LA-1996-551
| Instans: | Agder lagmannsrett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1996-12-09 |
| Publisert: | LA-1996-00551 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Flekkefjord herredsrett Nr. 95-00169 Agder lagmannsrett la-1996-00551 |
| Parter: | Ankende part: Auto Industri Service Eiendom (Prosessfullmektig: Advokat Jan Erik Kullerud) Ankemotpart: Malvin Moi, Dagny Moi, Jarl Moi, Arnfred Hansen, Thor Hansen og Bjarne Hansen (Prosessfullmektig: Advokat Kristian G. Andersen) |
| Forfatter: | Lagdommer Inge Hobæk, formann Ekstraord. lagdommer Haakon Askildsen Ekstraord. lagdommer Halvor Sigurdsen |
| Lovhenvisninger: | Tvistemålsloven (1915) §180, Servituttlova (1968) §2, §3 |
Saken gjelder tvist om innholdet av landingsrett med båt ved brygge. Sakens bakgrunn er i korthet denne:
Auto Industri Service Eiendom AS, heretter kalt AISE, kjøpte i 1992 eiendommen, gnr. 26 bnr. 211 i Flekkefjord. Eiendommen er beliggende på Vakseberget i Rasvåg på Hidra. Selgeren, Ella Veisdal, festet grunnen av Hummerås felleseie, og i forbindelse med salget til AISE kjøpte hun fri grunnen, hvoretter eiendommen ble overskjøtet til AISE. Det fremgår av målebrev for bnr. 211 at den omtvistede brygge ligger innen for det område som ble overskjøtet til AISE. Brygga, som ligger nord for sjøbod på den nordlige del av eiendommen, ble i sin tid anlagt av oppsitterne i Hummerås felleseie, som befant seg på landsiden og derfor hadde behov for å ha et sted hvor de kunne legge sine båter, når de skulle ut til sine eiendommer på Vakseberget. Fra brygga er det adkomstvei til naboeiendommen, gnr. 26, bnr. 19 i Flekkefjord, som eies av familien Moi. I kjøpekontrakten mellom Ella Veisdal og AISE heter det i pkt. 10 annet avsnitt: "Kjøper er gjort kjent med at gnr. 26 bnr. 19 har landingsrett med båt til brygge nord for sjøbua og adkomstveg fra bryggen langs bnr. 211s nordgrense fram til hytten. Likeledes at gnr. 26 bnr. 54 og bnr. 183 har landingsrett til bryggen og derfra vegrett fram til gnr. 26 bnr. 54 og bnr. 183 etter samme trase som gjelder for bnr. 19."
Etter en brann foretok AISE en nyoppbygging på eiendommen med nytt hus og ny sjøbod, som ligger på samme sted som den gamle grensende inn til den omtvistede brygge. I forbindelse med byggearbeidene ble det gjort inngrep i veiadkomsten til brygga. Dette resulterte i at advokat Kristian G. Andersen på vegne av Malvin Moi m.fl. reiste sak for Flekkefjord herredsrett med krav om at AISE skulle tilpliktes å anordne en 1 meter bred adkomst fra brygga langs en nærmere angitt trase til den støtte sammen med gammel trase m.v. I motsøksmål reist av AISE ble det prinsipalt gjort gjeldende at gnr. 26 bnr. 19 og gnr. 26 bnr. 54 og 183 ikke har landingsrett med båt til brygga, subsidiært at landingsretten er begrenset til kortvarig stans i forbindelse med nødvendig av- og pålessing. Under forhandlingene i byretten inngikk partene rettsforlik vedrørende adkomstveien til brygga. Om landingsretten til brygga heter det i rettsforlikets pkt. 5: "Spørsmålet om innholdet i den ovennevnte kjøpekontrakt pkt. 10, 2. avsnitt nevnte "landingsrett" blir å avgjøre av retten."
Flekkefjord herredsrett avsa 29. januar 1996 dom og kjennelse med slik slutning:
"I hovedsøksmålet - sak nr. 95-00169 A:
1. Saken heves som forlikt.
2. Saksomkostninger tilkjennes ikke.
I motsøksmålet - sak nr. 95-00180 A:
1. Malvin, Dagny og Jarl Moi samt Arnfred, Thor og Bjarne Hansen frifinnes.
2. Saksomkostninger tilkjennes ikke."
Nærmere om sakens bakgrunn, partenes anførsler og herredsrettens begrunnelse for resultatet fremgår av herredsrettens dom.
Auto Industri Service Eiendom AS v/styrets formann har ved sin prosessfullmektig, advokat Jan Erik Kullerud, 29. mars 1996 anket herredsrettens dom til Agder lagmannsrett. Anken gjelder såvel bevisbedømmelsen som rettsanvendelsen. Det er lagt ned påstand om at landingsretten til brygga er begrenset til kortvarig stans i forbindelse med nødvendig av- og pålessing.
Malvin Moi m.fl. har ved sin prosessfullmektig, advokat Kristian G. Andersen, inngitt tilsvar 23. april 1996 med påstand om stadfestelse av herredsretten dom.
Ankeforhandling ble holdt i Flekkefjord 12. og 13. november 1996. For AISE møtte styreformann Kjell Bjelland sammen med sin prosessfullmektig og forklarte seg. Samtlige ankemotparter møtte sammen med prosessfullmektigen. Arnfred Hansen og Malvin Moi avga forklaring. Det ble avhørt fire vitner, som var nye for lagmannsretten. Lagmannsretten var på befaring. Det ble foretatt slik dokumentasjon som rettsboken viser. Saken står for lagmannsretten stort sett i samme stilling som for herredsretten.
Auto Industri Service Eiendom AS har i det vesentlige gjort gjeldende at herredsretten har avgjort saken på grunnlag av rettsfakta som ikke er påberopt av ankemotparten, nemlig at ankende part kun er nabo til angjeldende brygge og derved ikke kan legge seg opp i bruken av denne. Det fremgår klart av måledokumentet at brygga ligger innenfor det område som ble overskjøtet til AISE, og det gjøres gjeldende at eiendomsretten også omfatter brygga.
AISE aksepterte punktet vedrørende landingsretten i kjøpekontrakten i tillit til at det var gamle og vel etablerte rettigheter. Punktet kom inn i det endelige utkast etter at forståelsen av landingsretten hadde blitt avklart med eiendomsmegleren, som var advokat Kristian G. Andersen. Det anføres at kontakten med eiendomsmegleren bekreftet AISEs forståelse av innholdet i landingsretten, nemlig en rett til å komme i land og fra land med båt, men ingen rett til å ha båten liggende ved opphold på Vakseberget.
Det anføres videre at eldre dokumenter ikke gir hjemmel for en slik forståelse av landingsretten som ankemotpartene gjør gjeldende. Verken skjøter, kontrakter eller skylddelingsforretninger sier noe om at retten er slik å forstå. I enkelte dokumenter er retten omtalt som en rett til felles brygge. Dette må innebære en rett til kortvarig stans i forbindelse med av- og pålessing. Dersom man skulle ha rett til å ha båten liggende under opphold, burde det vært sagt ifra tydeligere, idet det ville være en større byrde for eieren. Heller ikke er det betalt noe vederlag for bruken.
Laurids Eriksson bruker i sin fremstilling fra 1943 bevisst ordet landingsrett. Av andre begreper han bruker kan nevnes ordet bryggeplass. Han angir rettsgrunnlaget som brukshevd. Opprinnelig var det bare ubebygde arealer på Vakseberget, og det var praktisk mulig å frakte folk over og hente dem igjen, når de var ferdige med sine gjøremål. En slik bruk er også best i overensstemmelse med begrepet landingsrett.
Det anføres videre at los Olsen nok hadde et behov for å ha båten liggende, men at dette var en tålt bruk, en velvillighet fra eiernes side. Los Olsen måtte også være klar over at det var en begrenset rett, ellers hadde han ikke hatt behov for å kjøpe brygga. De som nå har etablert egne brygger har åpenbart heller ikke vært av den oppfatning at de hadde rett til å ha båten liggende ved opphold. Dette gjelder f.eks bnr. 111 og 160. Bnr. 19 er den eneste eiendom hvor det ikke foreligger planer eller ønske om å bygge egen brygge, selv om dette er fullt mulig på vestsiden. Eiendommene brukes nå for fritidsformål, og det har oppstått en helt ny situasjon. Dette forhold betinger ikke utvidede rettigheter. Dersom alle skulle utøve sine rettigheter som påstått, ville det dessuten komme i konflikt med servituttloven §2 og §3.
Bruken har ikke vært tilstrekkelig langvarig til at vilkårene for alders tids bruk er oppfyllt. Til dette kreves bruk i 100 år. Los Olsen hadde behov i 18 år, fra han kjøpte stedet til han døde. Man kan ikke legge til den utvidede bruken etter at eiendommen gikk over til å være fritidsbolig. Bruken hadde heller ikke en slik festnet karakter at grunneierne hadde oppfordring til å protestere. Dessuten kan behovet avhjelpes ved å bygge egen brygge. Under alle omstendigheter mangler aktsom god tro, idet los Olsen ønsket å kjøpe. Den bruken som gikk ut over kortvarig stans for av- og pålessing var ren velvillighet fra eiernes side.
Hva hevd angår, er det her tale om 50 års hevdstid, idet en fast tilstelning mangler. Dessuten gjøres de samme synspunkter vedrørende god tro og tålt bruk gjeldende som foran.
Auto Industri Service Eiendom AS har lagt ned slik påstand:
"1. Gnr 26 bnr 19 og gnr 26 bnr 54 og 183 sin landingsrett med båt til brygga nord for sjøbu tilhørende Auto Industri Service Eiendom AS er begrenset til kortvarig stans i forbindelse med nødvendig av-/pålessing.
2. Malvin Moi, Dagny Moi, Jarl Moi, Arnfred Hansen, Thor Hansen og Bjarne Hansen tilpliktes in solidum å erstatte Auto Industri Service Eiendom AS sakens omkostninger, for herredsrett og lagmannsrett."
Malvin Moi m.fl. har for lagmannsretten i det vesentlige gjort gjeldende de samme anførsler som for herredsretten. Det fastholdes således at landingsretten innebærer en rett til å ha båt liggende ved brygga så lenge det er behov for det under opphold på Vakseberget. Det bestrides at det i forbindelse med inngåelse av kjøpekontrakten mellom Veisdal og AISE skal være uttalt noe annet om forståelsen av landingsretten.
Los Tønnes Olsen kjøpte i 1907 det hus som står på bnr. 26, og i 1913 kjøpte han grunnen. Han hadde en større motorbåt og en robåt, som var stasjonert fast ved den felles brygge. Han hadde ingen andre steder å legge båtene sine, og han hadde da også full rett til å ha dem liggende ved brygga. Los Olsen hadde ingen eiendom på fastlandet, og det sier seg selv at en los ikke kan bo på en øy uten å ha båten liggende i nærheten til stadighet. Det er ingen indikasjoner på at eierne noen gang har forsøkt å hindre ham i å bruke fortøyningsplass ved brygga. Den fortøyningsring som ble påvist ved brygga ble brukt av losen. Barna etter los Olsen har beholdt eiendommen, og de bruker den som fritidsbolig. Brygga har de brukt på samme måte som losen uten noen som helst protester. Det første grunnebrevet for tomta ble utstedt i 1836. Det er grunn til å tro at de, som en gang i sin tid bygget huset, har brukt brygga på samme måte.
Hva angår Hansens eiendommer, bnr. 54 og 183, fremgår det av kjøpekontrakten fra 1945 at den også overdrar rettighetene til brygga. Det innebærer at man også før dette tidspunkt har brukt brygga. Det fremgår også av Laurids Erikssons fremstilling fra 1943 at Hummerås felleseie hadde lagt brygga ut til bruk for dem som hadde jord på Vakseberget og alle andre. Det har i uminnelige tider vært virksomhet i form av jordbruksdrift på Vakseberget for oppsitterne på fastlandet. Like lenge har det eksistert en felles brygge til bruk for eiere og brukere på Vakseberget, slik at de kunne ha båten liggende så lenge de oppholdt seg der.
Det anføres videre at det på grunn av værforholdene ikke er mulig å ha båt liggende på vestsiden. Selv om Husum har bygget egen brygge, har han sikret seg rett til bruk av den omtvistede brygga og har også brukt den.
Hva angår alders tids bruk er det klart at vilkårene er til stede. Bruken har foregått fra midten av forrige århundre, en bruk som går ut på at man kan ha båten liggende ved behov. Det har aldri vært protestert mot bruken, og det bestrides at det skal være tale om velvillighet fra eiernes side. Brukerne har vært i aktsom god tro hele tiden. Det forhold at los Olsen gjorde et fremstøt for å få kjøpe brygga kan ikke endre på dette.
Malvin Moi m.fl. har lagt ned slik påstand:
"1. Flekkefjord herredsretts dom av 29.01.96 stadfestes.
2. Ankemotpartene tilkjennes saksomkostninger for herredsrett og lagmannsrett."
Lagmannsretten er kommet til samme resultat som herredsretten, men med en annen begrunnelse.
Innledningsvis bemerkes at spørsmålet om hvem som er eier av den omstridte brygge ligger uten for det som lagmannsretten skal ta stilling til. Det er heller ikke nødvendig for avgjørelsen.
Etter rettsforliket inngått mellom partene under forhandlingene i herredsretten er det ikke omtvistet at ankemotpartene Moi og Hansen har landingsrett med båt til brygge nord for sjøbua på AISEs eiendom, jfr. kjøpekontraktens pkt. 10 annet avsnitt. Spørsmålet som lagmannsretten skal ta stilling til er innholdet i landingsretten. Det essensielle her er om Moi/Hansen har en rett til å ha båt liggende ved brygga så lenge de har behov for det ved opphold på Vakseberget, eller om retten er begrenset, slik at den kun gjelder kortvarig stans i forbindelse med nødvendig av- og pålessing.
Ut fra bevisførslen legger lagmannsretten til grunn at det fra gammelt av har vært drevet jordbruk på Vakseberget. Det har blant annet vært dyrket grønnsaker og det har vært beite for kuer og sauer. Oppsitterne i Hummerås felleseie, som befant seg på landsiden, benyttet båt for å komme ut til sine jordlapper på holmen, hvor de fortøyet båtene ved fellesbrygga som var anlagt av dem. Lagmannsretten finner det uten videre klart at de hadde båtene liggende ved brygga, så lenge de oppholdt seg på holmen. Dette var det eneste praktiske for å få til en så rasjonell drift som mulig, og det var derfor også nødvendig.
Når det første hus ble bygget på Vakseberget er ikke kjent, men det første grunnebrevet på utleie av hustomt ble utstedt i 1836. Dette gjaldt den eiendom som nå eies av ankemotpartene Moi. Deres bestefar, Los Olsen, kjøpte huset på tomten i 1907, og i 1913 kjøpte han grunnen, som i kjøpekontrakten er benevnt Mortensens andel i Vakseberget. I sin egenskap av los hadde Olsen en større motorbåt, som han fortøyet ved brygga tilhørende Hummerås felleseie. Dessuten hadde han en robåt, som han la ved brygga. Losen, som ikke hadde eiendom på fastlandet, hadde båtene fast liggende ved brygga. Både i egenskap av los og som fastboende hadde han behov for dette. Hans etterkommere, som har benyttet eiendommen til fritidsbruk, har også hatt båt liggende ved brygga så lenge de har oppholdt seg i huset.
Ankemotpartene Hansens eiendommer er ubebygde parseller. Lagmannsretten legger til grunn at eierne av disse parseller i forbindelse med overdragelsen også fikk rett til å bruke felles brygge. Det vises til kjøpekontrakt av 25. september 1945, hvor Jakob Navrestad som eier under Hummerås solgte sin andel i Vakseberget til Georg Hansen. Her heter det i siste avsnitt: "Kjøperen skal også ha den samme ret som jeg har havt, til den felles brygge, som eies av Hummerås felles." Som herredsretten, finner også lagmannsretten at det var en nødvendighet at de som fikk overdradd andeler i Vakseberget, også fikk rett til å bruke felles brygge.
Lagmannsretten finner det heller ikke tvilsomt at den rett som ble overdradd var en rett til å ha båten liggende ved opphold på Vakseberget, slik den også tidligere hadde vært praktisert. Den eneste forbindelse til land går via sjøen. Uten rett til å ha båten liggende så lenge man oppholdt seg på Vakseberget var det ikke mulig å bo på holmen og heller ikke mulig tidligere å drive den rasjonelt i landbrukssammenheng.
Det som har kommet frem tyder på at ankemotpartene og deres rettsforgjengere har hatt en fast og vedvarende oppfatning av at de hadde en rett til å legge til ved brygga og ha båten liggende der så lenge de hadde behov ved opphold på Vakseberget. Etter det som er opplyst kan lagmannsretten ikke se at det har vært protestert mot denne bruken før den ankende part reiste problemet. Det må legges til grunn at bruken var kjent for eierne og andre som har brukt brygga. De hadde anledning til å gripe inn, dersom de mente at bruken ikke var rettmessig. Mente de at det bare var tålt bruk, burde de ha tatt det opp med rettsforgjengerne til ankemotpartene. Dette synes ikke å være gjort. Rettighetshaverne har således vært i god tro. Når rettighetene har vært utøvd fra gammelt av, og utøvelsen har vært en nødvendighet, antar lagmannsretten at det foreligger alders tids bruk.
Etter vitneførslen for lagmannsretten legges det til grunn at det på grunn av værforholdene ikke er mulig å basere seg på å ha båt liggende året rundt på vestsiden av Vakseberget. Lagmannsretten har heller ikke grunnlag for å fastslå at det ved inngåelsen av kjøpekontrakten mellom Veisdal og den ankende part skal være lagt til grunn en forståelse av landingsretten som den ankende part gjør gjeldende.
Lagmannsretten har etter dette kommet til at bruksretten ikke er begrenset til nødvendig av- og pålessing. Det tilføyes at brukerne seg imellom må løse eventuelle problemer i forbindelse med at det skulle bli for mange båter som ligger ved brygga.
Herredsrettens dom blir etter dette å stadfeste, idet lagmannsretten er enig i herredsrettens saksomkostningsavgjørelse.
Anken har vært forgjeves, og Auto Industri Service Eiendom AS bør dømmes til å erstatte Malvin Moi m.fl. saksomkostninger for lagmannsretten i samsvar med hovedregelen i tvistemålsloven §180 første ledd, som det ikke kan ses å være grunn til å gjøre unntak fra. Advokat Kristian G. Andersen har lagt frem en omkostningsoppgave på kr 32500,-, som i sin helhet refererer seg til salær. Oppgaven legges til grunn ved omkostningsfastsettelsen.
Dommen er enstemmig.
Domsslutning:
1. Herredsrettens dom stadfestes.
2. Auto Industri Service Eiendom AS dømmes til innen 2 - to -uker fra forkynnelsen av lagmannsrettens dom å erstatte Malvin Moi, Dagny Moi, Jarl Moi, Arnfred Hansen, Thor Hansen og Bjarne Hansen saksomkostninger for lagmannsretten med 32.500 - trettitotusenfemhundre - kroner.