LA-1996-19
| Instans: | Agder lagmannsrett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1996-06-03 |
| Publisert: | LA-1996-00019 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Lyngdal herredsrett Nr. 94-00227 Agder lagmannsrett LA-1996-00019 A |
| Parter: | Ankende part: Jens Viken (Prosessfullmektig: Advokat Bent Gill Johannessen) Ankemotpart: Judith Viken (Prosessfullmektig: Advokat Paul Rynning) |
| Forfatter: | Lagdommer Steinar Thomassen, formann Ekstraord. lagdommer Birger Lassen Byrettsdommer Jahn Mydland |
| Lovhenvisninger: | Odelsloven (1974) §1, §23, §2, Tvistemålsloven (1915) §180, Folketrygdloven (1966), §36 |
År 1996 den 3. juni ble rett satt på ny på Agder lagmannsretts kontor i Skien med de samme dommere. Etter rådslagning og stemmegivning for lukkede dører ble det avsagt slik dom:
Saken gjelder tvist om rett til å løse eiendommen Viken, gnr. 207 bnr. 3 i Farsund - nå gnr. 2 bnr. 3 Viken i Spind - på odel.
Sakens bakgrunn er følgende:
Hjemmelshaver til eiendommen er Martin Emanuel Viken. Han overtok eiendommen fra sin far Osmund Emanuelsen Viken den 10. mai 1955. Da Osmund overdro eiendommen til Martin, hadde han etter det opplyste eiet og drevet gårdsbruk på eiendommen i ca 45 år. Det er ikke bestridt at det er fullført odelshevd til eiendommen. Martin drev gården kombinert med fiske frem til sin død i 1985. Etter dette har Martins gjenlevende ektefelle, Judith Viken, som Martin giftet seg med i slutten av 1940årene, overtatt gården ved gjensidig testamente, datert 12. juli 1985. Også hun drev gårdsdrift på eiendommen til hun for ca 3 år siden flyttet til aldershjemmet, Listaheimen.
Martin og Judith er barnløse og Judith hever nå alderspensjon etter lov om folketrygd.
Jens Viken er nevø av hjemmelshaver Martin Viken. Ved stevning av 16. november 1994 til Lyngdal herredsrett har advokat Bjørn Salvesen på vegne av Jens Viken gjort odelsrett gjeldende mot Judith Viken i medhold av odelsloven §36, 2. punktum.
Judith Viken v/adv. Paul Rynning har i tilsvar den 30. desember 94 tatt til gjenmæle og gjort gjeldende at eiendommen ikke kan løses på odel, dels fordi den ikke oppfyller arealkravene etter odelsloven §2 og dels fordi den ikke lenger kan nyttes til landbruksdrift, jfr. odelsloven §1.
Bård Vedahl er ved beslutning av Lyngdal skifterett den 28. april 1995 oppnevnt som settehjelpeverge for Judith Viken for å ivareta hennes interesser i den aktuelle sak til den er rettskraftig avgjort, forlikt eller hevet.
Herredsretten avsa dom i saken den 6. oktober 1995 med slik slutning:
"Judith Viken frifinnes. Saksomkostninger tilkjennes ikke."
Herredsretten har i sin vurdering av eiendommen kommet til at den tidligere hadde karakter av å være et støttebruk, men at den ut fra dagens samfunnsforhold har tapt denne funksjon. Det representerer etter herredsrettens vurdering et slikt "skifte av tilhøva", som etter odelsloven §23 får som konsekvens at eiendommen ikke kan løses på odel.
Nærmere om sakens faktiske side, partenes anførsler og herredsrettens begrunnelse for resultatet fremgår av domspremissene.
Adv. Bent Gill Johannessen har i rett tid på vegne av Jens Viken påanket dommen til Agder lagmannsrett. Fru Judith Viken v/hjelpeverge Bård Vedahl har v/adv. Paul Rynning tatt til gjenmæle. Senere har begge parter inngitt ytterligere prosesskrifter.
Ankeforhandling ble holdt på sorenskriverkontoret i Farsund den 14. og 15. mai 1996. Part og hjelpeverge møtte sammen med sine prosessfullmektiger og avga forklaring. Det ble avhørt 6 vitner, herunder jordbrukssjef Jørgen Sæbø. Videre ble dokumentert en skriftlig vurdering datert 5. februar 1996 av skogsjef Sigurd Birkeland vedrørende skogarealet på eiendommen. Sammen med part, hjelpeverge, prosessfullmektigene og vitnene Olav Try, Jørgen Sæbø, Tormod Stavrum og Oddvar Isaksen foretok retten befaring på den aktuelle eiendom. Under befaringen fikk de fremmøtte anledning til å påvise det de mente kunne ha betydning for avgjørelsen.
Jens Viken har opprinnelig anket over saksbehandlingen, bevisbedømmelsen og lovanvendelsen. Anken over saksbehandlingen, som gjaldt det forhold at herredsretten har unnlatt å vurdere eiendommen i relasjon til odelsloven §2 første ledd, er trukket under ankeforhandlingen.
Viken mener herredsretten korrekt har lagt til grunn at eiendommen er på ca 102 da. Herav utgjør skogen ca 75 da, mens jordbruksarealet er på ca 11 da, hvorav ca 8 da er fulldyrket og ca 3 da kulturbeite. Viken er enig med herredsretten i at det under vurderingen av eiendommens produktive areal må ses bort fra småteiger og at det bør settes en nedre grense på ca 0,5 da pr. teig. Denne avgrensning i tillegg til avkortning for kant- og skråningsarealet fører imidlertid etter hans syn til at eiendommen blir arealmessig nedvurdert dersom herredsrettens oppdeling av eiendommen i 16 teiger legges til grunn. Antall teiger svarer rett nok til en oppmåling Viken selv lot foreta før sakens behandling i herredsretten, men denne oppmåling ble kun foretatt i utmålingsøyemed og gir ingen presedens for naturlige driftsenheter eller teiger. Det riktige må etter Vikens mening være å vurdere eiendommen som bestående av 3 nærmere påviste hovedteiger samt et mindre tilleggsareal. Vedrørende skogen vises til den fremlagte skogvurdering av 5. februar 1996 fra skogsjef Sigurd Birkeland. Viken fastholder at arealkravene i odelsloven §2 er oppfylt. Når det gjelder bruken av eiendommen, vises til at den har vært drevet som gårdsbruk gjennom generasjoner. Etter at Judith kom på aldershjem, er rett nok driften gått noe ned, men jordene har hele tiden vært slått og Viken mener det vil være lett å starte opp og gjennomføre ny drift. Våningshuset er god stand og driftsbygningen kan uten betydelige påkostninger nyttes til landbruksdrift. Viken hevder at eiendommen allerede etter kort tid kan gi et betydelig tilskudd til familiens underhold. Han viser for så vidt til en fremlagt driftsplan for eiendommen som viser et netto årsoverskudd på ca 50000,-. Som inseminør i 2/3 stilling i Farsund tjener han kr 128000,- pr. år. Viken mener for øvrig at eiendommen har potensiale til å gi en større netto inntekt enn driftsplanene viser når det tas hensyn til de muligheter som ligger i oppstarting av kristtornproduksjon og mer intensiv produksjon av juletrær og pyntegrønt i skogen. Viken peker ellers på at herredsretten har tatt feil når den bemerker at det i budsjettet ikke er tatt høyde for vanningsanlegg for jordbruksproduksjon. Utover vanlig tilførsel via slanger fra tjern i området trengs ikke vanningsanlegg. Denne metode er tidligere nyttet på gården og nyttes i dag av nabobruk i området. Viken mener det i tillegg til gårdsdriften må tas hensyn til at eiendommen ligger til en fin strandlinje, hvor det kan påregnes inntekter ved utleie av båter, båthus og parkeringsplasser. Viken, som anfører at han har både fagkunnskap og tid til å drive gården, har lagt ned slik påstand:
"1. Judith Viken dømmes til å utstede skjøte på eiendommen gnr. 2 bnr. 3, Vika i Spind, til Jens Viken, mot at han betaler den pris som blir fastsatt ved odelstakst.
2. Jens Viken tilkjennes sakens omkostninger for herredsrett og lagmannsrett."
Judith Viken v/hjelpevergen gjør i hovedsak gjeldende at herredsrettens dom er riktig i resultatet.
Prinsipalt hevdes det imidlertid at jordbruksarealet er under 5 da og derfor ikke er "odlingsjord" etter det vilkår som stilles i odelsloven §2 annet ledd. Hun er enig med herredsretten i at det under denne vurdering må ses bort fra de småteiger som er nærmere beskrevet under Jens Vikens anførsler og at den nedre grense for aktuelle teiger bør settes til ca 0,5 da. Av de 16 teigene som er beskrevet i herredsrettens dom, er det etter hennes vurdering kun teig 6 (Feda) på ca 3 da, teig 7 (Strandågeren) på ca 0,5 da og en mindre del av Teig 1 (Dalen) som kan karakteriseres som jordbruksareal. For Teig 1's vedkommende må det foretas et betydelig større fratrekk enn gjort av herredsretten.
Dersom retten kommer til at jordbruksarealet utgjør minst 5 da, hevdes ikke lenger at eiendommen ikke har "så mykje anna areal, rettar og lunnende" at dens produksjonsmessige verdi tilsvarer minst 10 da jordbruksareal. Det tas da hensyn til at det produktive skogareal vil kunne gi bra avkastning gjennom produksjon av juletrær, pyntegrønt og kristtorn. Dette endrer imidlertid etter hennes syn ikke det forhold at eiendommen ikke lenger kan sies å fylle vilkåret i odelsloven §1 om at den må kunne nyttes til landbruksdrift. Det er således ikke gjort sannsynlig at bruket vil kunne gi et betydelig tilskudd til en families underhold. Også den reviderte driftsplan virker således helt urealistisk. Hun viser i den forbindelse til den vurdering av planen som jordbrukssjef Jørgen Sæbø ga under ankeforhandlingen. Etter hennes syn må det anses vanskelig å få noe positivt resultat av gårdsdriften uten betydelig investeringer. Hun slutter seg for så vidt til herredsrettens vurderinger og har lagt ned slik påstand:
"1. Judith Viken frifinnes.
2. Judith Viken tilkjennes sakens omkostninger for herredsrett og lagmannsrett."
Lagmannsrettens bemerkninger:
Som partene, legger lagmannsretten til grunn at eiendommen har et totalareal på ca 102 da, hvorav ca 75 da er skog.
Eiendommen er ikke regulert, men er i kommunens arealplan utlagt som landbruks-, naturog friluftsområde.
Det bestrides ikke at Jens Viken har odelsrett og at vilkårene for å løse eiendommen ut fra odelsloven §36 er oppfylt dersom eiendommen tilfredsstiller kravene til odlingsjord.
Som tilfellet var ved sakens behandling for herredsretten, begrenser lagmannsrettens oppgave seg derfor til å avgjøre om retten til løsning er gått tapt etter bestemmelsen i odelsloven §23, jfr. §1 og §2. For at en eiendom skal kunne løses etter disse bestemmelser, kreves at den må kunne nyttes til landbruksdrift og ha en viss størrelse. Eiendommer under 5 da jordbruksareal er aldri odlingsjord. Vedrørende spørsmålet om hva som kan karakteriseres som jordbruksareal, legger lagmannsretten til grunn den definisjon som er gitt i odelsloven forarbeider og inntatt i herredsrettens dom.
Judith Viken mener eiendommen ut fra denne definisjon ikke har 5 da jordbruksareal.
Lagmannsretten er enig med partene og herredsretten i at det under vurderingen av jordbruksarealets størrelse må ses bort fra småteiger samt kant- og skråningsareal som arronderingsmessig er falt ut av produksjon ut fra dagens driftsmåter, og i at den nedre grense bør settes til ca 0,5 da. Under den videre vurdering finner lagmannsretten å burde ta utgangspunkt i den oppmåling av jordbruksarealet i 16 teiger som er gjort av Jens Viken og fulgt av herredsretten. Til de enkelte teiger skal lagmannsretten bemerke:
Teig 1 Dalen: Lagmannsretten finner at arealet må reduseres til ca 1 da, og viser til den beskrivelse herredsretten har gitt av teigen.
Teig 2 Dalmyra: Lagmannsretten finner at teigen må ses bort fra fordi det anses nødvendig med en betydelig drenering eller bearbeiding på annen måte før den kan tas i bruk til landbruksproduksjon.
Teig 6 Feda: Lagmannsretten er enig i herredsrettens vurdering, men setter arealet til 3,6 da da det ikke anses nødvendig å gjøre fradrag for den delen av teigen som er bevokst med frukttrær og bærbusker.
Teig 7 Strandågeren: Lagmannsretten er enig i den beskrivelse herredsretten har gitt av teigen, men finner at det dyrkede arealet bør økes til 0,6 da.
Når det gjelder de øvrige teiger slutter lagmannsretten seg i det vesentlige til den vurdering som er foretatt av herredsretten.
Lagmannsretten er etter dette kommet til at eiendommen har et jordbruksareal på vel 5 da.
Spørsmålet blir da om eiendommen har så "mykje anna areal, rettar og lunnende" at den samlede produksjonsmessige verdi når opp i minst 10 da jordbruksareal. Lagmannsretten er enig med herredsretten i at eiendommens skogareal har størst betydning i så måte. Som nytt dokument for lagmannsretten er lagt frem følgende skriftlig skogvurdering av eiendommen, datert 5. februar 1996 fra skogsjef Sigurd Birkeland:
"Skogarealet på eiendommen består av i alt 4 teiger, en teig på over 60 dekar i brutto skogareal og 3 små teiger.
Samla brutto skogareal er beregnet å være 75 dekar.
Disse arealtall bygger på tilsendt kartkopi i målestokk 1: 3520 OG 1:5000.
Etter befaring i marka i januar 1996 har jeg vurdert det produktive skogarealet til å være ca 60 dekar.
En stor del av den produktive skogen er yngre til eldre produksjonsskog (hogstklasse III-IV), der furu utgjør det største arealet, men det er også noe gran og edelgran.
Spesielt i furufeltene anbefales tynning.
Det er forholdsvis lite hogstmoden skog på eiendommen, men noe gran og edelgran, furu og lauv kan hogges de første 5 år.
Driftsforholdene er forholdsvis lette. Det er bare mindre utbedringsarbeid som skal til for lettvint å kunne drive det meste av hovedteigen.
For den framtidige utnyttelse av eiendommen vil jeg også nevne at på en del av det som i dag er kulturbeite og på en del av skogarealet er forholdene gode for produksjon av juletre og pyntegrønt."
Det er bare det produktive skogareal som skal vektlegges i denne forbindelse. Det er enighet mellom partene om at dette - i samsvar med vurderingen av skogsjefen - kan settes til ca 60 dekar, noe lagmannsretten også legger til grunn. Lagmannsretten er enig med herredsretten i at omregningsfaktoren bør settes til 10:1. Dette svarer til en produksjonsmessig verdi på ca 6 da jordbruksareal. At eiendommens skog, sammen med dens vel 5 da store jordbruksareal, gir eiendommen en samlet produksjonsmessig verdi svarende til den produksjonsmessige verdi av et 10 da stort jordbruksareal i dette området, anser lagmannsretten som lite tvilsomt. Dette innebærer at Jens Viken ikke kan nektes løsning i medhold av odelsloven §23 jfr. §2.
Selvom eiendommen fyller de arealkrav som er oppstillet i odelsloven §2, skal den som nevnt nektes løst på odel dersom den ikke lenger kan nyttes til landbruksdrift, jfr. odelsloven §23 jfr. §1. Det vises her til Rygg/Skarpnes: "Odelsloven med kommentarer" side 123.
Spørsmålet om en eiendom kan anses egnet til landbruksdrift og, i fortsettelsen kan påregnes nyttet til dette formål, må avgjøres ut fra en helhetsvurdering der det må tas hensyn til mange forhold, bl.a. til den tidligere bruk. Det er som nevnt opplyst at det har vært drevet jordbruk på eiendommen gjennom generasjoner. Da Martin Viken overtok eiendommen i 1955 skal han ha sluttet i sitt arbeid på sjøen og satset på gården, som han drev som et kombinasjonsbruk med jordbruk og fiske frem til sin død i 1985. Også hans ektefelle Judith skal ha drevet aktivt på gården. I tillegg til at hun her holdt noen kyr, sau og burhøns, har hun drevet med frukt- og jordbærdyrking. Etter at hun flyttet til aldershjemmet er driften på gården redusert, men naboer har beskrevet den drift som Martin og Judith tidligere drev som mønstergyldig. Bevisførselen med åstedsbefaring etterlater dog etter lagmannsrettens syn liten tvil om at det kun kan ha vært tale om et "støttebruk". Martin delte sin tid som nevnt mellom fiske og gårdsdriften og Judith skal også ha vært engasjert i gårdsbruk på et annet sted. For at en eiendom skal anses som odelsjord eller kunne løses på odel er det rett nok ingen betingelse at den gir regulære næringsinntekter og kan drives med overskudd. Det er imidlertid gjennom teori og rettspraksis antatt at den for å fylle vilkårene må gi et betydelig tilskudd til en families underhold.
Som det fremgår av Jens Vikens anførsler foran, har han både faglig kompetanse og tid til å kunne fortsette med drift på gården. Den reviderte driftsplan han har lagt frem, virker imidlertid altfor optimistisk. Lagmannsretten legger under denne vurdering spesielt vekt på den analyse av driftsforholdene som jordbrukssjef Jørgen Sæbø ga under åstedsbefaringen. En slik analyse vil rett nok måtte bygge på en del usikre faktorer. Lagmannsretten vil likevel peke på at siden det bare er avling på egen grunn som kan tas i betraktning, kan gården etter jordbrukssjefens vurdering neppe vinterfø mer enn 4 sau mot de 12 som planen forutsetter. Den gjennomsnittlige tilvekst av "skogslast" (ifølge Viken) er satt til 25 m3, mens det ikke er realistisk å regne med større avkastning enn ca 20 m3. Videre er driftstilskuddet satt for høyt.
Det må videre anses høyst usikkert om den planlagte utleie av båthus m.v. ved stranden vil bli aktuell eller innbringer så store inntekter som beregnet.
Inntektssiden er således etter lagmannsrettens vurdering er satt for høyt. Også kostnadene vil bli betydelig større enn planen forutsetter. Dette har bl.a. sammenheng med at vedlikeholdsutgiftene er satt for lavt og i at utgifter til leie av jord og til nødvendig gjerdehold rundt skogen ikke er tatt med. Det må i det hele anses nødvendig med betydelig investeringer i både maskiner og materiell for at gården kan drives noenlunde rasjonelt etter tidens krav. Våningshuset antas rett nok å være i bra stand, men driftsbygningen trenger å bli bygget om for å kunne nyttes til sauefjøs. Selvom en velger å følge Jens Vikens inndeling av eiendommen, 3 hovedteiger med et mindre tilleggsareal, er de terreng- og arronderingsmessige forhold så vanskelige at det vil bli en tungrodd og lite økonomisk drift uansett. Lagmannsretten er således enig med herredsretten i at de innsatsfaktorer som må til vil bli så betydelige at det verken på kort sikt eller innen overskuelig fremtid kan regnes med et nevneverdig netto dekningsbidrag. Eventuell drift i fremtiden vil i høy grad få preg av å representere en ren hobbyvirksomhet. Dette vil også etter lagmannsrettens vurdering bety et slikt "skifte av tilhøva" som etter odelsloven §23 får som konsekvens at eiendommen ikke kan løses på odel.
Judith Viken v/hjelpeverge har lagt ned påstand om frifinnelse. Den riktige påstand må imidlertid være å påstå punkt 1 i herredsrettens dom stadfestet. Lagmannsretten avsier dom i samsvar med denne påstand.
Anken har vært forgjeves, og Viken bør erstatte motpartens saksomkostninger for lagmannsretten i samsvar med hovedregelen i tvistemålsloven §180 første ledd idet det ikke foreligger særlige omstendigheter som kan frita for erstatningsplikten. Prosessfullmektigen for Judith Viken v/hjelpevergen har fremlagt omkostningsoppgave med tilsammen kr 47800,- hvorav kr 39260,- er advokatsalær og kr 7500,- utgifter til sakkyndig uttalelse kr 550,- er omkostninger til kjøring/kopiering. Ankemotpartens prosessfullmektig har ikke hatt bemerkninger til omkostningsoppgaven, som legges til grunn for omkostningsavgjørelsen. Lagmannsretten finner ikke grunn til å endre herredsrettens omkostningsavgjørelse. Dommen er enstemmig.
Domsslutning:
1. Herredsrettens dom stadfestes.
2. Jens Viken dømmes til innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av lagmannsrettens dom å betale kr 47800,- - kronerførtisjutusenåttehundre - til Judith Viken v/advokat Paul Rynning som erstatning for saksomkostninger for lagmannsretten.