LA-1996-1337

Instans:	Agder lagmannsrett - Overskjønn
Dato:	1997-12-16
Publisert:	LA-1996-01337
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	Mandal herredsrett nr: 95-00158 - Agder lagmannsrett LA-1996-01337 B - Anke henvist til behandling i Høyesterett, deretter forlikt, HR-1999-00009C .
Parter:	Saksøker: Mandal kommune (Prosessfullmektig: H.r.advokat Helge Tofte) Saksøkt: Anne Kristine Dybesland, Olav Hein Saanum, Hildur I. Vatland, Ragnhild Elise Waren og Ester Lærdal Ove Nodeland (Prosessfullmektig: Advokat Kristian Launes)
Forfatter:	Lagdommer Jan Villum, formann Med fire skjønnsmenn
Lovhenvisninger:	Ekspropriasjonserstatningsloven (1984) §4, §5, Grunnloven (1814) §105, Skjønnsprosessloven (1917) §4, §54, §54b, Ekspropriasjonserstatningsloven (1984), Plan- og bygningsloven (1985) §35

Mandal kommunestyre vedtok 31. mars 1966 reguleringsplan for Sånum i Mandal. Planen ble stadfestet av kommunal- og arbeidsdepartementet 9. august 1967.

For deler av Sånum ble det utarbeidet en endrtet reguleringsplan som ble vedtatt av Mandal bystyre 14. juni 1990. Den endrede reguleringsplanen omfatter blant annet eiendommene gnr. 75 bnr. 118 tilhørende Anne Kristine Dybesland, gnr. 75 bnr. 20 tilhørende Olav Hein Saanum, Hildur J. Vatland, Ragnhild Elise Varen og Ester Lærdal, og gnr. 75 bnr. 240 tilhørende Ove Nodeland. I reguleringsplanen fra 1967 var dette området utlagt til båthavn med opplag og parkering, samt boligbygging.

I den nye reguleringsplanen er arealer på de ovennevnte eiendommer utlagt til friområder, og adkomstveien og deler av disse arealene skal erverves av Mandal kommune. Det er således enighet mellom kommune og Anne Kristine Dybesland om at det skal avstås til friareal ca 850 m2 grunn av gnr. 75 bnr. 118 med tillegg av rettigheter utover i sjøen. Det er likeledes enighet mellom eierne av gnr. 75 bnr. 20 og kommunen at denne eiendommen på ca 400 m2 grunn med tillegg av rettigheter utover i sjøen skal avstås. En del av arealet skal brukes til vei, resten er friareal.

For disse to eiendommene er det enighet om at verdien skal fastsettes ved skjønn etter skjønnsloven §4.

Mandal kommune har med hjemmel i plan- og bygningsloven §35 nr. 1 vedtatt å ekspropriere ca 2340 m2 grunn med tillegg av rettigheter utover sjøen fra eiendommen gnr. 75 bnr. 240 tilhørende Ove Nodeland. Vedtaket er ikke påklaget. Arealet som eksproprieres er i reguleringsplanen dels utlagt til offentlig trafikkområde, dels til friareal. Noe skal også tillegges eksisterende boligtomter som grenser inn mot eiendommen.

Mandal herredsrett avhjemlet 8. august 1996 skjønn med slik slutning:

"1. Erstatningen fastsettes som angitt for de enkelte taksnummer ovenfor.

2. Innen 2 - to - uker betaler Mandal kommune v/ordføreren saksomkostninger til advokat Kristian Launes med kr 36.077,75 - kronertrettisekstusenogsyttisyv 75/100 - og advokat Svein Kr. Haanes med kr 24.870,00 - kronertjuefiretusenåttehundreogsytti 00/100."

Herredsretten fant at erstatningen måtte bli å fastsette som strøkspris ut fra det såkalte parkprinsippet, og strøksprisen ble satt til kr 160,- pr. m2 for alle tre takstnummer. I tillegg ble det tilkjent erstatning for rettigheter utover i sjøen med henholdsvis kr 15.000,-, kr 4.500,- og kr 36.000,-.

Saksforholdet, partenes anførsler og påstander for herredsretten, samt herredsrettens vurdering og begrunnelse for erstatningsfastsettelsen fremgår av herredsrettens skjønnspremisser.

Mandal kommune med advokat Helge Tofte som prosessfullmektig har begjært overskjønn ved Agder lagmannsrett. I begjæringen er det anført at det er feil når skjønnsretten har verdsatt de avståtte arealer som tomtegrunn. Området er regulert til friområde, og arealene kan ikke bebygges. Ved verdsettelsen skal den bruk som er påregnelig legges til grunn.

Saksøkte nr. 3, Ove Nodeland, begjærte aksessorisk overskjønn. Denne begjæringen er senere trukket tilbake.

Overskjønnsforhandling i Agder lagmannsrett ble holdt i Mandal 11. og 12. november 1997. For Mandal kommune møtte teknisk sjef Einar Slotten med fullmakt og advokat Helge Tofte som prosessfullmektig. Av de saksøkte møtte Anne Kristine Dybesland (takst nr. 1), Olav Hein Saanum og Ragnhild Elise Waren (takst nr. 2) og Ove Nodeland (takst nr. 3). Olav Hein Saanum hadde også fullmakt fra Hildur I. Vatland og Ester Lærdal. Som prosessfullmektig for de saksøkte møtte advokat Kristian Launes.

Lagmannsretten, de møtende parter og prosessfullmektigene foretok befaring av arealene som skal verdsettes og tilliggende områder på Sånum. Under befaringen fikk partene anledning til å påpeke det de mente hadde betydning for overskjønnet.

Det er ikke fremkommet innvendinger mot overskjønnets fremme. Partene er enige om, og lagmannsretten legger til grunn de samme skjønnsforutsetninger som ved underskjønnet, nemlig:

Skjønnsforutsetninger:

1. Kommunen overtar de arealer som fremgår av fremlagte kart, dog med følgende presiseringer:

a) For takst nr. 1 skal grensen tilpasses naturlig fjellskrent.

b) For takst nr. 2 utvides ervervet til også å gjelde gammel veigrunn.

c) For samtlige gjelder at kommunen overtar utenforliggende grunn under vann så langt som privat eiendomsrett går.

2. For landarealene fastsettes en pris pr. m2 og oppgjør skjer på bakgrunn av oppmåling. Eventuell erstatning for grunn under vann fastsettes til et samlet beløp for hvert takstnummer.

3. Oppgjør for arealer og overtakelse av disse skjer overensstemmende med skjønnsloven regler.

Mandal kommune ved advokat Helge Tofte har i det vesentlige gjort gjeldende:

Herredsretten har ved underskjønnet foretatt verdsettelse som strøkspris etter parkprinsippet. Det er galt idet det ikke foreligger grunnlag for å fravike utgangspunktet for verdsettelse ved ekspropriasjon i vederlagsloven §5 annet ledd om at det skal legges vekt på hva som er den påregnelige utnyttelsen av eiendommen som eksproprieres.

I henhold til reguleringsplanen fra 1990 er arealene som skal verdsettes, regulert til friområde og noe til vei. Dette innebærer at arealene ikke kan utbygges eller utnyttes økonomisk på annen måte. Omreguleringen i 1990 hadde til formål å få en grønn stripe eller sone langs kystlinjen på Sånum samtidig som dette ville virke skånende på et viktig og sårbart fugleliv i det nærliggende fjordområdet.

Det er således ikke tale om et "intern friområde" avsatt i en reguleringsplan til bruk for naboene og beboerne i nærområdet. Det er generelle arealdisponeringshensyn som gjør at kommunen erverver områder i strandsonen for å få en ubebygd buffer mellom sjøen og bebyggelsen. Samfunnsutviklingen har ført til at behovet for slike grønnsoner har økt, og selv om området tidligere har vært regulert til andre formål, må grunneierne godta en omregulering uten at dette innebærer krav på erstatning. Dette gjelder selv om en grunneier skulle ha innstilt seg på en fremtidig utnyttelse i samsvar med en tidligere reguleringsplan.

Når arealene tjener som friområde er utnyttelsesverdien meget beskjeden i økonomisk forstand. Det samme gjelder arealene som er benyttet til vei. Veistumpene som nå eksproprieres, ble anlagt av grunneierne for å skaffe nødvendig adkomst til byggetomter som ble fradelt og solgt, og veiene kan ikke utnyttes til annet formål av grunneierne.

Dette innebærer at verdsettelsen må settes meget lavt, nærmest ned mot null. Dette gjelder selv om grunneierne skal ha foretatt utbedringer eller påkostninger. Det er grunneiernes økonomiske tap ved kommunens erverv som skal erstattes. Kommunen har ikke plikt til å refundere grunneiernes utlegg i tillegg til tapserstatningen.

Mandal kommune har nedlagt slik påstand:

"1. Overskjønnet fremmes.

2. Herredsrettens erstatningsverdsettelse reduseres."

De saksøkte - Dybesland, Saanum og Nodeland - har i det vesentlige anført:

Etter reguleringsplanen av 1967 er Sånumområdet i Mandal faktisk og rettslig definert som et utbyggingsområde. Omreguleringen av visse arealer i 1990 må anses som en arealdisponering innenfor det regulerte utbyggingsområdet. Omreguleringen er til friområde - ikke til spesielt verneområde for fugleliv eller annet. Friområdet inngår i selve utbygningsplanen, og det skal primært brukes av lokalbefolkningen i Sånumområdet. Også veistumpene som eksproprieres er en integrert del av utbyggingsområdet.

Dette innebærer at herredsrettens skjønn bygger på det riktige prinsippet. Etter parkprinsippet skal det fastsettes en strøkspris som pr. kvadratmeter er den samme for bebyggelig og ubebyggelig grunn når reguleringen medfører at enkeltarealer innenfor et utbyggingsområdet avsettes til veier, gater, plasser, friområder m.v. for å tjene fellesinteressene i området.

Herredsretten har verdsatt kvadratmeterprisen for lavt. I den senere tid er det omsatt tomter i Sånumområdet til en pris av kr 350,- m2, og denne prisutviklingen må gjenspeiles i lagmannsrettens skjønn.

De tre taktnummerne må behandles på samme måte med fastsettelse av strøkspris. For takstnr. 3 - Nodeland - må det spesielt tas hensyn til at deler av arealet som skal avståes, skal tillegges to bebygde tomter som tidligere er utskilt fra hans eiendom. Dessuten må det tas hensyn til at Nodeland har bekostet kantstein med kr 24.400,- i grensen mot naboeiendommen.

De saksøkte - Dybesland, Saanum og Nodeland - har nedlagt slik påstand:

"1. Overskjønnet fremmes.

2. De erstatninger som er fastsatt av herredsretten forhøyes.

3. Mandal kommune tilpliktes å dekke de saksøktes utgifter til juridisk bistand.

4. Mandal kommune dekker utgiftene ved overskjønnet."

Lagmannsretten skal bemerke:

Erstatning ved ekspropriasjon skal fastsettes etter reglene i vederlagsloven av 6. april 1984 nr. 17 sammenholdt med grunnloven §105. Ved fastsetteing av vederlag etter salgsverdien skal grunnlaget etter §5 første ledd være "det som må reknast med at vanlege kjøparar vil gje for eigedomen ved friviljug sal". Et ledd i denne vurderingen vil være et skjønn over hva eiendommen kan utnyttes til, og reglen etter §5 annet ledd er at det skal tas hensyn til den påregnelige utnyttelse "som det røynleg er grunnlag for etter tilhøva på staden."

De tre eiendommene som skal verdsettes ved dette overskjønnet ligger på Sånum i Mandal kommune. De har et samlet areal på ca 3.600 m2, og alle grenser ut mot sjøen med en ca 180 meter lang sammenhengende strandlinje. Arealene som skal avståes er ved reguleringsplanen fra 1990 regulert i det vesentlige til friområde. Noe av arealet - ca 865 m2 - er regulert til offentlig trafikkformål, nemlig adkomstvei til tilliggende boligeiendommer og tilstøtende havneanlegg.

Reguleringsplanen fra 1990 er bindende for grunneierne når det gjelder den fremtidige disponeringen av området, og i utgangspunktet skal derfor vederlaget ved ekspropriasjon tilsvare det en vanlig kjøper er villig til å betale for relativt beskjedne arealer som utelukkende skal kunne brukes som friareal og veigrunn.

De saksøkte grunneierne mener at det må gjøres unntak fra denne hovedregelen under henvisning til det såkalte parkprinsippet, og herredsretten ga de saksøkte medhold i denne anførselen.

Lagmannsrettens flertall - lagdommer Jan Villum og skjønnsmennene Lillian Nilsen, Svein Nordahl og Venke Moe - er kommet til et annet resultat enn herredsretten, og flertallet finner at parkprinsippet med fastsettelse av strøkspris ikke kommer til anvendelse ved denne verdsettelsen.

Mindretallet - skjønnsmann Alf Quale - er enig med herredsretten og viser til dens begrunnelse for anvendelsen av parkprinsippet og fastsettelsen av strøksprisen.

Flertallet legger til grunn at formålet med reguleringsplanen fra 1990 var å sikre kystlinjen mot bebyggelse samtidig som man ønsket å ta hensyn til et sjeldent og sårbart fugleliv i denne kystsonen. Disse hensyn var med dagens øyne ikke tilstrekkelig ivaretatt i reguleringsplanen fra 1967, og reguleringsplanen for deler av Sånumområdet ble derfor endret i 1990. Flertallet er ikke enig med de saksøkte i at endringen må anses som en nærmere bestemt arealdisponering innen utbyggingsområdet som ble regulert i 1967.

Det er derfor ikke grunnlag for å hevde at reguleringen i 1990 til friområde og veiformål er gjort for å tjene lokalbefolkningens behov. Arealene som er regulert til vei, er forlengst tatt i bruk av grunneierne ved opparbeidelse av private adkomstveier til utskilte og bebygde boligtomter. Dette var en forutsetning for salg av byggetomtene, og disse arealene kunne ikke anvendes til annet formål.

Arealene som er regulert til friområde er i det vesentlige en relativ smal "buffersone" mellom bebyggelsen og sjøen. Det er lite trolig at dette friarealet vil bli brukt verken av lokalbefolkningen eller almenheten til fritidsbeskjeftigelse eller annet opphold. Det er mest sannsynlig at dette friområde vil bli liggende som en grønn skjerm langs kystlinjen, og at ingen vil bruke det på en mer konkret måte.

Flertallet er på denne bakgrunn kommet til at vederlaget må fastsettes ut fra den siste reguleringsplanens bestemmelse om hva som er den påregnelige utnyttelsen i fremtiden. Dette gjelder såvel friområdet som veiarealene og omfatter mindre veiarealer som etter omlegging av veien skal tillegges tilstøtende boligtomter.

Verdifastsettelsen skal skje på grunnlag av salgsverdien eller bruksverdien av arealet, alt etter hvilken av disse verdiene som er høyest, jf. vederlagsloven §4. Bruksverdien av arealene vil være tilnærmet null, og lagmannsretten legger til grunn at salgsverdien er høyest.

Det eksisterer ikke noe alminnelig marked for omsetning av slike arealer som i denne saken, og verdsettelsen byr derfor på problemer. I praksis er det bare det offentlige som har noen reell interesse i å erverve slike arealer, og det er sparsomme opplysninger om tidligere offentlige oppkjøp av lignende arealer i dette området.

Ved vurderingen av omsetningsverdien må det legges vekt på konkrete omstendigheter som beliggenhet og egenskaper ved arealene. Etter en samlet vurdering av relevante momenter fastsetter lagmannsretten vederlaget til kr 5,- pr. m2 tørt land for samtlige saksøkte, jf skjønnsforutsetningene pkt. 2 første ledd.

Flertallet finner videre at de saksøkte i tillegg til grunnerstatningen for tørt land også bør tilkjennes erstatning for den del av eiendommen som går ut i sjøen. Vederlaget fastsettes skjønnsmessig med et samlet beløp for hver av de saksøkte, jf skjønnsforutsetningene pkt. 2 annet ledd.

Saksøkte nr. 3 - Nodeland - tilkjennes ikke erstatning/refusjon for sitt utlegg til kantstein i grensen mellom vei og tilliggende boligtomter.

Mindretallet er enig med herredsretten i at strøksprisen bør fastsettes til kr 160,- pr. m2 og slutter seg til herredsrettens verdsettelse av rettighetene utover i sjøen.

Etter stemmegivning fastsatte lagmannsretten i samsvar med flertallets syn erstatningene ved overskjønnet slik:

Takst nr. 1: Gnr. 75 bnr. 118 Eier: Anne Kristine Dybesland.

Dette er en bebygd boligtomt hvorav ca 1200 m2 er utlagt til friområde i reguleringsplanen. Av dette skal avståes ca 850 m2 grunn på tørt land med tillegg av rettigheter utover i sjøen. Strandlinjen er ca 50 meter lang.

Erstatning for landareal: kr 5,- pr. m2.

Erstatning for rettigheter utover i sjøen: kr 10.000,-.

Takst nr. 2: Gnr. 75 bnr. 20 Eiere: Olav Hein Saanum, Hildur J. Vatland, Ragnhild Elise Varen og Esther Lærdal.

Dette er en ubebygd parsell på ca 400 m2 som skal avståes i sin helhet sammen med rettigheter utover i sjøen. Strandlinjen er ca 15 meter lang. Eiendommen overtas av kommunen dels til friområde og dels til vei.

Erstatning for landareal: Kr. 5,- pr. m2. Erstatning for rettigheter uover i sjøen: Kr. 3.000,-.

Takst nr. 3: Gnr. 75 bnr. 240 Eier: Ove Nodeland.

Dette er en parsell med et samlet areal på ca 3.000 m2, gnr. 75 bnr. 20 i 1989. Parsellen skulle tjene som båtopplagsplass. Fra parsellen erverves ca 2.340 m2 landareal med tillegg av rettigheter utover i sjøen. Strandlinjen er ca 115 meter lang.

Arealet som eksproprieres er dels utlagt til friområde, dels til trafikkområde. Noe areal skal tillegges nabotomter.

Erstatning for landareal: Kr. 5,- pr. m2. Erstatning for rettigheter utover i sjøen: Kr. 23.000,-.

Saksomkostninger:

Saksøkeren skal erstatte de saksøkte de nødvendige utgifter ved overskjønnet, jf skjønnsloven §54 og §54b. Advokat Kristian Launes har som prosessfullmektig for de tre saksøkte innlevert omkostningsoppgave på kr 53.200,- hvorav salæret utgjør kr 52.000,-. Saksøkeren har ikke hatt bemerkninger til oppgaven som legges til grunn for omkostningsfastsettelsen. Saksøkeren må dessuten betale rettsgebyr og utgiftene til skjønnsmennene etter oppgave fra lagmannsretten. Herredsrettens omkostningsavgjørelse er ikke gjort til gjenstand for overskjønn, og den blir stående.

Overskjønnet er avsagt med slik dissens som nevnt foran.

Slutning:

1. Mandal kommune v/ordføreren betaler erstatning til de saksøkte som angitt for de enkelte takstnummer.

2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Mandal kommune v/ordføreren 53.200 - femtitretusentohundre - kroner til de saksøkte v/advokat Kristian Launes innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av overskjønnet.

3. Mandal kommune v/ordføreren betaler de lovbestemte utgiftene ved overskjønnet.