LA-1997-1701
| Instans: | Agder lagmannsrett - Skjønn |
|---|---|
| Dato: | 1998-05-18 |
| Publisert: | LA-1997-01701 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Horten herredsrett nr: 97-00066 - Agder lagmannsrett LA-1997-01701 B |
| Parter: | Saksøker: Arne Kristian Haga (Prosessfullmektig: Advokat Gunnar Hallenstvedt) Saksøkt: Jan Kristen Lyngaas, Anne-Lise Eilert-Olsen og Morten Eilert-Olsen (Prosessfullmektig: Advokat Ole Søby) |
| Forfatter: | Lagdommer Per Holtar Evensen Skjønnsmenn: Byggmester/takstmann Gunnar A.F. Gundersen Gårdbruker Olaf Ilebrekke Regnskapfører/bonde Tone Semb Lunde Siv.ing./takstmann Gunnar Aker |
| Lovhenvisninger: | Odelsloven (1974) §49, Skjønnsprosessloven (1917) §42, §54, §54a, §66, Odelsloven (1974) |
Arne Kristian Haga stevnet 6. februar 1997 Jan Kristen Lyngaas og Anne-Lise og Morten Eilert Olsen inn for Horten herredsrett med krav om å få løse eiendommen Lyngaas, gnr. 45 bnr. 1 i Ramnes (heretter kalt Lyngaas) på odel. Dette skjedde etter at Jan Kristen Lyngaas hadde overtatt eiendommen fra sin onkel Trygve Lyngaas i april 1996 og deretter hadde innledet et samarbeid med Anne-Lise og Morten Eilert-Olsen (heretter kalt Eilert-Olsen) med sikte på fremtidig utnyttelse av eiendommen.
Da Jan Kristen Lyngaas fikk økonomiske problemer, ble det til at Eilert-Olsen skulle kjøpe Lyngaas av ham for kr 1.050.000. Kjøpekontrakt ble inngått 26. november 1996, konsesjon basert på nevnte pris ble gitt 6. mai 1997, og skjøte til Eilert-Olsen ble tinglyst 16. juni 1997.
Både Jan Kristen Lyngaas og Eilert-Olsen erkjente at Arne Kristian Haga var berettiget til å løse Lyngaas på odel, og 4. september 1997 avhjemlet Horten herredsrett odelstakst med slik slutning:
"1. Odelstakst for eiendommen gnr. 45, bnr. 1 i Ramnes settes til kr 1.225.000,- -kronerenmilliontohundreogtjuefemtusen 00/100-.
2. I saksomkostninger for herredsretten betaler Arne Kristian Haga kr 39.213,- -kronertrettinitusentohundreogtretten 00/100- til de saksøkte."
Når det gjelder sakens nærmere bakgrunn, partenes anførsler for herredsretten og herredsrettens avgjørelsesgrunner, vises det til odelstaksten.
Eilert-Olsen, med advokat Ole Søby som prosessfullmektig, har i rett tid begjært odelsovertakst, idet det er gjort gjeldende at odelstaksten er vesentlig for lav.
Arne Kristian Haga, med advokat Gunnar Hallenstvedt som prosessfullmektig, har inngitt tilsvar og heri anført at odelstaksten er for høy.
Overskjønnsforhandling ble innledet i Tinghuset i Tønsberg 28. april 1998 og fortsatt på Lyngaas samme dag. Arne Kristian Haga og Anne-Lise og Morten Eilert-Olsen møtte sammen med de foran nevnte prosessfullmektiger. De tre avga forklaring. Bonde og takstmann Erling Riis som tidligere hadde taksert Lyngaas, og regnskapssjef Rolf Ove Øvrum som fører Eilert-Olsens regnskaper, ble ført som vitner. Dokumentasjon skjedde slik rettsboken viser. Sammen med partene, prosessfullmektigene og vitnet Riis foretok lagmannsretten befaring av odelseiendommen. Herunder hadde de møtende anledning til å påpeke det de mente hadde betydning for takseringen, samtidig som de besvarte spørsmål fra lagmannsrettens medlemmer.
Det var enighet partene imellom om at Jan Kristen Lyngaas ikke lenger var å anse som part i saken, noe lagmannsretten legger til grunn.
Skjønnskonferanse ble holdt i Tønsberg 29. april 1998.
Eilert-Olsen har i det vesentlige gjort gjeldende:
En veiledende verditakst over Lyngaas ble i 1989 satt til kr 495.000,-. Etter at eiendommen ble overtatt av Jan Kristen Lyngaas for kr 520.000,-, er den påkostet betydelige beløp, av Jan Kristen Lyngaas med ca kr 390.000,- og av Eilert-Olsen med vel kr 525.000,-. I tillegg kommer en betydelig egeninnsats fra de samme. Påkostningene er i det alt vesentligste skjedd før inngåelsen av kjøpekontrakten i november 1996, og intet er gjort etter at odelsstevning ble uttatt.
Herredsretten har gitt en riktig beskrivelse av hva påkostningene faktisk har bestått i, av eiendommens nåværende beskaffenhet og av hvilke driftsmåter som er aktuelle. Som gjort av herredsretten, må det legges til grunn at Lyngaas vil være et såkalt støttebruk, og ved takseringen må det legges vesentlig vekt på eiendommens boverdi. Når dette gjøres, og det sees hen til det dekningsbidrag drift av eiendommen vil gi, til verdien av den platting som herredsretten har satt til null, og til at Jan Kristen Lyngaas borett nå er frafalt, må taksten settes vesentlig høyere enn gjort av herredsretten.
Det bestrides at noen del av påkostningene på Lyngaas er skjedd med sikte på å hindre eventuell odelsløsning.
Hensett til at konsesjonsmyndighetene i mai 1997 godkjente en pris på kr 1.050.000,- og da så bort fra de påkostninger som Eilert-Olsen hadde gjort på eiendommen, er det ingen grunn til å tro at selv en betydelig høyning av taksten vil innebære en pris som konsesjonsmyndighetene idag ikke kunne godta. Det vises for så vidt til Landbruksdepartementets rundskriv M22/97 av juni 1997 der det ble gitt uttrykk for at en kapitaliseringsrentefot på 7 % skulle nyttes ved avkastningsberegninger i forbindelse med konsesjon. Forut for dette ble en kapitaliseringsrentefot på 9 % nyttet.
Eilert-Olsen har nedlagt slik påstand:
"1. Odelsovertaksten fremmes.
2. Arne Kristian Haga tilpliktes å betale sakens omkostninger for Agder lagmannsrett."
Arne Kristian Haga har sammenfatningsvis anført:
Lyngaas har vært i familiens eie i generasjoner, og Haga og hans døtre, hvorav en har 3-årig landbruksutdannelse, er sterkt opptatt av å beholde eiendommen i familien. Tilbudet om å få kjøpe den for ca 1,7 mill. kroner var imidlertid ikke noe som kunne aksepteres. Det ble imidlertid gjort klart at odelsrett ville bli gjort gjeldende.
I faktisk henseende has det intet å bemerke til herredsrettens beskrivelse av Lyngaas. Ei heller bestrides det at Jan Kristen Lyngaas og Eilert-Olsen har påkostet eiendommen de oppgitte beløp. Derimot gjøres det gjeldende at påkostningene i noen grad har vært unødvendige og har skjedd med sikte på å hindre en eventuell odelsløsning. Unødvendig har bl.a. det nåværende biovacanlegget vært. Medmindre det skulle has to boliger på eiendommen, ville utvilsomt en langt rimeligere løsning på avkloakkeringen vært akseptert. Også plattingen med sikte på et nytt våningshus må anses å ha vært unødvendig, og som gjort av herredsretten, må det sees bort fra den som et verdiøkende element.
Uansett hvilke påkostninger som er gjort på eiendommen, er det eiendommens nåværende beskaffenhet og beliggenhet som er avgjørende ved takseringen. Eiendommen må anses som et støttebruk, og under henvisning til det fremlagte regnskapsmateriale må det legges til grunn at drift av eiendommen vanskelig kan gi noe vesentlig overskudd. Noe dekningsbidrag på kr 158.000,- er helt urealistisk.
De gjorte påkostninger erkjennes å ha øket eiendommens verdi, men ingen i en situasjon som den her foreliggende kan forvente å få refundert sine uttellinger krone for krone. Ved verdsettingen må det også tas hensyn til den avvirkning som har funnet sted i eiendommens skog, en avvirkning som har medført at det nå er lite å utta. Eiendommen trenger også noe drenering.
Det må antas at den høyeste pris som kan fastsettes ved odelstakst, er identisk med den høyeste pris som kan påregnes godkjent ved konsesjonsbehandling, jfr. Rygg/Skarpnes: "Kommentarer til odelsloven" side 211.
Etter dette begjæres taksten nedsatt.
Arne Kristian Haga har nedlagt slik påstand:
"1. Odelsovertaksten fremmes.
2. Anne Lise og Morten Eilert-Olsen tilpliktes å betale saksomkostningene for Agder lagmannsrett."
Lagmannsretten skal bemerke:
Horten herredsrett har gitt en utførlig faktisk beskrivelse av odelseiendommens beskaffenhet og beliggenhet, samt av de påkostninger som er gjort på eiendommen gjennom de siste år. Som også partene er enige om, anses beskrivelsen dekkende og fyldestgjørende, den legges derfor til grunn av lagmannsretten med følgende bemerkninger:
Våningshusets grunnflate er 87 m2. I en av stuene er det lagt varmekabler i gulvet.
Bryggerhuset inneholder ett rom og kjøkken, samt skjul. Det er bygget i tømmer.
Det herredsretten har benevnt som brønnhus, er et pumpehus. I dette has elektrisk motor, stempelpumpe og trykktank. Vannet som er fremskaffet ved boring på egen eiendom, er etter det opplyste tilstrekkelig til husholdningen og til vanning av gårdens dyr, men ikke til jordvanning.
Plattingen som er støpt med sikte på oppføring av nytt våningshus, er på vel 100 m2. Fram til og i denne er det lagt ledninger for vann, avløp, strøm og telefon.
Etter at odelstaksten var avholdt, har Jan Kristen Lyngaas frafalt sin 3-årige borett som herredsretten anså som et verdiminus ved eiendommen. Andre heftelser vites heller ikke å foreligge.
Foruten de ca 600 m3 som ble uttatt fra eiendommens skog i 1996, er det senere avvirket 74 m3 etter beregning og blinking fra skogsjefen i Ramnes.
Etter odelsloven §49 skal odelstaksten settes til hva en alminnelig kjøper som skulle overta eiendommen for å bo der og drive den, i det vesentlige som jord- og skogbruk, kunne tenkes å ville gi for den. Ved den helhetsvurdering som da må gjøres, må det sees hen ikke bare til eiendommens avkastningsevne, men også til dens beskaffenhet og beliggenhet, herunder verdien av å bo på gården.
Både jord- og skogbruksarealene på Lyngaas er beskjedne, og som partene er enige om, kan eiendommen ikke anses som annet enn et støttebruk. Innmarka som er fordelt på 5 teiger, 2 større og 3 små, egner seg best for grasproduksjon. I skogen er det fortsatt en god del virke, både bar og lauv, av hogstklasse 4 og 5 som med fordel kan uttas nå. Etter at dette er gjort, vil det imidlertid gå svært lang tid før det igjen blir noe nevneverdig å avvirke.
Eilert-Olsen har basert seg på oppforing av slaktegris, ca 300 pr. år, samt kjøp av kviger for oppforing, bedekning og salg av disse i kalveferdig stand. I tillegg regnes det med å kunne selges noe høy. Dette kan være en måte å drive eiendommen på, men dekningsbidraget ved slik drift må antas å ville være noe lavere enn det herredsretten la til grunn.
Til tross for at driften av Lyngaas ikke kan forventes å gi noe særlig overskudd, slik at inntekter fra beskjeftigelse utenfor gården vil være nødvendig, fremstår eiendommen som attraktiv og salgbar til en betydelig pris. Eiendommens bebyggelse som nå er i god stand, ligger høyt og fritt i terreng som faller noe mot syd. Den ca 300 m lange adkomstvegen har sterk stigning, særlig på den første delen inn fra fylkesvegen. Avstandene til skole, forretninger og postkontor er ikke lange, og innenfor en rimelig radius vil det være mulig å skaffe seg arbeid. Eiendommens boverdi må i det hele sies å være betydelig. Skulle en ønske å drive eiendommen på annen måte enn det Eilert-Olsen gjør, ligger det nær å tenke på hestehold, idet det på eiendommen må anses å være gode treningsforhold. Eiendommer som kan brukes på denne måte, vites å være sterkt etterspurt.
Etter en totalvurdering av eiendommen slik den befant seg under befaringen og etter kriteriene i odelsloven §49, har lagmannsretten blitt stående ved at odelsovertaksten bør settes til kr 1.300.000,-.
På bakgrunn av partenes anførsler for så vidt, vil lagmannsretten bemerke at en salgspris stor kr 1.300.000,- neppe i seg selv ville være nok til å hindre at konsesjon ble gitt. Det vises for så vidt til at konsesjonsmyndighetene, da den behandlet konsesjonssøknaden fra Eilert-Olsen, fant å kunne godkjenne en pris på kr 1.050.000,-, samtidig som de så bort fra verdien av de betydelige påkostninger som var gjort av Eilert-Olsen.
Eilert-Olsen som begjærte odelsovertaksten, har ved denne oppnådd et bedre resultat enn i herredsretten. I medhold av skjønnsprosessloven §54 første ledd, jfr. §42 og §54a, samt odelsloven §66 må da Arne Kristian Haga pålegges å erstatte ham hans nødvendige utgifter i forbindelse med odelsovertaksten.
Eilert-Olsens utgifter vil bestå i dekning av et rettsgebyr stort kr 3.050,-, samt godtgjørelser til skjønnsmennene etter rettens fastsettelse, ialt kr 14.039,-. I tillegg har hans prosessfullmektig krevet dekket ialt kr 29.000,-, herav salær kr 21.000,-, utgift til utarbeidelse av utdrag kr 5.000,- og kr 3.000,- som vitnegodtgjørelse.
Det er ikke gjort innsigelser mot salæroppgaven fra Eilert-Olsen, og lagmannsretten legger den til grunn, idet advokatens arbeid må antas å ha vært nødvendig. Etter lagmannsretten vurdering var det derimot unødvendig å føre vitnene Riis og Øvrum, idet det disse hadde å fremføre fremgikk av fremlagte dokumenter.
Etter dette pålegges Arne Kristian Haga å betale til Anne-Lise og Morten Eilert-Olsen ialt kr 43.089,- som erstatning for nødvendige saksomkostninger ved sakens behandling i lagmannsretten.
Odelsovertaksten er enstemmig.
Slutning:
1. Verdien av Lyngaas, gnr. 45, bnr. 1 i Ramnes settes til kr 1.300.000,- - kronerenmilliontrehundretusen -.
2. Som erstatning for saksomkostninger ved odelsovertaksten tilpliktes Arne Kristian Haga å betale til Anne-Lise og Morten Eilert-Olsen ialt kr 43.089,- - kronerførtitretusenogåttini - innen 2 - to - uker etter at denne odelsovertakst er forkynt.