LA-1996-790

Instans:	Agder lagmannsrett - Dom
Dato:	1997-10-14
Publisert:	LA-1996-00790
Stikkord:	Eiendom, Konsesjon
Sammendrag:
Saksgang:	Larvik herredsrett nr: 94-00731 - Agder lagmannsrett LA-1996-00790 A
Parter:	Saksøker: Lars Erik og Dørte Harnes (Prosessfullmektig: Advokat Knut I. Paalsrud). Ankemotpart: Georg Jacoby, Reidun Skaar (Prosessfullmektig: Advokat Steinar Sørlie)
Forfatter:	Lagdommer Jahn Mydland, formann. Kst. lagdommer Tormod Rafgård. Ekstraord. lagdommer John Årseth
Lovhenvisninger:	Avtaleloven (1918) §36, Konsesjonsloven (1974) §5, Tvistemålsloven (1915) §180, §30, §33, Plan- og bygningsloven (1985) §7

Saken gjelder krav om hevning og restitusjon etter kjøp av andel av fast eiendom.

Georg Jacoby og Reidun Skaar er gifte og bosatt på Ula i Larvik kommune. Omkring årsskiftet 1990/91 vurderte de å selge en del av sin boligeiendom gnr 1110 bnr 145 sammen med en del av eiendommen gnr 1110 bnr 154 for å kunne nedbetale gjeld. På vårparten kom Georg Jacoby i kontakt med Lars Erik Harnes som potensiell kjøper. Forut for kontraktsinngåelsen sendte Lars Erik Harnes en intensjonsavtale til Georg Jacoby. Avtalen skulle oppsummere hva partene hadde kommet til enighet om. Den del intensjonsavtalen som er av interesse i foreliggende sak lød slik:

1. Nåværende hus søkes påbygget og senere delt i to boenheter.

2. Denne avtale er ikke gjeldene hvis:

a) Innvolverte myndigheter ikke godkjenner planlagt prosjekt.

b) Hvis krav om boplikt ikke frafalles.

Daværende advokat Nils Skaar, Reidun Skaars bror, bistod partene i utformingen av den endelige kontrakten som de inngikk 8 mai 1991 og som hadde følgende ordlyd:

"Mellom ektefellene Georg Jacoby og Reidun Skaar som selgere og ektefellene Lars Erik Harnes og Dørte Koss-Harnes som kjøpere er idag inngått slik avtale vedrørende seksjonering av gnr. 1110 bnr. 145 i Larvik samt etterfølgende overdragelse av planlagt seksjon nr. 2 og gnr. 1110 bnr. 154 i Larvik:

1. Selgerne seksjonerer eiendommen i samsvar med "Begjæring om tinglysing av oppdelig i eierseksjoner" datert mai 1991. Kopier av begjæringen og tilhørende bilag vedlegges denne kontrakt og skal anses som en del av denne.

2. Selgerne fradeler den delen av bnr. 154 som ligger på østsiden av huset. Den fradelte parsellen skal slås sammen med bnr. 145.

3. Selgerne fradeler en trekant i sørenden av bnr. 154 (ca 45 m2) som skal overdras til naboen, Henry Jacoby.

4. Selgerne overdrar til kjøperne bnr. 145 seksjon nr. 2 og bnr. 154 etter fradelinger nevnt ovenfor i pkt. nr. 2 og 3.

5. Utover det som fremgår av seksjoneringsbegjæringen er partene enige om følgende vedrørende det fremtidige sameiet i bnr. 145:

a) Hver av partene skal alene ha ansvaret for og bære kostnadene med vedlikehold av egen bygningsmasse inne og ute. Utvendig vedlikehold som medfører endringer av fasade kan bare utføres i samråd med den andre. Det samme gjelder endring av utvendig farge.

b) Alle kostnader knyttet til fellesanlegg (veg, vann og avløp) deles likt med en halvpart på hver seksjon.

6. Samlet kjøpesum for de eiendommene som overdras i henhold til pkt. 4 er kr 1200000,- -enmilliontohundretusen- som skal gjøres opp slik:

a) Kr. 800000,- avgjøres ved overtakelse av selgernes lån i Tjølling Sparebank.

b) Kr. 400000,- avgjøres ved at selgerne yter et lån til kjøperne på beløpet. Renten skal være 4 -fireprosent årlig og tilbakebetales innen 1. april 1999 i samsvar med tilbakebetalingsplan vedlagt denne kontrakt. Selgerne skal ha pant i de solgte eiendommene som sikkerhet for lånet. Panteretten skal ha prioritet etter lånet som overtas i Tjølling Sparebank.

7. Eiendommene overdras uten pengeheftelser med unntak av restlån til Husbanken stort ca kr 45000,-. Kjøperne er kjent med at det hefter byggeforbud på bnr. 154.

8. I tillegg til kjøpesummen betaler kjøperne omkostningene med fradelingen av parsellen på østsiden av huset seksjoneringen av tinglysnings- utgiftene.

9. Kjøperne skal oppføre påbygg på seksjon nr. 2 i samsvar med planer godkjent av Larvik bygningsråd. Fordi selgerne fortsatt er hjemmelshavere er byggemelding sendt i deres navn, men alt er gjort i henhold til avtale med kjøperne. Alle kostnader i forbindelse med påbygget er selgerne uvedkommende.

10. Partene har fått utlevert hver sitt eksemplar av denne kontrakt.

Ula, den 8. mai 1991

Georg Jacoby Lars Erik Harnes

Reidun Skaar Dørte Koss-Harnes"

I følge kontakten skulle Lars Erik Harnes og hans ektefelle Dørte Koss Harnes overta ca 40 m2 av Georg Jacobys og Reidun Skaars eksisterende bolig. Til dette skulle Lars Erik og Dørte Koss Harnes bygge på ca 50 m2 oppe på eksisterende garasjetak slik at de fikk en samlet boenhet på ca 90 m2. I tillegg skulle kjøperne overta de utearealer kontrakten nevner. Prisen ble avtalt til kr 1,2 millioner eksklusive utgifter til oppføring av tilbygget og til omkostninger knyttet til seksjoneringen m v. Hvordan kjøpesummen skulle gjøres opp, fremgår av avtalen.

Ettersom Georg Jacoby og Reidun Skaar fortsatt var hjemmelsinnehavere til eiendommen, stod de som søkere om byggetillatelse og som byggherrer i forbindelse med påbyggingen.

Byggearbeidene ble utført i henhold til planene. Derimot ble ikke tomteforholdene ordnet fullt ut slik avtalen tilsa.

Den 27 november 1991 oppdaget bygningskontrollen i Larvik kommune at det istedet for et ekstra oppholdsrom til eksisterende bolig, slik kommunen trodde det var søkt om, var oppført et tilbygg som sammen med en del av den opprinnelige boligen utgjorde en selvstendig boenhet. Larvik kommune krevet derfor at det ble søkt bruksendring fra enebolig til tomannsbolig. Dette ble gjort og kommunen godkjente søknaden 28 april 1992. Georg Jacoby og Reidun Skaar søkte videre og fikk den 14 desember 1992 innvilget at boligen kunne seksjoneres i to boenheter.

Reguleringsbestemmelsene for Ula tilsa at seksjonen Lars Erik og Dørte Koss Harnes hadde ervervet måtte benyttes som helårsbolig. I utgangspunktet kunne den følgelig ikke omsettes som fritidsbolig slik kjøperne hevder var en forutsetning for anskaffelsen. Lars Erik og Dørte Koss Harnes søkte om konsesjon for at seksjonen kunne tas i bruk til fritidsformål, men fikk avslag ved Landbruksdepartementets vedtak av 25 august 1995. Dette ledet til at det økonomiske oppgjøret ikke ble gjennomført i samsvar med partenes kontrakt.

Georg Jacoby og Reidun Skaar stevnet 22 november 1994 Lars Erik og Dørte Koss Harnes for Larvik herredsrett og krevet dom for at kontrakten skulle oppfylles. Kjøperne bestred at de var pliktige til å betale i henhold til avtalen og reiste på sin side motsøksmål for å bli fritatt for de forpliktelser de hadde påtatt seg og for å få dekket hva de allerede hadde betalt i anledning prosjektet.

Larvik herredsrett avsa dom i saken 15 mars 1996 med slik domsslutning:

"I Hovedsøksmålet

1. Lars Erik Harnes og Dørte Koss-Harnes dømmes in solidum til å:

a) Sørge for å frita Georg Jacoby og Reidun Skaar for ansvar i forhold til Tjølling Sparebank for lån stort opprinnelig kr 800.000 lån nr. 2450 82.89796 og lån nr. 2540 82.89818, og for at pantobligasjon for samme lån blir slettet i seksjon nr 1 under gnr 1110, bnr 145 i Larvik.

b) Betale til Georg Jacoby og Reidun Skaar kr 200.000 med tillegg av 15% rente p.a. av kr 100.000 fra 1. april 1993 til 31. desember 1993 og 12% rente p.a. fra 1. januar 1994 til betaling skjer, samt 12% rente p.a. av kr 50.000 fra 1. april 1994 til betaling skjer, samt 12% rente p.a. av 50.000 fra 1. april 1995 til betaling skjer.

c) Betale til Georg Jacoby og Reidun Skaar kr 2.662 med tillegg av 12% rente p.a. fra 16. april 1993 til betaling skjer og kr 2352,- med tillegg av 12% rente p.a. fra 9. september 1994 til betaling skjer.

d) Utstede pantobligasjon stor kr 400.000 til fordel for Georg Jacoby og Reidun Skaar, og sørge for tinglysning av denne på seksjon nr. 2, under gnr 1110, bnr 145 og gnr 1110, bnr 217 i Larvik, med pant etter Den norske Stats Husbank, med restgjeld på ca 40000, og patobligasjon stor kr 800.000 til Tjølling Sparebank.

2. Oppfyllelsen av kravene i punkt 1 er betinget av at Georg og Reidun Skaar utsteder skjøte på seksjon nr. 2 under gnr 1110, bnr 145 og dessuten på eiendommen gnr 1110, bnr 217 i Larvik, fri for andre pengeheftelser enn de som fremkommer under pkt 1 d).

3. Lars Erik Harnes og Dørte Koss-Harnes dømmes til in solidum å betale sakens omkostninger med kroner 25.325 - tjuefemtusentrehundreogtjuefem,- innen 2 -to- uker fra dommens forkynnelse.

II Motsøksmålet

1. Georg Jacoby og Reidun Skaar frifinnes.

2. Lars Erik Harnes og Dørte Koss Harnes dømmes til in solidum å betale saksomkostninger med kr 4000 -firetusen- innen 2 -to- uker fra dommens forkynnelse."

Lars Erik og Dørte Koss Harnes med advokat Knut Paalsrud som prosessfullmektig har påanket dommen til Agder lagmannsrett og anført at herredsretten har tatt feil ved bevisbedømmelsen og rettsanvendelsen. Georg Jacoby og Reidun Skaar med advokat Steinar Sørli som prosessfullmektig har imøtegått anken og hevdet at herredsrettens dom er korrekt.

Ankeforhandlingene fant sted 25 og 26 september 1997 i tinghuset i Tønsberg. Lars Erik Harnes, Georg Jacoby og Reidun Skaar møtte og forklarte seg. Dørte Koss Harnes avga med ankemotpartenes samtykke, forklaring over telefon. Det ble avhørt fire vitner.

Lars Erik og Dørte Koss Harnes har i hovedtrekk anført:

Det må legges til grunn at Georg Jacoby og Reidun Skaar ønsket å selge en del av sin eiendom som fritidsbolig. Dette ville gi en klart høyere pris sammenlignet med hva de kunne oppnå ved salg av bolig for fast bosetting. At det var tale om salg som bolig for fritidsformål, fremgår også av samtalen Georg Jacoby hadde med eiendomsmegler Stentun forut for forhandlingene med Lars Erik Harnes.

Det kan heller ikke være noen tvil om at Georg Jacoby og Reidun Skaar var klar over at Lars Erik og Dørte Koss Harnes var interessert i en fritidsbolig og at det ikke var aktuelt for dem å flytte til Ula. De var kjent med at de ankende parter nylig hadde kjøpt leilighet i Oslo. Lars Erik Harnes hadde sitt arbeid der som aksjemegler, mens Dørte Koss Harnes var under utdannelse til hudlege ved Rikshospitalet og hadde fem år igjen av den seksårige spesialistutdannelsen.

Lars Erik Harnes bekreftet i intensjonsavtalen enigheten partene var kommet frem til forut for den formelle kontraktsinngåelsen. Oppsummeringen ble overlevert Georg Jacoby og sendt daværende advokat Nils Skaar. Partene var således klar over at det kunne hvile en boplikt på den planlagte seksjonen og de var overens om at avtalen skulle falle bort dersom ikke kjøperne eventuelt ble fritatt fra boplikten.

Ettersom Larvik kommune krevet at den nye seksjonen skulle tas i bruk som helårsbolig, er kontrakten av 8 mai 1991 bortfalt på flere grunnlag.

For det første har Georg Jacoby og Reidun Skaar forbrutt seg mot avtaleloven §30. Dette har skjedd ved at de overfor Lars Erik og Dørte Koss Harnes fortiet at eiendomsmegler Stentun hadde opplyst at man ikke kunne regne med at den planlagte seksjonen kunne benyttes som fritidsbolig, til tross for at de var klar over at dette var kjøpernes formål med ervervet. Georg Jacoby og Reidun Skaar unnlot videre å opplyse i byggesøknaden til Larvik kommune at det var tale om å oppføre et tilbygg som sammen med en del av den eksisterende bebyggelsen skulle utgjøre en egen seksjon for fritidsformål. De gjorde heller ikke det ukorrekte innholdet i byggesøknaden kjent for Lars Erik og Dørte Koss Harnes. Ytterligere ga selgerne positivt uriktige opplysninger til kjøperne når de forsikret at det ikke under noen omstendighet ville hvile boplikt på den nye seksjonen på grunn av den valgte fremgangsmåten med å seksjonere ut en boenhet fra en helårsbolig.

Av de nevnte årsaker er også kontrakten av 8 mai 1991 ugyldig i henhold til avtaleloven §33, dersom lagmannsretten ikke skulle finne svik bevist.

Lars Erik og Dørte Koss Harnes har videre rett til å heve kontrakten på grunn av vesentlig mislighold fra Georg Jacobys og Reidun Skaars side.

Avtalen må forstås på bakgrunn av forhandlingene forut for inngåelse. Dette innebærer at det i kontrakten må innfortolkes at selgerne garanterte at seksjonen kunne erverves til fritidsformål. Dette er i samsvar med Georg Jacobys og Reidun Skaars opplysninger forut for undertegningen av kontrakten. Det vises videre til at prisen som ble betalt, langt oversteg hva selgerne ville kunne oppnådd dersom seksjonen skulle tjene som fast bolig. Georg Jacoby og Reidun Skaar var ytterligere helt på det rene med at kjøperne på grunn av sitt arbeid i Oslo ikke hadde noen aktuelle planer om å flytte til Ula.

Selv om det ikke skulle bli lagt til grunn at Georg Jacoby og Reidun Skaar har garantert at konsesjon til erverv av fritidsbolig ville bli gitt, må selgerne under enhver omstendighet anses for å ha tatt konsesjonsrisikoen. Dette begrunnes med deres forsikringer forut for kontraktsslutningen om at konsesjon ikke ville bli noe problem.

Rettsvirkningene av at kontrakten må anse ugyldig eller hevet, er for det første at Lars Erik og Dørte Koss Harnes ikke kan dømmes til å oppfylle forpliktelsene kontrakten pålegger dem. I motsøksmålet kreves restitusjon av partenes gjensidige presterte ytelser. De ankende parter skal følgelig tilbakeføre gnr 1110 bnr 145 seksjon nr 2 og gnr 1110 bnr 154 til ankemotpartene. Disse er på sin side ansvarlige for å erstatte Lars Erik og Dørte Koss Harnes' utbetalinger til betjeningen av lånene de opptok ved finansieringen av seksjonen. I tillegg må selgerne dekke alle omkostningene som er påløpt ved oppføringen av tilbygget samt utgiftene de ankende parter har hatt til tinglysning m v i forbindelse med opprettelsen av seksjon nr 2. Samlet er kravet begrenset oppad til kr 1.220.000,-.

Dersom lagmannsretten ikke tar til følge de ankende parters krav om å kjenne kontrakten av 8 mai 1991 ugyldig, eller at de har rett til hevning, må avtalen under enhver omstendighet revideres i medhold av avtaleloven §36. Realiteten er at Lars Erik og Dørte Koss Harnes til sammen har påtatt seg å betale i underkant av kr 2 millioner for 90 m2, mens den reelle verdi i dag ligger på omkring halvparten. I denne sammenheng må det også legges vekt på at kjøperne ikke har fått det areal de var tilsagt i kontrakten. Anførselen om at arealsvikten som et selvstendig hevningsgrunnlag opprettholdes derimot ikke. Pr i dag har Lars Erik og Dørte Koss Harnes fått ca 30 prosent mindre areal enn det kontrakten bestemmer. Tas det hensyn til de sammenføyningene ankemotpartene nå har lovet å gjennomføre, vil arealsvikten fortsatt være på mellom 15 og 20 prosent.

Det er nedlagt slik påstand:

"I hovedsøksmålet:

Prinsipalt:

Lars Erik Harnes og Dørte Koss-Harnes frifinnes.

Subsidiært:

Lars Erik Harnes og Dørte Koss-Harnes dømmes en for begge og begge for en å betale til Georg Jacoby og Reidun Skaar et beløp fastsatt etter rettens skjønn.

I begge tilfelle:

Lars Erik Harnes og Dørte Koss-Harnes tilkjennes sakens omkostninger for såvel byrett som lagmannsrett, med tillegg av lovens morarente fra forfall til betaling skjer.

I motsøksmålet:

Prinsipalt:

1. Georg Jacoby og Reidun Skaar dømmes en for begge og begge for en å betale til Lars Harnes og Dørte KossHarnes et beløp fastsatt etter rettens skjønn, dog begrenset oppad til kr 1220000, med tillegg av lovens morarente fra forfall til betaling skjer.

2. Georg Jacoby og Reidun Skar dømmes en for begge og begge for en til å frita Lars Erik Harnes og Dørte Koss-Harnes for ansvar for betaling av lån 2540.82. 95737 til SpareBank1 Vestfold SpareBank.

Subsidiært:

Georg Jacoby og Reidun Skaar dømmes en for begge og begge for en å betale til Lars Erik Harnes og Dørte Koss-Harnes et beløp fastsatt etter rettens skjønn.

I begge tilfelle:

Lars Erik Harnes og Dørte Koss-Harnes tilkjennes sakens omkostninger for såvel byrett som lagmannsrett, med tillegg av lovens morarente fra forfall til betaling skjer."

Georg Jacoby og Reidun Skaar har i hovedtrekk anført:

Lars Erik og Dørte Koss Harnes kan ikke si seg fri fra kontrakten under henvisning til at de ikke har fått konsesjon til å erverve angjeldende seksjon til fritidsformål.

De ankende parter opplyste forut for kjøpet at de ville melde flytting til Ula. Seksjonen var således ikke undergitt krav om konsesjon, jfr konsesjonsloven §5 første ledd nr 2, jfr tredje ledd. Det var derfor aldri aktuelt for Georg Jacoby og Reidun Skaar hverken å garantere for at kjøperne skulle kunne erverve seksjonen til fritidsbolig eller å ta risikoen for dette.

Det klare rettslige utgangspunktet er at kjøper bærer konsesjonsrisikoen. Den foreliggende dokumentasjonen viser dessuten at Lars Erik og Dørte Koss Harnes' påstand om at selgerne skulle ha innestått for at det ikke ville bli krevet at kjøperne måtte bosette seg på Ula, ikke er korrekt. For det første inneholder ikke den endelige kontrakten den påberopte forutsetning fra kjøpernes side og det til tross for at begge parter var klar over at det offentlige i utgangspunktet ville kreve at kjøperne flyttet til eiendommen. Det fremgår dernest heller ikke av intensjonsavtalen at Lars Erik og Dørte Koss Harnes skulle erverve boligen for fritidsbruk. Planen var å føre opp et tilbygg på en eksisterende helårsbolig som så skulle seksjoneres. Etter den planlagte delingen ville imidlertid begge seksjoner forsatt være helårsbolig inntil bruksendring måtte være gitt. Dette var begge parter innforstått med. Når det gjelder søknaden om byggetillatelse, krysset Georg Jacoby og Reidun Skaar korrekt av for at påbygget skulle skje på bolig og ikke på fritidshus. Boligen endret ikke status ved tilbygget og påbygget i seg selv kunne ikke defineres som fritidsbolig.

Det foreliggende skriftlige materialet underbygger således at Lars Erik og Dørte Koss Harnes selv har tatt risikoen for at de ville få konsesjon dersom de ikke tok utflytting til Larvik kommune.

Etter at kontrakten var signert, ble byggearbeidene påbegynt nokså umiddelbart. Georg Jacoby og Reidun Skaar stod formelt som byggherrer fordi de fortsatt hadde hjemmel til eiendommen. Oppføringen av tilbygget skjedde imidlertid for Lars Erik og Dørte Koss Harnes' regning og risiko. Dersom de ankende parter mente at de skulle erverve en fritidsbolig, var dette ihvertfall ikke avklart da byggearbeidene ble satt i gang. Rent faktisk tok Lars Erik og Dørte Koss Harnes derved risikoen for at konsesjon ville bli gitt. Under enhver omstendighet må de følgelig være avskåret fra å kunne kreve dekket omkostningene påløpt ved oppføringen av tilbygget.

Det følger av anførslene tilknyttet spørsmålet om Georg Jacoby og Reidun Skaar skal ha garantert eller tatt risikoen for at konsesjon ville bli gitt dersom Lars Erik og Dørte Koss Harnes ikke tok utflytting til Ula, at det heller ikke er holdepunkter for påstanden om svik eller uredelig opptreden fra ankemotpartenes side, jfr avtaleloven §30 og §33.

Georg Jacoby og Reidun Skaar bestrider videre at partenes avtale kan revideres i medhold av avtaleloven §36. Det erkjennes at Lars Erik og Dørte Koss Harnes har betalt en høy pris, men den er ikke urimelig høy. Lagmannsretten må ved vurderingen av prisen ta hensyn til at det ikke foreligger noe relevant sammenlikningsgrunnlag i form av omsetning av tilsvarende boliger på Ula. Retten har således kun kvalifiserte gjetninger i form av takst å holde seg til. Det er et svært spesielt salgsobjekt som det er vanskelig å angi verdien av. Boenheten har imidlertid en meget god beliggenhet ved stranden og det vil aldri bli bygget noe foran huset. Ved vurderingen av det avtalte vederlaget må det også ses hen til at tilbygget og seksjoneringen innebærer en betydelig ulempe for Georg Jacoby og Reidun Skaar. Verdien av den seksjonen de har beholdt er derfor redusert betraktelig. Domstolene er videre tilbakeholdene med å gripe inn i en avtalt pris hvor markedet er under utvikling, slik det er i foreliggende tilfelle.

Det skal mye til for at innholdet i en avtale alene skal tilsi en revisjon. Oftest er det andre omstendigheter som kan medføre at domstolen endrer en inngått kontrakt. I denne saken må det vektlegges at kjøperne ikke hadde mindre forutsetninger for å vurdere de ulike sidene ved salget sammenlignet med selgerne.

Når det gjelder den påståtte arealsvikten, kan denne ikke tillegges betydning. Kjøperne fikk forut for ervervet påvist i marken hvilken tomt det var aktuelt å selge og hvilke arealer som skulle inngå i sameiet mellom de to seksjonene. Når Georg Jacoby og Reidun Skaar får gjennomført de lovede sammenføyningene, vil Lars Erik og Dørte Koss Harnes til sammen få den tomt de var forespeilet.

Georg Jacoby og Reidun Skaar må etter dette frifinnes for de fremsatte krav, mens Lars Erik og Dørte Koss Harnes må dømmes til å oppfylle fullt ut forpliktelsene de har påtatt seg etter kontrakten partene har inngått.

Det er nedlagt slik påstand:

"I hovedsøksmålet:

1. Lars Erik Harnes og Dørte Koss Harnes dømmes til in solidum å:

a) Sørge for å frita Georg Jacoby og Reidun Skaar for ansvar i forhold til Tjølling Sparebank for lån stort opprinnelig kr 800 000,-, lån nr. 2540 82.89796, og lån nr 2540 82.89818, og for at pantobligasjon til sikkerhet for samme lån blir slettet i seksjon nr. 1 under gnr. 1110, bnr. 145 i Larvik.

b) Betale til Georg Jacoby og Reidun Skaar kr 350000,-med tillegg av 15% rente p.a. av kr 100.000,- fra 01. april 1993 til 31. desember 1993 og 12% rente p.a. fra 01. januar 1994 til betaling skjer, 12% rente av kr 50.000,- fra 01. april 1994 til betaling skjer, 12% rente av kr 50.000,- fra 01. april 1995 til betaling skjer, 12% rente av kr 50.000,- fra 01 april 1996 til betaling skjer og 12% rente av kr 100.000,- fra 01. april 1997 til betaling skjer.

c) Betale til Georg Jacoby og Reidun Skaar kr 5014,- med tillegg av 12% rente p.a. av kr 2.662,- fra 16. april 1993 til betaling skjer og 12% rente av kr 2.352,- fra 09. september 1994 til betaling skjer.

d) Utstede pantobligasjon stor kr 400.000,- til fordel for Georg Jacoby og Reidun Skaar, og sørge for tinglysing av denne på seksjon nr. 2 under gnr. 1110, bnr. 145 og gnr. 1110, bnr. 217 i Larvik, med priorit etter restgjeld til Den norske stats Husbank, på ca kr 40.000,- og pantobligasjon stor kr 800.000,- til Sparebank1 Vestfold (Tjølling Sparebank).

2. Oppfyllelsen av kravene i punkt 1 er betinget av at Georg Jacoby og Reidun Skaar utsteder skjøte på seksjon nr. 2 under gnr. 1110, bnr. 145 og gnr. 1110, bnr. 217 i Larvik, og dessuten en ideell andel, to femtedeler, av gnr. 1110, bnr. 154 og 213 i Larvik, i den utstrekning disse ikke er sammenføyd med bnr. 145 på skjøtningstidspunktet. Eiendommene skal være fri for andre pengeheftelser enn de som fremkommer under punkt 1 d.

3. Lars Erik Harnes og Dørte Koss Harnes dømmes til in solidum å betale sakens omkostninger for herredsretten og lagmannsretten.

I motsøksmålet:

1. Herredsrettens dom stadfestes, men med det tillegg at Lars Erik Harnes og Dørte Koss Harnes tilpliktes å betale 12% rente p.a. fra 02. april 1996 til betaling skjer av saksomkostninger tilkjent i domsslutningens punkt 2.

2. Lars Erik og Dørte Koss Harnes tilpliktes in solidum å betale sakens omkostninger for lagmannsretten."

Lagmannsretten skal bemerke:

Tvisten reiser flere problemstillinger. For det første må lagmannsretten ta standpunkt til om Lars Erik og Dørte Koss Harnes forut for ervervet av seksjonen opplyste til Georg Jacoby og Reidun Skaar at de ville melde flytting til Ula. I såfall vil kjøperne ikke kunne gjøre selgerne ansvarlige for at de ikke har kunnet erverve seksjonen som fritidsbolig. Dersom det må legges til grunn at selgerne var innforstått med at kjøperne kun hadde til hensikt å skaffe seg en bolig for fritidsformål, må det avgjøres om Georg Jacoby og Reidun Skaar på noe vis har garantert eller tatt risikoen for at Lars Erik og Dørte Koss Harnes ville få myndighetenes tillatelse til å erverve eiendomsseksjonen som fritidsbolig.

Det rettslige utgangspunkt er at kommuneplanen for Larvik bestemmer at området på Ula hvor den angjeldende eiendommen ligger, er avsatt til boligformål. Dersom det skal oppføres fritidshus der eller bebyggelse tas i bruk til slikt formål, kreves det at det offentlige gir dispensasjon fra boplikten, jfr plan- og bygningsloven §7.

Etter lagmannsrettens vurdering er det klare grunner som taler mot at Lars Erik og Dørte Koss Harnes forut for kontraktsinngåelsen opplyste at de ville bosette seg på Ula. De hadde kort tid forut for kjøpet av seksjonen anskaffet ny leilighet i Oslo. Begge hadde dessuten sitt arbeid i byen og hvertfall Dørte Koss Harnes ville være bundet til å bo i Oslo i flere år på grunn av gjennomføringen av sin videreutdannelse. Det legges til grunn at Georg Jacoby og Reidun Skaar var kjent med disse forholdene. Selv om partene nok har omtalt muligheten for at Lars Erik og Dørte Koss Harnes på sikt kunne tenke seg å flytte til Ula, kan det ikke anses godtgjort at kjøperne har formulert seg slik at selgerne hadde grunn til å tro at den planlagte seksjonen ville bli tatt i bruk som helårsbolig umiddelbart etter ferdigstillelsen. Også prisen som ble avtalt, kr 1,2 millioner, tilsa etter lagmannsrettens vurdering at det var tale om overdragelse av en bolig for fritidsformål. Dersom det var en helårsbolig som skulle selges, ville kjøpesummen med overveiende sannsynlighet vært adskillig lavere, hvilket begge parter må ha vært klar over.

Både Lars Erik og Dørte Koss Harnes og Georg Jacoby og Reidun Skaar var på det rene med at det krevdes dispensasjon fra boplikten dersom kjøperne skulle kunne erverve seksjonen som fritidsbolig. At dette var et tema under drøftelsene forut for inngåelsen av kontrakten, anses ikke tvilsomt. Dette er bekreftet av partene og også kommet til uttrykk i intensjonsavtalen Lars Erik Harnes skrev og som han overleverte Georg Jacoby og sendte til advokat Nils Skaar. I den endelige kontrakten partene undertegnet 8 mai 1991 er imidlertid ikke spørsmålet om boplikt for kjøper nevnt. Dersom det var avgjørende for de ankende parter å forsikre seg om at avtalen skulle falle bort dersom de ikke fikk erverve seksjon til fritidsformål, er det påfallende at dette vilkåret ikke ble kontraktsfestet. Å ta med en slik betingelse, skulle ikke by på vanskeligheter. Lagmannsretten viser til Lars Erik Harnes' utsagn om at Georg Jacoby forsikret at boplikten ikke ville være noe problem. Forutsatt at Georg Jacoby skulle ha gitt uttrykk for dette, skulle det være kurant å føye til et punkt med det nevnte innhold i avtalen. Lagmannsretten konstaterer imidlertid at så ikke ble gjort. Dette tyder på at selgerne ikke har gitt noen forsikring om at myndighetene ville dispensere fra kravet om boplikt, eller at de har tatt risikoen i denne forbindelsen.

Vitnet Nils Skaar har forklart for lagmannsretten at han forut for kontraktsinngåelsen gjorde Georg Jacoby oppmerksom på at en kjøper av den planlagte seksjonen ikke kunne regne med å unngå boplikten. Det må derfor foreligge klare holdepunkter for at Georg Jacoby skal ha sagt noe annet til kjøperne slik disse anfører. Etter lagmannsretten syn er slikt bevis ikke ført. Lagmannsretten ser imidlertid ikke bort fra at det kan foreligge en misforståelse mellom partene med hensyn til realiteten i boplikten. Basert på Lars Erik Harnes' og Georg Jacobys forklaringer kan det synes som om sistnevnte har vært av den oppfatning at Lars Erik og Dørte Koss Harnes kunne melde flytting til Ula uten reelt å bosette seg der og derved løse problemet med boplikt. Et slikt syn kan imidlertid ikke forstås dithen at Georg Jacoby og Reidun Skaar har forsikret eller vært villige til å bære risikoen for at kjøperne ville bli fritatt for kravet om å måtte bosette seg i Ula. Lagmannsretten må derfor legge til grunn at Lars Erik og Dørte Koss Harnes selv tok sjansen på at spørsmålet om boplikt skulle la seg løse. Ingen av de grunnlag Lars Erik og Dørte Koss Harnes har påberopt seg for å bli fritatt for forpliktelsene kontrakten pålegger dem kan følgelig føre frem.

Lagmannsretten har videre kommet til at det ikke foreligger tilstrekkelig sterke grunner til å endre partenes kontrakt i medhold av avtaleloven §36.

Lars Erik og Dørte Koss Harnes har riktignok betalt en meget høy pris for seksjonen når denne vurderes som helårsbolig. Prisen antas klart å overstige hva man i 1991 måtte ha betalt for en tilsvarende bolig på Ula. På den annen side har kjøperne forpliktet seg til å betale den omforente prisen med kunnskap om at det forelå en klar mulighet for at seksjonen ikke ville bli godtatt ervervet som fritidsbolig. De må videre ha vært klar over at seksjonen ville ha en adskillig lavere verdi ved et eventuelt videresalg som bolig beregnet for fast bosetting. Det er således ikke kommet til omstendigheter i ettertid som partene ikke kunne kjenne til og som har påvirket verdien av boligen. Når det gjelder partenes forutsetninger for å vurdere den usikkerhet som forelå med hensyn til seksjonens fremtidige status, må Lars Erik og Dørte Koss Harnes anses for å ha hatt minst like gode forutsetninger for å vurdere denne som Georg Jacoby og Reidun Skaar.

Lagmannsretten har heller ikke funnet at den foreliggende arealsvikten kan tillegges avgjørende vekt ved vurderingen av om partenes kontrakt kan endres i medhold av avtaleloven §36. Lars Erik og Dørte Koss Harnes fikk påvist i marken arealet de kunne få overta som eneeiere og hvilken tomt som skulle ligge i sameie mellom eierne av de to seksjonene. At det samlede areal ved senere oppmåling viste seg å bli noe mindre enn forutsatt, slik at den totale eiendommen kontrakten omfatter ble mellom 15 og 20 prosent mindre enn hva partene gikk ut fra, kan ikke være avgjørende. Det må i denne sammenheng også tas hensyn til at Georg Jacoby og Reidun Skaar vil sammenføye gnr 1110 bnr 213 på ca 75 m2 med gnr 1110 bnr 145. Eiendommen som vil ligge i et sameie mellom de to seksjonene og tomten som eksklusivt vil høre til seksjon nr 2, vil etter lagmannsrettens syn til sammen dekke de ankende parters behov for adkomst, parkering og utearealer m v, slik partene ønsket å sikre gjennom kontrakten. Det er således lagmannsrettens oppfatning at partene er bundet til å oppfylle sine forpliktelser i henhold til kontrakten av 8 mai 1991.

Det foreligger ingen uenighet om de ulike kravs størrelse. Det bemerkes for ordens skyld at Lars Erik og Dørte Koss Harnes heller ikke har hatt innvendinger mot at ankemotpartene for lagmannsretten har krevet dom for renter av tilkjente saksomkostninger i herredsretten dersom herredsrettens avgjørelse skulle bli stadfestet. I denne forbindelse har lagmannsretten for øvrig notert at prosessfullmektigen for ankemotpartene i påstandsskriftet har utelatt kravet om renter av tilkjente saksomkostninger i hovedsøksmålet. Dette antas å bero på en inkurie. Rentekravet ble fremmet under lagmannsrettens forhandlinger og er også tatt med i omkostningskravet sendt de ankende parters prosessfullmektig som på sin side ikke har hatt bemerkninger til oppgaven.

Dette innebærer at Georg Jacobys og Reidun Skaars krav tas til følge. Påstanden i hovedsøksmålet er i realiteten den samme som ble nedlagt i herredsretten. Det er kun tatt hensyn til at ytterligere avdrag på lån som omfattes av partenes oppgjør er forfalt siden herredsretten avsa sin dom.

Anken har ikke ført frem. I medhold av tvistemålsloven §180 pålegges Lars Erik og Dørte Koss Harnes å dekke Georg Jacobys og Reidun Skaars omkostninger i anledning tvisten, idet lagmannsretten ikke finner grunn til å gjøre unntak fra lovens hovedregel. Advokat Steinar Sørli har inngitt omkostningsoppgave knyttet til hovedsøksmålet på kr 65 816,-. I motsøksmålet er det krevet i alt kr 8 709,-. Det er ikke fremsatt bemerkninger til kravene fra de ankende parter. Beløpene finnes rimelige og tas til følge.

Dommen er enstemmig.

Domsslutning:

I hovedsøksmålet:

1. Lars Erik Harnes og Dørte Koss Harnes dømmes til in solidum å:

a) Sørge for å frita Georg Jacoby og Reidun Skaar for ansvar i forhold til Tjølling Sparebank for lån stort opprinnelig kr 800.000,- -åttehundretusen-, lån nr 2540 82.89796, og lån nr 2540 82.89818, og for at obligasjon til sikkerhet for samme lån blir slettet i seksjon nr 1 under gnr 1110 bnr 145 i Larvik.

b) Betale til Georg Jacoby og Reidun Skaar kr 350.000,- - trehundreogfemtitusen- med tillegg av 15 -femtenprosent rente p a av kr 100.000,- -etthundretusen- fra 1 april 1993 til 31 desember 1993 og 12 -tolv- prosent rente p a fra 1 januar 1994 til betaling skjer, 12 - tolv- prosent rente p a av kr 50.000,- -femtitusen- fra 1 april 1994 til betaling skjer, 12 - tolv- prosent rente p a av kr 50.000,- -femtitusen- fra 1 april 1995 til betaling skjer, 12 - tolv- prosent rente p a kr 50.000,- -femtitusenfra 1 april 1996 til betaling skjer og 12 -tolv- prosent rente p a av kr 100.000,- -etthundretusenfra 1 april 1997 til betaling skjer.

c) Betale til Georg Jacoby og Reidun Skaar kr 5.014,- -femtusenogfjorten- med tillegg av 12 -tolv- prosent rente p a av kr 2.662,- -totusensekshundreogsekstitofra 16 april 1993 til betaling skjer og 12 -tolvprosent rente p a av kr 2.352-, -totusentrehundreogfemtito- fra 9 september 1994 til betaling skjer.

d) Utstede pantobligasjon stor kr 400.000,- -firehundretusen- til fordel for Georg Jacoby og Reidun Skaar, og sørge for tinglysing av denne på seksjon nr 2 under gnr 1110 bnr 145 og gnr 1110 bnr 217 i Larvik, med prioritet etter restgjeld til Den norske stats Husbank på ca kr 40.000,- -førtitusen- og pantobligasjon stor kr 800.000,- -åttehundretusentil Sparebank 1 Vestfold (Tjølling Sparebank).

2. Oppfyllelsen av kravene i punkt 1 er betinget av at Georg Jacoby og Reidun Skaar utsteder skjøte på seksjon nr 2 under gnr 1110 bnr 145 og gnr 1110 bnr 217 i Larvik, og dessuten en ideel andel, 2 -to- femtedeler, av gnr 1110 bnr 154 og gnr 1110 bnr 213 i Larvik, i den utstrekning disse ikke er sammenføyd med gnr 1110 bnr 145 på skjøtningstidspunktet.

Eiendommene skal være fri for andre pengeheftelser enn de som fremkommer under punkt 1 d.

3. Lars Erik og Dørte Koss Harnes dømmes in solidum innen 2 -to- uker fra forkynnelsen av denne dom å betale Georg Jacobys og Reidun Skaars saksomkostninger for herredsretten og lagmannsretten med tilsammen kr 65.816,- -sekstifemtusenåttehundreogseksten- med tillegg av 12 -tolv- prosent rente p a av kr 25.325,- -femogtusetusentrehundreogfemogtyve- fra 2 april 1996 til betaling skjer.

I motsøksmålet:

1. Herredsrettens dom stadfestes, men med tillegg av at Lars Erik Harnes og Dørte Koss Harnes tilpliktes å betale 12 -tolv- prosent rente p a av kr 4.000,- -firetusen- fra 2 april 1996 til betaling skjer.

2. Lars Erik Harnes og Dørte Koss Harnes tilpliktes in solidum å betale sakens omkostninger for lagmannsretten med kr 4.000,- -firetusen- innen 2 -to- uker fra forkynnelsen av denne dom.