LA-1997-971

Instans:	Agder lagmannsrett - Overskjønn
Dato:	1998-06-30
Publisert:	LA-1997-00971
Stikkord:	Erstatningsrett
Sammendrag:
Saksgang:	Vest-Telemark herredsrett nr: 96-00196 B - Agder lagmannsrett LA-1997-00971 B - Anke til Høyesterett nektet fremmet; HR-1999-00074K .
Parter:	Saksøker: Vinje kommune. Saksøkt: Olav B. Tveito (Prosessfullmektig: H.r.advokat Thorstein Vale)
Forfatter:	Kst. lagdommer Håvard Skjeldås med fire skjønnsmenn
Lovhenvisninger:	Ekspropriasjonserstatningsloven (1984) §5, Skjønnsprosessloven (1917) §4, §54, §54a, Rettsgebyrloven (1982) §2, §10

Vinje kommune og Olav B. Tveito inngikk den 13. desember 1996 avtale om at kommunen skal kjøpe et ca 400 dekar stort areal av eiendommen gnr. 37 bnr. 1 og 4 i Vinje. Arealet ligger i Åmot og omtales i det følgende som "Juvbakk". Formålet med kjøpet er at arealet skal benyttes til boligområde.

I henhold til avtalen skal vederlaget fastsettes ved skjønn, jf skjønnsloven §4. Målbart tømmer skal verdsettes særskilt. For grunnen uten påstående tømmer skal det fastsettes et vederlag pr m2.

Vest- Telemark herredsrett avhjemlet den 18. juni 1997 skjønn med slik slutning:

"1. Vederlaget til Olav B.Tveito for avståelsen av det areal av g.nr. 37 b.nr. 1 og 4 i Vinje som omfattes av kjøpsavtalen av 13/12 - 96 settes til kr 6 pr. m2 uten påstående målbart virke.

2. Verdien av påstående målbart virke settes til kr 801.000.

3. Avsavnsrenten etter vederlagsloven §10 settes til 7 % årlig fra 13/12- 96 til skjønnet er rettskraftig. Deretter betales vanlig morarente.

4. I erstatning for saksomkostninger betaler Vinje kommune til Olav B. Tveito kr 31.087 - trettientusenogåttisju og til Telemark Tømmersalgslag kr 12.508 - tolvtusenfemhundreogåtte.

5. Oppfyllelsesfristen etter pkt. 4 er 2 - to - uker etter forkynnelsen av skjønnet."

Saksforholdet og partenes anførsler for herredsretten framgår av herredsrettens skjønn. Det samme gjelder avtalen mellom partene i sin helhet og de skjønnsforutsetninger som ble oppstilt i tillegg.

Olav B. Tveito har begjært overskjønn for Agder lagmannsrett. Begjæringen gjelder slutningens pkt 1 og grunnes på feil ved bevisbedømmelsen og rettsanvendelsen i det det gjøres gjeldende at det er fastsatt for lavt vederlag. Vinje kommune har imøtegått begjæringen.

Overskjønn ble holdt i Åmot den 3 juni 1998. Olav B.Tveito møtte sammen med sin prosessfullmektig, høyesterettsadvokat Thorstein Vale. Fra Vinje kommune møtte avdelingsingeniør Jon Tvitekkja med fullmakt fra ordføreren. Retten var på befaring på eiendommen og det ble ellers foretatt slik bevisførsel som framgår av rettsboken. Skjønnsforutsetningene ble ikke gjort til gjenstand for endring under sakens behandling for lagmannsretten.

Vinje kommunes anførsler:

Partene er enige om vederlaget skal fastsettes på grunnlag av vederlagsloven, og at det nærmere bestemt er regelen i §5 om verdsettelse på grunnlag av salgsverdien som kommer til anvendelse.

Det har ikke vært mulig å finne fram til relevante sammenligningseiendommer. Det bestrides følgelig at det er riktig å legge vekt på vederlaget ved ervervet av grunn til boligfeltet Drotning øvre. Dette da utbyggingskostnadene var lavere her på grunn av at man kunne koble seg på eksisterende ledningsnett. Det vil også være i strid med loven å legge vekt på priser som har vært oppnådd ved omsetning av tomter utenom byggefelt. De tomtesalg av denne karakter som er påberopt av motparten som sammenligningseiendommer, dreier seg dessuten om tilfeller der kjøperne har hatt spesielt ønske om å erverve tomt utenom byggefelt. Det dreier seg heller ikke om reine råtomter da kommunen har lagt vannledning over veien på stedet.

Kommunen bestrider at det forhold at grunnkjøpsnemda i kommunen i 1987 tilbød kr 12 pr m2 for areal i "Juvbakk" har noen betydning for avgjørelsen. Det dreier seg om et tilfelle der kommunen, for å oppnå en minnelig avtale, strakk seg lenger enn til et vederlag i samsvar med vederlagsloven regler.

I henhold til kommuneplanens arealdel er arealet utlagt til byggeområde og det er ikke særlig tvil om hva som er den påregnelige utnyttelse. Slik forholdene er i Vinje kan det med stor grad av sikkerhet fastslås at utbygging ikke er interessant for private utbyggere og det er da bare kommunen som er aktuell utbygger. Imidlertid er hverken kommunen eller for eksempel entrepenører blant " vanlege kjøparar" i lovens forstand. Overskjønnet er da henvist til å foreta verdsettelsen med forankring i ordlyden i vederlagsloven §5 annet ledd 1. punktum, og spørsmålet blir hvilken pris forstandige parter ville ha blitt enige om ved frivillig omsetning. På dette grunnlag gjør kommunen gjeldende at herredsretten har fastsatt et noe for høyt vederlag.

Til støtte for anførselen framheves følgende forhold:

Tomteprisen i Vinje er lav, kr 65.000 pluss tilknytningsavgifter for vann og avløp med kr 17 498. Forholdet er ellers at erfaring viser at opparbeidelsekostnadene for tomter i kommunen er minst kr 200.000. I dette tilfelle vil kostnader med vei og ledningsnett fram til selve feltet og kostnadene forbundet med å opparbeide de 18 første tomtene, beløpe seg til kr 9.460.000. Basert på stipulerte enhetspriser i anbudene vil det koste ytterlige omlag kr 10.000.000 å bygge ut hele feltet.

Med hensyn til påregnelig utbygging, vises det til at en utnyttelse med 85 til 90 tomter representerer en større utbygging enn det som framgår av forslaget til reguleringsplan. Dette forslaget omfatter kun 64 tomter. Under enhver omstendighet er det ikke riktig å bygge på at det er påregnelig at feltet vil bli bygd ut med 200 tomter.

Det dreier seg om et areal der naturforholdene tilsier at arealet vil bli utnyttet slik at det blir store areal bak hver tomt. Dessuten går det ei høyspentlinje gjennom området som kan få negativ innvirkning på etterspørselen. Det er også et moment at folk i Vinje krever store og bra tomter og at kommunen har krav til utbyggingsformen.

Det forhold at tomteprisen er så lav, har sammenheng med at etterspørselen etter tomter i kommunen er svært liten. Dette gjelder også i Åmot. Kommunen subsidierer tomteprisen for å få folk til å bosette seg og dette gjenspeiler den lave etterspørselen som igjen medfører lav omsetningsverdi. Forholdet kan illustreres ved at det i feltet Drotning øvre som kommunen kjøpte i 1989, og som har 24 tomter, fremdeles gjenstår 7 tomter. Forøvrig er det i Åmot også ledig 4 tomter i feltet Drotning nedre. Ellers i kommunen er det ledig 8 tomter i Edland / Haukeli og 15 i Rauland. Hvis en tar litt i kan det stipuleres et salg av 3 til 4 tomter i året. Dette medfører at grunnervervet representerer binding av kapital i svært lang tid framover.

Etterspørselen influeres også av at mange i Vinje søker å unngå å bosette seg i byggefelt. Det er en realitet at det gjerne er tilflyttere uten røtter i kommunen som etterspør slike tomter.

Når komunen likevel kjøper et så stort areal, har det sammenheng med at arealet er sentrumsnært og at det er bedre å kjøpe stort for derved å ha sikret seg tomtegrunn for lang tid. Dessuten er forholdet at kommunen har økonomi til å kjøpe et så stort areal.

Når det gjelder folketallsutviklingen i kommunen i årene 1980 til 1997, pekes det på at folketallet har vært stabilt på over 4000 mens det nå går nedover.

Med hensyn til opplysningene om priser oppnådd ved omsetning av bebygde boligeiendommer i kommunen, gjøres det gjeldende at dette ikke dokumenterer annet enn at det er oppnådd moderate priser for slike eiendommer.

Vinje kommune nedla slik påstand:

"1. Skjønet vert fremja.

2. Olav B. Tveito betalar dei lovbestemte utgifter ved overskjønnet og ber eigne utgifter til juridisk hjelp.

3. Olav B. Tveito erstattar Vinje kommune sine sakskostnader for overskjønet."

Olav B. Tveitos anførsler:

Vederlaget skal fastsettes i samsvar med eiendommens omsetningsverdi i handel og vandel. Lovteksten med hensyn til uttrykket "vanlege kjøparar" skal tolkes slik at det spørres etter hva som kan oppnås ved frivillig salg i motsetning til erverv ved ekspropriasjon der verdsettelsen er foretatt på grunnlag av gjeldende rett før vederlagsloven av 6 april 1984. Det er følgelig ikke grunnlag for å utelukke noen bestemt type interessent ved anvendelsen av lovens vilkår.

Det framgår av forslaget til overordnet plan for kommunen datert 27 september 1997, at kommunen legger opp til å erverve tomtegrunn i et slikt omfang at den til enhver tid har tilgjengelige tomter for å dekke behovet for 5 år i hvert av de 3 sentrene i kommunen. Hva som er påregnelig utbyggingstakt for "Juvbakk" må vurderes på dette grunnlaget.Tomtegrunn er "hard valuta" som det lønner seg å sitte med. Selv om det vil ta tid å bygge ut feltet, må det ved neddiskontering av tomteprisen til nåverdi utvises varsomhet ved valg av neddiskonteringsfaktoren, i det prisene på utbyggingsarealer erfaringsmessig øker mer enn den alminnelige prisstigningen, hvilket igjen influerer på slike arealers verdi i handel og vandel, jf skjønn for Skien og Porsgrunn byrett av 3. oktober 1988 i sak 16/1988 B og 17/1988 B der det gis uttrykk for en riktig oppfatning om disse spørsmål.

Størrelsen på utbyggingskostnadene har ingen direkte betydning for fastsettelsen av vederlaget. Forholdet har kun relativ betydning i det den relevante problemstilling er om "Juvbakk" blir dyrere å bygge ut enn det som er tilfellet andre steder. Under enhver omstendighet må de stipulerte kostnadene tas med en " klype salt", noe som illustreres av forskjellene i de anbud som er innkommet.

Forøvrig ligger det med hensyn til utbyggingskostnader usedvanlig gunstig til rette for å bygge ut "Juvbakk". Dette på grunn av topografien med derav følgende naturlig avrenning slik at det ikke er behov for pumpeanlegg, beliggenheten, og det forhold at det allerede eksisterer et kommunalt renseanlegg som kan benyttes. Den fordel dette medfører i form av prisstigning på "Juvbakk" som tomtegrunn, skal komme selgeren til gode i det anlegget er mer enn 10 år gammelt, jf vederlagsloven §5 siste ledd.

Utbyggingskostnadene blir å fordele på antall tilrettelagte tomter. Arealet er maksimalt bebyggelig, og det er rommelig plass til minst 200 tomter. Dette er en påregnelig utnyttelsesgrad og det som er relevant ved vederlagsfastsettelsen, tatt i betraktning at det er spørsmål om hvordan en vanlig kjøper ville ha utnyttet arealet. I Vinje står det nok friområder til rådighet i kraft av allemannsretten, og det må bygges på at det kun erverves tomtegrunn med sikte på maksimal utnyttelse. Dette underbygges av måten Drottningfeltet er utnyttet på, der det er 25 tomter på 58 dekar.

Det er etterspørsel etter tomter i Åmot, og offisiell statistikk underbygger dette ved å vise at folketallet i kommunen har holdt seg noenlunde stabilt siden 1980. Samtidig skjer det en sentralisering av befolkningen til Åmot som kommunesenteret i tråd med den generelle trend at folk vil bo slik at de har tilgang på de goder og bekvemmeligheter av kulturell og annen art som finnes på et større sted. Samtidig er det nå en trend at byboere, som for eksempel pensjonister, søker å bosette seg i distriktene på grunn av de livskvaliteter som finnes her.

Folk ønsker imidlertid ikke å bygge i Drotningfeltet, noe som også medvirker til etterspørsel etter ny tomtegrunn. Dette underbygges av det som framgår av det interne notatet av 3. juni 1996 der sektor for plan- og næring i kommunen selv gir uttrykk for at det er på høy tid å starte forhandlinger om erverv av "Juvbakk", og at eksisterende tomter er lite attraktive.

Med hensyn til antallet ledige tomter i kommunen, må det bygges på opplysningene i forslaget til kommuneplan der det framgår at det er ledig 4 tomter i Åmot, 8 i Rauland og 4 i Edland / Haukeli.

Dokumenterte eiendomsoverdragelser viser en annenhåndsverdi på boligeiendommer i Åmot som tilsier en råtomtpris i samsvar med det som gjelder ellers i landet. Kommunal subsidiering av tomteerverv kommer bare tomtekjøperne til gode, og det er ikke rettslig adgang til å la slik subsidiering få betydning for grunneiers krav på vederlag fastsatt etter vederlagsloven, jfr RG-1979-797 og RG-1997-1339.

"Juvbakk" er eneste gjenværende tomteområde i Åmot og tomtene vil også være attraktive i kraft av sin beliggenhet som solvendte, og det forhold at tomtene, i alle fall for nedre del av feltet sitt vedkommende, vil ligge innenfor gangavstand fra sentrum.

Det nærmere prisnivå illustreres av de 2 tomtene som Aslak Hylland Olsnes solgte ved Hyllandsfossen i 1995 og 1996. Det dreide seg om reine råtomter som begge ligger mer ugunstig til i forhold til sentrum enn hele "Juvbakk". Prisen ble imidlertid kr 18 pr m2. Det vises dessuten til pristilbudet for areal i "Juvbakk" som kommunen framsatte i 1987.

Med hensyn til sammenligningseiendommer forøvrig, framheves særlig overskjønnet i 1991 i anledning grunnerverv til Drotning øvre. I 1987 ble det ellers ved skjønn fastsatt et vederlag på kr 22 pr m2 ved ekspropriasjon av en 4 dekar stor tomt til barnehage i Åmot. Det vises videre til vederlag fastsatt ved skjønn i 1986 i anledning ekspropriasjon av veggrunn i Åmot. Det gjøres også gjeldende at det skal legges vekt på vederlagsfastsettelsen ved skjønn i anledning grunnerverv i henholdsvis Tokke, Notodden og Bø.

Sammenfatningsvis gjøres det gjeldende at herredsretten har fastsatt vederlaget alt for lavt, og at det vil være uriktig å fastsette det lavere enn ca kr 30 pr m2.

Olav B. Tveito la ned slik påstand:

"1. Overskjønnet fremmes.

2. Herredsrettens erstatningsfastsettelse forhøyes.

3. Vinje kommune pålegges å betale de lovbestemte utgifter ved overskjønnet, herunder godtgjørelse til skjønnsmenn.

4. Vinje kommune pålegges å betale saksøktes utgifter til juridisk bistand for lagmannsretten."

Lagmannsrettens bemerkninger:

Det er enighet mellom partene om at det er bestemmelsene i vederlagsloven av 6. april 1984 som kommer til anvendelse ved avgjørelsen. Det er også enighet om at vederlaget skal fastsettes til salgsverdien på grunnlag av loven §5.

Med hensyn til den faktiske beskrivelsen av arealet samt redegjørelse for hva som må gjøres av grunnlagsinvesteringer, vises det til herredsrettens skjønn. Det bemerkes imidlertid at antallet tomter som vil bli tilrettelagt først, nå er oppgitt til 18. Olav Tveito har forøvrig uimotsagt gjort gjeldende at det renseanlegg som vil bli brukt av boligene i feltet er så gammelt at det ikke skal gjøres fradrag for verdiendringer som følge av dette, jf vederlagsloven §5 tredje ledd.

Etter loven §5 skal vederlaget fastsettes til hva som det må regnes med at vanlige kjøpere ville gi for eiendommen ved frivillig salg. I dette tilfelle dreier det seg om et areal som kommunen skal benytte til boligutbygging, og lagmannsretten legger til grunn at dette er den utnyttelse som kommer i betraktning ved vurderingen.

Det dreier seg om et areal på ca 400 dekar. Trolig er det neppe grunn til å regne med at det foreligger andre interessenter enn kommunen som etterspør et tomteareal av denne størrelse og karakter i Vinje. Noen betydning for lovtolkningen får imidlertid ikke dette. Lagmannsretten må likevel gjøre seg opp en mening om hva som er salgsverdien når en tenker seg hva vanlige kjøpere ville ha betalt for arealet basert på den utnyttelse av det som er påregnelig. Ved den nærmere bedømmelse bygges det på at det må ses hen til hva utbyggere som driver ervervsmessig eiendomsutvikling til boligformål ville gi ved frivillig salg. I samsvar med hva som følger av en naturlig forståelse av ordlyden med hensyn til uttrykket "vanlege kjøparar", legges det imidlertid til grunn at også kommunen selv omfattes. Det blir dermed også av betydning hva det må regnes med kommunen ville ha gitt om en tenker seg at partene også hadde blitt enige om prisen.

Det skal dessuten legges vekt på de prisene som er oppnådd ved omsetning av andre eiendommer som det er naturlig å sammenligne med. På dette punkt legger lagmannsretten til grunn at prisnivået for tomtegrunn i henholdsvis Bø og Notodden åpenbart ligger så høyt over hva vanlige kjøpere vil betale for tilsvarende arealer i Vest- Telemark, at det ved avgjørelsen ikke vil være riktig å legge vekt på priser oppnådd ved omsetning av slik eiendom i disse områdene.

De vederlag som er fastsatt etter ekspropriasjonsskjønn på Dalen i Tokke gjelder dels stripeekspropriasjoner, dels tilfeller der den påregnelige utnyttelse av areal som ble avstått fra boligeiendommer, var fradeling til boligtomt. Prisen blir da høyere enn strøksprisen for et større byggefelt, og lagmannsretten legger ved avgjørelsen ikke vekt på de vederlag som ble oppnådd ved det aktuelle skjønn og overskjønn. Av samme grunn legges det heller ikke vekt på vederlag fastsatt ved ekspropiasjonsskjønnet i 1986 i anledning erverv av veggrunn i Åmot.

Det areal som erverves omfatter også grunn til veger og friareal. Vederlaget som utmåles er da basert på en felles strøkspris. Med hensyn til hvordan arealet vil bli utnyttet, bemerkes at naturforholdene tilsier at arealet kan bebygges med betydelig flere boliger enn det antallet som forslaget til reguleringsplan bygger på. Med hensyn til spørsmålet om hvordan arealet vil bli utnyttet, bemerkes at det anses påregnelig at arealet også faktisk vil bli utbygd med flere boliger enn dette. På den annen side anses det ikke påregnelig at et tomteareal av denne karakter i et område som Vinje vil bli utbygd så tett som et tilsvarende areal i et sentralt strøk som Grenland.

Når det gjelder utbyggingstakten, konstaterer lagmannsretten at arealet er av en slik størrelse at utbyggingen, når etterspørselen etter tomter i Vinje tas i betraktning, nødvendigvis vil ta lang tid. Ved vurderingen av forholdets betydning for salgsverdien, has det imidlertid også for øyet at prisene på tomtegrunn erfaringsmessig stiger mer enn den alminnelige prisstigning.

Etter lagmannsrettens vurdering er det er naturlig å sammenligne "Juvbakk" med det areal på ca 60 dekar som Vinje kommune i 1989 ervervet fra Ånund Nevestveits eiendom i Åmot i anledning utbyggingen av Drotning øvre. Ved overskjønnet ble vederlaget satt til kr 18 pr m2 noe som inkluderte verdien av påstående skog. Med hensyn til "Juvbakk" er det imidlertid rimelig å bygge på at påregnelig utbyggingsgrad og den lange utbyggingstakten, tilsier en lavere salgsverdi enn dette.

Ved den nærmere bedømmelse ser lagmannsretten også hen til størrelsen på tilbudet fra grunnkjøpsnemda da partene i 1987 forhandlet om salg av grunn til boligbygging i "Juvbakk". I tillegg anses det naturlig å legge vekt på priser oppnådd ved salget av de 2 tomtene ved Hyllandsfossen i 1995 og 1996, og vederlaget fastsatt ved skjønn i 1987 etter erverv av barnehagetomta i Åmot. Det anses imidlertid klart at strøksprisen for et større boligfelt er lavere enn prisen for enkelttomter som dette.

Etter dette er lagmannsretten kommet til at salgsverdien blir å fastsette til kr 12 pr m2.

Saksomkostninger:

Olav B. Tveito har oppnådd en bedre avgjørelse enn ved herredsrettens skjønn. Han skal da ha sine nødvendige utgifter i anledning skjønnsaken erstattet av kommunen, jfr. skjønnsloven §54 sammenholdt med §54a.

Høyesterettsadvokat Vale har inngitt omkostningsoppgave som lyder på kr 36 285 hvorav kr 30 250 er salær. Oppgaven har vært forelagt kommunen uten at det er kommet innsigelser. Utgiftene anses nødvendige i anledning overskjønnssaken og kommunen pålegges å erstatte dem.

Forøvrig medfører det forhold at Olav B.Tveito har begjært overskjønnet, at han overfor lagmannsretten er ansvarlig for rettsgebyret og utgiftene til skjønnsmenn etter oppgave fra retten, jfr rettsgebyrloven §2. Han har også krav på å få dekket disse utgifter hos kommunen, slik at dette kommer i tillegg til de beløp som er nevnt ovenfor.

Overskjønnet er enstemmig.

Slutning:

1. Vederlaget som Vinje kommune skal betale til Olav B. Tveito for avståelse av areal fra gnr. 37 bnr. 1 og 4 i Vinje i henhold til kjøpsavtalen av 13 desember 1996, fastsettes til kr 12 pr m2 uten påstående målbart virke.

2. Som erstatning for utgifter ved overskjønnets behandling plikter Vinje kommune ved ordføreren å betale Olav B. Tveito 36.285 - trettisekstusentohundreogåttifem - kroner, med tillegg av det beløp som Tveito etter oppgave fra lagmannsretten blir pålagt å betale til dekning av rettsgebyret samt godtgjørelse til skjønnsmennene, herunder godtgjørelse for deres utgifter.

3. Oppfyllesesfristen for kravet nevnt under pkt 2 er 2 - to - uker fra forkynnelsen av overskjønnet.