LA-1998-1149
| Instans: | Agder lagmannsrett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1999-03-11 |
| Publisert: | LA-1998-01149 |
| Stikkord: | Forvaltningsrett |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Tønsberg byrett nr: 97-01236 - Agder lagmannsrett LA-1998-01149 A. Anke til Høyesterett nektet fremmet, HR-1999-00639K . |
| Parter: | Ankende part: Farmandstredet ANS (Prosessfullmektig: Adv. flm. Roger Vodal). Ankemotpart: Staten v/Kommunal- og regionaldep. (Prosessfullmektig: Advokat Morten Goller). |
| Forfatter: | Lagdommer Inge Hobæk, formann. Lagdommer Erland Henrichsen. Ekstraord. lagdommer Hans-Jacob Hallvang |
| Lovhenvisninger: | Plan- og bygningsloven (1985) §69, Tvistemålsloven (1915) §180, Delingsloven (1978) §3-1, §4-3, §63, §66 |
Saken gjelder gyldigheten av vedtak truffet av Fylkesmannen i Vestfold 11. juli 1997 i en klagesak etter plan- og bygningsloven. Spørsmålet er om Tønsberg kommune hadde hjemmel til å sette som vilkår for byggetillatelse at Farmandstredet ANS skulle frikjøpe 62,4 parkeringsplasser ved ombygging av et forretningslokale i Tønsberg.
Tønsberg byrett avsa 25. mai 1998 dom med slik domsslutning:
«1. Staten v/Kommunal- og regionaldepartementet frifinnes.
2. Hver av partene bærer sine saksomkostninger.»
De nærmere faktiske omstendigheter i saken, partenes anførsler for byretten og byrettens begrunnelse for resultatet fremgår av byrettens dom. Saken står i det vesentlige i samme stilling som for byretten.
Farmandstredet ANS v/Steen & Strøm ASA har 17. juli 1998 anket byrettens dom til Agder lagmannsrett. Anken gjelder lovanvendelsen. Staten v/Kommunal- og regionaldepartementet har tatt til motmæle i tilsvar 14. august 1998.
Ankeforhandling ble holdt i tinghuset i Tønsberg 2. mars 1999. For den ankende part møtte eiendomsdirektør Terje Borsheim sammen med prosessfullmektigen, advokat Roger Vodal. For ankemotparten møtte prosessfullmektigen, advokat Morten Goller. Dokumentasjonen fremgår av rettsboken.
Farmandstredet ANS v/Steen & Strøm ASA har i det vesentlige gjort gjeldende:
Prinsipalt anføres det at kravet til parkeringsdekning allerede er oppfylt ved at det tidligere Kremmerhuset og Farmandstredet er en og samme eiendom. Subsidiært gjøres det gjeldende at Tønsberg kommune har vedtektsfestet adgang til å etablere parkeringsplasser på fellesareal. Det trengs derfor ikke samtykke. Atter subsidiært anføres det at vedtekter gitt i medhold av lovens §69 nr. 4 ikke gir hjemmel til å kreve frikjøp.
Når det nærmere gjelder den prinsipale anførsel, gjøres det gjeldende at plan- og bygningsloven §69 nr. 1 er en formålsbestemt regel, og at den må tolkes ut fra formålet. Ved vurderingen av hva som skal anses som «egen grunn», må man se på om arealet tilfredsstiller bebyggelsens behov. Det avgjørende er om den parkeringsdekning som tilbys, er tilfredsstillende for bebyggelsens behov.
Farmandstredets ansatte og kunder, som også skal til det tidligere Kremmerhuset, benytter seg rent faktisk av parkeringshuset. Dette vitner om at bebyggelsens behov for tilfredsstillende parkering er sikret gjennom det eksisterende parkeringsanlegg. Hvorvidt arealet utgjør et eget gårds- og bruksnummer kan gi en viss veiledning, men det er ikke avgjørende. Den ankende parts eiendommer utgjør en driftsenhet, og sammenføyning kan kreves i medhold av delingsloven §4-3, som åpner for sammenføyning av eiendommer som ikke henger sammen.
For så vidt angår den subsidiære anførsel gjøres det gjeldende at Tønsberg kommune gjennom sin vedtekt til plan- og bygningsloven §69 nr. 3 har gitt samtykke til at kravet om parkeringsdekning oppfylles i parkeringshuset som fellesareal. Det vises til vedtektenes punkt 7, hvor det heter at for bebyggelse i bysentrum skal parkering som hovedregel anordnes i fellesanlegg. Vedtektene kan ikke fravikes til ugunst for en enkelt tiltakshaver. Kun dersom den tilbudte parkeringsdekning ikke tilfredsstiller bygningens behov, kan kommunen si nei.
Atter subsidiært er det anført at kommunen ikke kan kreve inn frikjøpsbeløpet i medhold av vedtektene gitt i medhold av lovens §69 nr. 4. I vedtektene heter det at bygningsrådet kan samtykke i at det i stedet for biloppstillingsplasser «på egen grunn», blir innbetalt et beløp pr. manglende plass til kommunen for bygging av parkeringsanlegg. Det står ikke noe om fellesareal her. Når kommunen ikke har samtykket i etablering av parkeringsplasser på fellesareal, kan man ikke kreve inn beløpet i medhold av vedtekten, som ikke nevner noe om fellesareal. Dessuten fremgår det klart av ordlyden i §69 nr. 4, «kan samtykke», at dette ikke gir kommunen hjemmel til å kreve frikjøp. Det er en kodifisering av tidligere avtalepraksis, jfr. forarbeidene til loven. Frikjøp forutsetter et ønske om dette fra tiltakshaver. Dessuten er det ingen ulempe for kommunen at man gir tiltakshaver selv anledning til å anrette parkeringsplasser på fellesareal enn at kommunen selv gjør det.
Endelig gjøres det gjeldende at det i Farmandstredet totalt er 604 parkeringsplasser. Dette er 172 parkeringsplasser mer enn det som følger av vedtektenes krav. Vilkåret om frikjøp er også av den grunn ulovlig.
Den ankende part har lagt ned slik påstand:
«1. Fylkesmannens vedtak av 11. juli 1997 kjennes ugyldig.
2. Staten v/Kommunal- og regionaldepartementet dømmes til å betale Steen & Strøm ASA sakens omkostninger med tillegg av 12% rente p.a. regnet fra 14 dager etter dommens forkynnelse.»
Staten v/Kommunal- og regionaldepartementet har i det vesentlige gjort gjeldende:
Prinsipalt anføres det at kommunens vedtekter, som er gitt i medhold av plan- og bygningsloven §69 nr. 4, åpner for å kreve enten etablering av parkeringsplasser på egen grunn eller frikjøp. Her var parkering på egen grunn ikke mulig, og kommunen samtykket ikke til etablering på fellesareal. Subsidiært gjøres det gjeldende at kommunen kunne kreve frikjøp fordi det ikke var noen ledige plasser i parkeringshuset.
Hva angår den prinsipale anførsel, gjøres det gjeldende at det avgjørende for om parkeringshuset ligger på «egen grunn», er de geografiske forhold. Både ordlyden og forarbeiderne til loven tilsier dette. Det fremgår av lovens §69 nr. 4 at tomt og fellesareal er to forskjellige ting. «Egen grunn» viser tilbake til tomten i §69 nr. 1. Eiermessige forhold er ikke avgjørende. Videre gjøres det gjeldende at gårds- og bruksnummer er avgjørende for hva som skal anses som en tomt i lovens forstand. Dette har støtte i forarbeidene og i hensynet til sammenheng i regelverket. Det er blant annet vist til plan-og bygningsloven §66 første ledd, hvor eiendom og byggetomt er brukt som synonymer. Det vises også til §63 om deling av eiendom og til delingsloven §3-1. Tomt og egen grunn må forstås likt i begge lover. Hensynet til at kommunen må ha en oversiktlig plan taler for det samme. Staten er enig med byretten i at det er grunnlag for en utvidende tolkning, dersom det gjelder et sammenhengende byggverk som dekker flere bruksnumre/festenumre, og vilkårene for sammenføyning er til stede. Det er imidlertid ikke riktig at den ankende part kunne sammenføye, fordi det ikke kan bli et sammenhengende areal, jfr. delingsloven §4-3. Dessuten er en del av Farmandstredet et festeareal.
Kommunen kan kreve frikjøp i dette tilfellet fordi parkeringsplasser ikke kunne etableres på Kremmerhusets egen grunn, og kommunen ikke samtykket til etablering på fellesareal. Den ankende parts eneste mulighet for å bygge var å betale frikjøpsbeløpet.
Den ankende parts subsidiære anførsel om at kommunen har samtykket gjennom vedtektene må bero på en misforståelse. Det fremgår av vedtektene at parkering «som hovedregel» skal anordnes i fellesareal. Kommunen ga i dette tilfelle ikke samtykke, og det utgjør da et unntak fra hovedregelen.
Subsidiært gjøres det gjeldende at det uansett ikke var ledige plasser i parkeringshuset til dekning av parkeringsbehovet. Det vises til at 312 parkeringsplasser forsvant ved reguleringen og byggingen av Farmandstredet.
Ankemotparten har lagt ned slik påstand:
«1. Byrettens dom pkt. 1 stadfestes.
2. Staten v/Kommunal- og regionaldepartementet tilkjennes saksomkostninger for byretten og lagmannsretten.»
Lagmannsretten er kommet til samme resultat som byretten og kan tiltre byrettens begrunnelse, idet den er dekkende for lagmannsrettens vurdering.
Den ankende part gjør prinsipalt gjeldende at kravet til parkeringsdekning allerede er oppfylt ved at bygningene inklusive parkeringshuset utgjør en og samme eiendom. Lagmannsretten finner ikke at denne anførsel kan føre frem. Ombyggingssøknaden, som utløste vilkåret om frikjøp, gjaldt det tidligere Kremmerhuset, som er en frittstående bygning i forhold til resten av det nåværende Farmandstredet. Bygningen er skilt fra den øvrige bygningsmasse, som omfatter parkeringshuset, idet de ligger på hver sin side av Stoltenbergsgate. Bygningene er forbundet ved en gangbro over Stoltenbergsgate. Det tidligere Kremmerhuset står på grunn som har eget gårds- og bruksnummer.
Lagmannsretten er enig med byretten i at begrepene «eiendom» og «tomt» i plan- og bygningsloven samt delingsloven må anses knyttet til de geografisk avgrensede grunnarealer, som har fått eget gårds- og bruksnummer. Det tidligere Kremmerhuset og den øvrige del av det nåværende Farmandstredet må i forhold til plan- og bygningsloven §69 og den konkrete byggesøknad anses som to eiendommer. Det vises til byrettens begrunnelse som tiltres. Lagmannsretten er således ikke enig med den ankende part i at det ved vurderingen av hva som skal anses som «egen tomt» i lovens forstand skal legges avgjørende vekt på om den parkering som tilbys er tilfredsstillende for bygningens behov. Dette hensyn ville i og for seg også kunne ivaretas ved at parkering ble tilbudt på annen manns eiendom.
Den ankende part har også gjort gjeldende at kravet er oppfylt ved at man kan kreve sammenføyning av eiendommene i medhold av delingsloven. Lagmannsretten er enig med byretten i at begrepet «tomt» kan gis en utvidende tolkning, dersom byggesøknaden gjelder et sammenhengende byggverk som dekker flere bruksnumre/festenumre, og vilkårene for sammenføyning er til stede. Slik ligger det imidlertid ikke an i denne saken. Det fremgår av delingsloven §4-3 at den sammenføyde eiendom som hovedregel bør bli et sammenhengende areal. Når bygningene er adskilt ved en gate som tilfellet er her, vil dette vilkåret ikke uten videre være oppfylt. Under alle omstendigheter skal lagmannsretten ta stilling til spørsmålet på det tidspunkt da vedtaket ble fattet. Da var det ikke på tale å kreve sammenføyning, og byggesøknaden omfattet kun det tidligere Kremmerhuset.
Lagmannsretten finner heller ikke at den ankende parts subsidiære anførsel kan føre frem. Vedtekten til plan- og bygningsloven §69 nr. 3 bestemmer i pkt. 7 at parkering som hovedregel skal anordnes i fellesanlegg. Lagmannsretten er enig med byretten i at kommunen ikke derved har gitt samtykke til etablering av parkeringsplassene på fellesareal. Lagmannsretten viser til byrettens begrunnelse som tiltres, idet den er dekkende for lagmannsrettens vurdering.
Den ankende part har endelig anført at kommunen ikke har hjemmel i vedtektene til plan- og bygningsloven §69 nr. 4 til å kreve inn frikjøpsbeløpet. Det forhold at vedtektene mangler alternativet fellesareal, kan ikke få noen rettslig betydning, slik den ankende part har gjort gjeldende. Lagmannsretten er enig med byretten i at vedtektene må forstås slik at samtykke kan gis, dersom den ankende part ikke kan oppfylle kravet til parkeringsdekning på egen grunn, og samtykke til dekning på fellesareal ikke er gitt. Spørsmålet er da om vedtektene, som er gitt i medhold av lovens §69 nr. 4 gir kommunen hjemmel til å sette vilkår om frikjøp i forbindelse med byggetillatelsen. Ordlyden i lovteksten trekker i retning av, at det forutsettes et ønske om frikjøp fra søkeren. Lagmannsretten er imidlertid enig med byretten, når den kommer til at bestemmelsen må tolkes slik at den gir kommunen hjemmel til å sette som vilkår at det innbetales et beløp. Det vises til byrettens begrunnelse, som lagmannsretten slutter seg til. Det tilføyes at kommunen ikke ved å sette vilkår om frikjøp har krevet at den ankende part skal inngå en avtale om frikjøp. Situasjonen var den, at den ankende part ikke kunne oppfylle kravet om parkeringsdekning på egen grunn, og kommunen hadde ikke gitt samtykke til dekning på fellesareal. Den ankende part hadde da valget mellom å la være å bygge, eller å godta vilkåret om frikjøp. Kommunens samtykke innebærer i realiteten et krav om innbetaling av beløpet.
Den ankende part har gjort gjeldende at det var et overskudd på 172 parkeringsplasser i parkeringshuset. Lagmannsretten forstår det slik at den ankende part derfor mener at kommunen ikke kunne nekte å gi samtykke i medhold av plan- og bygningsloven §69 nr. 2. Det er imidlertid ikke anført at det var ulovlig av kommunen ikke å gi samtykke til dekning på fellesareal. Fylkesmannen har i forbindelse med klagesaken ikke funnet grunn til å ta noe annet standpunkt enn kommunen. For lagmannsretten har det ikke været noen bevisførsel om dette tema. Lagmannsretten finner imidlertid å kunne slutte seg til byrettens vurdering av spørsmålet, slik den fremkommer på side 15 i dommen.
Byrettens dom blir etter dette å stadfeste, idet lagmannsretten er enig i byrettens avgjørelse av saksomkostningsspørsmålet.
Anken har ikke ført frem, og den ankende part bør bære saksomkostningene til ankemotparten for lagmannsretten i samsvar med hovedregelen i tvistemålsloven §180 første ledd. Advokat Morten Goller har lagt frem en omkostningsoppgave på ialt 24.795 kroner, hvorav 24.000 kroner utgjør salær. Omkostningsoppgaven legges til grunn.
Dommen er enstemmig.
Domsslutning:
1. Byrettens dom stadfestes.
2. Innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av lagmannsrettens dom betaler Farmandstredet ANS v/Steen & Strøm ASA til Staten v/Kommunal- og regionaldepartementet 24.795 - tjuefiretusensyvhundreognitifem - kroner som erstatning for saksomkostninger for lagmannsretten.