LA-1997-594

Instans:	Agder lagmannsrett - Dom
Dato:	1998-02-17
Publisert:	LA-1997-00594
Stikkord:	Husleierett
Sammendrag:
Saksgang:	Skien og Porsgrunn byrett Nr.: 96-01567 - Agder lagmannsrett LA-1997-00594 A
Parter:	Ankende part: Kjell Thore Mosbakk (Prosessfullmektig: Advokat Bjørn Stormyr) Ankemotpart: Borettslaget Klyve V (Prosessfullmektig: Advokat Ole-Henrik Sætre)
Forfatter:	Lagdommer Erling Strand, formann Ekstraord. lagdommer Halvor Sigurdsen Herredsrettsdommer Jan Helliesen
Lovhenvisninger:	Borettslagsloven (1960) §36, Tvistemålsloven (1915) §172, §180

Saken gjelder spørsmålet om gyldigheten av oppsigelse av Kjell Mosbakks leieforhold i borettslaget Klyve V, med pålegg om å overdra hans andel til en styret godkjenner.

Oppsigelsen ble sendt ham i brev av 20/8 - 1996 fra Skien Boligbyggelag, og lyder:

"Styret i borettslaget Klyve V sier med dette opp husleieforholdet med Dem når det gjelder leilighet nr. 2473. Fraflytting fastsettes til 22.09.96.

Grunnen til oppsigelsen er vesentlig mislighold av husleiekontrakt og ordensregler, idet det gjentatte ganger er kommet klager på Deres bruk av leiligheten idet det til stadighet pågår trafikk av tvilsomme, berusede personer til Deres leilighet. Dette pågår hele døgnet og er til stor sjenanse for øvrige beboere i huset. Politiet har også blitt tilkalt ved flere anledninger.

Ønsker De å prøve lovligheten av denne oppsigelse, må søksmål være reist innen 30 dager etter at De har mottatt dette brev. I motsatt fall er styrets vedtak endelig.

Dersom De ikke fraflytter leiligheten til fastsatt tid, vil De bli begjært utkastet.

Borettslaget pålegger Dem samtidig innen 30 dager etter at De har mottatt dette pålegg eller straks De flytter fra boligen før fristen er ute, å overdra Deres andel nr. 2480 i borettslaget med borettsinnskudd i henhold til partialobligasjon nr. 2480 til den styret godkjenner.

Dersom dette pålegg ikke blir etterkommet innen fristen, har borettslaget rett til å la andel med borettsinnskudd selge ved offentlig auksjon eller innløse andel og innfri borettsinnskuddet. Laget kan gjøre denne rett gjeldende straks De flytter fra boligen før fristen er ute, uten å overdra andelen med borettsinnskudd."

Den 11/9 - 1996 tok Mosbakk ut stevning mot borettslaget ved Skien og Porsgrunn byrett med påstand om at oppsigelsen var ugyldig.

Byretten avsa den 26/2 - 1997 dom i saken med slik domsslutning:

"1. Borettslaget Klyve V v/styrets formann frifinnes.

2. Hver av partene dekker sine omkostninger."

Sakens bakgrunn og partenes anførsler for byretten fremgår av dennes dom.

Kjell Thore Mosbakk, med advokat Bjørn Stormyr som prosessfullmektig, har anket dommen til Agder lagmannsrett.

Borettslaget Klyve V, med advokat Ole-Henrik Sætre som prosessfullmektig, har imøtegått anken.

Ankeforhandling ble holdt i Skien den 27. og 28/11 - 1997. Kjell Thore Mosbakk og formannen i borettslagets styre, Odd Ragnar Karlsen, møtte og avga forklaringer. Det ble avhørt 16 vitner.

Kjell Thore Mosbakk har i hovedsak anført:

Byretten har lagt til grunn riktig rettslig utgangspunkt, nemlig at borettslaget bare kan si opp leieavtalen dersom Mosbakk har gjort seg skyldig i vesentlig mislighold, jfr. borettslagsloven §36. Det bestrides at det foreligger vesentlig mislighold, og forsåvidt er byrettens bevisbedømmelse og konkrete lovanvendelse feil.

Byretten har lagt til grunn riktig forståelse av husleiekontrakten og husordensreglementet når den har kommet til at de gir rom for besøk i det omfang Mosbakk selv ønsker, forutsatt at det ikke er til sjenanse for beboerne. Et stort antall besøkende over en lengre periode er ikke vesentlig mislighold. Mosbakk ble enkemann sommeren 1996, han er arbeidsledig og mye hjemme. Det er da naturlig at han får besøk av venner både på dagtid og kveldstid. Byretten har også vurdert rett når den ikke la vekt på det borettslaget anførte om at det tok noe tid før han fikk utbedret en vannlekkasje.

Eventuelle besøk av narkomane er ikke mislighold, forutsatt at de ikke bråker eller direkte forulemper naboene. Ingen av beboerne har sagt at Mosbakks besøkende har opptrådt uhøvisk overfor dem ved snakk eller på annen måte. Det er ikke bråk fra Mosbakks leilighet, heller ikke når de besøkende kommer og går.

Alvorlig og vedvarende brudd på god folkeskikk kan etter omstendighetene være vesentlig mislighold av leieavtalen etter §36. Mosbakk har ikke brudt med god folkeskikk i leieforholdet, slik at han har gjort seg skyldig i mislighold, langt mindre vesentlig mislighold. Byrettens dom bygger forsåvidt på uriktig bevisbedømmelse og feil lovanvendelse. Byretten har trukket urealistiske og gale grenser for hva som bryter med god folkeskikk i naboforhold.

Ingen har klaget på Mosbakks egen oppførsel, for eksempel beskyldt ham for å ha bråket. Det er ikke ført bevis for at det har foregått narkotikaomsetning i leiligheten. Han har vært dømt for brudd på narkotikalovgivningen, men ikke for salg. Mosbakk ser ikke bort fra at et fåtall beboere ubegrunnet har gjort seg forestillinger om at noen av besøkene har hatt med narkotikaomsetning å gjøre, og at de av den grunn har følt en generell utrygghet. Slike løse og uriktige mistanker gir ikke grunnlag for oppsigelse.

Mosbakk bor i syvende etasje i blokken, som har tolv etasjer med fem leiligheter i hver. Mange av de besøk av rusede personer som beboerne tror han har hatt, kan ha gått til andre leiligheter hvor det bodde narkotikamisbrukere. Sommeren/høsten 1996 flyttet to leieboere som styret i borettslaget ønsket å kaste ut på grunn av narkotikatrafikk. To andre beboere i blokken ble høsten 1996 dømt til samlet straff på ca 10 år fengsel for narkotikaforbrytelser. Det ferdes narkotikamisbrukere i Klyveområdet. De sprøytene som er funnet i og ved blokken kan ikke knyttes til Mosbakk eller hans besøkende. Det ble funnet sprøyter i blokken før han flyttet inn.

Mosbakk bruker ikke narkotika nå. Han hadde en sprekk sommeren 1996, og det var på den tiden politiet fant 8 brukerdoser heroin hos ham. De politibesøkene han ellers hadde, angikk ikke ham. Politiet lette etter andre, og det gir ikke grunnlag for oppsigelse.

Mosbakk mener at det ikke har vært så mange klager på ham som påstått fra borettslagets side. Flere av underskriftene på klagene er innhentet av styremedlemmer, uten at underskriverne reflekterte over det de skrev under på. Vitneførselen bekrefter det. Det anses på det rene at minst to av underskriftene er falske. Flere naboer har i sine vitneforklaringer sagt at de ikke har noe å utsette på Mosbakk som leieboer.

I møte den 19/1 - 1995 gjorde styret i borettslaget vedtak om ikke å godkjenne Mosbakk som andelseier. Vedtaket måtte senere endres fordi det ikke var saklig grunn for det. Mosbakk har følt det slik at styreformannen og noen av beboerne er etter ham, og at han helt fra innflyttingen har vært utsatt for forfølging.

I de samtalene Mosbakk har hatt med styrets formann, og i advarslene fra styret, fikk han ikke beskjed om det som brukes som hovedbegrunnelse for oppsigelsen, nemlig besøk av berusede personer. Det var bare snakk om mange besøk. Den reelle begrunnelsen fikk han først ved oppsigelsen. Hadde han fått den før, ville det gitt ham anledning til å justere kursen ved å være nøyere med hvem han lot komme inn. Det gjorde han da han fikk oppsigelsen og begrunnelsen for den, og han har senere hatt besøk i langt mindre omfang.

Kjell Thore Mosbakk har lagt ned slik påstand:

1. Borettslaget Klyve V's oppsigelse av Kjell Thore Mosbakk kjennes ugyldig.

2. Borettslaget Klyve V v/styrets formann idømmes saksomkostninger for det offentlige for begge retter.

Borettslaget Klyve V har i hovedsak anført:

Byretten har vurdert riktig når den har funnet at Mosbakk har misligholdt leieforholdet vesentlig, og at oppsigelsen er gyldig.

Hver dag og til alle døgnets tider har Mosbakk hatt besøk av et stort antall personer som åpenbart er ruset av narkotika, mange også av alkohol. De fleste er kjent fra narkotikamiljøet i distriktet. Mosbakk har måttet bekrefte navnene til 15 - 20 av de som jevnlig har besøkt ham. Av vitneforklaringen til politiførstebetjent Ellefsen, fremgikk det at politiet er oppmerksom på trafikken. Hans forklaring viste at det er hardt belastede narkotikamisbrukere, og at flere er straffedømt for alvorlige forbrytelser, blant annet for vold. Mosbakk er selv domfelt mange ganger. Hans kone var også kjent fra narkotikamiljøet.

Andre leieboere merket seg etterhvert at de som kom til Mosbakk ofte var der bare en kort stund, og at de var mer ruset når de gikk. De mistenkte ham for å selge stoff, slik trafikken var.

Det hendte at det om natten ble dundret på døren opptil et kvarter av gangen. Det er bekreftet av flere vitner. En av de som bråket slik ropte flere ganger, " slipp meg inn, jeg må ha." Ved en anledning støtte et vitne på en som lå utenfor Mosbakks dør og sov, sterkt beruset. Da han ble vekket og bedt om å gå, sa han at han skulle til Mosbakk.

Ett av vitnene har forklart at hun kom på noen av de som vanket hos Mosbakk mens de sloss i hallen nederst i oppgangen. En sykkel som sto der ble kastet i veggen. Hun ble redd og ringte til politiet.

Det er på det rene at trafikken av rusede personer har ført til at naboene er engstelige. Flere føler seg truet og er redde når de treffer dem i heisen, og gruer seg hver gang de skal ut.

Man har ofte sett sprøytespisser i oppgangen og utenfor blokka. Det har hendt at barn har kommet med sprøytespisser de har funnet, og foreldrene blir redde for at berøringen av spissene kan ha påført dem noe. Det er liten grunn til å tvile på at i det minste noen av spissene har vært lagt igjen av de som besøker Mosbakk.

Foruten den frykten trafikken har skapt, skader den miljøet generelt, blant annet ved at stedet får rykte som "narkoreir".

Styret reagerte på at Mosbakk har sprengt døren til leiligheten, fordi han hadde glemt nøkkelen. I slike tilfeller henvender man seg til borettslagets formann. Styret har også bemerket at han lenge unnlot å utbedre en vannlekkasje i leiligheten. Disse forholdene har ikke vært grunnlaget for oppsigelsen, men de viser at Mosbakk mangler forståelse for hvordan man forholder seg som leieboer.

Styrets formann sa flere ganger at det måtte bli slutt på de mange besøkene av rusede personer, og gjorde Mosbakk kjent med at leieboerne hadde klaget, både muntlig og skriftlig. Det lå en klar advarsel i dette. Mosbakk ville ikke rette seg etter det styreformannen sa, og ved en anledning truet han ham. Det er på det rene at Mosbakk ble gjort kjent med at advarslene gjaldt den store trafikken av rusede personer, og han kan ikke høres når han bestrider det.

Tross flere advarsler fortsatte han å la rusede personer komme og gå, til alle døgnets tider. Som leieboer har han ansvar for besøkene. Det følger også av innledningen og punkt 20 i borettslagets ordensregler. Mosbakk har brukt leiligheten på en måte som er til stor sjenanse for de andre leieboerne, og som påfører borettslaget dårlig rykte. Han har opptrådt i strid med vanlig folkeskikk, og har åpenbart brudt med intensjonene i leieavtalen og husordensreglene. Trafikken til leiligheten har foregått på en slik måte og over så lang at Mosbakk klart har gjort seg skyldig i vesentlig mislighold. Det bemerkes at forholdene ikke ble særlig bedre som følge av oppsigelsen.

Vilkåret for oppsigelsen av leieavtalen etter borettslagsloven §36 var etter dette til stede, og det er ikke grunnlag for å kjenne den ugyldig.

Borettslaget Klyve V har lagt ned slik påstand:

1. Byrettens dom stadfestes forsåvidt gjelder punkt 1.

2. Kjell Thore Mosbakk dømmes til å betale saksomkostninger for byrett og lagmannsrett.

Lagmannsretten skal bemerke:

Etter lov om borettslag §36 kan borettslaget si opp leieavtalen dersom andelseieren har gjort seg skyldig i vesentlig mislighold.

Husbråk og annen utilbørlig opptreden som er til sjenanse for naboene og utleieren kan etter omstendighetene være vesentlig mislighold. Etter styrets angivelse av oppsigelsesgrunnen i brevet av 20/8 - 1996 til Mosbakk og opplysningene for øvrig, er spørsmålet om det har vært forhold av den art og av slikt alvor at det foreligger vesentlig mislighold.

Etter bevisførselen legger lagmannsretten til grunn at det stadig, også nattestider, har vært mange besøkende til Mosbakks leilighet som har vært tydelig ruset av narkotika og/eller alkohol. Øvrige leieboerne har som vitner forklart at de daglig har sett denne trafikken av sterkt rusede personer til og fra Mosbakks leilighet. Det har imidlertid også vært vitner fra blokka som har sagt at de ikke har sett noe til dette.

Flere vitner har nevnt konkrete episoder - om sovende utenfor Mosbakks leilighet, personer som har dundret på døren hans om natten og ropt for å komme inn. En av beboerne fortalte at hun måtte forbi berusede personer som sloss i oppgangen. Lagmannsretten legger til grunn det som er fremholdt i anførslene fra borettslaget om dette.

Lagmannsretten legger til grunn at antallet besøkende til Mosbakk har vært meget stort, og at påfallende mange har vært sterkt ruset. Det har vært et mønster at mange besøkende har gått kort tid etter de kom, og da mer ruset.

Mosbakk har måttet oppgi navnene til mange av de som besøker ham. Politiførstebetjent Ellefsen har i sin forklaring opplyst at nesten alle er kriminelle narkotikamisbrukere.

De fleste beboerne har sagt at det er utrivelig og svært sjenerende til stadighet å støte på sterkt rusede personer i heisen og oppgangen, og mange er redde. Flere vitner har sagt at de etter hvert ble kjent med at mange av de som kom jevnlig til Mosbakk er kriminelle og hardt belastede narkotikamisbrukere, og at det forsterket engstelsen og følelsen av uhygge.

Det er liten grunn til å tvile på at den trafikken av besøkende som naboene observerte var til Mosbakk.

Lagmannsretten finner at Mosbakk har gjort seg skyldig i vesentlig mislighold ved at han over lengre tid har tillatt mange besøk, av sterkt rusede personer. Det har ført til bråk nattestider. Det alvorligste er at det har vært til stor sjenanse og ført til at flere andre leieboere er redde når de skal ut og inn. Lagmannsretten kan forstå det. Det må også tas hensyn til borettslagets anførsel om at den stadige trafikken av rusede personer gir borettslaget dårlig rykte. Indirekte rammer det de som bor der.

Lagmannsretten har øye for det positive i at narkomane har et ordentlig sted å bo. Mosbakk er imidlertid ikke beskyttet mot oppsigelse når han tross advarsler gjør seg skyldig i utilbørlig bruk av leiligheten ved å ta i mot besøkende som nevnt. Det er et vesentlig mislighold som gir borettslaget rett til å si ham opp.

Mosbakk kan ikke høres med at han ikke ble varslet om grunnen til oppsigelsen før han mottok brevet av 20/8 - 1996. Formannen i styret foreholdt ham flere ganger at naboer hadde klaget skriftlig over den sjenerende trafikken av "belastede personer". Borettslaget ga ham også skriftlige advarsler som ikke var til å misforstå i så måte. Ordlyden i advarslene varierte noe, men det anses utelukket at Mosbakk har vært i tvil om grunnlaget for dem.

Det kan ikke ses at det er formelle feil ved oppsigelsen.

Byrettens dom punkt 1 blir etter dette å stadfeste.

Anken har vært forgjeves og Kjell Thore Mosbakk bør pålegges å erstatte Borettslaget Klyve V saksomkostninger for lagmannsrett etter hovedregelen i tvistemålsloven §180 første ledd. Han bør også erstatte borettslaget saksomkostningene for byretten etter tvistemålsloven §172 første ledd, som det ikke finnes grunn til å gjøre unntak fra. Borettslagets prosessfullmektig har levert omkostningsoppgave for lagmannsretten på kr 27000.- som er salær. For byretten har han levert omkostningsoppgave på kr 37000,- som også er hans salær. Lagmannsretten finner å kunne legge oppgavene til grunn for omkostningsavgjørelsen, slik at Mosbakk tilpliktes å erstatte saksomkostningene til Borettslaget Klyve V med beløpene, tilsammen kr 64000,-.

Dommen er enstemmig.

Domsslutning :

1. Byrettens dom punkt 1 stadfestes.

2. Kjell Thore Mosbakk dømmes til innen -2- to - uker fra forkynnelsen av lagmannsrettens dom å betale saksomkostninger til Borettslaget Klyve V med - 37.000 - kronertrettisyvtusen kroner for byrett og - 27.000 - syvogtyvetusen kroner for lagmannsrett, tilsammen - 64.000 - sekstifiretusen kroner.