LA-1996-562
| Instans: | Agder lagmannsrett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1996-10-24 |
| Publisert: | LA-1996-00562 |
| Stikkord: | Kjøpsrett, Avhendingslova |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Larvik herredsrett Nr. 95-00491 - Agder lagmannsrett LA-1996-00562 A. |
| Parter: | Ankende part: Inger J. og Olav Stene (Prosessfullmektig: Advokat Svein Erik Drangeid). Ankemotpart: Jan Normann Halvorsen, Laila Løwe, Inger Andersen, Kevin Albert Halvorsen v/verge Line Halvorsen (Prosessfullmektig: Advokat Bjørn Trygve Nilsen). |
| Forfatter: | Lagdommer Erling Strand. Ekstraord. lagdommer Raamund Stuhaug. Ekstraord. lagdommer John Årseth |
| Lovhenvisninger: | Avhendingslova (1992), Tvistemålsloven (1915) §180, Avhendingslova (1992) §3-1, §4-19, §4-9 |
Saken gjelder krav om prisavslag ved kjøp av et bolighus.
Ved kjøpekontrakt datert 15.12.93 kjøpte ektefellene Inger Johanne og Olav Stene eiendommen Fogsgate 16, gnr 3020 bnr 427 i Larvik, av Hartvig Halvorsens arvinger, Jan Normann Halvorsen, Laila Løwe, Inger Andersen, Kevin Albert Halvorsen og Line Halvorsen, heretter kalt Jan Normann Halvorsen m fl, for kr 440000. Salget ble formidlet av Larvik Eiendomsmegling A/S.
Det er tvist mellom partene om eiendommen på kjøpstidspunktet hadde kjøpsrettslige mangler som det må ytes prisavslag for. Tvisten gjelder også om det er reklamert i tide.
Etter å ha overtatt eiendommen 17.1.94 og flyttet inn 13.3.94, oppdaget kjøperne at et avløp fra en vask var tett, samt at taket på grunn av lekkasje hadde råteskade. Selgerne har ikke benektet eventuelle mangler, men hevder at disse etter omstendighetene ikke er å anse som kjøpsrettslige mangler. Selgerne hevder også at kjøperne for sent har gjort manglene gjeldende.
Etter at kjøperne hadde bragt tvisten inn for Larvik byrett, avsa byretten 12.2.96 dom med slik domsslutning:
"1. Jan Normann Halvorsen, Laila Løwe, Inger Andersen, Kevin Albert Halvorsen og Line Halvorsen frifinnes.
2. Inger Johanne og Olav Stene dømmes in solidum til innen 2 - to - uker fra denne doms forkynnelse å erstatte Jan Normann Halvorsen, Laila Løwe, Inger Andersen, Kevin Albert Halvorsen og Line Halvorsen saksomkostninger med kr 28350 - kronertjueåttetusentrehundreogfemti."
Sakens nærmere omstendigheter, partenes anførsler for byretten og rettens begrunnelse for resultatet fremgår av dommen.
Byrettens dom er av Inger Johanne og Olav Stene påanket til Agder lagmannsrett. Jan Normann Halvorsen m fl har imøtegått anken og påstått byrettens dom stadfestet.
Ankeforhandling er holdt i Larvik 1. og 2. oktober 1996. Den ankende part Olav Stene var til stede under hele ankeforhandlingen, Inger Johanne Stene bare under sin partsforklaring. Begge avga forklaring. Av ankemotpartene møtte Laila Løwe og Inger Andersen, som begge forklarte seg. Det ble avhørt tre vitner og dokumentert et bevisopptak med avhør av et vitne. Prosessfullmektigene var til stede. Retten foretok befaring av Fogsgate 16. Parten fikk anledning til å påvise alt de mente var av betydning. Bolighuset var en enetasjes enebolig med delvis kjeller.
For byretten krevde Inger Johanne og Olav Stene prisavslag eller erstatning. For lagmannsretten er kravet om erstatning frafalt, slik at saken nå gjelder krav om prisavslag.
De ankende parter, Inger Johanne og Olav Stene, har for lagmannsretten i det vesentlige gjort gjeldende:
Da de kjøpte Fogsgate 16, var bolighuset nedslitt og trengte sterkt oppussing. Dette var synlig og derfor noe de regnet med. Det viste seg imidlertid at huset led av to skjulte mangler. Avløpet fra en vask i første etasje var tett, og en lekkasje i taket hadde ført til betydelige råteskader i takkonstruksjonen.
Når det gjelder det tette avløpet, lot dette seg ikke konstatere før kjøpet. Vannet var da avstengt. Etter at de tok huset i bruk og hadde pusset opp rommet der vasken sto, ble vannet koblet til. Mangelen ble da oppdaget. Dette var i april 1994. Taklekkasjen ble også oppdaget i april 1994 i forbindelse med et regnvær. Senere viste det seg at taklekkasjen hadde ført til betydelige råteskader. Det anføres at de nevnte mangler er å anse som kjøpsrettslige mangler etter avhendingsloven §3-1. Selgerne hadde ikke opplyst noe om manglene, og ingen av manglene lot seg konstatere før kjøpet. En takst over Fogsgate 16 avgitt 17.8.90 av sivilingeniør Tor Gabrielsen er et vedlegg til kjøpekontrakten. Hverken i takstdokumentene eller i salgsoppgaven er manglene nevnt. De kom derfor overraskende på kjøperne. Når det gjelder taklekkasjen, pekes på at i taksten opplyses at det var lagt ny takshingel i 1983. Dette innebærer at kjøperne med god grunn kunne regne med at taket var tett.
Selgerne har gjort gjeldende at den lave salgssummen og den betydelige verdien som ligger i tomten, må føre til at manglene ikke kan være kjøpsrettslig relevante. Til dette anføres at det ble kjøpt et bolighus, og kjøperne måtte derfor kunne forvente å få et hus som, selv om det måtte pusses opp, var beboelig.
Selgerne har når det gjelder taklekkasjen gjort gjeldende at kjøperne ikke har oppfylt sin undersøkelsesplikt. Til dette anføres at kjøperne var flere ganger på befaring. Det var ikke loftsluke i huset som gjorde det mulig å inspisere taket innenfra. Utenfra var lekkasjen ikke synlig. Oppfordringen i salgsoppgaven om å ta med en bygningskyndig under befaringene kan ikke fri selgerne fra ansvar i dette tilfelle.
Til ankemotpartenes anførsel om at det er reklamert for sent anføres:
Det tette avløpet ble som nevnt oppdaget i april 1994. Både eiendomsmegleren og selgeren Laila Løwe ble straks telefonisk gjort kjent med mangelen. Senere har kjøperne fulgt opp denne umiddelbare reklamasjonen.
Det utette taket ble også oppdaget i april 1994. Olav Stene gikk da opp på taket og konstaterte at takshingelen på et parti var lagt feil. Han foretok en midlertidig reparasjon og ringte samtidig til eiendomsmegleren og Laila Løwe om mangelen. Han varslet da om at han ville gå til advokat for å søke bistand.
Etter telefonisk å ha varslet eiendomsmegleren og Laila Løwe om manglene, henvendte han seg i november 1994 til advokat Drangeid. På henvendelse fra Drangeid foretok takstmann Harald Abrahamsen en undersøkelse og vurdering av taklekkasjen. På initiativ fra Abrahamsen ble det tatt hull i det innvendige taket for å kunne inspisere det ytre taket innenfra. Betydelige råteskader ble da oppdaget og er nevnt i Abrahamsens rapport av 14 mars 1995. Det fremgår av rapporten at råteskadene først ble oppdaget ved takstmannens annengangs befaring 9 mars 1995. Det er denne dagen som må være utgangspunktet for reklamasjonsfristen. Fristen kan ikke løpe før råteskadene er konstatert. I brev av 22 mars 1995 til Laila Løwe tok advokat Drangeid opp manglene og krevet kompensasjon for dem.
Etter det som er passert, er det reklamert i tide.
Ektefellene Stene krever prisavslag svarende til utgiftene ved oppretting av manglene. En mindre del av utgiftene med avløpet er dekket som en forsikringsskade. Når det er tatt hensyn til dette, krever kjøperne for begge manglene et prisavslag stort kr 100860, mva inkludert.
De ankende parter har lagt ned slik påstand:
"1. Jan Normann Halvorsen, Laila Løwe, Inger Andersen, Kevin Albert Halvorsen og Line Halvorsen dømmes in solidum til å betale til Inger Johanne og Olav Stene inntil kr 100860 - kroneretthundretusenåttehundreogseksti - innen 14 dager fra dommens forkynnelse.
2. Inger Johanne og Olav Stene tilkjennes sakens omkostninger for byretten og lagmannsretten."
Ankemotpartene, Jan Normann Halvorsen m fl, har for lagmannsretten i det vesentlige gjort gjeldende: Det er lite trolig at avløpet fra vasken var tett da huset ble solgt. Forrige eier hadde uten problemer en vaskemaskin i stadig bruk knyttet til avløpet. Kjøperne har ellers nå installert vannklosett i rommet og måtte av den grunn fornye avløpet. En vesentlig del av omkostningene med utbedringen er knyttet til dette.
Når det gjelder råteskadene, må disse åpenbart ha vært til stede da huset ble solgt. Selgerne hadde imidlertid ingen kjennskap til skadene og hadde etter vanlig oppfatning ingen plikt til å undersøke huset før det ble solgt.
Selv med råteskadene og det defekte avløpet var imidlertid ikke eiendommen i dårligere stand enn kjøperne kunne forvente. Da huset ble solgt, var det synlig for enhver at en kjøper måtte regne med betydelige reparasjonskostnader. Dette forhold, samt at eiendommen ble solgt for en lav pris, støtter at det ikke er tale om kjøpsrettslige mangler. Det samme gjør at tomteverdien utgjør en vesentlig del av kjøpesummen.
Det kan også reises tvil om kjøperne har oppfylt sin undersøkelsesplikt. Huset er lavt og det var fullt mulig å inspisere taket ovenfra.
Under enhver omstendighet har kjøperne reklamert for sent. Etter avhendingsloven §4-19 skal mangler påberopes innen rimelig tid etter at mangelen er oppdaget, eller burde vært oppdaget. Bortsett fra en telefonsamtale har ikke kjøperne tatt opp det tette avløpet før ved advokat Drangeids brev av 22 mars 1995. Lekkasjen i taket ble konstatert i april 1994. Hadde kjøperen fulgt avhendingsloven §4-9 om at en kjøper etter å ha tatt eiendommen i bruk innen rimelig tid skal undersøke eiendommen, ville råteskadene straks blitt oppdaget. Mangelen ble først oppdaget 9 mars 1995 og tatt opp med selgerne ved advokat Drangeids brev av 22 mars samme år. Noen telefonhenvendelse i april 1994 fra Olav Stene da lekkasjen ble oppdaget, benektes å være mottatt. For det tilfelle at retten kommer til at det må ytes et prisavslag, anføres at det da må skje en reduksjon fordi kjøperne får noe nytt i stedet for noe gammelt og nedslitt.
Ankemotpartene har lagt ned slik påstand:
"1. Byrettens dom stadfestes.
2. Ankemotpartene tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten."
Lagmannsretten bemerker innledningsvis at saken står i samme stilling som for byretten. Råteskadene i takkonstruksjonen er ennå ikke utbedret.
Retten tar ikke stilling til om det foreligger kjøpsrettslige mangler, idet den bygger på at kjøperne har reklamert for sent.
Når det gjelder reklamasjonen bemerkes:
Kjøperne har forklart at de reklamerte telefonisk straks både når det gjaldt avløpet og når det gjaldt taklekkasjen. Selgerne har erkjent å ha mottatt en telefon om avløpet, men benekter å ha fått noen telefon om taklekkasjen.
Kjøperne har videre pekt på at da advokat Drangeid høsten 1994 fikk henvendelse fra dem, gjorde han i desember meglerfirmaet, som holder til i samme bygning som han selv, muntlig oppmerksom på at han hadde en sak på vegne av kjøperne om eiendomssalget. Eiendomsmegler Anne Marie Bjørkelund har som vitne forklart at hun ikke husker noen henvendelse om taklekkasjen, og det er heller ikke notert noe om slik henvendelse i saksdokumentene.
Skriftlig reklamasjon vedrørende begge mangler ble først gitt ved advokat Drangeids brev av 22 mars 1995. Når det gjelder avløpet, er det etter det som er nevnt foran reagert med en telefonsamtale straks manglene ble oppdaget. Overfor selgerne er deretter først reagert 22 mars 1995. Dette er etter rettens vurdering for sen reaksjon. Forholdet kan neppe vurderes annerledes selv om det legges til grunn at advokat Drangeid i desember 1994 meddelte eiendomsmegleren at han hadde en sak for kjøperne om salget.
Når det gjelder råteskadene bemerkes at da kjøperne oppdaget lekkasjen, burde de ha forstått at det kunne være råteskader i huset. Fordi de foreløpig ikke undersøkte noe, ble skaden først oppdaget nesten ett år senere. Reklamasjonen ble først sendt selgerne 22 mars 1995. Retten finner også for lekkasjen med de derav følgende råteskadene å måtte legge til grunn at det er reagert for sent. Dette antas å være tilfelle selv om det tas hensyn til at kjøperne som påstått våren 1994 ringte en av selgerne om lekkasjen. Eventuelt måtte en slik muntlig henvendelse vært fulgt opp på adekvat måte langt tidligere. Samtalen er imidlertid benektet av selgerne og kan derfor vanskelig legges til grunn.
Olav Stene er sjømann og derfor ofte hjemmefra. Han har anført at han på grunn av fravær ikke så raskt han ønsket fikk anledning til å reagere overfor selgeren. Til dette finner retten å måtte bemerke at det ikke er godtgjort at Stenes fravær har vært noen avgjørende hindring for å reagere.
Da lagmannsretten ikke har innvendinger mot byrettens omkostningsavgjørelse, blir byrettens dom å stadfeste. De ankende parter har forgjeves anket og må etter hovedregelen i tvistemålsloven §180 første ledd dekke motpartenes saksomkostninger for lagmannsretten, idet retten ikke finner grunnlag for å anvende unntaksregelen i bestemmelsen.
I samsvar med mottatt oppgave, som retten legger til grunn, settes omkostningene til kr 22000,- som er prosessfullmektigens salær.
Dommen er enstemmig.
Domsslutning:
1. Byrettens dom stadfestes.
2. Inger Johanne Stene og Olav Stene dømmes til in solidum innen 2 - to - uker fra forkynnelse av lagmannsrettens dom å erstatte Jan Normann Halvorsen, Laila Løwe, Inger Andersen, Kevin Albert Andersen og Line Halvorsen i fellesskap sakens omkostninger for lagmannsretten med 22000 - toogtyvetusen - kroner.