
Det er ikke begjært overprøvelse av byrettens omkostningsavgjørelse, og denne del av byrettens skjønn blir derfor uten videre stående.
Overskjønnet er enstemmig.
Slutning:
1. Erstatning til Hans Gulsets dødsbo for avståelse av deler av gnr. 2 bnr. 4 i Skien - på fremlagt kart merket som 3 og 5 - fastsettes til 250 - tohundreogfemti - kroner pr. m2 med tillegg av 8 - åtte - prosent årlig rente fra 26. april 1993 til betaling skjer.
2. Skien kommune frifinnes for kravet om innløsning av den del av foran nevnte eiendom som er merket med 4 på fremlagt kart.
3. Skien kommune plikter innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av overskjønnet å betale til Hans Gulsets dødsbo ved høyesterettsadvokat Christopher Frøstrup 8000 - åttetusen - kroner som erstatning for saksomkostninger i anledning kommunens begjæring om overskjønn.
4. Det betales ikke erstatning for saksomkostninger i anledning dødsboets aksessoriske motbegjæring om overskjønn.