LA-1997-959

Instans:	Agder lagmannsrett - Skjønn
Dato:	1998-07-06
Publisert:	LA-1997-00959
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	Sandefjord byrett nr: 96-00796 - Agder lagmannsrett LA-1997-00959 B
Parter:	Saksøker: Finn Einar Andersen (Prosessfullmektig: Advokat Gunnar Hallenstvedt) Saksøkt: Oddvar Andersen (Prosessfullmektig: Advokat Ole Søby)
Forfatter:	Lagdommer Steinar Thomassen Med fire skjønnsmenn
Lovhenvisninger:	Odelsloven (1974) §49, Skjønnsprosessloven (1917) §42, §54, §61, Plan- og bygningsloven (1985) §17-1

I 1988 overtok Finn Einar Andersen fra sine foreldre driften av gårdseiendommen gnr.127 bnr.16 og bnr. 18 i Sandefjord i henhold til forpaktningsavtale. Faren døde i 1989, og et par år senere solgte moren eiendommen til Finn Einar Andersen for kr 450.000,-. Skjøte ble tinglyst 3. mai 1993. Ved stevning 26.april 1995 reiste den eldre bror Oddvar Andersen sak om odelsløsning. Ved Sandefjord byretts dom av 20.september 1995 fikk Oddvar Andersen medhold i at han hadde løsningsrett til eiendommen. Finn Einar Andersen anket til Agder lagmannsrett, som ved dom av 4.juni 1996 stadfestet byrettens dom.

På vegne av Oddvar Andersen, Sandefjord, som saksøker begjærte advokat Ole Søby den 11. juli 1996 odelstakst over eiendommen gnr. 127 bnr.16 og 18 i Sandefjord. Saksøkt var Finn Einar Andersen, Sandefjord. Sandefjord byrett avsa 28. april 1997 slik odelstakst:

"1. Odelstaksten for eiendommen gnr. 127 bnr. 16 og 18 settes til kr 530.000, - kronerfemhundreogtrettitusen 0/100-.

2. I saksomkostninger betaler Oddvar Andersen til Finn Einar Andersen kr 10.000.- - kronertitusen 0/100 - innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av taksten."

Når det gjelder sakens faktiske bakgrunn, partenes anførsler for byretten og byrettens vurdering av de faktiske og rettslige spørsmål saken reiser, samt byrettens vurdering av bebyggelse, jord og skog, vises til byrettens skjønnsgrunner.

På vegne av saksøkte Finn Einar Andersen begjærte advokat Gunnar Hallenstvedt 19.juni 1997 odelsovertakst/overskjønn ved Agder lagmannsrett. I overskjønnsbegjæringen er anført:

"Etter vårt syn har Byretten foretatt feil i den skjønnsmessige vurdering. Det er dessuten lagt til grunn feil uriktig faktisk feil i faktum og for øvrig rettslige feil. Dette har ført til en uriktig odelstakst i underinstansen.

Verdsettelsen av eiendommen skal skje på grunnlag av den bruk av eiendommen som er naturlig og påregnelig etter forholdene på stedet og som kan forenes med at eiendommen hovedsaklig blir nyttet til landbruksformål, jfr. odelsloven §49.

Det bestrides at retten har tatt hensyn til at det er eiendommens fulle salgsverdi som skal takseres. Det er betydelig interesse for slike eiendommer og eiendommens beliggenhet må vektlegges. Byretten synes enig i at pengesterke interessenter vil betale betydelig for eiendommen, men mener dette ligger utenfor det som skal vektlegges. Dette er åpenbart uriktig.

Eiendommen ligger som en perle ved Sandefjordsfjorden med ca 1 km. strandlinje.

Bebyggelsen ligger med naturskjønn utsikt over fjorden.

Eiendommen vil kunne benyttes til eget bosted for en kjøper. Det er uriktig når retten har satt verdien av nåværende hovedhus på eiendommen til tilnærmet null.

Huset er nå bebodd av partenes mor, og kan rustes opp til moderne standard. Boligen er tilknyttet offentlig vann og privat kloakk. Bare tomten der våningshuset ligger er verd odelstaksten. Det bestrides også at uthuset er kondemnabelt og dermed verdiløs.

Det er ikke tatt tilstrekkelig hensyn til hva en kjøper vil kunne utnytte eiendommen til. Retten har tatt mangelfullt hensyn til eiendommens potesiale.

Det ligger til rette for betydelig vedproduksjon på eiendommen. Det er store mengder med løvtrær som gjør at en eier vil kunne aktivt drive med egen hogst og salg av ved ved siden av annen virksomhet.

Finn Andersen hadde planer om å utnytte stallen, hvor det er plass til 4 hester i dag, til bortleie. Det burde være fullt mulig å bygge ut dette ytterligere, noe som vil tilføre eieren av gården ikke ubetydelig inntekt. Jorda vil kunne benyttes til korn, beite eller høyproduksjon i forbindelse med oppstalling av hester.

Eiendommen vil ellers kunne utnyttes til ridesenter.

Alternativt vil det kunne utnyttes til turistformål som camping etc.

Det er idag utleid båtplasser på eiendommnen. Dette tilfører eiendommen inntekter på ca kr 4000,- pr.år.

Også dette kan ved forholdsvis små investeringer bygges ut. Slike inntekter må også tillegges vekt sammen med annen avkastning av eiendommen.

De lave lånerenter må også vektlegges i taksten.

En kjøper vil også legge vekt på at en eller flere tomter etterhvert kan fradeles. Båndleggingen er ikke til hinder for dette. Denne må kunne avtales fjernet eller avløst. Det er forøvrig store områder som ikke er båndlagt fra tidligere.

Sandefjord Byrett har også lagt til grunn at den mest verdifulle tomten på eiendommen ikke skal takseres fordi den er bebygget av saksøkte allerede. Dette er etter saksøkers syn uriktig i og med tomten er en del av odelseiendommen og dens verdi må derfor takseres.

Finn Andersen mener at eiendommen er verd kr 1.500.000,- og han er derfor villig her og nå til å tilkjennegi overfor motparten at han kan tilby å la denne verdi legges til grunn mellom partene dersom han kan få beholde eiendommen.

Byretten har overraskende og uten protest fra motparten redusert saksomkostningene fra kr 17.000,- til kr 10.000,-. Jeg vil provosere opplyst hvor meget motparten har fakturert sin klient, i det jeg antar at også motparten må ha brukt noe tilsvarende i saksomkostninger.

Saksomkostninger er beregnet på grunnlag av førte timelister. Det må også tillegges vekt at saken har vært berammet og forberedt tidligere. Rettsmøtet var allerede satt men taksten måtte utsettes på grunn av for meget snø som falt i løpet av siste tre døgn før rettsmøtet.

Jeg vil derfor på denne bakgrunn be om at Agder lagmannsrett overprøver Sandefjord Byretts saksomkostningsavgjørelse."

I tilsvar av 10.juli 1997 har advokat Ole Søby på vegne av Oddvar Andersen hevdet at Sandefjord byretts odelstakst er basert på korrekt bevisvurdering og lovanvendelse.

Overskjønnsforhandling ble holdt i Tønsberg 2. juni 1998. Partene møtte sammen med sine prosessfullmektiger og avga forklaring. Det ble avhørt to vitner, og dokumentert flere skriftlige bevis. Lagmannsretten foretok befaring av den angjeldende eiendoms bebyggelse, jord og skog. Under befaringen deltok partene og prosessfullmektigene, og partene fikk anledning til å påvise hva de mente hadde betydning for odelsovertakseten. Til støtte for sine anførsler har begge prosessfullmektiger fremlagt juridiske utdrag med rettspraksis, juridisk teori og annet skriftlig materiale.

Finn Einar Andersen, v/advokat Gunnar Hallenstvedt, har i det alt vesentlige gjentatt de anførsler som er gjort gjeldende i overskjønnsbegjæringen, og har anført at verdien av eiendommen må settes langt høyere enn fastsatt ved byrettens skjønn. Eiendommen har et langt større inntektspotensiale enn hva byretten har vært oppmerksom på. Finn Einar Andersen vil ved siden av mer tradisjonelt landbruk og skogbruk utnytte eiendommen til hestevirksomhet, utleie av bryggeplasser og båtopplagsplasser, parkeringsplasser og oppstillingsplasser for campingvogner, samt utleie av hovedhuset til feriegjester. Slik virksomhet vil ikke være uforenelig med at eiendommen hovedsakelig utnyttes som landbrukseiendom, jfr. odelsloven §49.

Til støtte for sin anførsel om eiendommens inntektspotensiale har advokat Hallenstvedt fremlagt følgende oppstilling:

"I. Hestevirksomhet.

Eksisterende uthus har i dag 4 stallplasser. Dette gir rom for 4 avlshopper.

Inntekter:

4 hester a kr 2.500 kr 10.000,-

Utgifter:

Kraftfor pr måned kr 2.040,-Gress " "kr 900,-Kuttflis " " kr 1.000,-Sum utg. pr måned = kr 3.940,- Netto pr måned: kr 6.060,-

Aktuell sesong er 9 mnd. som gir en nettoinntekt pr.sesong på kr 54.540,-

Uthuset gir dessuten rom for 20 føll/unghester som benytter låven som utgangsstall:

Inntekter:

20 hester a kr 2.100,- pr. måned kr 42.000,-

Utgifter:

Kraftfor 40 kg a kr 5,00 pr.dag kr 6.000,-1 gressball o pr.dag 600 kg kr 11.070,-1 lass kutteflis pr.måned kr 4.545,-Strømutgifter pr. sesong kr 2.000,- Sum utgifter pr.mn innkl. mva kr 23.615,-Dette tilsvarer ex. mva kr 19.199,-Netto inntekt ex. mva pr. måned kr 20.700,-

Med en sesong på 9 mnd. fra 1.9 til 1.6. vil netto inntekt pr. sesong være kr 205.209,-

II. Gressproduksjon.

3 gressballer pr.dekar x 23 da gir 69 gressballer a kr 300,- (ex. mva) = kr 20.700,-

III. Bryggeplasser.

Gården har idag 4 båtplasser som leies ut for kr 1.000,- pr. plass pr.sesong. Samlet kr 4.000,-

Det er innledet forhandlinger med leierne om økning av leien. Denne har ikke vært justert på mange år. Det vil være realistisk å legge til grunn ny samlet leie på eksisterende brygge kr 6.000,-

Det er dessuten rom og anledning til å utvide antall båtplasser med 6 plasser. Dette vil gi en merinntekt på kr 9.000,-

IV. Båtopplagsplasser.

Nærheten til sjøen gir god anledning til å tilby båtopplag utendørs. 20 båter a kr 2.000,- pr.sesong = 40.000,-

V. Oppstillingsplasser for campingvogner.

10 vogner a 60 døgn x 100,- pr. døgn = kr 60.000,- pr.sesong.

VI. Parkeringsplasser.

Båtopplagsplassene kan utleies til parkering om sommeren.

Det er mange som ønsker å fiske etter sjøørret etc. og som har behov for å parkere bilen.

Inntekt pr.sesong anslått kr 4.000,-

VII. Hogst.

150 da produktiv skog. Innslaget av lauvvirke gir naturlig forutsetning for vedproduksjon. 20 favner(ca.30 kbm.fast virke) a kr 900,- = kr 18.000,-

VIII. Utleie av hovedhus.

Utleie av rom i hovedhus kr 6.000,- pr.uke i 6 uker = kr 36.000,-.

SUM INNTEKTER PR. ÅR:

Avlshopper kr 54.540,-Unghester kr 205.209,-Gressprd. kr 20.700,-Bryggepl. kr 15.000,- Båtopplag kr 40.000,-Campingvogner kr 60.000,- Parkeringsplass kr 4.000,-Utleie av h.hus kr 36.000,-Hogst kr 28.000,- Sum inntekter kr 463.449,-"

Det er nedlagt slik påstand :

"1. Odelsovertaksten fremmes.

2. Oddvar Andersen tilpliktes å betale sakens omkostninger for Sandefjord byrett og for Agder lagmannsrett."

Oddvar Andersen, v/advokat Ole Søby, har sammenfatningsvis gjort gjeldende:

Eiendommens areal er korrekt angitt i byrettens skjønn. Oddvar Andersen har oppført nytt hus på eiendommen, som kårbolig. Det er korrekt når byretten ikke har tatt tomten til denne bolig med i taksten. Oddvar Andersen har fått denne tomten av sin mor. Tomtegrunnen vil ikke ha noen betydning for verdien av eiendommen totalt sett, og ikke influere på hva en kjøper vil være villig til å betale for eiendommen.

Det gamle våningshuset er i dårlig forfatning. Moren har etter avtale livsvarig borett i huset, som helt åpenbart vil bli revet når hun ikke lenger bor der. Byretten har korrekt ansett de gamle bygningene som kondemnable. Eiendommen ligger i LNF-området, som legger begrensninger på eierens utnyttelsesmuligheter. Også de "Rikspolitiske retningelinjer for planlegging i kyst- og sjøområder i Oslofjordregionen", gitt ved Kgl.res. av 9/7 1993, jfr. plan- og bygningsloven §17-1 første ledd.

Det vil også få betydning for taksten at deler av eiendommen, mot Hemskilen, som ligger på gnr. 127 bnr.16, er fredet som naturreservat, jfr. Kgl.res. av 2/10 1981. Formålet med fredningen er å bevare et viktig våtmarksområde i sin naturgitte tilstand, med fugleliv, vegetasjon og annet dyreliv som er naturlig knyttet til området. Camping, teltslagning og oppsetting av kamuflasjeinnretninger for fotografering er forbudt.

Videre må det få betydning for taksten at det hviler servitutter på både bnr.16 og bnr.18. På bnr.16 er det for andre eiendommer påheftet fiskerett, bestemmelser om båt/bryggeplass, om vann/kloakkledning og elektriske ledninger. For bnr.18 er påheftet servitutter som begrenser retten til utnyttelse av Storøya, som f.eks. at eieren ikke har rett til å hugge i løvtreplantningene på "Storøens vestside".

Av betydning må det også være at Finn Einar ikke har gjort noe for å drive eiendommen, som nærmest har ligget brakk i 2 år. På eiendommen er det bo- og driveplikt, og spørsmålet om konsesjon kommer derfor inn. Den pris som kan påregnes godkjent ved konsesjonsbehandlingen vil måtte representere et "tak" for odelsovertakseten, jfr. Rygg/Skarpnes: Odelsloven med kommentarer side 211.

Eiendommen er taksert en gang tidligere, forut for byrettens skjønn. Den ble taksert i 1993 i forbindelse med Finn Einars overtagelse. Taksten ble den gang satt til kr 450.000,-.

Advokat Ole Søby har nedlagt slik påstand:

"1. Odelsovertaksten fremmes.

2. Oddvar Andersen tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten."

Lagmannsretten skal bemerke:

Eiendommen skal verdsettes i henhold til odelsloven §49. Avgjørende for taksten blir derfor hva en vanlig kjøper vil kunne gi for eiendommen på grunnlag av den bruk av eiendommen som er naturlig og påregnelig etter forholdene på stedet, og som er forenelig med at eiendommen hovedsakelig blir nyttet som landbrukseiendom.

Partene har for lagmannsretten vært enige i den beskrivelse av sakens forhistorie som er gjengitt i byrettens skjønn. Partene har likeledes vært enige i byrettens beskrivelse av eiendommens størrelse, dens jord- og skogsareal.

Lagmannsretten legger således til grunn at eiendommen består av ca 45 da dyrket mark. Marka er delt opp i flere mindre paseller. Deler av jorda er oversvømmet ved høyvann, parsellene ligger spredt og dårlig arrondert og består mest av sandholdig tørkesvak jord.

Skogen er ca 165 da blandet skog, fjell og impediment. Løvskogen på Storøyas vestside er beheftet med hugstforbud, og den øvrige skog er underlagt begrensninger. Skogen består stort sett av løvskog med innslag av gran og furu. Det er små dimensjoner med tanke på skogsdrift nå. Skogen trenger betydelig bearbeidelse med tynning og vedproduksjon, for å få opp verdien av det som står igjen. Boniteten vurderes som delvis god, men en anslått tilvekst på ca 15-20 m3 pr.år. Til tross for lette driftsforhold, vil det å drive ut skogen medføre utgifter som gjør at det blir liten fortjeneste tilbake.

Når det gjelder de på eiendommen beliggende bygninger, bemerkes: Det gamle våningshuset er ikke verdiløst, men det må påkostes et meget betydelig beløp for å få tilfredsstillende bostandard. Utgiftene vil antagelig ikke bli langt unna hva det vil koste å bygge nytt. Lagmannsretten er som byretten kommet til at man ved verdsettelsen må se bort fra rivningspålegget. Eiendommen er underlagt bo- og driveplikt, og det må derfor i takstgrunnlaget forutsettes at en kjøper har adgang til å etablere seg med bolig på eiendommen, herunder å ruste opp det gamle våningshuset. Den livsvarige bruksrett som Theodora Andersen har, representerer en viss verdiforringelse, selv om hun i dag er 87 år gammel. Noen selvstendig boverdi av betydning for taksten kan ikke lagmannsretten se at bolighuset representerer.

De gamle driftsbygningene er i særdeles dårlig forfatning og representerer ingen særlig verdi.

Partene har for lagmannsretten vært uenige om hvorvidt tomtegrunnen til Oddvar Andersens bolig skal tas med i taksten. Lagmannsretten finner at den grunnen boligen legger beslag på kun vil ha marginal betydning for hva en kjøper vil være villig til å betale for hele eiendommen. Det er likevel ved taksten tatt et visst hensyn til at tomtegrunnen ikke kan disponeres av en kjøper.

Finn Einar Andersen har fremholdt at han ved siden av tradisjonelt landbruk vil kunne utnytte eiendommen også til andre formål, og har fremlagt en oppstilling over hvilke inntekter slik utnyttelse av eiendommen vil kunne gi. Lagmannsretten vil til dette bemerke at eiendommen nok kan utnyttes til hestehold, selv om forholdene ikke ligger særlig godt til rette for det. De nettoinntekter Andersen forventer av hesteholdet vurderes som mer enn optimistiske.

Til skogsdriften har han utelatt flere utgiftsposter knyttet til de investeringer som må til for slik drift, bl.a innkjøp av maskinelt utstyr. Moderne skogsdrift vil i det hele kreve betydelige investeringer.

Utleie av båtplasser forutsetter også betydelige investeringer. Både slik utnyttelse av eiendommen og utnyttelse av arealer til camping og oppstillingsplasser for campingvogner og biler, synes å ha lite for seg, særlig fordi slik drift i noen grad hindres av de begrensninger som er gitt for bruk av eiendommen, således ved Kgl.res av 9/7 1993, jfr. foran, og de fredningsbestemmelser som er gitt ved Kgl.res. av 2/10 1981.

At hovedhuset lar seg leie ut til feriegjester ser lagmannsretten bort fra. Hovedhuset er i en slik dårlig forfatning at ingen av rommene egner seg til utleie. Før en slik utnyttelse av huset kunne bli aktuelt, måtte det foretas betydelige og kostnadskrevende investeringer. En inntekt på kr 6.000,- pr. uke i 6 uker om sommeren, fremstår som fullstendig urealistisk.

På grunnlag av de foranstående betraktninger, og etter en samlet vurdering, har lagmannsretten funnet at verdien av eiendommen bør settes til kr 600.000,-.

Saksomkostninger. Finn Einar Andersen var saksøkt ved byrettens odelstakst, og er følgelig prosessuelt å anse som saksøkt også ved odelsovertaksten. I overskjønnsbegjæringen er han uriktig benevnt som saksøker. Det er Finn Einar Andersen som saksøkt som har begjært odelsovertakst/overskjønn. Saksomkostningsspørsmålet for lagmannsretten avgjøres i henhold til odelsloven §61 første ledd, jf skjønnsloven §42, jf 54 a. Overskjønnet har ført til et bedre resultat for saksøkte. Saksøkeren tilpliktes derfor å erstatte saksøkte de nødvendige utgifter i forbindelse med odelsovertaksten, jfr. skjønnsloven §54 første ledd litra a, jfr. §54.

Advokat Hallenstvedt har innsendt omkostningsoppgave med kr 37.375,- hvorav advokatsalær er kr 22.500,-, kr 2.000,- vitneutgifter og kr 12.875,- rettsgebyr. Advokat Søby har ikke hatt bemerkninger til omkostningsoppgaven. Lagmannsretten finner at det tidsforbruk som må antas å knytte seg til salæroppgaven synes noe høyt, men at det etter omstendighetene kan anses som "nødvendige utgifter", jfr.skjønnsloven §54 første ledd. Saksomkostningsoppgaven legges derfor til grunn for saksomkostningsavgjørelsen.

Godtgjørelsen til skjønnsmenn, etter lagmannsrettens fastsettelse, betales av Oddvar Andersen.

Det finnes ikke grunnlag for å gjøre noen endring i byrettens skjønnsmessige omkostningsavgjørelse.

Odelsovertaksten er enstemmig.

Slutning:

1. Eiendommen gnr. 127, bnr.16 og bnr.18 i Sandefjord verdsettes i henhold til odelsloven §49 til kr 600.000,- - kronersekshundretusen 00/100 -.

2. Innen to - 2 - uker fra forkynnelsen av overskjønnet betaler Oddvar Andersen til Finn Einar Andersen v/advokat Gunnar Hallenstvedt kr 37.375,- - kronertrettisyvtusentrehundreogsyttifem 00/100 - som erstatning for sakens omkostninger for lagmannsretten.