LA-1997-235
| Instans: | Agder lagmannsrett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1997-12-23 |
| Publisert: | LA-1997-00235 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Kristiansand byrett Nr: 96-00525 - Agder lagmannsrett LA-1997-00235 A |
| Parter: | Ankende part: Bjørg Voss (Prosessfullmektig: Advokat Bjørn Hubert Senum). Ankemotpart: Eskild Bothner (Prosessfullmektig: Advokat Asbjørn Breistein). |
| Forfatter: | Lagdommer Erling Strand, Lagdommer Erland Henrichsen, Ekstraord. lagdommer Tor Berge |
| Lovhenvisninger: | Avhendingslova (1992) §3-9, Tvistemålsloven (1915) §174, §180, §1-1, §3-10, §3-7, §3-8, §4-1, §4-2, §4-3, §4-4, §4-5, §4-6, §4-7, §4-8, §4-9, §4-10, §4-11, §4-12, §4-13, §4-14, §4-15, §4-16, §4-17, §4-18, §4-19 |
Det ble avsagt slik dom: Saken gjelder krav om prisavslag for mangler i forbindelse med kjøp av fast eiendom.
Kristiansand byrett avsa den 20. november 1996 dom med slik domsslutning:
1. "Bjørg Voss dømmes til innen 2 - to - uker fra dommens forkynnelse å betale til Eskild Bothner et prisavslag stort kr 70.000 - kronersyttitusen -.
2. Saksomkostninger tilkjennes ikke."
Ved dommen har byretten kommet til at det fantes mangler ved eiendommen i form av råteskader som berettiget prisavslag.
Saksforholdet og partenes anførsler for byretten samt byrettens begrunnelse fremgår av dennes domsgrunner.
Bjørg Voss har i rett tid erklært anke over byrettens dom idet hun hevder at byretten har tatt feil både med hensyn til bevisbedømmelsen og rettsanvendelsen med hensyn til byrettens tolkning av avhendingloven §3-7.
Ankeforhandling er holdt i Kristiansand den 21. og 22. oktober 1997.
Under ankeforhandlingen møtte Bjørg Voss med prosessfullmektig advokat Bjørn Hübert Senum, og Eskild Bothner med prosessfullmektig advokat Asbjørn Breistein. Partene avga forklaring. Det ble avhørt 4 vitner og foretatt befaring av eiendommen. Et krav om prisavslag på grunn av mangler ved badegulvet fikk ikke medhold i byretten og er frafalt for lagmannsretten. For øvrig står saken i det vesentligste rettslig og faktisk i samme stilling som for byretten. Det ble foretatt slik dokumentasjon som rettsboken viser.
Sakens forhistorie:
Den omtvistede eiendom har adresse Gyldenløvesgate 91 i Kristiansand, og kan best beskrives som en vertikaltdelt tomannsbolig. Eiendommmen er ikke formelt seksjonert og må rettslig sett betegnes som et sameie hvor leilighetsinnehaverne som sameiere eier en ideell halvpart av hele eiendommen, men med bruksrett til hver sin leilighet. Etter det som er opplyst er det ikke opprettet noen skriftlig sameieavtale.
Eiendommen var Bjørg Voss sitt barndomshjem. Hun flyttet ut rundt 1960, men flyttet tilbake igjen i 1991, etter at hun hadde overtatt halvparten av eiendommen. Forut for innflyttingen var det foretatt en omfattende oppussing av den leilighet Voss disponerte. Kostnadene er oppgitt til over kr 500.000,- innvendig, pluss en del utvendig restaurering og kostander til bod, totalt ca kr 600.000,-.
I april 1992 kjøpte ankemotparten Eskild Bothner den andre halvparten av eiendommen. Kjøpesummen var den gang kr 347000,-.
Ved kjøpekontrakt av 30. januar 1995 overtok Eskild Bothner Bjørg Voss sin andel av eiendommen. Eiendommen var avertert for salg gjennom eiendomsmegler, og Bothner trådte inn i det høyeste bud i kraft av sin sameieposisjon. Kjøpesummen var kr 725000,-.
Høsten 1995 påbegynte Bothner en del oppussingsarbeider på huset. Han oppdaget da en lekkasje fra taket og da denne skulle utbedres viste det seg at store deler av taket var råteangrepet. Lekkasjen stammet fra et soilrør (lufterør over tak) som ikke var montert på riktig måte. Vanninntrengingen og den påfølgende råte hadde spredt seg i kileform eller vifteform ut fra lekkasjepunktet og angrepet ikke bare taket, men også bjelkekonstruksjon over begge leilighetene og øvre del av ytterveggene i annen etasje. Skaden er taksert og partene er enig om at av utbedringskostnadene faller kr 74000,- på den overdratte eiendomsdel.
Den ankende part, Bjørg Voss, har i det vesentlige anført:
Sakens parter har vært sameiere i boligen i perioden 1992 - 1995. Den overdragelse som har gitt opphav til tvisten er salg av sameieandel til en som fra før er sameier. Det må anses på det rene at salg av sameieandel også omfattes av avhendingsloven, jf. §1-1. Situasjonen er likevel en annen enn når en utenforstående og fremmed kjøper er inne i bildet. De vesentligste råteskadene er på loftet og i taket, d.v.s. i fellesarealet. Skadeårsaken, d.v.s. det feilmonterte soilrøret på taket befinner seg også i fellesarealet. Dette innebærer at Bothner hadde like god mulighet som Voss til å oppdage skadene, og han var like godt kjent med huset og dets tilstand som Voss var.
Sameierne har en ideell halvdel av hele bygningen, for så vidt kan man si at Bothner har kjøpt huset to ganger. Dette skjerper undersøkelsesplikten.
I følge kjøpekontrakten har Bothner overtatt risikoen for skjulte feil, idet eiendommen er solgt som den er, jfr. kjøpekontraktens §6.
Voss hadde ingen kunnskap om råteskadene og var ikke i noen bedre posisjon enn Bothner til å oppdage skadene. Byretten har således tatt feil både når det gjelder bevisbedømmelsen og lovforståelsen av avhendingsloven §3-7.
Til oppusingsarbeidene benyttet Voss kun fagfolk og gjorde med et lite unntak et lite arbeid selv. Ingen av fagfolkene som arbeidet med oppussing/restaurering varslet Voss om at de hadde oppdaget noen råteskader. Bjørg Voss sin ektefelle, Johan Fredrik Voss, gjorde selv et beskjedent pussearbeid med sandpapir og oppmaling av takbjelkene i soverommet i 2. etasje. I enden av den ene takbjelken er det senere funnet råteskader. Det er på dette punkt byretten bygger sin avgjørelse om at Voss under sitt arbeid burde ha oppdaget skaden og ved ikke å fortelle Bothner om dette har Voss brutt sin opplysningsplikt etter avhendingsloven §3-7. Det bestrides at dette er riktig idet skaden på det tidspunkt Voss utføte arbeidet hverken var så langt fremskredet eller synlig på en slik måte at Voss burde ha tenkt seg at det kunne være råteskader i bjelken.
Det må eller anses på det rene at råteskadene er gamle og at lekkasjen har pågått over lang tid, sannsynligvis fra 1951 da soilrøret sannsynligvis ble montert. Det er videre på det rene at Voss ikke har foretatt noen arbeider på taket og at Bothner var klar over dette.
Ingen av partene har merket fukt eller råte mens de bodde der. Skadene i tak og vegger har vært skjult for alle, og heller ikke Bothner oppdaget disse før han påbegynte restaureringsarbeidet og i den forbindelse fikk bygningskonstruksjonen nærmere avdekket.
Bothners leilighet hadde etter det han selv har opplyst like mye skader. Han oppdaget likevel ikke disse før han faktisk påbegynte oppussingsarbeidet, d.v.s. mer enn 3 år etter at han overtok leiligheten. Skadene på hans egen leilighet er vel så store som i Voss sin tidligere leilighet, og det er intet grunnlag å påstå at Voss burde ha oppdaget de skjulte råteskadene i større grad enn Bothner kunne. Voss har således ikke misligholdt sin opplysningsplikt.
Heller ikke avhendingsloven §3-9, 2. pkt. får anvendelse idet manglen i alle fall ikke er vesentlig i forhold til det kjøperen hadde grunn til å regne med. Huset er meget gammelt, ca 130 år, og det er påregnelig at et så gammelt hus kan ha råteskader. Dette må alle kjøpere være forberedt på og regne med. Den leilighet Bothner overtok fra Voss er betydelig oppusset og påkostet. Eiendommen ligger sentralt og meget attraktivt til i Kristiansand by og det er totalt sett ikke betalt noen overpris for leiligheten.
Subsidiært hevdes at prisavslaget ikke kan bli så stort som ankemotparten krever. Byggmesterene, Arne Støle og Arne Roland, har i fellesskap utarbeidet et kostnadsoverslag for hva utbedring av råteskadene vil komme på. Kostnadene er antatt å ville bli kr 74000,- inkl. m.v.a. Partene er enige om at dette skal legges til grunn for prisavslagskravet. Det vil si utbedringskostnadene før det gjøres et skjønnsmessig fradrag for standardforbedring. Beløpet tilsvarer det beløp som på side 13 i byretten er satt til kr 95500,-.
Den eneste skade Voss eventuelt skulle ha hatt kunnskap om er råte i en bjelke i soverommet. Det ville i alle fall være høyst urimelig om Voss skulle være ansvarlig for råteskader i hele huset.
Atter subsidiært hevdes at i alle fall må det foretas fradrag for verdiøkning på bygningen idet råtereperasjonen innebærer en klar standardhevning av eiendommen. Bygningen får nytt tak, nytt utvendig panel og ny maling.
Det ble deretter nedlagt slik påstand:
1. "Bjørg Voss frifinnes.
2. Eskild Bothner tilpliktes å betale saksomkostninger til Bjørg Voss for byretten og lagmannsretten med tillegg av 12% rente p.a. fra forfallstidspunktet."
Ankemotparten, Eskild Bothner, har i det vesentligste anført: Eskild Bothner krever prisavslag under henvisning til avhendingsloven §4-12, nærmere fastsatt etter rettens skjønn. Som grunnlag for kravet om prisavslag er anført at det foreligger mangler ved eiendommen i form av omfattende råteskader på tak og i vegg. Råteskadene ble avdekket i forbindelse med oppussingsarbeider i Bothners del av huset. Dette foranlediget undersøkelser også i den leilighet han hadde kjøpt av Voss. Her fant man tilsvarende råteskader, herunder en stokk i taket på soverommet. Det er for øvrig omfattende råteskader både i tak og vegg også på denne leiligheten.
Det er ingen rettslig forskjell på om det er en sameier eller en kjøper uten tidligere forbindelse til eiendommen som gjør mangelsansvar gjeldende. Selger har ikke opplyst noe om råteskadene og det var ikke mulig for kjøper å oppdage disse uten å rive ned lister eller panel. Selger derimot hadde selv utført arbeid på en av de beskadigede bjelker og måtte ha oppdaget råteskadene i 1991 da arbeidene ble utført.
Selger har ikke oppfylt sin opplysningsplikt, jfr. avhendingsloven §3-7. Hadde mangelen vært oppdaget før Bothner kjøpte leiligheten ville dette utvilsomt ha virket inn på avtalen. Bothner overtok halvdelen av eiendommen fra Voss for kr 725000,- i begynnelsen av 1995. Han hadde selv kjøpt sin egen andel i 1992 for kr 347000,-. Differansen i pris forsvares i det vesentlige ved at Voss hadde brukt nær 600.000 på sin halvdel. Bothner trodde, og hadde grunn til å tro, at denne del av eiendommen var i perfekt stand, idet Voss hadde foretatt en full rehabilitering av sin del.
I det opprinnelige kontraktsutkastet mellom partene var det inntatt en bestemmelse om ansvarsfritak for selger. Denne ble partene enige om å ta ut. Meningen har da vært å ikke ha noen forbehold eller ansvarsbegrensende klausul. Skulle retten allikevel komme til at kontraktens §6 inneholder en slik "solgt som den er" forbehold, kan mangelsansvar på grunn av råte likevel begrunnes i avhendelsesloven §3-9 idet eiendommen i alle fall er i vesentlig dårligere stand enn Bothner hadde grunn til å forvente.
Bothner har ikke brutt noen undersøkelseplikt som eventuelt skulle kunne redusere selgers ansvars. Plikt til å undersøke eiendommen nærmere oppstår bare når undersøkelsesoppfordring meddeles fra selger. Noen slik oppfordring er i dette tilfellet ikke gitt, og Bothner har ikke undersøkt eiendommen på en slik måte at han burde ha avdekket råteskadene. Råteskader av dette omfang og årsak er ikke påregnelig, selv ikke på et eldre hus. Dette har intet med normal slitasje å gjøre, men er oppstått på grunn av en konstuksjonsfeil ved lufterøret på taket.
Det skal ikke gjøres fradrag i prisavslaget på grunn av standardheving på eiendommen. Det prisavslag som kreves går ikke ut over kostnadene med å reparere konkrete skader. Reperasjonen medfører ingen standardheving for eiendommen og det skal ikke gjørs fradrag i prisavslaget av denne grunn.
Det er nedlagt slik påstand:
1. "Kristiansand byretts dom av 20. november 1996, pkt. 1 stadfestes.
2. Bjørg Voss tilpliktes å betale saksomkostnigner til Eskild Bothner for byretten og lagmannsretten med tillegg av 12% p.a. fra dommen oppfyllelse."
Lagmannsretten har på samme måte som byretten kommet til at det foreligger mangelsansvar for selger, d.v.s. Bjørg Voss. Lagmannsretten bygger imidlertid på et annet grunnlag enn byretten og har kommet til at fradraget i prisavslagbeløpet på grunn av standardheving på eiendommen bør være noe større enn det byretten har lagt til grunn.
Eiendomsoverdragelsen er et forbrukerkjøp. Dette innebærer at avhendingsloven regler om mangler i §3-7, §3-8 §3-9, §3-10 og §4-1, §4-2 §4-3, §4-4, §4-5, §4-6 §4-7, §4-8, §4-9, §4-10 §4-11, §4-12, §4-13, §4-14 §4-15, §4-16, §4-17, §4-18 §4-19 ikke kan fravikes til ugunst for kjøper i kjøpekontrakten.
Ankemotparten har krevet prisavslag etter avhendingsloven §4-12 basert på at råteskaden er en mangel som selger har ansvar for. Primært etter avhendingsloven §3-7 idet ankemotparten hevder at selger måtte ha hatt kunnskap om skaden, men unnlatt å opplyse om denne. Sekundært at prisavslaget i alle fall kan kreves etter avhendingsloven §3-9 da eiendommen med en så omfattende råteskade er i vesentlig dårligere stand enn man kunne ha grunn til å regne med.
Etter bevisførselen legger lagmannsretten til grunn at råteskadene hverken på loftet, i veggene eller på takbjelken i 2. etg. har vært synlige for det blotte øyet, og at skadene først ble avdekket når man gjorde bygningsmessige inngrep i form av oppussingsarbeider. Dette må gjelde både for kjøper og selger i denne saken. Det er ikke lagt vekt på at Bjørg Voss vokste opp på eiendommen idet dette ligger så langt tilbake at det ikke skaper noen presumpsjon for at Voss i utgangspunktet hadde bedre kunnskap om eiendommen enn Bothner.
Det er på det rene at Bjørg Voss sin ektefelle, Johan Fredrik Voss, i 1991 fjernet malingen fra takbjelkene i soverommet i 2. etg., med slipemaskin. Dette var det eneste arbeidet Voss selv gjorde. Alt det andre oppussingsarbeidet ble foretatt av håndtverkere. Det er blant vitnene flere fagfolk som har uttalt seg om Voss da burde ha sett råteangrepet i takbjelken eller ikke. Oppfatningene blant vitnene er motstridende, både om hva årsaken til råteangrepet kan være, og hvorvidt det i 1991 var så langt fremskredet at det burde bli oppdaget av en legmann. Etter lagmannsrettens oppfatning foreligger det ikke tilstrekkelig grunnlag for å fastslå at skaden i 1991 da Voss utførte arbeidet var så langt fremskreden eller så synlig at han måtte ha forstått at bjelken var råteangrepet. Det kan således ikke ilegges mangelsansvar etter avhendingsloven §3-7 idet Voss ikke har brutt sin opplysningsplikt om at eiendommen hadde råteskader.
Derimot er råteskaden etter lagmannsrettens oppfatning såpass vesentlig at avhendingsloven §3-9, 2. pkt. kommer til anvendelse. I utgangspunktet bør man ikke overraskes over at det finnes råte i en bygning som er 130 år gammel. Omfanget i dette tilfelle er imidlertid mer enn man kan regne med, og årsaken skriver seg fra et feilmontert lufterør over tak, noe som det heller ikke er grunn til å regne med. Ankemotparten har betalt kr 725.000 for eiendommen i hovedsak motivert ut fra at den var nyoppusset og forventet i tipp topp stand. Den del av utbyggingskostnadene som ville falt på bygningsdelen som tilhørte den ankende part er beregnet til kr 74000,-. Dette må betraktes som vesentlig i forhold til kjøpesummen, også etter det fradrag for standardheving som lagmannsretten er kommet til at man må foreta.
Det er ikke forhold på ankemotpartens side som kan forhindre at mangelsansvaret kan gjøres gjeldende. Det er ikke større grunn for ankemotparten til å kjenne til eller måtte kjenne til manglene enn for den ankende part jfr. avhendingsloven §3-10 (1). Ei heller har ankemotparten brutt noen undersøkelsesplikt etter samme bestemmelses annet ledd.
På samme måte som byretten finner lagmannsretten at utskifting av tak og veggen mot bakgården, samt nye beslag og ny takrenne med nytt listverk og maling vil innebære en standardheving i forhold til hva ankemotparten kunne forvente av egenskaper ved eiendommen. Fradraget på grunn av verdiøkningen for ankemotpraten fastsettes skjønnsmessig til kr 34000,-.
Anken har bare delvis ført frem. Saken må derfor betraktes som dels vunnet og dels tapt for begge parter, og partene bør etter hovedregelen i tvistemålsloven §180 annet ledd jf. §174 første ledd betale sine egne omkostninger. I byrettens saksomkostningsavgjørelse gjøres ingen endringer. Partene bærer således hver sine omkostninger for begge retter.
Dommen er enstemmig.
Domsslutning:
1. Bjørg Voss dømmes til innen 2 - to - uker fra dommens forkynnelse å betale til Eskild Bothner et prisavslag, stort kr 40000,- - kronerførtitusen.
2. Saksomkostninger tilkjennes ikke.