LA-1996-160
| Instans: | Agder lagmannsrett - Kjennelse |
|---|---|
| Dato: | 1996-03-13 |
| Publisert: | LA-1996-00160 |
| Stikkord: | Tinglysning |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Lyngdal herredsrett - Agder lagmannsrett LA-1996-00160 K |
| Parter: | Kjærende part: Tor Bentsen (Prosessfullmektig: Advokat Andreas Bjørn Salvesen). |
| Forfatter: | Lagdommerne Åse Berg, Trude Sæbø, førstelagmann Arne Christiansen |
| Lovhenvisninger: | Tinglysingsloven (1935) §12, §8, §10, §9, Forvaltningsloven (1967) §36 |
Som eier av gnr. 1, bnr. 480 i Farsund avga og undertegnet Tor Ridse Bentsen 5. januar 1996 sålydende urådighetserklæring:
"Herved erklæres at eiendommen gnr. 1, bnr. 480 i Farsund ikke kan overskjøtes, pantsettes, utleies eller beheftes på noen måte, uten etter skriftlig samtykke fra Hilde Bugge Husby, født xx.xx.63 38838."
Etter å være innlevert til sorenskriveren i Lyngdal for tinglysning, ble erklæringen dagbokført, men nektet tinglyst. I brev til advokat Andreas Bjørn Salvesen av 18. januar 1995 ble nektelsen begrunnet slik:
"Krav om å få tinglyst en erklæring om urådighet på gnr. 1, bnr. 480 i Farsund tas ikke til følge, jfr. tinglysningsloven §9. Av erklæringen fremgår videre at Tor Ridse Bentsen ikke skal kunne overskjøte, pantsette, leie ut eller behefte eiendommen uten skriftlig samtykke fra Hilde Bugge Husby.
Tinglysningsloven §12 inneholder en regel om hva slags dokumenter som kan anmerkes i grunnboken. Dokumenter som ikke oppfyller dette kravet kan ikke tinglyses. Tinglysningens formål er å sikre rettsvern for rettstiftelser som dokumentene inneholder.
Etter bestemmelsen må dokumentet være av en slik art som er gjenstand for tinglysning. Dokumentet må gjelde "en rett som har til gjenstand en fast eiendom i embetskretsen". Det sentrale her er rettigheter som er tilknyttet eiendommen uten hensyn til hvem som er eier.
En rettighet som etter sitt eget innhold bare medfører en personlig forpliktelse for den aktuelle eier av eiendommen, kan ikke tinglyses. Såvidt undertegnede kan se regulerer dokumentet først og fremst grunneiers rettslige handleevne, og ikke eiendommen som sådan.
Det vises her også til Sjur Brækhus, Omsetning som rettsteknisk problem, tinglysning Oslo 1983 122 og 125.
I Rt-1992-961 kom Høyesteretts kjæremålsutvalg til at en betalingsforpliktelse ikke kunne tinglyses. Lagmannsretten hadde her lagt til grunn at en dom påla nåværende og tidligere eier en personlig plikt til å yte erstatning, ikke kunne tinglyses. Kjæremålsutvalget kom til at den ikke kunne se at lagmannsretten hadde tolket tinglysningsloven §12 feil. Såvidt undertegnede kan se innebærer kjennelsen at personlige forpliktelser, som ikke er tilknyttet eiendommen i en tilstrekkelig grad, ikke kan tinglyses i grunnboken.
På bakgrunn i det ovenstående tas det ikke stilling til om dokumentet også kan nektes tinglyst fordi det ikke inneholder en tilstrekkelig definitiv/endelig rettsstiftelse, jfr. Falkanger Tingsrett 1993 412.
Denne tinglysningsavgjørelsen kan påkjæres til Agder lagmannsrett. Fristen for slikt kjæremål er to uker fra idag, jfr. tinglysningsloven §10."
Advokat Salvesen har påkjært tinglysningsnektelsen til Agder lagmannsrett og gjort gjeldende:
"Som grunnlag er anført at tinglysningsloven §12 inneholder en regel om hva slags dokumenter som kan anmerkes i grunnboken. Dokumenter som ikke oppfyller dette kravet kan ikke tinglyses. Sorenskriveren i Lyngdal har gjort gjeldende at et dokument må være av en slik art som er gjenstand for tinglysning for å kunne tinglyses. Det er gjort gjeldende at en urådighetserklæring som den aktuelle er en rettighet som etter sitt eget innhold bare medfører en personlig forpliktelse for den aktuelle eier av eiendommen.
Det gjøres fra denne side gjeldende at urådighetserklæringen er et dokument som fanges opp av tinglysningsloven §12.
Urådighetserklæringen har det innhold at eieren av eiendommen forandrer en rett han har til den faste eiendom, og stifter korresponderende rett til fordel for Hilde Bentsen, jfr. erklæringens innhold.
Det er således både en forandring og en stiftelse av eiers rett til eiendommen som reguleres av urådighetserklæringen.
At eieren ønsker å forandre (redusere) sin rett og overføre korresponderende rettighet til andre ved nystiftelse er lagt til grunn som klart tinglysbart i alle tinglysningskretser i landet.
Det er gjort undersøkelser hos Oslo byskriverembete som for sin del opplyser at urådighetserklæringer av denne art tinglyses daglig.
Årsaken til den utstrakte bruk av urådighetserklæringer som den aktuelle er delvis at anvendelsen av disse er pålagt alle advokater som har tegnet ordinær forsikring for meglervirksomhet samt eiendomsmeglerforetak. Jeg vedlegger som eksempel forsikringsbevis fra Vesta pkt. 6.2.1 hvor megleren plikter å sørge for tinglysing av forbud mot salg og pantsettelse uten samtykke fra sikrede.
Jeg vedlegger videre kopi av telefax fra Vesta v/adv. Jan Bakke hvor det bemerkes at unnlatelse av å la en urådighetserklæring bli tinglyst kan medføre erstatning, og at det derfor finnes betenkelig at tinglysingsvesenet skulle nekte å la en slik erklæring tinglyse når man kan legge til grunn at domsolen ved manglende tinglysing antageligvis neppe vil vike tilbake for å pålegge ansvar nettopp på grunn av at advokaten ikke har besørget tinglysning av urådighetserklæringen.
Tilsvarende vedlegges telefax av 20. januar 96 fra Eiendomsadvokatenes Servicekontor - et organ som er opprettet i regi av Den norske Advokatforening v/adv. Jens Bull som bl.a. bemerker at urådighetserklæringer som den aktuelle har vært praktisert over hele landet helt siden vilkårene ble innført.
Det opplyses at man aldri har reist spørsmål om lovligheten av å tinglyse en urådighetserklæring som den aktuelle.
Implisitt ligger også aksept av urådighetserklæringen i sak A 81-1. jfr. vedlegg, selv om forholdet ikke er helt identisk.
Tilsvarende fremgår av vedlagte kopi av avgjørelse A 87-30.
Fra denne side gjøres gjeldende at når en hjemmelsinnehaver gjennom tinglysingsmyndighetene kan bekjentgjøre en total eiendomsoverdragelse til en kjøper, tilsvarende total pantsettelse m.v., må han også kunne gjøre det mindre, nemlig å avstå deler av den totale rådighetsrett, ved å gjøre retten betinget av samtykke fra andre til pantsettelse og salg."
Den kjærende part har nedlagt slik påstand:
"1. Urådighetserklæring på gnr. 1,bnr. 480 i Farsund tinglyses.
2. Tor Bentsen tilkjennes sakens omkostninger."
På forespørsel fra lagmannsretten har den kjærende part i skriv av 29. februar gitt følgende opplysninger:
"Erklæringen er opprettet i forbindelse med Tor Ridse Bentsens erverv av gnr. 1, bnr. 480 i Farsund, Hilde Bugge Husby er Tor Ridse Bentsens søster. Formålet er som det fremgår av erklæringen at eiendommen ikke skal kunne overskjøtes, pantsettes, utleies eller beheftes på noen måte, uten etter samtykke fra Hilde Bugge Husby."
Lagmannsretten skal bemerke:
Det er fast praksis for at urådighetserklæringer som fratar eieren rett til å foreta rettslige disposisjoner over eiendommen, kan tinglyses i forbindelse med salgsoppdrag som en eiendomsmegler påtar seg, jfr. Justisdepartementet: Tinglysningsavgjørelser 1979-87 54, A81-1 samt departementets avgjørelse jnr. 3808/88 A-T. Videre nevnes at det i forbindelse med byfornyelsesvedtak er tinglyst erklæringer som innebærer tilsvarende rådighetsinnskrenkninger for eierne, jfr. Tinglysningsavgjørelser 1979-87 203, A86126. Etter lagmannsrettens oppfatning er det ingen grunn til å behandle urådighetsklæringer av den karakter det her er tale om, annerledes enn de foran nevnte tilfellene. Det er derfor ikke grunnlag for å nekte tinglysning i medhold av tinglysingsloven §12.
På bakgrunn av herredsrettens fortolkning av urådighetserklæringen når det gjelder varigheten, jfr. første avsnitt i herredsrettens beslutning, har lagmannsretten vurdert spørsmålet om dokumentet bør nektes tinglyst i medhold av tinglysingsloven §8. Det vises til at herredsretten synes å ha forutsatt at rådighetsbegrensningen er ment å gjelde kun så lenge den kjærende part står som eier, jfr. første avsnitt i herredsrettens beslutning, til tross for at dette ikke er positivt nevnt i erklæringen.
Etter lagmannsrettens oppfatning kan erklæringen ikke forstås slik at rådighetsinnskrenkningen er tidsbegrenset, og den vil således gjelde også etter eventuell overdragelse til andre. Dokumentet finnes ikke "utydelig eller uklart" på dette punkt, og vil derfor ikke kunne nektes tinglyst av den grunn.
Urådighetserklæringen kan etter dette tinglyses.
Kjæremålet har ført frem. Spørsmålet om tilkjennelse av saksomkostninger for den kjærende part reguleres av forvaltningsloven §36 første og annet ledd og fjerde ledd 1. og 2. punktum, jfr. tinglysingsloven §10 fjerde ledd. Lagmannsretten finner at den kjærende part bør få dekket sine saksomkostninger for lagmannsretten. Det er fremsatt et krav på kr 1200, som godtas. I tillegg kommer rettsgebyret på kr 990. Omkostningene utgjør etter dette kr 2190.
Kjennelsen er enstemmig.
Slutning:
1. Urådighetserklæringen kan tinglyses.
2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler det det offentlig v/Agder lagmannsrett 2190 - totusenetthundreognitti - kroner - til Tor Bentsen innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av lagmannsrettens kjennelse.