LA-1998-1220
| Instans: | Agder lagmannsrett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1999-04-28 |
| Publisert: | LA-1998-01220 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Lyngdal herredsrett nr: 98-00017 A - Agder lagmannsrett LA-1998-01220 A. |
| Parter: | Ankende part: Harald Knudsen og May Britt Knudsen (Prosessfullmektig: Advokat Helge Abrahamsen). Ankemotpart: Carl Knutsen (Prosessfullmektig: Advokat Antoni Abrahamsen). |
| Forfatter: | Lagdommer Inge Hobæk, formann. Lagdommer Åse Berg. Ekstraord. lagdommer Odvar Rye |
| Lovhenvisninger: | Foreldelsesloven (1979) §2, §3, Tvistemålsloven (1915) §144, §180, §1 |
Saken gjelder krav om å få utskilt og overskjøtet tomt. Sakens bakgrunn er i korthet denne:
Carl Knutsens mor, Sara Katrine Knutsen, solgte ved kjøpekontrakt 18. mai 1960 eiendommen gnr. 5 bnr. 13 i Lyngdal til sin sønn Kåre Knutsen. I kjøpekontraktens tredje avsnitt heter det: «Selgerens 2 sønner, Eivind Knutsen og Karl Knutsen skal ha rett til å få seg utlagt hver en hyttetomt, om de ønsker det.» Kjøpekontrakten ble tinglyst 17. januar 1962. Kåre Knutsen døde ca. 1970, og hans ektefelle Jenny Knutsen døde ca. 1981, hvoretter eiendommen ble overtatt av hennes to særkullsbarn, Harald Knudsen og Norodd Knudsen. Norodd Knudsen overdro sin eierandel til sin ektefelle, May Britt Knudsen, 14. november 1996.
Carl Knutsen forsøkte i 1972 å få fradelt en tomt fra eiendommen. Søknaden ble avslått i påvente av reguleringsplan for området. Etter at det i 1996 ble vedtatt reguleringsplan, fremsatte han krav om utskillelse og overskjøting av en tomt beliggende ved Kilen. Harald Knudsen og May Britt Knudsen motsatte seg kravet.
Lyngdal forliksråd avsa 2. september 1997 dom med slik slutning:
«Retten finner det bevist i h.h.t. tinglyst kjøpekontrakt av 17.01.62 at klageren Karl Knutsen «skal ha rett til å få seg utlagt en hyttetomt om de ønsker det». Retten finner ikke å kunne ta stilling til tomtas plassering da det ikke foreligger dokumentasjon på søknad om fradeling fra daværende eier. Hver av partene bærer sine saksomkostninger. Klageren dekker omkostningene for forliksrådet.»
Forliksrådets dom ble ikke påanket og er således rettskraftig.
Lyngdal herredsrett avsa 8. juni 1998 dom med slik domsslutning:
«1. Harald Knutsen og May Britt Knutsen plikter å medvirke til at det fradeles og overskjøtes en hyttetomt fra deres eiendom, gnr. 5 bnr. 13 i Lyngdal kommune, til Carl Knutsen.
2. Hyttetomten skal prinsipalt ha sin beliggenhet på Slettåkeren/Orrekjerr, subsidiært på annet sted på eiendommen om fradelingstillatelse ikke gis på Slettåkeren/Orrekjerr.
3. Harald Knutsen og May Britt Knutsen tilpliktes å erstatte Carl Knutsens saksomkostninger med 21.090 - tjueentusenognitti - kroner innen 14 dager fra dommens forkynnelse.»
Harald Knudsen og May Britt Knudsen har ved advokat Helge Abrahamsen 7. august 1998 anket herredsrettens dom til Agder lagmannsrett. Carl Knutsen har ved advokat Antoni Abrahamsen tatt til motmæle i tilsvar 31. august 1998.
Ankeforhandling ble holdt i tinghuset i Farsund 13. og 14. april 1999. Harald Knudsen og May Britt Knudsen møtte sammen med prosessfullmektigen. Harald Knudsen avga forklaring. Carl Knutsen møtte sammen med sin prosessfullmektig og avga forklaring. Det ble avhørt tre vitner, hvorav ett var nytt for lagmannsretten. Det ble foretatt slik dokumentasjon som rettsboken viser.
Nærmere om sakens bakgrunn, partenes anførsler for herredsretten og herredsrettens begrunnelse for resultatet fremgår av herredsrettens dom. Saken står i det vesentlige i samme stilling som for herredsretten.
Harald Knudsen og May Britt Knudsen har i det vesentlige gjort gjeldende:
Det foreligger feil ved herredsrettens saksbehandling, som må føre til at dommen må oppheves og saken avvises. Prinsipalt gjøres det gjeldende at forliksrådets avgjørelse ikke kan anses som en lovlig dom, jfr. tvistemålsloven §144. Forliksrådets dom kan ikke ses å inneholde slike avgjørelsesgrunner som kreves i medhold av bestemmelsens pkt. 4, og som er av vesentlig betydning for å kunne tolke avgjørelsen. Det er en feil ved herredsrettens dom at retten ikke har vurdert dette spørsmål, og det må føre til at dommen oppheves. Subsidiært gjøres det gjeldende at forliksrådets avgjørelse må tolkes slik at de ankende parter ble frifunnet. Når forliksrådet først skulle avsi dom i saken, kunne det ikke unnlate å ta stilling til spørsmålet om tomtens plassering. Når forliksrådet uttaler at «Retten finner ikke å kunne ta stilling til tomtas plassering da det ikke foreligger dokumentasjon på søknad om fradeling fra daværende eier», innebærer det i realiteten en frifinnelse av de ankende parter. Saken er således rettskraftig avgjort og skulle vært avvist fra herredsretten.
Til sakens realitet gjøres det gjeldende at herredsretten har stilt for små krav til bevisene, når den har kommet til at det ble inngått en avtale om tomtens plassering i 1961/62. Det må kreves bedre notoritet i saker som gjelder fast eiendom. Det som er lagt frem som bevis for at avtale skal være inngått, er for løst og lite underbygget. Det hersker for det første stor usikkerhet om når den påståtte avtale ble inngått. Vitneforklaringene spriker på dette punkt. Det forhold at grenser ikke ble klarlagt og størrelsen ikke fastsatt taler mot at avtale ble inngått. Befaringen fant sted for 40 år siden, og det kan stilles spørsmål ved hukommelsen til den enkelte, særlig til vitnet som den gang bare var 16 år. Vitnene er dessuten nær slekt til ankemotparten. Kjøpekontrakten, som er fra 1960, ble først tinglyst i januar 1962, etter at den angivelige avtale var inngått. Det gjøres gjeldende at Jenny, som var en ryddig person, ville ha sørget for å få en slik avtale med i skjøtet. Når det ikke ble gjort, taler det for at de ikke oppfattet det slik at avtale var inngått. Dessuten er det ingen som har nevnt avtalen for Norodd Knudsen og Harald Knudsen. De fikk først kjennskap til den i 1996, til tross for at Kåre og Jenny visste at de skulle overta eiendommen. Det virker besynderlig at Jenny ikke skulle ha nevnt en slik avtale for sine to sønner. Det forhold at Jennys navn ikke er nevnt i fradelingssøknaden taler også mot at avtale er inngått. Tomten vil beslaglegge store deler av hovedbrukets strandstrekning, og man vil få problemer med å utnytte den resterende eiendom. Det er vanskelig å tro at Jenny og Kåre skulle ha vært med på en avtale med slike konsekvenser. Det vises også til vitnet Aasta Knudsen, som forklarte at Jenny hadde uttalt at guttene, d.v.s. Norodd og Harald, skulle ta seg av tomtenes plassering.
Subsidiært gjøres det gjeldende at kravet om å få utskilt og tilskjøtet denne eksakte tomten er foreldet. Kravet ble først fremmet i 1996. Utgangspunktet for foreldelsen må være avtaletidspunktet i 1961/62. Uavhengig av tillatelse fra offentlige myndigheter kunne ankemotparten ha reist søksmål innen fristen. Dette ble ikke gjort, og fristen ble heller ikke på annen måte avbrutt. Kravet må da anses foreldet. Det vises til Anne Cathrine Røed, Foreldelse av fordringer, 1997, side 91, og Brækhus/Hærem, Norsk tingsrett, 1964, side 614-15.
Det er lagt ned slik påstand:
«1. Prinsipalt:
Lyngdal herredsretts dom av 8. juni 1998 oppheves og saken avvises.
2. Subsidiært:
Harald Knutsen og May Britt Knutsen frifinnes.
3. I alle tilfelle:
Harald Knutsen og May Britt Knutsen tilkjennes saksomkostninger for herredsrett og lagmannsrett.»
Carl Knutsen har i det vesentlige gjort gjeldende:
Det bestrides at det foreligger feil ved herredsrettens dom, som må føre til en opphevelse av dommen og avvisning av saken. Ankemotparten har i medhold av kjøpekontrakten 18. mai 1960, tinglyst som en heftelse på eiendommen, krav på å få utlagt og tilskjøtet en tomt fra de ankende parters eiendom. Kravet er dessuten tatt til følge ved forliksrådets dom, som er rettskraftig. Spørsmålet for lagmannsretten er således kun om det er tomten på Slettåkeren/Orrekjær som kan kreves utskilt, og om dette kravet eventuelt er foreldet.
Hva angår spørsmålet om plasseringen av tomten, har Carl Knutsen gjort gjeldende de samme anførsler som for herredsretten. Lagmannsretten viser til disse, slik de er gjengitt i herredsrettens dom.
Det gjøres videre gjeldende at kravet ikke er foreldet. Det følger ikke av avtalen at retten må utnyttes innen et bestemt tidspunkt. Det ble under alle omstendigheter søkt om fradeling i 1971/72, og vedtaket gikk da ut på at man måtte avvente stadfestet reguleringsplan. Fristen for foreldelse kunne tidligst begynne i 1996, da reguleringsplanen forlå.
Carl Knutsen har lagt ned slik påstand:
«1. Lyngdal herredsretts dom stadfestes.
2. May Britt Knutsen og Harald Knutsen dømmes til å betale sakens omkostninger for lagmannsretten.»
Lagmannsretten er kommet til samme resultat som herredsretten og skal bemerke:
Lagmannsretten tar først stilling til spørsmålet om det hefter en saksbehandlingsfeil ved herredsrettens dom, som må føre til opphevelse av dommen. En slik anførsel kan åpenbart ikke føre frem. Saken ble ikke bragt inn for herredsretten som en anke over forliksrådets dom. Herredsretten har korrekt lagt til grunn at det foreligger en dom fra forliksrådet, som ikke er påanket. Den er altså rettskraftig.
Lagmannsretten finner heller ikke at de ankende parters påstand om avvisning kan føre frem. Forliksrådet har rettskraftig avgjort at ankemotparten har rett til å få seg utlagt en hyttetomt fra de ankende parters eiendom. Forliksrådet fant ikke å kunne ta stilling til plasseringen av tomten, med den begrunnelse at det ikke foreligger dokumentasjon på søknad om fradeling fra daværende eier. Lagmannsretten kan ikke gi de ankende parter medhold i at dette i realiteten innebærer en frifinnelse av de ankende parter. Herredsretten har korrekt lagt til grunn at spørsmålet om plasseringen av tomten og fullbyrdelsen av kravet ikke er rettskraftig avgjort.
Hva angår spørsmålet om plasseringen av tomten, har lagmannsretten etter en helhetsvurdering av bevisene i saken kommet til at det ble inngått avtale om dette etter at kjøpekontrakten var undertegnet. Det vises for så vidt til byrettens begrunnelse, som tiltres, idet den er dekkende for lagmannsrettens vurdering. Lagmannsretten viser også til kart som fulgte med saksdokumentene i fradelingssaken i 1971/72, hvor tomten er inntegnet beliggende på Slettåkeren/Orrekjær. Det fremgår også av fylkesmannens vedtak 24. mai 1973 at søknaden gjaldt tillatelse til fradeling av tomt på ca. 400 kvadratmeter beliggende ved Kilen. Selv om denne tomten og for så vidt også Eivinds tomt, som skulle være Hildas Gard, ligger på den mest attraktive del av eiendommen, anses ikke dette urimelig i forhold til de ankende parter. Lagmannsretten viser her til bakgrunnen for at brødrene skulle få hver sin tomt. Denne må utvilsomt ha vært at disse skulle tilgodeses i forbindelse med at broren, Kåre, skulle overta foreldrenes eiendom.
Lagmannsretten er også enig med herredsretten i at avtalen må tolkes slik, at Carl må tildeles en tomt på et annet sted på eiendommen, dersom det ikke blir gitt fradelingstillatelse på Slettåkeren/Orrekjær. Lagmannsretten tiltrer også her herredsrettens begrunnelse.
De ankende parter har subsidiært gjort gjeldende at kravet på å få utlagt denne eksakte tomten er foreldet, slik at ankemotparten må finne seg i å bli tildelt en tomt et annet sted på eiendommen. Lagmannsretten antar at kravet om å få utlagt nettopp denne tomten på Slettåkeren/Orrekjær går inn under uttrykket «fordring på penger eller andre ytelser» i foreldelsesloven §1, og at det således er gjenstand for foreldelse.
Lagmannsretten er kommet til kravet ikke er foreldet. Det vises for så vidt til herredsrettens bemerkninger til foreldelsesspørsmålet vedrørende kravet om å få utlagt en tomt. Lagmannsretten legger således til grunn som mest sannsynlig at kravet etter avtalen som ble inngått i 1961/62 var ment å skulle stå åpen for ankemotparten i lang tid, og under alle omstendigheter frem til det tidspunkt da det ville foreligge fradelingstillatelse. Når kravet ble fremsatt umiddelbart etter at stadfestet reguleringsplan forelå, kan rettigheten ikke anses foreldet.
Etter dette blir herredsrettens dom å stadfeste, idet lagmannsretten også er enig i herredsrettens avgjørelse av omkostningsspørsmålet.
Anken har ikke ført frem, og de ankende parter bør bære saksomkostningene til ankemotparten for lagmannsretten i samsvar med hovedregelsen i tvistemålsloven §180 første ledd. Advokat Antoni Abrahamsen har lagt frem en omkostningsoppgave på i alt 23.200,80 kroner, hvorav 22.500 utgjør salær. Lagmannsretten legger omkostningsoppgaven til grunn.
Dommen er enstemmig.
Domsslutning:
1. Herredsrettens dom stadfestes.
2. Innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av lagmannsrettens dom betaler Harald Knutsen og May Britt Knutsen in solidum til Carl Knutsen 23.200 - tjuetretusentohundre - kroner som erstatning for saksomkostninger for lagmannsretten.