LA-1997-482
| Instans: | Agder lagmannsrett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1997-12-19 |
| Publisert: | LA-1997-00482 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Kragerø herredsrett - Agder lagmannsrett LA-1997-00482 A |
| Parter: | Ankende part: Eva Liane (Prosessfullmektig: Advokat Jens S. Røegh). Ankemotpart: Gitte Petersen, Søren Hans-Henrik Hornum (Prosessfullmektig: Advokat Ole-Bjørn Hvattum). |
| Forfatter: | Lagdommer Jahn Mydland, ekstraord. lagdommer Birger Lassen, ekstraord. lagdommer Halvor Sigurdsen |
| Lovhenvisninger: | Tvistemålsloven (1915) §174, §180, Eiendomsmeglingsloven (1989) §3-6 |
Saken gjelder krav om gjennomføring av påstått bindende avtale om kjøp av fast eiendom, samt krav om erstatning fordi selger skal ha forsinket oppfyllelsen av avtalen.
Eva Liane eier eiendommen gnr 22 bnr 46 i Kragerø med tilhørende festerett. Gitte tidligere Petersen nå Hornum, og Søren Hans-Henrik Hornum leier den.
Våren 1996 ønsket Eva Liane å selge eiendommen og engasjerte i den forbindelse DnB Eiendomsmegling AS i Skien. Gitte og Søren Hans-Henrik Hornum var interessert i å kjøpe eiendommen. Det ble ført forhandlinger som Gitte og Søren Hans-Henrik Hornum mener ledet til at bindende avtale om kjøp av eiendommen for kr 600.000,- ble inngått, noe Eva Liane bestrider.
DnB eiendomsmegling AS ved eiendomskonsulent Snorre Narvestad utarbeidet på bakgrunn av forhandlingene et utkast til kjøpekontrakt som partene ikke har undertegnet.
Gitte Hornum stevnet den 14 august 1996 Eva Liane til Kragerø herredsrett med krav om at eiendommen med tilhørende festerett skulle overføres henne på de vilkår som fremgår at utkastet til kjøpekontrakt. Eva Liane tok til motmæle og påstod seg frifunnet. Under hovedforhandlingen trådte Søren Hans-Henrik Hornum inn som saksøker ved siden av Gitte Hornum.
Kragerø herredsrett avsa 31 desember 1996 dom med slik domsslutning:
1. "Eva Liane dømmes til å skjøte eiendommen gnr. 22 bnr. 46 i Kragerø med tilhørende festerett til Søren HansHenrik Hornum og Gitte Petersen for en kjøpesum på kr 600000,- -sekshundretusen- + offentlige omkostninger, med rettigheter og forpliktelser nedfelt i utkast til kjøpekontrakt av 30. mai 1996 utarbeidet av DNB Eiendomsmegling A/S.
2. Fristen for oppfyllelse av domsslutningens post 1 settes til 2 -to- uker fra dommens forkynnelse.
3. Eva Liane dømmes til innen 14 -fjorten- dager fra forkynnelsen av denne dom å betale saksomkostninger til Søren Hans-Henrik Hornum og Gitte Petersen kr 25470,- -tjuefemtusenfirehundreogsytti."
Den nærmere bakgrunnen for tvisten, partenes anførsler for herredsretten og herredsrettens domsgrunner, fremgår av dommen.
Eva Liane ved advokat Jens Røegh har anket dommen til Agder lagmannsrett og hevdet at det foreligger både uriktig bevisbedømmelse og rettsanvendelse. Gitte og Søren Hans-Henrik Hornum har tatt til motmæle og påstått herredsrettens dom stadfestet. I tillegg motanket de og krevet erstatning begrenset oppad til kr 150.000,- fordi de ikke fikk hjemmelen til eiendommen til avtalt tid og fordi det hvilte en ikke tinglyst og for kjøperne ukjent bruksrett på eiendommen ved avtaleinngåelsen. Eva Liane bestred under saksforberedelsen at det var prosessuell adgang til å trekke inn de nye kravene. Gitte og Søren Hans-Henrik Hornum sa seg enig i dette forsåvidt angikk kravet om erstatning på grunn av bruksretten, mens kravet om erstatning som følge av forsinket gjennomføring av salget ble opprettholdt. Lagmannsretten avsa under saksforberedelsen kjennelse for at dette kravet kunne fremmes i ankesak.
Ankeforhandlingen fant sted 1 desember 1997 i tinghuset i Skien. Partene møtte og forklarte seg. Prosessfullmektiger var advokat Jens Røegh og advokat Ole-Bjørn Hvattum for henholdsvis ankende part og ankemotpartene. Det ble ført 2 vitner og foretatt slik dokumentasjon som rettsboken viser.
Eva Liane har i hovedtrekk anført: Det bestrides å være inngått en avtale hvor eiendommen gnr 22 bnr 46 i Kragerø med tilhørende festerett, er overdratt til Gitte og Søren HansHenrik Hornum.
Det kreves for det første sterke bevis for å legge til grunn at en fast eiendom er solgt gjennom en muntlig avtale. Bevisbyrden påhviler kjøperne som ikke har oppfylt denne.
Eva Liane har hverken overfor eiendomskonsulent Narvestad eller overfor Gitte eller Søren Hans-Henrik Hornum, akseptert de sistnevntes bud. Partene var riktignok enige om prisen på kr 600.000,-, men de nærmere vilkårene for en eventuell overdragelse var ikke avklart. Det er korrekt at hun skulle møte Gitte og Søren Hans-Henrik Hornum den 30 mai 1996 etter at de nevnte hadde avgitt sitt bud, men dette møtet skulle kun finne sted for å drøfte muligheten for et salg. Møtet var ikke berammet for å formalisere en muntlig inngått avtale ved å opprette en kontrakt.
Det foreligger flere forhold som viser at det ikke er inngått noen bindende avtale om overdragelse av eiendommen. Først og fremst vises det til at Eva Liane var klar over at Rosa Ramsaas hadde en borett på eiendommen. Bestemmelsen i punkt 7 i utkastet til kontrakten om at "selger ikke er kjent med muntlige eller skriftlige private avtaler som berører eiendommen" er derfor uriktig og ville aldri blitt akseptert av Eva Liane. Hva som skulle gjøres med heftelsen i tilfelle av salg, var ikke drøftet med rettighetshaveren.
Eva Liane hadde gjort eiendomskonsulent Narvestad kjent med Rosa Ramsaas' borett. Det samme hadde Eva Lianes svigersønn Frank Dukefoss. Eiendomskonsulent Narvestad synes imidlertid å ha oversett dette forhold da han utarbeidet sitt forslag til kontrakt. Denne forglemmelsen ville vært unngått dersom han hadde opprettet den salgsoppgaven han var pliktig til å utarbeide i henhold til eiendomsmeglerloven §3-6.
Kontraktsutkastet fastsetter heller ingen dato for kjøpers overtagelse av eiendommen. Også dette forhold underbygger at det ikke er inngått noen endelig avtale.
Eva Liane bestrider at Gittes og Søren Hans-Henrik Hornums tilsagn om lån fra bank til kjøp av eiendommen, Frank Dukefoss' og Eva Lianes datters påbegynte fjerning av sine eiendeler fra eiendommen eller avbestillingen av takstmann etter at avtale om overdragelse av eiendommen angivelig skulle ha vært inngått, kan tillegges bevismessig vekt.
Når det gjelder Gitte og Søren Hans-Henrik Hornums erstatningskrav, hevdes det at dette ikke er godtgjort. Det vises til at de ikke har tatt opp lån for å finansiere ervervet av eiendommen, og at de heller ikke har dokumentert å ha inntekter hvor eventuelle renteutgifter kunne kommet til fradrag, dersom de hadde tatt opp lån.
Eva Liane har nedlagt slik påstand:
"I hovedanken:
1. Eva Liane frifinnes.
2. Eva Liane tilkjennes saksomkostninger for herredsretten og lagmannsretten.
I motanken:
1. Eva Liane frifinnes.
2. Eva Liane tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten."
Gitte og Søren Hans-Henrik Hornum har anført at de i første omgang bød kr 560.000,- for eiendommen, men at Eva Liane ikke godtok budet. Deretter forhøyet de budet til kr 600.000,-. Eva Liane aksepterte kjøpesummen, men stilte som vilkår for salg at byderne påtok seg ansvaret for de forhold som senere ble innarbeidet i pkt 11 i utkastet til kjøpekontrakt. Dette godtok Eva og Søren Hans-Henrik Hornum og aksepten av Eva Lianes krav ble meddelt henne av eiendomskonsulent Narvestad. Bindende avtale var derved inngått og det ble berammet et kontraktsmøte til 30 mai 1996 for å undertegne de nødvendige dokumentene.
Gitte og Søren Hans-Henrik Hornum bestrider at Rosa Ramsaas borett på noe tidspunkt forut for avtaleinngåelsen ble gjort kjent for dem.
I løpet av siste halvdel av mai begynte Eva Liane og hennes datter og svigersønn å fjerne gjenstander familien hadde oppbevart på eiendommen. I denne perioden oppstod det tvil om Eva Liane ville vedstå seg avtalen om salg ettersom hun ønsket en ny takst av eiendommen. Gitte og Søren Hans-Henrik Hornum opplyste Narvestad om forholdet som igjen tok dette opp med Eva Liane. Narvestad ga senere tilbakemelding om at selger var innforstått med at bindende salgsavtale var inngått. Ny takst ble derfor ikke foretatt.
Det gjøres således gjeldende at Eva Liane har forpliktet seg til å selge eiendommen til Gitte og Søren Hans-Henrik Hornum i henhold til utkastet til kontrakt utarbeidet av eiendomskonsulent Narvestad etter drøftelser med selger. Hva angår enkelte av punktene i kontraktsutkastet vises det særlig til punkt 11 "spesielle vilkår/forbehold" som dokumenterer hvor detaljert sentrale forhold var avklart.
Når det gjelder den utinglyste boretten for Rosa Ramsaas, ble kjøperne først gjort kjent med denne ved advokat Røeghs brev av 12 juni 1996 til advokat Hvattum.
Den forsinkede overdragelsen av eiendommen har påført kjøperne et tap som kreves erstattet av selger. Kravet begrenses til tiden fra herredsrettens dom ble avsagt og frem til lagmannsrettens avgjørelse foreligger. Tap knytter seg til at kjøperne på grunn av Eva Lianes urettmessige opptreden, først vil få hjemmelen til eiendommen ca ett år etter herredsretten avsa sin dom. Dette har påført dem meromkostninger ved at de i denne tiden har måttet fortsette å betale leie, mens de som eiere ville kunnet nedbetale på et boliglån og derved oppnådd en skattemessig fordel på grunn av rentefradraget. Kravet begrenset oppad til kr 27.519,-.
Gitte og Hans-Henrik Hornum har nedlagt slik påstand:
"I hovedanken:
1. Herredsrettens dom stadfestes.
2. Gitte og Søren Hans-Henrik Hornum tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten.
I motanken:
1. Gitte og Søren Hans-Henrik Hornum tilkjennes erstatning begrenset oppad til kr 27519,-.
2. Gitte og Søren Hans-Henrik Hornum tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten."
Lagmannsretten skal bemerke:
Tvisten i hovedanken står i faktisk og rettslig henseende i samme stilling som for herredsretten. Lagmannsretten kan derfor vise til herredsrettens meget utfyllende og grundige drøftelse som i det alt vesentlige også er dekkende for lagmannsrettens syn. Dette innebærer at Eva Lianes anke ikke kan føre frem.
Lagmannsretten skal for egen del kort bemerke at i likhet med herredsretten, legges det stor vekt på eiendomskonsulent Narvestads vitneforklaring. I følge Narvestad drøftet Eva Liane budet på kr 600.000,- med ham. De ble enige om at Narvestad skulle informere byderne om at selger aksepterte budet under forutsetning av at kjøperne påtok seg ansvaret knyttet til at uthuset delvis stod på naboens grunn, for konstaterte fuktskader og problemene med kloakken m v. Eva Liane ble også gjort oppmerksom på at dersom Gitte og Søren Hans-Henrik Hornum godtok selgerens vilkår, ville bindende avtale være inngått. Lagmannsretten skal i denne sammenheng fremheve at Eva Liane under ankeforhandlingene erkjente at hun i samtalen med Narvestad ikke tok forbehold om at det måtte finne sted en avklaring med hensyn til Rosa Ramsaas' borett før avtale kunne inngås. Narvestad informerte deretter byderne om selgers vilkår som ble akseptert.
Eiendomskonsulent Narvestads forklaring støttes også av andre omstendigheter i saken. I tillegg til de forhold herredsretten har påpekt, er det for lagmannsretten også vist til at eiendomskonsulent Narvestad den 20 mai 1996 tilskrev en rekke offentlige etater bygget på at endelig avtale om overdragelse var inngått.
Herredsrettens dom pkt 1 blir således å stadfeste. Oppfyllelsesfristen settes til senest 2 uker etter forkynnelsen av lagmannsrettens dom.
Eva Liane har således ved minst å ha utvist uaktsomhet knyttet til vurderingen av om bindende avtale var inngått, misligholdt sin forpliktelse om å overdra eiendommen gnr 22 bnr 46 i Kragerø med tilhørende festerett til Gitte og Søren Hans-Henrik Hornum. Det tap som derved er påført kjøperne, må hun være forpliktet til å dekke.
Gitte og Søren Hans-Henrik Hornum har som følge av den forsinkede gjennomføringen av overdragelsen, måttet fortsette å betale leie for eiendommen med kr 4000,- pr måned, til sammen kr 48000,- for ett år. Dersom de hadde blitt eiere, ville de i stedet betalt renter og avdrag på lånet som skulle finansiert kjøpet. Gitte og Søren Hans-Henrik Hornum har dokumentert en oppstilling utarbeidet av Sparebanken Sør hvor det fremgår, at dersom de hadde tatt opp boliglån på kr 630.000,- som planlagt, ville de første hele året de hadde måttet betjene lånet, betalt kr 32245,- i renter. Eva Liane har ikke reist innvendinger mot selve beregningen. Hensyntatt skatteeffekten ville dette medført en reell rentekostnad på kr 23216,40. Dette beløp må derfor komme til fradrag ved beregningen av erstatningskravet. Ytterligere må det gjøres fradrag for utgifter til forsikring, kommunale avgifter, festeavgifter samt påregnelige vedlikeholdsutgifter Gitte og Søren Hans-Henrik Hornum ville ha hatt dersom de hadde fått eiendommen overdratt til seg for omlag ett år siden. Eva Liane har opplyst at hun siste året har betalt ca kr 3000,- i forsikring for eiendommen, kommunale avgifter med kr 1500,- samt festeavgift på kr 300,-. Når det gjelder kjøpernes utgifter til løpende vedlikehold, anslår lagmannsretten disse skjønnsmessig til kr 5000,-. Det siktes her til andre arbeider ann de som er nevnt i kjøpekontraktens pkt 11. Avrundet tilkjennes således kr 15000,- i erstatning.
Eva Lianes anke har vært forgjeves. I medhold av tvistemålsloven §180 første ledd pålegges hun å dekke Gitte og Søren Hans-Henrik Hornums saksomkostninger idet lagmannsretten ikke finner grunn til å gjøre unntak fra lovens hovedregel. Advokat Ole-Bjørn Hvattum har for lagmannsretten krevet saksomkostninger med kr 20670,- hvorav kr 20.000,- utgjør salær. Beløpet finnes nødvendig for å få saken betryggende utført og tas til følge.
Lagmannsretten finner ikke grunn til å endre herredsrettens omkostningsavgjørelse.
I motanken har Gitte og Søren Hans-Henrik Hornum kun delvis vunnet frem. Det vises til at det opprinnelig kravet i motanken var begrenset oppad til kr 150.000,- og at det under saksforberedelsen ble redusert til kr 75.000,-. Under ankeforhandlingene reduserte Gitte og Søren Hans-Henrik Hornum kravet ytterligere slik det fremgår av påstanden gjengitt ovenfor. Det pekes også på at det opprinnelig kravet omfattet tap som senere er erkjent ikke kan behandles av lagmannsretten som førsteinstans. I motanken anses saken således dels vunnet dels tapt hvoretter hver av partene pålegges å dekke egne omkostninger, jfr tvistemålsloven §180 annet ledd, jfr §174 første ledd.
Dommen er enstemmig.
Domsslutning:
I hovedanken:
1. Herredsrettens dom pkt 1 og 3 stadfestes.
2. Fristen for overskjøtingen av eiendommen gnr 22 bnr 45 i Kragerø med tilhørende festerett settes til 2 -to- uker fra forkynnelsen av lagmannsrettens dom.
3. Eva Liane tilpliktes innen 2 -to- uker fra forkynnelsen av lagmannsrettens dom å dekke Gitte og Søren Hans-Henrik Hornums saksomkostninger for lagmannsretten med til sammen kr 20670,- -tyvetusensekshundreogsytti.
I motanken:
1. Eva Liane dømmes til å betale Gitte og Søren HansHenrik Hornum innen 2 -to- uker fra forkynnelsen av lagmannsrettens dom erstatning med til sammen kr 15 000,- -femtentusen-
2. Saksomkostninger tilkjennes ikke.