LA-1995-464

Instans:	Agder lagmannsrett - Dom
Dato:	1996-03-25
Publisert:	LA-1995-00464
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	Kragerø Herredsrett Nr: 94-292 A - Agder lagmannsrett LA-1995-00464 A. Anke nektet fremmet til Høyesterett, HR-1996-00452K .
Parter:	Ankende part: Georg Lohne (Prosessfullmektig: Advokat Lars Aspeflaten) Ankemotpart: John Bjørn Lohne (Prosessfullmektig: Advokat Helge Aarnes).
Forfatter:	Lagdommer Erling Strand, formann Lagdommer Steinar Thomassen Ekstraord. lagdommer Raamund Stuhaug
Lovhenvisninger:	Tinglysingsloven (1935) §15, §20, Tvistemålsloven (1915) §172, §180, Tinglysingsloven (1935)

Saken gjelder tvist om eiendomsrett til garasjebygning. Ved stevning av 18/10 - 1994 til Kragerø herredsrett reiste John Bjørn Lohne sak mot Georg Lohne med påstand om at han var eier av en garasjebygning som står på hans eiendom gnr. 57 bnr. 1 i Drangedal. Den 1/2 - 1995 avsa Kragerø herredsrett dom i saken med slik domsslutning:

1. John Bjørn Lohne, 3753 Tørdal, kjennes berettiget som eier av den garasje som Georg Lohne i dag benytter og som ligger på gnr. 57 bnr. 1.

2. Georg Lohne dømmes til å la sitt løsøre fjerne fra garasjen beliggende på gnr. 57 bnr. 1 innen 2 - to - uker fra forkynnelse av dommen.

3. Georg Lohne betaler innen 2 - to - uker fra forkynnelse av dommen erstatning for saksomkostninger med kr 21420 tjueentusenfirehundreogtyvekroner - til John Bjørn Lohne.

Partenes anførsler for herredsretten fremgår av dens dom.

Georg Lohne, med advokat Lars Aspeflaten som prosessfullmektig, har anket dommen til Agder lagmannsrett.

John Bjørn Lohne, med advokat Helge Aarnes som prosessfullmektig, har imøtegått anken.

Ankeforhandling ble holdt den 12. og 13/3 - 1996. Partene møtte sammen med sine prosessfullmektiger og avga forklaringer for lagmannsretten. Det ble avhørt 9 vitner.

Georg Lohne har i hovedsak anført:

Herredsretten har vurdert bevisene uriktig når den har lagt til grunn at John B. T. Lohne bare forbeholdt seg bruksrett til garasjen for seg og sin hustrus levetid, og ikke eiendomsretten til den, da han i 1949 overdro gården til sin sønn Tomas.

Spørsmålet kan ikke avgjøres utelukkende ved bokstavfortolking av kjøpekontrakten av 23/3 - 1949 og skjøtet av 2/4 samme år. Det må ses i sammenheng med den historiske utviklingen, spesielt garasjens nære tilknytning til rutebildriften i Drangedal.

I 1928 bygget John B.T. Lohne og hans bror Knut Lohne garasjen på Knut Lohnes eiendom, gnr. 57 bnr. 6 og 13. Etter en utskiftningsforretning i 1936 ble garasjen stående på John B. T. Lohnes eiendom, gnr. 57 bnr 1. Garasjen ble bygget for å brukes i det rutebilselskapet de drev sammen fra 1929. Senere ble selskapet slått sammen med flere andre rutebilselskaper i Drangedal, og i 1958 ble det dannet et interessentskap, I/S Drangedal Bilruter, med 6 rutebileiere, deriblant John B.T. Lohne og Knut Lohne. I 1971 ble interessentskapet omdannet til Drangedal Bilruter A/S. John B.T. Lohne og Knut Lohne var med som stiftere og aksjeeiere.

Helt fra garasjen ble bygget i 1928 til i dag har den vært brukt i rutebildriften. Den har aldri vært en del av gårdsdriften.

Knut Lohne eide en ideell halvpart av garasjen helt frem til 1966, da hans svigersønn bygde en garasje hvor Knut Lohne fikk plass til sin privatbil. Knut Lohne overlot da vederlagsfritt sin halvdel av garasjen til Georg Lohne.

I 1949 foretok John B. T. Lohne en skifteliknende fordeling av noe av sin formue. I den forbindelse overdro han gårdsbruket, gnr. 57 bnr. 1, med besetning m.v. til sin sønn Tomas Lohne. Han forbeholdt seg en del kårytelser for seg og sin hustru. Når det gjelder garasjen, er det forbeholdt rett til å ha "sin" garasje stående på eiendommen. Skjøtet må forstås slik at garasjen ikke var en del av det som ble overdratt til Tomas. Garasjen var en del av rutebildriften, og John B. T. Lohne eide den ikke alene. En eventuell overdragelse måtte derfor bare ha omfattet hans ideelle halvpart. I så fall hadde det vært naturlig at det hadde kommet til uttrykk på en annen måte i skjøtet.

I 1949 avtalte John B. T. Lohne med sønnen Georg at han skulle overta andelene i rutebilselskapet og garasjen. Det ble imidlertid ikke gjennomført før i 1964. Det fremgår klart av brev datert 15/1- 1964 til I/S Drangedal bilruter, underskrevet av John B.T. Lohne og Georg Lohne, hvor det meldes fra om at andelene i rutebilselskapet er overdratt Georg Lohne, og hvor det videre heter: "Med i overdraginga følger også den garasje som står ved riksveien nær Georg Lohne."

Georg Lohne betalte kjøpesummen kr 20000,- i avdrag. Etter at han i 1966 fikk Knut Lohnes ideelle halvpart, ble han eier av hele garasjen.

På denne bakgrunn kan det ikke være tvil om at John B. T. Lohne holdt garasjen utenfor overdragelsen av gården, og at sønnen Tomas må ha vært klar over det. Det var alminnelig kjent i familien at foreldrene ville at Georg skulle overta andelene i rutebilselskapet og eiendomsretten til garasjen.

Eiendomsretten til garasjen er under enhver omstendighet hevdet. Georg Lohne har hatt rådighet over den siden 1964, og det er ikke omstridt at han har hevet leien for den. Han har vært i aktsom god tro med hensyn til sin eiendomsrett. Ut fra den muntlige avtalen med faren i 1949, reservasjonen i skjøtet, brevet av 15/1 - 1964, som meddeler rutebilselskapet at garasjen er overdratt ham, samt det faktum at han har betalt for den, har i alle år gitt ham grunn til å være overbevist om sin eiendomsrett. Han har opptrått som eier fullt ut, og det er ingen i familien som har antydet at han ikke er eier, før John Lohne reiste denne saken, etter hevdstidens utløp.

Georg Lohne har lagt ned slik påstand:

1. Georg Lohne kjennes som eier av den garasjen som står på gnr. 57 bnr. 1, beliggende ved oppkjørselen til Georg Lohnes privatbolig.

2. Georg Lohne tilkjennes saksomkostninger for herredsrett og lagmannsrett.

John Bjørn Lohne har i hovedsak anført:

Herredsrettens dom er riktig både når det gjelder bevisbedømmelsen og lovanvendelsen. Herredsretten har pekt på de sentrale dokumenter som på entydig måte viser at garasjen tilhører John Lohne som eier av gnr. 57 bnr. 1.

Den "historiske utvikling" som Georg Lohne har vist til rokker verken ved herredsrettens resultat eller begrunnelsen for det. Det gjelder også den skifteliknende utdeling faren skal ha foretatt til de andre barna samtidig som Tomas fikk skjøte på gården. På denne tiden fikk Georg Lohne etter det han selv har forklart tilbud om å kjøpe farens andeler i rutebilselskapet. Dette tilbudet kan ikke ha omfattet eiendomsretten til garasjen - i høyden farens bruksrett til den.

I skjøtet den 2/4 - 1949 fra John B. T. Lohne til sønnen Tomas, far til John Lohne, er den retten som gjelder revegården og garasjen, nevnt i punkt 3 blant kårytelsene og bruksrettene som John B. T. Lohne tok forbehold om for seg og sin hustrus levetid. Georg Lohne har ikke sannsynligjort at rettsforholdet skulle være et annet enn det som fremgår av overdragelsesdokumentene, nemlig en tidsavgrenset bruksrettighet til å ha garasjen stående på eiendommen. Slik er også retten ført inn i grunnboken, med en setning som begynner med ordene "Livsvarig rett."

Det sentrale tolkingsmoment når det gjelder skjøtet er kjøpekontrakten av 22/3 - 1949. Kjøpekontrakten har på flere måter en annen utforming enn skjøtet, men også der er rettigheten til garasjen nevnt blant de John B. T. Lohne forbeholder seg og hustruen "på deres levetid", og den er beskrevet slik: "rett til revegården og garasjen samt to elektriske motorer".

Av bevisførselen har det fremgått at John B. T. Lohne var en mann som beflittet seg på å ha orden i sine papirer. Det har formodningen mot seg at han tok forbeholdet om garasjen inn blant de retter som skulle være tidsbegrenset dersom han mente noe annet.

Skjøtet av 2/4 - 1949 er som det fremgår ovenfor tinglyst med den nevnte tidsavgrensningen for retten til garasjen. Reglene om grunnbokens negative troverdighet, jfr. tinglysingsloven §20, medfører at verken Tomas Lohne eller sønnen John Bjørn Lohne må finne seg i et mer omfattende hefte på eiendommen enn det som er tinglyst. Det herredsretten har uttalt om dette på side 8 i dommen er riktig. Det er også dens vurdering av rekkevidden av brevet av 15/1 - 1964. John Lohne kjente ikke til brevet før denne saken kom opp. Hans far kan heller ikke ha gjort det. Han sa at både skogstykket og garasjen kom til å falle automatisk tilbake til gården. I 1980 overtok John Lohne gården. Han og faren konsulterte i 1982 advokat Geirr Midgaard, Kragerø, om bruksrettighetene til skogen og garasjen da var falt bort, men fikk til svar at de besto så lenge John B. T. Lohnes ektefelle levde.

Den tinglyste bruksretten er så klar i tidsavgrensning at man, ut fra grunnbokens troverdighet, må være ytterst varsom med å tolke det som er tinglyst slik at det får et utvidet innhold. Det vises for øvrig til at utgangspunktet er at den som har grunnbokshjemmel til en eiendom også har grunnbokshjemmel til og er eier av bygningene, jfr. tinglysingsloven §15 første ledd.

Andre dokumenter, blant annet statusboken for gårdsregnskapet, tyder på at Tomas overtok gården alt i 1947. Det er sannsynlig at John B. T. Lohne og sønnen først ved utferdigelsen av skjøtet i 1949 hadde kommet fram til den endelige formulering av bestemmelsene om kårytelser og bruksretter, blant annet bruksretten til garasjen.

Brevet av 15/1 - 1964 til Drangedal Bilruter A/S er en melding fra John B. T. Lohne om at han har overdratt sine aksjer til Georg Lohne. Slik melding var han forpliktet til å gi. Han sier samtidig at han slutter sitt arbeide i selskapet fra 1/4 - 1964. Når han i tillegg sier at med i overdragelsen til Georg følger også garasjen, har det formodningen mot seg at det lå mer i det at enn at rutebilselskapet som leiet garasjen heretter måtte holde seg til Georg om leieforholdet. Det kan ikke være tvil om at John B. T. Lohne kjente til den tidsbegrensningen bruksretten hadde. Realiteten var at han lot Georg overta bruksretten så langt den rakk. Georg arbeidet fortsatt i selskapet, og det kunne derfor være praktisk at han disponerte bruksretten når faren sluttet. Eiendomsretten til andelene - senere aksjene - i rutebilselskapet må holdes atskilt fra eiendomsretten til garasjen. Av protokoll den 19/11 - 1957 for I/S Drangedal Bilruter heter det i punkt 8:

"Garasjer, verksteder og andre faste eiendommer forblir den enkelte deltagers private eiendom, men med rett for selskapet til å leie disse i den utstrekning behovet tilsier det."

John Lohne er uenig i at Knut Lohne beholdt sin andel i garasjen helt til 1966. Det hevdes at han ble utløst av John B. Lohne i 1947, da Knut Lohne bygde ny garasje på sin eiendom. John B. T. Lohne ville neppe ha skrevet et skjøte der garasjen var omtalt som "sin" medmindre han eiet den. I motsatt fall har det formodningen for seg at han også ville nevnt Knut som eier av garasjen. Også i andre dokumenter, blant annet brev til Drangedal Bilruter A/S den 15/1 - 1964, har John B. T. Lohne omtalt garasjen slik at det ikke kan forstås på annen måte enn at den var hans alene. Georg Lohne har selv i brev så sent som den 7/5 - 1993 til advokat Asbjørn Kaasen uttalt at hans far overtok hele garasjen da Knut bygde seg ny garasje. Riktigheten av opplysningene i brevet er bekreftet av 5 personer i familien ved påtegning under Georgs navn. Denne opplysningen er uforenlig med Georgs anførsel nå om at Knut ga ham sin halvdel av garasjen i 1966. På denne bakgrunn kan det ikke være avgjørende at Georg - og også enkelte medlemer av familien - har gått fra opplysningen om at faren ble eneeier av garasjen da Knut bygde sin egen garasje i 1947. Det må legges til grunn at også garasjen ble overdratt til Tomas Lohne i 1949, men med tidsavgrenset bruksrett slik det er nevnt ovenfor.

Det bestrides at Georg Lohne har ervervet eiendomsrett til garasjen ved hevd. John B. T. Lohne og senere Georg Lohne har utøvd bruken av garasjen ut fra den tidsavgrensede bruksrett forbeholdet i skjøtet ga. Man kan ikke hevde på grunnlag av bruk som er skjer ut fra lovlig atkomst, jfr. Falkanger: Tingsrett, side 233. Det foreligger heller ikke slik aktsom god tro som er nødvendig for hevd. Georg var kjent med skjøtet fra John B. T. Lohne til Tomas hvor det uttrykkelig står at retten er begrenset til lengstlevendes levetid. I løpet av 1980 årene sa John Lohne ved et par anledninger til Georg at retten til garasjen var en tidsavgrenset bruksrett.

John Lohne har lagt ned slik påstand:

1. Herredsrettens dom stadfestes.

2. Georg Lohne dømmes til å erstatte ankemotparten sakens omkostninger for lagmannsretten.

Lagmannsretten skal bemerke:

Som herredsretten har uttalt i sin dom gjelder tvisten bare hvem som er eier av selve garasjebygningen.

Partene er enige om at John B. T. Lohne og broren Knut Lohne bygget garasjen i 1928, og at de eide den sammen. De er imidlertid uenige om John B. T. Lohne løste ut broren i 1947, slik at han var eneeier av den da han i 1949 skjøtet gården til Tomas Lohne, eller om Knut Lohne beholdt sin eierandel helt til 1966, og da lot Georg Lohne få den som gave.

Det anses på det rene at Knut Lohne, som også tok del i rutebildriften, bygget egen garasje omkring 1947. Garasjen ble leid ut til rutebilselskapet. Det er ikke usannsynlig at det førte til at Knut Lohne lot broren løse ut den eierandelen han hadde i garasjen fra 1928. Det som foreligger av dokumenter i saken gir inntrykk av at John B. T. Lohne etter 1947/1948 opptrådte som eneeier av garasjen. Allerede i skjøtet til sønnen Tomas i 1949 omtaler han garasjen som "sin", og nevner ikke noe om at Knut Lohne har del i den. John B. T. Lohnes brev av 15/1 - 1964 til Drangedal Bilruter om at han hadde overdratt andelene i rutebilselskapet og garasjen til Georg Lohne kan vanskelig forstås på annen måte enn at han mente å eie garasjebygningen alene. Bevisførselen tyder på at Knut Lohnes bruk av garasjen etter 1947/1948 har vært meget beskjeden, og det er sannsynlig at den skjedde etter tillatelse av broren.

Hovedspørsmålet i saken har vært om den retten John B. T. Lohne tok forbehold om i skjøtet må forstås som en bruksrett til garasjen slik at den etter hans og hans ektefelles levetid skulle tilfalle eieren av gården på den måten at den ble en del av de bygningene som hørte til gården.

Lagmannsretten er kommet til at det forbeholdet John B. T. Lohne tok var begrenset til hans og hustruens levetid. Det er ikke tilstrekkelig grunnlag for å anta at det ikke var meningen at det tidsmessig skulle være avgrenset slik. Det er ikke sannsynlig at det berodde på en misforståelse eller et uhell når forbeholdet sto som punkt 3 i skjøtet blant de som var oppført under: "I tillegg kommer følgende rettigheter for selgeren og hustru Aslaug for levetid- - ". Også i kjøpekontrakten sto retten under de som var begrenset til ektefellenes levetid. Skjøtet er ellers betydelig omredigert og tildels endret i forhold til kjøpekontrakten. Det tyder på at John B. T. Lohne la ikke lite arbeid i utformingen av skjøtet etter at kjøpekontrakten var skrevet, hvilket det som er fremkommet under bevisførselen også har gitt inntrykk av.

Lagmannsretten finner imidlertid ikke at skjøtet kan forstås slik at forbeholdet gjaldt bruksrett til garasjebygningen og at eiendomsretten til den skulle tilfalle gårdens eier etter lengstlevendes død eller at den da skulle gå inn blant de bygningene som hørte til gården. Forbeholdet må innholdsmessig forstås slik det er skrevet. Det gir John B. T. Lohne "Rett til å ha sin revegård og garasje stående på eiendommen, samt to elektriske motorer". Det er også ført inn i grunnboken på tilsvarende måte. Heller ikke der er det tale om bruksrett til garasjen. I grunnboken heter det "Livsvarig rett for - - til å ha revegård og garasje m.v. på denne eiend." Verken skjøtets utforming eller måten det er innført på i grunnboken kan sees å medføre at det var i strid med tinglysingsloven å overdra garasjen til Georg Lohne og tinglysingsloven regler kan heller ikke være til hinder for at han fortsatt eier bygningen. De forhold som gjelder garasjetomten etter at John B. T. Lohnes ektefelle døde i 1992 er ikke en del av denne saken.

At forbeholdet innholdsmessig ga John B. T. Lohne rett til å ha den garasjebygningen han eide "stående på eiendommen", bestyrkes av hans disposisjoner over garasjebygningen og kan neppe forstås på annen måte at han mente å eie den. Det er ikke sannsynlig at hans eiendomsrett til selve garasjebygningen var begrenset slik at han ikke kunne disponere over den med virkning etter sin og hustruens levetid. Selv om det skulle bli slik at den da måtte flyttes, antas det at garasjebygningen hadde og har verdi.

Etter bevisførselen må det legges til grunn at John B. T. Lohne allerede mot slutten av 1940 årene tilbød Georg, som var sjåfør i rutebilselskapet, å kjøpe både hans andeler der og garasjen. Det skal ha skjedd i forbindelse med et skifteliknende oppgjør der det inngikk at Tomas fikk gården noe billig, og hvor andre av barna også ble tilgodesett. Georg så seg imidlertid ikke i stand til å kjøpe andelene og garasjen på den tiden fordi han bygget bolighus. Overdragelsen ble derfor utsatt.

Lagmannsretten legger til grunn at John B. T. Lohne ga Georg løfte om å overta andelene i rutebilselskapet og garasjen når hans økonomi ble slik at han så seg i stand til det. Flere av vitnene for lagmannsretten har forklart at det hele tiden fremover var oppfatningen i familien at faren ville at Georg skulle overta andelene og garasjen.

Først i 1964 fant overdragelsen sted. I brev av 15/1 - 1964 til Drangedal Bilruter hvor det meldes fra om at andelene er overdratt Georg Lohne, heter det: Med i overdraginga følger også den garasje som står ved riksvegen nær Georg Lohne." Brevet er undertegnet både av John B. T. Lohne og Georg Lohne. Vitnet, Olav L. Kåsa, som var disponent i Drangedal Bilruter, har forklart at brevet ble satt opp på rutebilselskapets kontor ved henvendelse av John B. T. Lohne og sønnen, og at ordlyden ble formet slik John B. T. Lohne ville ha den. Lagmannsretten finner at brevet må forstås slik at John B. T. Lohne mente å ha eiendomsretten til garasjebygningen, og at han overdro eiendomsretten, og ikke bare en tidsbegrenset bruksrett til den.

Vitnet Olav L. Kåsa forklarte for øvrig at John B. T. Lohne en gang spurte ham om han kunne tenke seg å overta andelene og garasjen dersom Georg ikke så seg i stand til det, og at han da svarte at han mente han burde forsøke å få Georg til å overta, eventuelt på et senere tidspunkt. Dette tyder også på at John B. T. Lohne mente han eide garasjebygningen, og at han gjorde det.

Som det fremgår ovenfor har lagmannsretten også funnet at det er mest nærliggende å forstå skjøtet til Tomas Lohne slik at faren bare tok forbehold om å ha sin garasje stående på eiendommen, og at det ikke kan forstås slik at selve bygningen etter ektefellenes levetid skulle tilfalle gården.

Det som kan virke noe underlig, og forsåvidt også bidra til volde en del tvil, er at John B. T. Lohne verken ved overdragelsen av garasjen i 1964, og heller ikke i tilbudet til Olav L. Kåsa, synes å ha nevnt at det i skjøtet til Tomas var tatt inn en bestemmelse om retten til å ha den stående på eiendommen.

Lagmannsretten er etter dette kommet til at Georg Lohne er eier av garasjebygningen som følge av at den ble overdratt ham sammen med andelene. Den samlede kjøpesum var kr 20000,-. Etter det opplyste har han betalt den i avdrag.

Etter det resultatet lagmannsretten er kommet til er det ikke nødvendig å uttale seg om den subsidiære anførsel om hevd.

Anken har ikke vært forgjeves, og spørsmålet om saksomkostninger må avgjøres etter tvistemålsloven §180 annet ledd, jfr. §172. Lagmannsretten finner at saken har budt på slik tvil at saksomkostninger verken bør idømmes for lagmannsrett eller herredsrett, jfr. §180 annet ledd, jfr. §172 annet ledd 1. alternativ.

Dommen er enstemmig.

Domsslutning:

1. Georg Lohne er eier av den garasjebygning som står på gnr. 57 bnr. 1, beliggende ved oppkjørselen til Georg Lohnes eiendom.

2. Saksomkostninger for herredsrett og lagmannsrett idømmes ikke.