LA-1996-259
| Instans: | Agder lagmannsrett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1997-06-06 |
| Publisert: | LA-1996-00259 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Vest-Telemark jordskifterett Nr. 94-00011 Agder lagmannsrett la-1996-00259 |
| Parter: | Ankende part: Tor Andreas og Trine Moen Bjørg Bjørntvedt Johanna Løvås (Prosessfullmektig: Advokat Lars Aspeflaten) Ankemotpart: Anne Reime (Prosessfullmektig: Advokat Helge Aarnes) |
| Forfatter: | Lagdommer Inge Hobæk, formann Lagdommer Steinar Thomassen Ekstraord. lagdommer John Årseth |
| Lovhenvisninger: | Tvistemålsloven (1915) §172, §180, Friluftsloven (1957), Jordskifteloven (1979) §2, §76, §81, Jordskifteloven (1979), Tomtefestelova (1996) |
Anne og Bjarne Reime begjærte den 9. november 1994 jordskifte på Vik, gnr. 21 bnr. 22 i Nissedal kommune, for fastsettelse av grensene for feste nr. 1, 2, 3 og 4 under denne eiendommen, dersom tomtene ikke var å anse som punktfeste. For det tilfelle at festekontraktene måtte anses å omfatte hele Prestøya, ble det anmodet om at jordskifteretten skulle gi regler om bruken av området i samsvar med jordskifteloven §2.
Tomtene, som er beliggende på Prestøya i Nisser, ble ved fire festekontrakter, tinglyst i 1967, leid bort til hyttetomter. I kontraktene er det bestemmelser om leietid, rett til fornyelse, leieavgift, bebyggelse, forkjøpsrett m.v. Kontraktene er likelydende, bortsett fra en bestemmelse om beliggenheten av den enkelte festetomt. For feste nr. 1 heter det i siste linje i første avsnitt:
"Tomta ligger på Sydøstre del av Prestøy."
For feste nr. 2, 3 og 4 er gitt tilsvarende angivelse om beliggenhet på henholdsvis nordøstre, sydvestre og nordvestre del av Prestøya.
I fjerde avsnitt er følgende bestemmelse inntatt:
"All skog på tomten tilhører eieren, men trær nærmere hytta enn 15 meter må bare hugges i samråd med leieren.
Om tomteleieren ønsker trær fjernet som står nærmere hytta enn 15 meter, må dette bare gjøres i samråd med eieren, i tvilstilfelle kontaktes herredsskogmesteren."
I dag er to av tomtene ubebygd. Disse eies av Trine og Tor Andreas Moen (feste nr. 2) og Johanne Løvås (feste nr. 4). På feste nr. 1, som også eies av Trine og Tor Moen, er det oppført en hytte. Det samme gjelder for feste nr. 3, som eies av Bjørg Bjørntvedt.
Vest-Telemark jordskifterett avsa den 15. november 1995 dom med slik slutning:
"1. Grensa for feste nr. 1 under gnr. 21, bnr. 22 skal gå parallelt med hytteveggen i en avstand av 15 meter fra hytteveggen.
2. Grensa for feste nr. 3 under gnr. 21, bnr. 22 skal gå parallelt med hytteveggen i en avstand av 15 meter fra hytteveggen.
3. Saksomkostninger tilkjennes ikke.
4. Dommen stilles til påanke straks."
Hva angår kravet om bruksordning, fant jordskifteretten at det ikke var noe behov for dette, idet kontraktene regulerer de forhold som jordskifteretten kan behandle, så som skogsdrift, jakt og fiske. Jordskifteretten gjorde slikt vedtak:
"Kravet om jordskifte etter §2 i jordskifteloven avvises."
Om sakens faktiske bakgrunn for øvrig, partenes anførsler og påstander for jordskifteretten og jordskifterettens vurdering av de faktiske og rettslige spørsmål saken reiser, vises til jordskifterettens dom.
H.r.advokat Lars Aspeflaten har den 9. januar 1996 anket jordskifterettens dom til Agder lagmannsrett på vegne av Tor Andreas og Trine Moen, Bjørg Bjørntvedt og Johanne Løvås.
Advokat Helge Aarnes har den 5. februar 1996 inngitt tilsvar på vegne av Anne Reime.
Ankeforhandling ble holdt på Gautefall turisthotell den 21. mai 1997. Av de ankende parter møtte Tor Andreas og Trine Moen samt Bjørg Bjørntvedt, sammen med prosessfullmektigen, h.r. advokat Lars Aspeflaten. Tor Andreas Moen avga forklaring. For ankemotparten møtte Bjarne Reime med fullmakt fra sin kone Anne Reime, sammen med prosessfullmektigen, advokat Helge Aarnes, og avga forklaring. Det ble avhørt 3 vitner, hvorav ett var nytt for lagmannsretten. Det ble foretatt slik dokumentasjon som rettsboken viser.
De ankende parter, Tor Andreas Moen m.fl. har i det vesentlige anført at jordskifteretten feilaktig har anvendt friluftsloven bestemmelser som bakgrunn for fastsettelse av grensene. Spørsmålet om Halvor Vik leide bort hele øya eller om det dreier seg om punktfeste slik Reime hevder, må avgjøres ut fra en fortolkning av de foreliggende festekontrakter.
Da Arne Bjørntvedt, som er svigerfar til Tor Andreas Moen, i sin tid tok kontakt med Halvor Vik, var det snakk om kjøp av hele øya. Da det ikke lot seg gjøre å kjøpe øya, ble det avtalt at Bjørntvedt og Odd Klemp skulle feste hver sin halvdel av øya. Herredsagronomen fant imidlertid at det burde være fire hytter på øya, og det ble derfor opprettet ialt fire festekontrakter, hvorav to ble inngått med Bjørntvedts og Klemps respektive svigerforeldre. Tanken var at to av tomtene ikke skulle bebygges. Det har hele tiden vært leiernes forutsetning at festekontraktene skulle gjelde hele øya, og det gjøres gjeldende at Halvor Vik også var innforstått med dette. Odd Klemp har beskrevet grensene i overensstemmelse med dette i skissen han utarbeidet i forbindelse med konsesjonssøknaden i 1965. Den samme skisse er lagt ved kontraktene da de ble tinglyst. Det hevdes at en grunneier kan ikke unnskylde seg med at han ikke er kjent med de dokumenter som helt siden 14. februar 1967 har vært tinglyst på hans eiendom. Det samme har vært lagt til grunn ved behandlingen av konsesjonssøknaden i Nissedal skogutvalg i 1965 og i fylkeslandbruksstyret i 1966. I forbindelse med Tor Andreas Moens søknad om konsesjon i 1992 og spørsmålet om statens forkjøpsrett, la landbruksnemnda til grunn at øya som var på ca 12 dekar skulle deles i fire parseller, slik at hver av festetomtene ble på ca 3 dekar.
Det gjøres videre gjeldende at den ovennevnte forutsetning har kommet klart til uttrykk i festekontraktene. Beliggenheten av tomtene er her beskrevet til hvert sitt hjørne av øya. Da har man beslaglagt hele øya. Det avvises at det skulle dreie seg om punktfeste, d.v.s. et punkt hvor hytta settes og ingen nærmere avgrensning av tomten. Denne form for bortfeste var lite kjent på den tiden da disse festekontraktene ble inngått, og tomtens beliggenhet er ikke angitt med noe punkt. Jordskifteretten har tolket bestemmelsen i kontraktens fjerde avsnitt feil, når den har kommet til at grensene skal gå parallelt med hytteveggen i en avstand av 15 m fra hytteveggen. Bestemmelsen om at "All skog på tomten tilhører eieren, men trær nærmere hytta enn 15 m må bare hugges i samråd med leieren" må forstås slik at leiekontraktene omfatter areal også utenfor 15 meter grensen.
De ankende parter har lagt ned slik påstand:
"1. Det fastsettes at Trine Moen og Tor Andreas Moen som fester av tomt nr. 1 og 2 under gnr. 21, bnr. 22 i Nissedal, Bjørg Bjørntvedt som fester av tomt nr. 3 under gnr. 21, bnr. 22 og Johanne Løvås som fester av tomt nr. 4 under gnr. 21, bnr. 22 har tilsammen festerett til hele Prestøya i Nissedal.
Grensene mellom de enkelte tomter er fastsatt i tinglyst kart.
2. Ankende parter tilkjennes saksomkostninger for jordskifteretten og lagmannsretten."
Ankemotparten, Anne Reime har i det vesentlige gjort gjeldende:
Jordskifterettens dom løser langt på vei de konflikter som ligger til grunn for søksmålet og hun aksepterer derfor denne slik den er avsagt. Hun påstår altså ikke slik som for jordskifteretten at det dreier seg om punktfeste, men argumentene vedrørende dette gjelder fortsatt.
Det gjøres gjeldende at man lenge før tomtefesteloven, som innførte det juridiske begrepet "punktfeste", hadde punktfeste som en realitet. Det er vist til orientering fra Norges Bondelag i forbindelse med bortfesting av hyttetomter, datert april 1965.
Da festekontraktene ble inngått, hadde Halvor Vik og broren Gunnar Vik overdratt gården til Åshild Neset, som er datter av Halvor Vik og mor til Anne Reime. Åshild Neset, som har undertegnet på festekontraktene, har i alle år oppfattet dette som punktfeste, eller i hvert fall ment at det dreidde seg om en avgrenset tomt for den enkelte fester. Det gjøres gjeldende at kontrakten også må fortolkes slik at det gjelder punktfeste. Når det i denne heter at "Tomta ligger på den Sydøstre del av Prestøya", angir dette kun på hvilken del av øya den ligger. Det gis ikke noen beskrivelse av grenser, og det er tomtefesteren som må ha bevisbyrden for hvor grensene går, jfr. Kragerø herredsretts dom av 9. juli 1981.
At det dreier seg om punktfeste, underbygges også av det faktum at daværende landbruksjef, Jacob Nordbø var involvert i utarbeidelsen av festekontraktene og i planen for Prestøya. Han har også håndtert plankart og behandling i bygningsrådet for naboeiendommen, hvor det er bortfestet flere tomter som punktfeste. Nordbø har utarbeidet et kart i 1967 som også viser tomtene på Prestøya. På dette kartet er tomtene på Prestøya tegnet inn som punktfester.
Leieavgiften er satt til kr 200,- pr. år. Dette svarer til det etablerte prisnivå for punktfeste i området. Prisen for en tomt av den størrelse som de ankende parter gjør gjeldende ville vært vesentlig høyere.
Det gjøres videre gjeldende at det forhold at departementet i forbindelse med konsesjonsbehandlingen bruker ordet "parsell", og angir en størrelse på ca 3 dekar, ikke kan tillegges betydning. Dette må konsesjonsmyndighetene ha funnet på av seg selv, og det har da gått igjen i alle dokumentene i konsesjonsbehandlingen. Under alle omstendigheter er det kontraktens ordlyd som er avgjørende og ikke hvilke uttrykk konsesjonsmyndighetene har benyttet.
Anne Reime har lagt ned slik påstand:
"1. Jordskifterettens dom stadfestes.
2. De ankende parter dømmes - in solidum - til å erstatte ankemotparten sakens omkostninger for jordskifteretten og lagmannsretten."
Lagmannsretten er kommet til et annet resultat enn jordskifteretten og skal bemerke:
Tvisten slik den står for lagmannsretten gjelder spørsmålet om de ankende parter ved de fire festekontrakter inngått i 1967 til sammen har festet hele øya, eller om den enkelte tomt er avgrenset slik jordskifteretten har kommet til i sin dom. Ankemotpartens påstand om stadfestelse av denne dommen er i det vesentlige bygget på at de fire festekontraktene gjelder punktfeste.
Lagmannsretten er enig med ankemotparten i at det også før tomtefesteloven ble inngått festeavtaler som materielt må anses som punktfeste. I Bondelagets orientering av april 1965 anbefales denne formen for feste for hyttetomter i vanlig skogs- og fjellterreng. Etter lagmannsrettens oppfatning har vi i denne saken ikke å gjøre med punktfeste, men en vanlig festekontrakt som gjelder et bestemt avgrenset område. Ordlyden i kontrakten taler for dette. Beliggenheten av den enkelte tomt er beskrevet til hver sitt hjørne av øya, og det heter videre at all skog på "tomten" tilhører eieren. Dersom det hadde vært tale om et punktfeste, måtte ordlyden på en annen måte ha gitt uttrykk for dette. Denne oppfatning bestyrkes også av at Odd Klemp, som sto som fester av tomt nr. 1 i 1965, forklarte for lagmannsretten at han fikk oppføre hytta på det sted på tomten hvor han ønsket.
Det vises videre til at beliggenhenten av den enkelte tomt i kontraktene er beskrevet til hvert sitt hjørne av øya, uten at det er beskrevet noen grenser for den enkelte tomt. Odd Klemp sa under sin forklaring at det var hans og Bjørntvedts forutsetning at de to familiene skulle disponere hele øya, og at Halvor Vik hadde vært innforstått med dette. Dette var også grunnen til at feste nr. 2 og 4, som ble opprettet etter at herredsagronomen hadde uttalt seg, ble overlatt til respektive svigerforeldre. Det var aldri meningen at disse to tomtene skulle bebygges. Denne forutsetning har, slik lagmannsretten ser det, også kommet til uttrykk i den skisse som ble tegnet av Odd Klemp i forbindelse med søknad om konsesjon i 1965. Skissen ble også lagt ved kontraktene, da de skulle tinglyses.
Lagmannsretten er enig med de ankende parter i at bestemmelsen i kontraktens fjerde avsnitt ikke kan tolkes slik at grensene skal gå parallelt med hytteveggen i en avstand av 15 meter fra hytteveggen. Bestemmelsen om at "All skog på tomten tilhører eieren, men trær nærmere hytta enn 15 m må bare hugges i samråd med leieren" må naturlig forstås slik at festekontraktene omfatter areal utenfor 15 meters grensen. Bestemmelsen ville ellers være uten noen fornuftig mening.
Konsesjonsmyndighetene har under behandlingen av søknad om konsesjon i 1965 lagt til grunn at øya var ca 12 dekar, og at hver tomt var ca 3 dekar. Dersom utleier mente at det bare var tale om punktfeste, hadde det vært naturlig at det hadde kommet en protest mot en slik forståelse.
Lagmannsretten finner etter dette at de ankende parter til sammen har festerett til hele Prestøya. Grensen mellom de enkelte festetomter har de ankende parter selv beskrevet slik det er fastsatt i skissen som er utarbeidet av Odd Klemp og som er tinglyst sammen med festekontraktene.
De ankende parter har krevet erstatning for saksomkostninger for jordskifteretten og lagmannsretten. Lagmannsretten finner at de ankende parter bør tilkjennes saksomkostninger for begge instanser i medhold av tvistemålsloven §180 annet ledd, jfr. §172 første ledd. Jordskifteretten har i sin domsslutning fastsatt at partene selv skal bære de saksomkostninger som omfattes av jordskifteloven §81, men at jordskiftekostnadene skal fordeles etter nytten, jfr. §76 i jordskifteloven. Lagmannsretten kan bare overprøve den førstnevnte avgjørelse. Omkostninger som omfattes av denne er de ankende parters utgifter til prosessfullmektig for jordskifteretten. Salærkravet for denne del av saken beløper seg til kr 18000,-og utgifter til kjøring kr 1220,-. Oppgaven legges til grunn for saksomkostningsavgjørelsen. For lagmannsretten er det fremlagt en omkostningsoppgave på kr 39793,50, hvorav kr 20000,- utgjør salær til prosessfullmektig, kr 12375,- gebyr til lagmannsretten, kr 6900,- utgifter til vitne og kr 518,50 utgifter til kjøring. Oppgaven legges til grunn for omkostningsavgjørelsen. Samlede omkostninger blir etter dette avrundet kr 59000,-.
Dommen er enstemmig.
Domsslutning:
1. Trine Moen og Tor Andreas Moen som festere av tomt nr. 1 og 2 under gnr. 21 bnr. 22 i Nissedal, Bjørg Bjørntvedt som fester av tomt nr. 3 under gnr. 21 bnr. 22 og Johanne Løvås som fester av tomt nr. 4 under gnr. 21 bnr. 22 har til sammen festerett til hele Prestøya i Nissedal. Grensen mellom de enkelte tomter er som vist i tinglyst kart.
2. Anne Reime dømmes til innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av lagmannsrettens dom å betale til de ankende parter v/advokat Lars Aspeflaten 59.000 - femtinitusen 00/100 - kroner som erstatning for saksomkostninger for jordskifteretten og lagmannsretten.