LA-1996-215
| Instans: | Agder lagmannsrett - Overskjønn |
|---|---|
| Dato: | 1995-10-07 |
| Publisert: | LA-1996-00215 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Nedre-Telemark herredsrett Nr. 95-00148 B - Agder lagmannsrett LA-1996-00215 B |
| Parter: | Saksøker: Nome kommune ved rådmann Per Bjørn Solvang (Prosessfullmektig: Advokat Bjørn Nærum). Saksøkt: S.D. Cappelen ANS, ved Didrik Cappelen (Prosessfullmektig: Advokat Torkel Moen). |
| Forfatter: | Lagdommer Jan Villum Med skjønnsmenn |
| Lovhenvisninger: | Ekspropriasjonserstatningsloven (1984) §5, Grunnloven (1814) §105, Tvistemålsloven (1915) §146, Skjønnsprosessloven (1917) §2, §54a, Ekspropriasjonsloven (1918), Forsinkelsesrenteloven (1976), Rettsgebyrloven (1982) §1-2 |
Saken gjelder overskjønn til fastsettelse av erstatning for en eiendom i Ulefoss sentrum som erhverves av kommunen for bygging av omsorgsboliger. Partene har vært enige om at erstatningen/vederlaget skal fastsettes ved avtaleskjønn.
Nedre Telemark herredsrett avhjemlet 3. november 1995 skjønn med slik skjønnsslutning:
"1. Nome kommune betaler erstatning til S.D. Cappelen, eieren av gnr. 12 bnr. 396 i Nome med kr - 24 - tjuefirekroner - pr. kvm.
2. Nome kommune betaler avsavnsrente med 12-tolv-% rente p.a. av erstatningsbeløpet fra 15.09.1993. Etter forfall som fastsettes til 14-fjorten- dager etter at skjønnet er forkynt, jfr. tvistemålsloven §146, jfr. skjønnsloven §2, betaler Nome kommune morarente i samsvar med lov av 17. desember 1976 nr. 100.
3. Nome kommune betaler saksomkostninger til S.D. Cappelen v/dennes prosessfullmektig, advokat Erland Henrichsen, med kr 21082. -tyveentusenogåttitokroner."
4. Nome kommune betaler de lovbestemte omkostninger ved skjønnet."
S.D. Cappelen ANS har begjært overskjønn ved Agder lagmannsrett idet det anføres at den fastsatte erstatning på kr 24,- pr. kvm er for lav. I tilsvar til overskjønnsbegjæringen har Nome kommune anført at erstatningen er for høy og at den bør nedsettes av lagmannsretten. Det er ikke uenighet om de øvrige poster i herredsrettens skjønnsslutning.
Overskjønnsforhandling ble holdt i Skien 17. september 1996. For Nome kommune møtte rådmann Per Bjørn Solvang sammen med advokat Bjørn Nærum som prosessfullmektig. For S.D. Cappelen ANS møtte sivilingeniør Didrik Cappelen med prosessfullmektig, advokat Torkel Moen. Det ble avhørt to vitner, og dokumentasjonen fremgår av rettsboken. Overskjønnsretten, partene og prosessfullmektigene var på befaring av eiendommen og tilliggende områder i Ulefoss sentrum.
Partene er enige om at erstatningen/vederlaget skal fastsettes etter prinsippene for verdsettelse ved ekspropriasjon. Partene er videre enige om at det er salgsverdien som vil representere den største verdien for overdrageren, jf. ekspropriasjonserstatningsloven §5.
Saken står for lagmannsretten i det vesentlige i samme stilling som for herredsretten. Lagmannsretten legger til grunn at det ved overskjønnet gjelder de samme skjønnsforutsetninger som ved underskjønnet. Det vises til herredsrettens skjønn der forutsetningene er inntatt.
Nome kommune har i det vesentlige gjort gjeldende:
Herredsretten har fastsatt en kvadratmeterpris som overstiger markedsverdien i dette området av Ulefoss sentrum. Sammenlignbare salg av eiendommer på Øra i Ulefoss viser at det for ca 10 år siden ble operert med en grunnpris på kr 10,- pr kvm for tomter uten opparbeidelse. Ved salg fra kommunen har man inntil nylig holdt seg til denne grunnprisen med tillegg av refusjon av opparbeidelseskostnader. I de senere år er grunnprisen blitt øket til kr 15,- pr. kvm.
Det er vist til at Agder lagmannsrett i 1988 og 1989 fastsatte erstatningen til kr 12,- pr. kvm. for sammenlignbare eiendommer i Nome kommune, og herredsretten fastsatte i 1992 erstatningen til kr 14,- og kr 18,- for tilliggende områder på Øra i Ulefoss.
Det er liten etterspørsel etter tomter i Ulefoss sentrum. Kommunen må selge til subsidierte priser, og markedet er ikke villig til å godta en grunnpris på kr 10,- pr. kvm.
Ved overdragelse av en tomt på ca 10000 kvm fra Ulefoss Sportsforening til ESSO, Norge i 1992, og ved overdragelse av tomt på ca 1100 kvm fra Solli Eiendom AS til Tema Eiendom AS i 1995, har det vært spesielle omstendigheter som gjør at prisene ikke er sammenlignbare.
Prisnivået for tomter i Ulefoss sentrum har i mange år hatt sitt utspring i frivillige eiendomssalg fra S.D. Cappelen ANS, som dominerende grunneier i området, til kommunen. Kommunen har solgt tomter videre uten påslag i grunnprisen fordi det ikke har vært marked for høyere priser.
Nome kommune har nedlagt slik påstand:
"1. Herredsrettens erstatningsfastsettelse settes ned.
2. Saksøkeren tilkjennes saksomkostninger."
S.D. Cappelen ANS har i det vesentlige anført:
Kvadratmeterprisen som er fastsatt av herredsretten er vesentlig for lav. Det gjelder en meget sentral tomt i et område av Ulefoss som har gjennomgått en betydelig forandring og utvikling i løpet av de siste 5-6 år. Underskjønnet har i sine premisser lagt dette til grunn, med herredsretten tok ikke konsekvensene av sine betraktninger ved fastsettelsen av prisen pr. kvadratmeter.
Gamle tomteoverdragelser fra Cappelen til kommunen og videresalg fra kommunen er ikke retnigsgivende når det gjelder å finne frem til riktig markedspris. Både Cappelen og kommunen kan ha hatt spesielle motiver for å selge billig. Det er eiendomshandler mellom "private" aktører som fastsetter markedsnivået og sammenlignbare priser i relasjon til ekspropiasjonsloven §5.
Det dreier seg om en byggetomt på ca 2,7 dekar, beliggende i Ringsevjaområdet som grenser til Øraområdet. Tomta egner seg for forretningsformål, og den er nå bebygget med en større bygning med kommunale omsorgsleiligheter.
Oppføringen av Ulefosshallen, Rimibygget og andre næringsbygg i de senere år, og ESSO's kjøp av tomt til ny bensinstasjon på Øraområdet, har ført til økt aktivitet og større etterspørsel etter tomtearealer i Ulefoss sentrum. Tidligere skjønn og overdragelser fra kommunen er derfor uten relevans for tomteverdsettelser idag.
Det vises til at ESSO betalte kr 150,- pr kvadratmeter til Ulefoss Sportsforening i 1992 og Tema Eiendom AS betalte kr 91,- pr. kvm til Solli Eiendom AS i 1995 for tomter i samme området. Det vises videre til at Ulefoss Idrettsforening i 1996 har betalte kr 60,- pr. kvm til S.D. Cappelen ANS for tomta til sitt klubbhus på Øra.
S.D. Cappelen ANS har sluttelig anført at kr 50,- pr. kvm bør være den nedre grensen for sentrale tomter i Ulefoss.
S.D. Cappelen ANS har nedlagt slik påstand:
"1. Overskjønnet fremmes.
2. Herredsrettens erstatningsfastsettelse forhøyes.
3. Nome kommune betaler sakens omkostninger til S.D. Cappelen ANS."
Lagmannsretten bemerker:
Det er ikke kommet innvendinger mot at overskjønnet fremmes. Det dreier seg om et avtaleskjønn der partene er enige om at erstatningen/vederlaget skal fastsettes etter ekspropriasjonsrettslige prinsipper jf. grunnloven §105. Partene er videre enige om at verdsettelsen skal skje på grunnlag av salgsverdien, jf. ekspropriasjonserstatningsloven §5. I følge skjønnsforutsetningene skal erstatningen fastsettes til et beløp pr. kvm. for et areal på ca 2,6 dekar i Ulefoss.
I henhold til ekspropriasjonserstatningsloven §5 annet ledd første punktum skal det ved fastsettelsen av vederlaget legges vekt på hva slags eiendom det gjelder, hvor eiendommen ligger og den påregnelige utnyttingen.
Arealet som skal verdsettes, ligger i Ringsevja i sentrum av Ulefoss og er regulert til boliger/forretninger. Det grenser til forretningsområdet og idrettsanlegget på Øra. Veg, vann og kloakk er lagt frem til eiendommen som skal erstattes som tomtegrunn.
Eiendommen er allerede tatt i bruk av Nome kommune. På tomta er det nylig oppført en bygning i to etasjer i mur med delvis trekledning. Bygningen inneholder 20 kommunale sevice - eller omsorgsleiligheter. Utnyttelsen av tomta er relativ høy.
Lagmannsretten legger til grunn at tomta egnet seg godt til utbygging av ulike sentrumsfunksjoner, og at kommunen har prioritert bygging av sentrale omsorgsleiligheter. Lagmannsretten finner at arealet som skal verdsettes må vurderes som en av de mest atraktive sentrumstomter av denne størrelsen i Ulefoss.
Etter erstatningsloven §5 annet ledd 2. punktum skal det videre legges vekt på de prisene som er oppnådd ved omsetning av andre eiendommer som det er naturlig å sammenligne med, og likeledes på andre forhold som er avgjørende for salgsverdien av eiendommen. Lagmannsretten finner liten veiledning i de overdragelser som kommunen har vist til. Dette gjelder også tidligere underskjønn og overskjønn vedrørende andre arealer i Øraområdet.
Lagmannsretten legger til grunn at Cappelen som dominerende grunneier og arbeidsgiver på Ulefoss i historisk sammenheng kan ha hatt motiver for å overdra grunn og tomter til kommunen for utbygging av sentrumsfunksjoner og velferdstiltak mot et rimelig/billig vederlag. På samme måte kan kommunen ha hatt motiver for å selge sentrumstomter og annen grunn rimelig til personer og virksomheter som har vist interesse for å etablere seg på Ulefoss og ellers i Nome kommune.
Fra kommunen er det opplyst at prisen ved salg av opparbeidede byggetomter på Øra i den senere tid er blitt oppjustert av kommunen som selger. Prisen for opparbeidede tomter har i mange år vært delt i en grunnpris (for råtomt) og en kompensasjon for opparbeidelseskostnadene. Grunnprisen lå lenge fast på kr 10,- pr. kvm. mens opparbeidelseskompensasjonen gradvis ble øket fra kr 30-35,- til kr 60,-. Den senere såkalte Rimitomta, gnr. 12 bnr. 400, med areal 1100 kvm. ble således solgt for kr 77000,-, eller kr 70,- pr. kvm, fra Nome kommune til Solli Eiendom AS i 1995.
Senere har kommunen solgt en forretningstomt på Øra til NomeElektro for kr 90,- pr. kvm. Det er opplyst at grunnprisen da ble oppjustert til kr 15,- pr. kvm. mens opparbeidelseskompensasjonen ble satt til kr 75,- pr. kvm.
Det er fra kommunens side ikke fremlagt beregninger til dokumentasjon for opparbeidelseskostnadene og ansettelsen av kompensasjonsdelen i tomteprisen. Lagmannsretten ser det slik at Nome kommune kan ha hatt politiske motiver for å holde selve grunnprisen på et så lavt nivå som mulig, og lagmannsretten finner ikke å kunne bruke denne grunnprisen som sammenlignbar "markedsverdi".
Kommunen har videre opplyst at det har vært liten etterspørsel etter næringseiendommer i Ulefoss sentrum. Dette til tross for at grunnprisen har vært så lav som kr 10,- pr. kvm. Lagmannsretten er ikke enig med kommunen i at dette innebærer at markedsprisen dermed ligger under dette nivået. Det er trolig andre hensyn enn lave tomtepriser som er avgjørende ved vurderingen av en eventuell næringsetablering med nybygg i Ulefoss.
Lagmannsretten er enig med Cappelen i at sammenlignbare eiendomsomsetninger først og fremst må søkes i det som kan kalles frie, private eiendomssalg. Cappelen har påberopt fire slike overdragelser i den senere tid, blant annet ESSO-tomta til kr 150,- pr. kvm og Rimitomta til kr 91,- pr. kvm.
Når det gjelder salget til Esso-Norge av en tomt på ca 10000 kvm. for bygging av ny servicestasjon, finner lagmannsretten at prisen på kr 150,- pr. kvm ikke er helt sammenlignbar. Det må legges betydelig vekt på at det var nettopp denne eiendommen ved fylkesveien i et viktig veikryss som var av interesse for flere oljeselskaper, og at ESSO på grunn av veiomlegginger må legge ned en annen stasjon i samme område. Dette skapte en spesiell markedsverdi for bensinstasjonstomten.
Salget fra Solli Eiendom AS til Tema Eiendom AS av den såkalte Rimitomta for kr 91,- pr. kvm gjaldt en ferdig opparbeidet tomt, og denne overdragelsen er derfor heller ikke helt sammenlignbar.
På den annen side legger lagmannsretten vekt på at begge disse overdragelsene viser at tomteverdien i Ulefoss har vært stigende på grunn av den siste tids opparbeiding og utbygging av sentrumsområder. Dette inntrykket forsterkes ved at Ulefoss Sportsforening i 1996 har akseptert en pris på kr 60,- pr. kvm ved kjøpet av klubbhustomta, selv om lagmannsretten har forståelse for at Sportforeningen var under et visst press for å få denne overdragelsen i orden.
Lagmannsretten er kommet til at herredsretten ved sitt skjønn har fastsatt erstatning pr. kvadratmeter for lavt. Etter en helhetsvurdering av kriteriene i ekspropriasjonserstatningsloven §5 annet ledd finner lagmannsretten at erstatningen/ vederlaget passende kan settes til kr 40,- pr. kvadratmeter. Prisen knytter seg til avhjemlingstidspunktet, jf. skjønnsforutsetningenes pkt. 2, annet ledd.
I tillegg til den fastsatte erstatningen skal det betales rente som fastsatt av herredsretten. Rentespørsmålet er ikke påberopt eller behandlet under overskjønnet ved lagmannsretten. Det vises til underskjønnets slutning pkt. 2 og lagmannsretten tar ikke dette med i sin slutning.
Da grunneieren har oppnådd bedre resultat ved overskjønnet tilkjennes dekning av saksomkostninger i medhold av skjønnsloven §54a første ledd pkt. a. Advokat Torkel Moen har fremlagt omkostningsoppgave på kr 22500,-, der salæret for juridisk bistand utgjør kr 22125,-. Det har ikke vært bemerkninger til omkostningsoppgaven som legges til grunn ved lagmannsrettens omkostningsfastsettelse.
Overskjønnet og fastsettelsen av omkostningene er enstemmig.
Slutning:
1. Nome kommune betaler erstatning til S.D. Cappelen ANS med 40 - førti - kroner pr. kvadratmeter for overtagelse av eiendommen gnr. 12 bnr. 396 i Nome kommune.
2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Nome kommune til S.D. Cappelen ANS 22.500 - tjuetotusenfemhundre - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av overskjønnet.
Salærfastsettelse:
Skjønnsmennene har tjenestegjort en dag under skjønnsforhandlingen, en halv dag med skjønnskonferanse og en halv dag til avhjemling av skjønnet.
Skjønnsmennene Haugland, Hultgren og Øvrum har ikke hatt tapt arbeidsfortjenste, og godtgjørelsen for deres vedkommende fastsettes etter satsene i justisdepartementets forskrifter til rettsgebyrloven §1-2 til kr 2.200,- for hver av dem.
Skjønnsmann Dolva er selvstendig næringsdrivende, og hans salær er i medhold av forskriftene §1-4 også fastsatt til kr 2.200,-.