LA-1996-28
| Instans: | Agder lagmannsrett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1996-05-06 |
| Publisert: | LA-1996-00028 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Sandefjord byrett nr: 95-00324 - Agder lagmannsrett LA-1996-00028 A |
| Parter: | Ankende part: Ingjerd Svennungsen Steinar Svennungsen (Prosessfullmektig: Advokat Kjell Bjørn Hoffstad) Ankemotpart: Sverre Stjernholm (Prosessfullmektig: Advokat Steinar Arnesen) |
| Forfatter: | Lagdommer Åse Berg, formann Ekstraord. lagdommer Bjørn A. Paulson, Sorenskriver Tor Gjone |
| Lovhenvisninger: | Avhendingslova (1992), Tvistemålsloven (1915) §180, Avhendingslova (1992) §3-9 |
I sak mellom Ingjerd Svennungsen og Steinar Svennungsen på den ene side og Sverre Stjernholm på den annen side avsa Sandefjord byrett den 4.oktober 1995 dom med slik domsslutning:
"1. Ingjerd Svennungsen og Steinar Svennungsen dømmes in solidum og innen 2 -to- uker til å betale Sverre Stjernholm kr 49450,- - kronerniogførtitusenfirehundreogfemti 00/100 - tillagt 12 - tolv - % rente p.a. fra 16. juni 1995 til betaling skjer.
2. Hver av partene bærer sine omkostninger."
Den 9. oktober 1996 ble det avsagt tilleggsdom med slik domsslutning:
"Ingjerd og Steinar Svennungsen dømmes in solidum til å betale Sverre Stjernholm kr 5500,- - kronerfemtusenfemhundre 00/100 - innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av denne dom, tillagt 12 - tolv - % rente fra 16. juni 1995 til betaling skjer."
Saksforholdet og partenes anførsler for byretten fremgår av byrettens dom.
Ingjerd Svennungsen og Steinar Svennungsen ved advokat Kjell Bjørn Hoffstad har påanket nevnte dommer til Agder lagmannsrett. Sverre Stjernholm ved advokat Steinar Arnesen har imøtegått anken og har påstått byrettens dommer stadfestet.
Ankeforhandling ble holdt i Tønsberg den 10. og 11. desember. Av partene, som alle møtte første dag, avga Steinar Svennungsen og Sverre Stjernholm forklaring. Den andre dagen møtte ikke de ankende parter, men kun prosessfullmektigen. Tre vitner avga forklaring.
De ankende parter har fastholdt at selgeren ikke har rett til prisavslag/erstatning, og har vedrørende de enkelte forhold i hovedsak anført:
Elektriske ovner
Kjøpekontrakten inneholder ingen bestemmelser om at det skulle følge med løse elektriske ovner. Dette ble heller ikke avtalt muntlig. For øvrig var den kombinerte kaminen vanligvis tilstrekkelig som varmekilde i huset. Kjøperen har således ikke krav på prisavslag som følge av at han ikke fikk overta flere elektriske ovner enn den ene han fikk beholde.
Kjellergulv
Det er her tale om en skjult mangel. Selgerne var ukjente med at det var råteskader i kjellergulvet. De hadde ikke merket noen lukt og hadde dessuten grunn til å regne med at det ved byggingen var benyttet en konstruksjonsmåte som var godkjent. Byretten har derfor pålagt selgeren en altfor streng aktsomhetsplikt.
Omlegging av avløpsledning
Det er ikke gitt offentlige pålegg om omlegging av ledningsnettet på eiendommen. Kjøperen ble imidlertid gjort kjent med at det senere kunne bli gitt et slikt pålegg. Under enhver omstendighet avvises prisavslag under henvisning til at kjøperen vil kunne forhandle seg frem til en kostnadsfri omlegging ettersom kommunen likevel må foreta gravearbeider på eiendommen, jfr. alternativ 4c i Abrahamsens rapport.
Oljekamin
Oljekaminen, som var i orden da huset ble solgt, er like gammel som huset. Kjøperen måtte derfor være forberedt på at den kunne svikte når som helst.
Overvannsproblemet
Det er ikke blitt noen skader på eiendommen som følge av overvann fra naboeiendommene. Kjøperen ble likevel gjort kjent med at dette hadde vært et problem sensommren 1994 som følge av ekstra store nedbørsmengder. Han kan derfor ikke i ettertid kreve prisavslag.
Svartsopp
Det avvises at utvendig vedlikehold har vært mangelfullt eller at selgerne har gitt uriktige opplysninger om dette. Videre avvises at det var svartsopp på sydveggen. Det kan kun ha vært tale om sotnedfall, som kunne ha vært vasket bort. Også svartsopp lar seg lett fjerne. For øvrig burde kjøperen ha oppdaget eventuelle utvendige mangler ved besiktigelsen som han foretok forut for kjøpet.
Tilbehør - haveredskap
Kjøpekontrakten inneholder ingen bestemmelser om tilbehør, og den muntlige avtalen som kjøperen påberoper seg, er for uklar til å si hva avtalen i så fall går ut på. Erstatningskravet må derfor avvises.
Stuegulv
Gulvet bærer preg av at huset er nærmere 30 år gammelt og er ikke skadet utover det som følger av så lang tids bruk. Det er tale om normal slitasje som ikke kan gi grunnlag for prisavslag. Under enhver omstendighet hadde kjøperen all mulig oppfordning til å undersøke gulvet nærmere under besiktigelsen av huset. Når han unnlot å gjøre det, har han mistet retten til å påberope seg slitasjen som mangel.
Forsinket fraflytting
Kjøperen tok ikke noe forbehold om kompensasjon da selgeren ba om å få forlenget fristen for fraflytting av eiendommen. Selgerne ville i så fall ha vurdert andre alternativer for ikke å pådra seg unødvendige utgifter. Kravet om erstatning, som først ble fremsatt etter innflyttingen, må derfor avvises.
De ankende parter har nedlagt slik påstand:
"Ingjerd Svennungsen og Steinar Svennungsen frifinnes og tilkjennes saksomkostninger for byretten og for lagmannsretten."
Ankemotparten har henholdt seg til byrettens dom, som aksepteres når det gjelder selve erstatningsfastsettelsen, og har i det vesentlige gjentatt de anførsler som ble gjort gjeldende for byretten. Det fastholdes således at de ankende parter har gitt mangelfulle og dels uriktige opplysninger om eiendommen. Heller ikke ble kjøperen oppfordret av selgerne til å undersøke eiendommen nærmere. Tvert imot understreket selgerne det gode vedlikeholdet og at ytterligere undersøkelser av huset var unødvendige. Det ble derfor foretatt en rask og noe overfladisk besiktigelse. Når det gjelder forsinkelsen, anføres at dette forholdet ble presentert kjøperen som et fait accompli. Da fristen for utflytting i henhold til kjøpekontrakten var utløpt, regnet han heller ikke med at forsinkelsen ville bli særlig langvarig. Han så derfor ingen grunn til på det tidspunktet å ta forbehold om erstatning for et mulig fremtidig tap.
Ankemotparten har nedlagt slik påstand:
"1. Sandefjord byretts dom av 4. oktober 1995, domsslutningens pkt. 1, og tilleggsdom av 9. oktober 1995 stadfestes.
2. Ingjerd og Steinar Svennungsen dømmes in solidum til erstatte Sverre Stjernholm sakens omkostninger for byretten og lagmannsretten."
Lagmannsretten er kommet til samme resultat som byretten og kan på vesentlige punkter tiltre dens begrunnelse. Lagmannsretten har således kommet til at selgerne på flere punkter har gitt mangelfulle og dels misvisende opplysninger om eiendommen. Også når det gjelder spørsmålet om hvor stort prisavslaget bør være, er lagmannsretten enig med byretten, og vil for øvrig angående de enkelte forhold bemerke:
Omlegging av avløpsledning og overvannsproblem
Det legges til grunn at det her er tale om negative omstendigheter ved eiendommen som selgerne ikke ga opplysninger om til kjøperen, og som derfor kan gjøres gjeldende som mangel. Det finnes sannsynliggjort at det virket inn på avtalen at kjøperen ikke kjente til nevnte forhold.
Lagmannsretten ser ikke bort fra at selgeren i forhold til kommunen i noen grad kan ha overdrevet når det gjelder overvannsproblemet, men dette finnes ikke avgjørende. Når det gjelder kostnadene i forbindelse med omlegging av ledningsnettet, bemerkes at det knytter seg stor usikkerhet til spørsmålet om hva kommunen vil forta seg når det gjelder den kommunale ledningen over eiendommen. Det kan derfor ikke legges til grunn at omleggingen av stikkledningen fra huset vil kunne skje kostnadsfritt for kjøperen.
Oljekamin og elektriske
Det må anses avtalt at huset skulle være tilstrekkelig utstyrt med ovner for normal oppvarming av huset. Lagmannsretten har i den forbindelse lagt avgjørende vekt på at salgsoppgaven må forstås slik og at selgerne ikke ga til kjenne noe annet da kjøperen besiktiget huset. Ved overtakelsen oppdaget kjøperen at det kun fantes en kombinert kamin for olje- og vedfyring. Det fantes ingen elektriske panelovner. Selgerne hadde dels benyttet løse varmovner, men lot kun en av disse bli stående igjen. En elektrisk ovn i tillegg til kaminen antas imidlertid ikke tilstrekkelig for oppvarming av hele huset. Det tilføyes at det heller ikke er montert noen ovn i rommet som er innredet i kjelleretasjen.
Det viste seg dessuten at oljekaminen ikke virket. Den hadde ikke vært i bruk på tre år og måtte først rengjøres, og ny dagtank måtte anskaffes fordi den viste seg å være reparert på en ikke forskriftsmessig måte. Dette ble ikke opplyst av selgerne.
Kjellergulv
Lagmannsretten finner at også råteskaden i kjellergulvet representerer en mangel som gir rett til prisavslag. Det vises her til det som er anført av kjøperen med hensyn til selgernes opplysninger om vedlikeholdet av huset, og at det et kontor/gjesterom i kjelleretasjen. Rommet kunne imidlertid ikke benyttes på grunn av skadens omfang. Det må legges helt nytt gulv, hvilket innebærer at rommet er i vesentlig dårligere stand enn hva kjøperen hadde grunn til å regne med, jfr. avhendingsloven §3-9. Kjøperen kan ikke bebreides at han ikke foretok grundige undersøkelser på forhånd.
Svartsopp
I salgsoppgaven var det positivt nevnt at eiendommen var godt vedlikeholdt, og dette ble ytterligere understreket av selgerne under besiktigelsen. Spesielt ble fremhevet at det ytre vedlikeholdet var meget godt. I den forbindelse ble det fremlagt en spesifisert oppgave over hva slags maling som var blitt benyttet helt siden huset ble bygget i 1966 og frem til 1994. Etter bevisførselen finnes det imidlertid ikke tvilsomt at vedlikeholdet av huset utvendig ikke svarte til selgernes opplysninger. Som det fremgår av Abrahamsens rapport, hadde det ytre vedlikeholdet stort sett bestått av flekkmaling over de mest slitte deler av kledningen, som var slitt og svartsoppbefengt. Også på dette punkt gis derfor kjøperen medhold.
Stuegulv
Det legges til grunn at parketten i stuen var betydelig skadet og slitt på den del av gulvet der selgerne hadde hatt liggende et teppe som dekket mesteparten av gulvet, og langt mer enn hva tilfellet var der parketten var synlig. Dette må selgerne ha kjent til, men unnlot likevel å opplyse kjøperen om forholdet. Etter lagmannsrettens oppfatning kan kjøperen ikke bebreides at han ikke foretok nærmere undersøkelser. I så fall måtte han ha bedt selgerne flytte vekk møblene og teppet, hvilket ikke var naturlig å gjøre, spesielt på bakgrunn av selgernes opplysninger vedlikeholdet generelt.
Tilbehør
Lagmannsretten finner bevist at partene hadde en avtale om at en del hageredskap skulle følge med. Dette ble avtalt i forbindelse med at kjøperen høynet sitt tilbud med 5000 kroner til 675000 kroner, som ble den endelige prisen. Riktignok ble det ikke uttrykkelig nevnt hva slags utstyr det dreide seg om, men etter bevisføringen finnes det sannsynliggjort at kjøperen skulle få en gressklipper og en del annen haveredskap, og således noe mer enn den ene kantklipperen som selgeren lot stå igjen.
Forsinket fraflytting
Lagmannsretten finner på dette punkt det tilstrekkelig å vise til byrettens begrunnelse. Den ankende part har for øvrig ikke hatt noen innvendinger mot selve tapsberegningen.
Byrettens dom av 4. oktober 1995 og tilleggsdom av 9. oktober 1995 blir etter dette å stadfeste, idet lagmannsretten også er enig i byrettens omkostningsavgjørelse.
Når det gjelder omkostningene for lagmannsretten, bør de ankende parter dekke motpartens omkostninger i samsvar med hovedregelen i tvistemålsloven §180 første ledd. Advokat Steinar Arnesen har inngitt omkostningsoppgave pålydende kr 21466, hvorav salæret utgjør kr 20025. De ankende parter har ikke hatt bemerkninger til oppgaven, som legges til grunn.
Dommen er enstemmig.
Domsslutning:
1. Byrettens dom av 4. oktober 1995 og tilleggsdom av 9. oktober 1995 stadfestes.
2. I saksomkostningher for lagmannsretten betaler Ingjerd Svennungsen og Steinar Svennungsen - in solidum - til Sverre Stjernholm 21466 - tjueentusenfirehundreogsekstiseks - innen 2 - to uker fra forkynnelsen av lagmannsrettens dom.