LA-1997-85
| Instans: | Agder lagmannsrett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1997-10-13 |
| Publisert: | LA-1997-00085 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Holt herredsrett Nr: 96-00053 - Agder lagmannsrett LA-1997-00085 A |
| Parter: | Ankende part: Solveig Grovik (Prosessfullmektig: Advokat Arild Espegren). Ankemotpart: Siv og Robin Bjerkhaug (Prosessfullmektig: Advokat Jens Kristen Bosvik). |
| Forfatter: | Lagdommer Per Holtar Evensen, formann, Kst. lagdommer Erik Holth, Kst. lagdommer Jahn Mydland |
| Lovhenvisninger: | Tvistemålsloven (1915) §172, §180, Husleieloven (1939), Avhendingslova (1992) §5-4, §5-7 |
Saken gjelder hvorvidt selger av en enebolig Solveig Grovik, etter at kjøpekontrakt var bindende inngått, gikk med på kjøpers Siv og Robin Bjerkhaugs ønske om å bli løst fra kontrakten. Isåfall har selger fritatt kjøper fra sine kontraktsforplikter, og ankende part har mistet sin rett til å kreve dekket sitt økonomiske tap ved senere dekningssalg.
Den 23. september 1996 avsa Holt herredsrett dom i saken med slik domsslutning:
1. Siv og Robin Bjerkhaug frifinnes.
2. Saksomkostninger tilkjennes ikke.
Når det gjelder sakens bakgrunn og partenes anførsler for herredsretten vises til dens dom.
Solveig Grovik, med advokat Arild Espegren som prosessfullmektig, har anket dommen til Agder lagmannsrett.
Siv og Robin Bjerkhaug, med advokat Jon Kristen Bosvik som prosessfullmektig, har imøtegått anken.
Ankeforhandling ble holdt i Eydehavn den 3. oktober 1997. Partene møtte med sine prosessfullmektiger og avga forklaring. Det ble avhørt ett vitne.
Solveig Grovik har i hovedsak anført:
Allerede før averteringen i Aust-Agder Blad ringte Robin Bjerkhaug henne med forespørsel om huset. Han virket ivrig og pågående. Hun mente huset var for lite for dem og deres to barn, noe Bjerkhaug tydeligvis var uenig i. Budet på kr 590.000 var meget tilfredsstillende for henne. Etter dette ville hun kunne innfri sin pantegjeld på huset, herunder Husbanklånet på kr 470.000. Som en del av oppgjøret skulle kjøperne søke om å få overta Husbanklånet.
Bjerkhaugs presset på for å flytte inn snarest mulig etter kontraktsinngåelsen 6. september 1995. Da de ønsket å komme i orden før en planlagt ferie til Afrika 30. september, ga hun dem nøklene 15. september og de flyttet umiddelbart inn. Hun flyttet selv til Søgne. Allerede den 21. september 1995 meddelte kjøperne henne på telefon at de likevel ikke ønsket å kjøpe boligen da den var for liten.
Begrunnelsen for ikke å ønske å kjøpe boligen ble gjennom brev av 23. september endret til at de ikke hadde oppnådd finansiering, og det ble henvist til pkt. 8 i kjøpekontrakten. Hun reagerte på deres uttalelse om at hun skal ha gitt utrykk for at hun uansett ville leie ut huset til dem. Den vedlagte leiekontrakten undertegnet hun aldri. Hun ble fortalt av dem at de hadde rett til å bli boende der i tre måneder etter husleieloven. Hun gikk med på at de kunne bo i boligen inntil de var tilbake fra Afrika-turen. Dette var ment som en midlertidig ordning. At hun krevet kr 4000 pr. måned og oppga sin bankkonto, kan ikke tas til inntekt for at hun løste Bjerkhaug fra kjøpekontrakten. Innbetalingene er ikke bestridt. Det forhold at Bjerkhaug skrev "husleie" på innbetalingene kan ikke tillegges noen betydning.
Medio oktober, en av de første dagene etter at Bjerkhaug kom tilbake fra Afrika, ga hun beskjed om at de måtte flytte ut. De ble da enige om at de kunne bli boende ut måneden. Under befaringen med eiendomsmegler 30. oktober hadde de ikke forberedt utflytting. Hun godtok imidlertid at de ble boende ytterligere en tid, dette etter råd fra eiendomsmegler om fordelen med dette under visninger. I begynnelsen av november tok hun kontakt med advokat, noe som resulterte i brevet av 16. november hvor Bjerkhaug ble varslet om å stille eiendommen til disposisjon for Grovik innen 30. november. De ble også varslet om et mulig erstatningskrav dersom det nye salget gikk med tap.
Helt fra det ble klart at Bjerkhaugs ville gå fra avtalen, har Grovik fastholdt at hun anså dem bundet av kontrakten. Hun har verken i ord eller handling foretatt seg noe som kan forstås dithen at hun har akseptert at Bjerkhaugs var løst fra kontrakten. Ankemotparten har bevisbyrden for dette.
Hun har gjennom brevet fra sin advokat 16.11.95 reagert innen rimelig tid.
Ankende part har nedlagt slik påstand:
1. Siv og Robin Bjerkhaug dømmes in solidum til å erstatte Solveig Grovik kr 60.299 med tillegg av lovens rente fra 25. januar 1996 til betaling skjer.
2. Siv og Robin Bjerkhaug dømmes til å erstatte Solveig Grovik hennes saksomkostninger for begge retter.
Siv og Robin Bjerkhaug har i hovedsak anført:
Man er enig med ankende part i at bevisbyrden vedrørende det aktuelle spørsmål påhviler denne siden, ettersom det foreligger en kjøpekontrakt som partene i utgangspunktet er bundet av. Dog er det i foreliggende sak begrenset hvor strenge beviskrav som kan stilles. Det forelå primært et leieobjekt, jfr. avisannonsen. Allerede 4. september, altså forut for annonsen, tok de kontakt med Grovik da de hadde hørt rykter om at hun ville leie ut huset. Videre var utgangspunktet for Bjerkhaugs at de skulle leie en bolig. Bevisspørsmålene må for øvrig vurderes i sammenheng tidsmessig, idet det må ses hen til hennes samlede konkludente adferd både forut for og etter Bjerkhaugs Afrika - tur.
Når man tok inn finansieringsforbeholdet i kjøpekontrakten, viser det at de anså det viktig med et slikt forbehold. Finansieringen skulle skje ved at de bl.a. skulle overta selgers husbanklån. Selger sa at dersom det ikke ble noe av salget skulle de uansett få leie boligen.
De sendte søknad til Husbanken 6. september. Da svar ikke var kommet 18. september, fikk de ved telefonisk henvendelse til Husbanken opplyst at man foreløpig ikke kunne gi noe svar. Da de ennå ikke hadde mottatt svar innen 23. september, sendte de brevet hvor de meddelte at de anså seg løst fra kjøpekontrakten. Samtidig vedla de den av dem utarbeidede og undertegnede leiekontrakt.
Spørsmålet er ikke hvorvidt ankemotparten hadde rettslig grunnlag for å heve kjøpekontrakten, men hvorvidt Grovik aksepterte innholdet i brevet av 23. september. Det gjøres gjeldende at hun godtok dette, og at de ble løst fra kjøpekontrakten og gikk inn på et leieforhold. Ved sannsynlighetsvurderingen er det et viktig utgangspunkt at hun ikke ønsket å bryte båndene med Risør.
Gjennom den avtalte leiesummen fikk hun dekket sine samlede lånekostnader på boligen, noe som viser at leie var et interessant og attraktivt alternativ til salg. Dersom hun var så oppsatt på å selge fremfor å leie ut, er det påfallende at hun ikke jobbet mer aktivt for å få de mange angivelige interessentene på banen.
Allerede da kjøpekontrakten ble inngått ga Grovik uttrykk for at de skulle få leie boligen dersom det ikke ble noe av salget på grunn av finansieringsforbeholdet. Da de ikke hadde fått svar fra Husbanken innen 23. september, følte de seg forpliktet til til å gi en rask avklaring på situasjonen på grunn av den nær forestående ferieturen. De anså seg løst fra kontrakten og vedla en leiekontrakt hvor de satte inn leiebeløpet hun tidligere hadde oppgitt på kr 3.900. Grovik aksepterte at de gikk over på et leieforhold om enn ikke skriftlig.
Ankemotparten ble først kjent med samtykkebrevet fra Husbanken 28. september.
Hun burde ha reagert på giroene med "husleie" påskrevet. Hun ga ikke på noe tidspunkt før brevet fra advokaten uttrykk for fastholdelse av kjøpekontrakten eller om erstatning. Det at partene har vært i rettslig villfarelse med hensyn til å løse seg fra kontrakten, må Grovik selv bære risikoen for. Alternativene kjøp eller leie var nokså like for Bjerkhaug.
Subsidiært gjøres gjeldende at det gikk urimelig lang tid før hun reagerte. Det er for sent når hun først i brev av 16. november gjennom advokat fremmer krav.
Ankemotparten nedla slik påstand:
1. Pkt. 1 i Holt herredsretts dom av 23. september 1996 i sak nr 53 - 00096 A stadfestes.
2. Siv og Robin Bjerkhaug tilkjennes saksomkostninger for såvel herreds- som lagmannsrett.
Lagmannsretten skal bemerke:
Innledningsvis vil lagmannsretten presisere at partene er enige om at det ble inngått en bindende kjøpekontrakt 6. september 1995. Videre har ankemotparten anført at man ikke bestrider selve erstatningsberegningen, dersom retten skulle komme til at det foreligger grunnlag for erstatningsansvar. Erstatningskravet består av prisdifferansen samt påløpte utgifter for selger ved dekningssalget.
Det var kjøper som gjennom brevet av 23. september hevet kjøpekontrakten. Kjøper erkjenner at det ikke var rettslig grunnlag for dette. Imidlertid skal selger likevel ha akseptert at kjøper ble løst fra kontrakten mot at de betalte leie.
Det rettslige utgangspunkt er at dersom ankende part senere har akseptert at ankemotparten terminerte kjøpekontrakten, kan hun ikke kreve erstatning for økonomisk tap ved dekningssalg. Motsatt er ankemotparten erstatningsansvarlig for prisdifferansen dersom ankemotparten har misligholdt kjøpekontrakten, jfr avhendingsloven §5-4 om selgerens krav på erstatning.
Ankemotparten har bevisbyrden for at de ble løst fra sine forpliktelser etter kjøpekontrakten. Dette er også partene enige om.
Selv om det ikke er bestridt fra ankemotpartens side at de forpliktet seg ved inngåelsen av kjøpekontrakten, er forholdene omkring kontraktsinngåelsen av betydning for saken. Det etterfølgende saksforholdet må sees i lys av omstendighetene rundt kontraktsinngåelsen.
Retten legger til grunn at Solveig Grovik som alenemor for to små barn hadde fullfinansiert boligen ved lån. Lånet i Husbanken på kr 470.0 00 var avdragsfritt de første fem år, og forut for salget i september 1995 var kun renter blitt betalt. Lånebeløpet var således på salgstidspunktet det samme som opprinnelig. Selv om huset ble annonsert til leie/eventuelt salg, var hun derfor svært fornøyd når Bjerkhaug ga bud på kr 590.000, hvilket var nøyaktig det samme beløp som hennes samlede boliggjeld representerte. Hun synes derfor ikke å ha hatt noe økonomisk motiv for eventuelt senere å løse selger fra kjøpet.
Kjøpekontrakten ble undertegnet allerede senere samme dag som visning fant sted. Kjøperne foretok altså en svært rask vurdering av situasjonen og ga umiddelbart et bud som selger aksepterte. Kontrakten som er en standardkontrakt tok Bjerkhaug ut samme dag fra et dataprogram han hadde tilgjengelig, og kontrakten ble gjennomgått og undertenget.I kontrakten var inntatt slikt pkt. 8:
"Som tidligere meddelt tas det forbehold om at nødvendig finansiering oppnås. Kjøper forplikter seg til å søke dette snarest mulig og meddele selger resultatet straks dette foreligger fra lånegiver. Det bør tilstrebes svar innen 15.9.1995."
Gjennom brev av 21. september 1995 ga Husbanken samtykke til at Siv og Robin Bjerkhaug overtok Husbanklånet. Derved hadde de oppnådd den nødvendige finansieringen.
Retten finner ingen grunn til å gå nærmere inn på tidspunktene når partene mottok dette brevet. Ankemotparten har imidlertid selv forklart at de mottok brevet noen dager før de reiste på ferie. Det fremstår som påfallende at de ikke da umiddelbart meddelte selger at de likevel hadde fått finansiering og at kjøpekontrakten kunne gjennomføres. Når dette ikke ble gjort må det, slik lagmannsretten ser det, skyldes at de etter undertegning av kontrakten av en eller annen grunn angret på handelen. Groviks forklaring om at ankemotparten allerede et par dager forut for brevet av 23. september telefonisk hadde gitt uttrykk for at boligen var for liten for deres formål, synes på denne bakgrunn sannsynlig.
Ankemotparten hadde fått anledning til å flytte inn i boligen allerede før finansieringen var avklart og oppgjør hadde funnet sted. Dette var situasjonen da de i brevs form påberopte seg finansieringsforbeholdet og "fristen".
Avtaleklausulen ga åpenbart ikke kjøper noen rett til å kunne fragå kjøpekontrakten dersom svar på søknaden ikke forelå innen fristen. Det fremstår også som lite sannsynlig at Bjerkhaug skal ha hatt en slik oppfatning. Hans partsforklaring på dette punkt etterlot uklarheter. Tvertimot må en naturlig forståelse av klausulen være at det er en avtaleklausul i selgers interesse, nemlig som en forpliktelse for kjøper til snarest å ordne med finansieringen. Den eneste rettigheten den ga kjøper var at han tok forbehold om at finansiering ville bli oppnådd. Dersom han ikke hadde lykkes med dette, ville han kunne se seg ubundet av kjøpet. Han oppnådde imidlertid vitterlig finansiering. Det at den angitte frist ble oversittet ga ikke kjøperne noen rett til å anse seg løst fra kontrakten.
Retten legger til grunn at ankemotparten var klar over dette. Ved samtidig å oversende en leiekontrakt med et leiebeløp tilsvarende det beløp de visste Solveig Grovik hadde i månedlige låneutgifter, håpet de imidlertid at hun uansett ville frita dem for kjøpekontrakten. Hun undertegnet dog aldri leiekontrakten, og retten kan ikke se at ankemotparten har sannsynliggjort at ankende part på noe tidspunkt har gitt utrykk for at Bjerkhaugs kunne anse seg løst fra kjøpekontrakten. At de hadde håpet at så var tilfelle, og at dette håpet forsterket seg gjennom hennes godkjennelse av at de kunne bli boende mot en avtalt "husleie", endrer ikke på dette.
Når Grovik godtok at de ble boende i huset mot et avtalt vedlag for bruken, lå det ikke mer i dette enn at hun i denne periode ville sikre seg at boliggjelden på det solgte huset lot seg betjene. Ankemotparten har ikke bestridt at de en av de første dagene etter at de var tilbake i boligen etter ferieturen, fikk telefonisk beskjed fra ankende part om å flytte ut, og at de ble enige om utflytting innen utgangen av oktober måned. Dette viser at Grovik ikke hadde akseptert noe leieforhold, mens Bjerkhaugs gjennom å godta slik utflytting heller ikke oppfattet situasjonen slik at det var inngått et leieforhold i henhold til den oversendte leiekontrakten.
Denne ankende parts holdning til at ankemotparten var bundet av kjøpekontrakten, er bestyrket av vitnet Nils Andreas Sivertsen hvis oppdragsgiver fikk i oppdrag å selge boligen, og i den forbindelse var på befaring 30. oktober 1995. Han oppfattet Grovik som fortvilet ved at hun måtte selge på ny, men det var intet ved hennes oppførsel eller uttalelser som tilsa at hun hadde løst ankemotparten fra sine forpliktelser.
Etter en samlet vurdering finner lagmannsretten at Bjerkhaugs ikke har oppfylt sin bevisbyrde med hensyn til å ha blitt løst fra kontrakten. Bjerkhaug har da misligholdt kjøpekontrakten og må da erstatte ethvert tap som er en adekvat følge av kontraktsbruddet (den positive kontraktsinteressen). Ankemotparten har ikke bestridt selve erstatningsberegningen som derved legges til grunn.
Ifølge avhendingsloven §5-7 (2) er krav på erstatning betinget av at selger gir kjøper melding innen rimelig tid. Til ankemotpartens subsidiære anførsel om at man ikke kan gjøre erstatningsansvar i kontrakt gjeldende fordi man ikke reagerte innen rimelig tid, skal kort bemerkes at retten ikke kan se at det kan stilles krav til en privatperson som selger om handling utover den aktivitet Grovik utviste i foreliggende sak. Det må nødvendigvis måtte gå noe tid før man har foretatt slike undersøkelser at man bestemmer seg for å ta kontakt med advokat. Ikke minst økonomiske bekymringer kan foranledige at man umiddelbart kvier seg noe for å engasjere en advokat.
Etter dette plikter ankemotparten å betale i erstatning til ankende part kr 60.299 med tillegg av lovens rente fra 25. januar 1996 til betaling skjer.
Anken har ført frem og saksomkostningsspørsmålet avgjøres i henhold til tvistemålsloven §180 annet ledd, jfr §172 første ledd. Siv og Robin Bjerkhaug bør derfor erstatte Solveig Grovik hennes omkostninger både for herredsrett og lagmannsrett, idet det ikke foreligger noen omstendigheter som etter §172 annet ledd kan frita for erstatningsplikten.
Advokat Espegren har for herredsretten krevet sin part erstattet saksomkostninger med kr 21.795, hvorav kr 2.950 er rettsgebyr til herredsretten. For lagmannsretten har han innsendt omkostningsoppgave med krav om kr 32.158, hvorav kr 12.625 er rettsgebyr og kr 18.000 er salær. Samlede omkostninger som er krevet dekket er spesifisert til kr 53.128.
Ankemotpartens prosessfullmektig har hatt bemerkninger til den siste omkostningsoppgaven, idet han i faks innkommet lagmannsretten 9. oktober har anført at salærkravet synes å være høyere enn hva som kan sies å være nødvendig for å få saken betryggende utført. Det er i den sammenheng påpekt at ankende part kun har utarbeidet ankeerklæring. Videre at saken i både faktisk og rettslig henseende i det alt vesentlige stod i samme stilling som for herredsretten. Lagmannsretten har vurdert omkostningsoppgaven i forhold til disse uttalelser, men finner ikke tilstrekkelig grunn til å nedsette salæret som derved legges til grunn for omkostningsavgjørelsen.
Dommen er enstemmig.
Domsslutning :
1. Siv og Robin Bjerkhaug dømmes in solidum til å erstatte Solveig Grovik kr 60.299 - kronersekstitusentohundreognittini - med tillegg av lovens rente fra 25. januar 1996 til betaling skjer.
2. Innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av lagmannsrettens dom betaler Siv og Robin Bjerkhaug in solidum til Solveig Grovik v/advokat Arild Espegren kr 53.128 - kronerfemtitretusenetthundreogtjueåtte - som erstatning for sakens omkostninger for herredsrett og lagmannsrett.