LA-1998-1223
| Instans: | Agder lagmannsrett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1999-06-23 |
| Publisert: | LA-1998-01223 |
| Stikkord: | Eiendom |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Holmestrand herredsrett nr.: 97-00396 - Agder lagmannsrett LA-1998-01223 A. |
| Parter: | Ankende part: Kari A. og Svein E. Schulze (Prosessfullmektig: Advokat Olav Vilnes). Ankemotpart: Lars Jensen, Mona Vråskar (Prosessfullmektig: Advokat Henning Sørensen). |
| Forfatter: | Lagdommer Tormod Rafgård formann, ekstraordinær lagdommer Tor Berge, byrettsdommer Sverre Jansen |
| Lovhenvisninger: | Avhendingslova (1992) §3-1, §3-7, §3-8, §3-9, §4-12, Tvistemålsloven (1915) §149, §180, §3-2 |
Saken gjelder et krav reist av ankende parter, Kari Anette og Svein Erik Schulze (heretter Schulze) om prisavslag i forbindelse med kjøp av boligeiendom, Sykehusv. 10, gnr. 128 bnr 30, i Holmestrand. Selgere var ankemotpartene, Lars Jensen og Mona Vråskar (heretter Vråskar). Salgssummen var kr 520.000,-.
Saken ble behandlet av Holmestrand herredsrett 28.05.98 som avsa dom med slik domsslutning:
«I. Lars Jensen og Mona Vråskar frifinnes.
II. Svein Erik Schulze og Kari Anette Schulze dømmes til innen 14 - fjorten - dager fra forkynnelse av denne avgjørelse å betale til Lars Jensen og Mona Vråskar saksomkostninger med kr 47.387,- - kroner førtisyvtusentrehundreogåttisyv.»
Den 18.06.98 anket advokat Olav Vilnes på vegne av Schulze dommen til Agder lagmannsrett. Advokat Henning Sørensen har, på vegne av Vråskar, tatt til motmæle ved anketilsvar datert 25.08.98.
Saken står for lagmannsretten i vesentlig samme stilling som for herredsretten. De nærmere omstendigheter i saken, partenes anførsler for herredsretten, samt herredsrettens vurdering av de faktiske og rettslige forhold, fremgår av herredsrettens dom.
Ankende parter har i hovedsak anført:
Eiendommen er beheftet med alvorlige mangler som gir grunnlag for prisavslag i medhold av avhendingsloven §4-12.
Det er to «basisgrunnlag» for kravet:
1. Eiendommen var ikke den stand som oppgitt til kjøperen. Selgeren visste om mangler som det ikke ble opplyst om forut for salget. Jf. avhendingsloven §3-7.
2. Objektivt sett forelå det alvorlige skjulte mangler i form av brann- og råteskader i huset, jf. lovens §3-1 jf.§3-2.
At det er inntatt et «ullent» forbehold om at eiendommen er solgt «i den stand og stilling» som den var ved besiktigelsen, kan ikke avhjelpe mangelen, jf. lovens §3-9.
Da den eldre boligeiendommen, som tvisten dreier seg om, ble besiktiget av Schulze, ga den inntrykk av at oppussing var foretatt i senere år. I kjelleren var taket delvis dekket av en himling av nyere dato og var delvis hvitkalket. Dette viste seg imidlertid å være skuebrød. Den panelte himlingen og kalkingen viste seg å dekke over brannskader og råteskader i bærebjelkene. Videre var «bunnstokken» langs ytterveggen sterkt angrepet av råte. Det var ikke mulig å konstatere dette ved vanlig befaring og kjøpekontrakt ble undertegnet den 25.08.94 uten at det ble opplyst noe om disse forhold.
Etter innflytning fikk ankende parter etter hvert opplysninger fra annet hold om at huset også var langt eldre enn oppgitt i salgsoppgaven, og at det flere ganger hadde vært brann i huset, senest i 1980 og 1987. Fra en annen tidligere interessent i huset fikk Schulze opplysninger om at det var betydelige, skjulte råteskader i bjelkelaget.
Ankende parter innhentet etter dette en tilstandsrapport fra «Enerhaugen Bygg» som den 06.05.96 ga et anbud på reparasjon av råteskadene til et beløp på kr 55.350,-. En tiltaksrapport fra tømmermester Håkon Læret bekreftet at bærebjelkene som tjente som etasjeskiller måtte skiftes. Schulze som hadde investert ca. kr 130.000,- i eiendommen, og bl.a byttet ut en av bærebjelkene, forsøkte å komme frem til en minnelig ordning om prisavslag med Vråskar. Da dette ikke lykkes, valgte han å legge eiendommen ut til salg fremfor å foreta ytterligere reparasjoner.
Salget i 1997 til neste kjøper innbrakte Schulze bare kr 650.000,- til tross for at det i ankende parters eiertid hadde vært en generell prisoppgang på faste eiendommer i området på ca. 15-20 %. Schulze ble imidlertid etter videresalget, ved dom av Holmestrand herredsrett 28.05.98, dømt til innrømme prisavslag for mangler på kr 65.000,- til sin kjøper til tross for at han ga langt mere fullstendige opplysninger om eiendommens tilstand, enn Schulze selv fikk da han kjøpte eiendommen av Vråskar.
Som kjøper måtte Schulze kunne forvente at det ble opplyst om tidligere skader som ikke var reparert. Spesielt må dette gjelde når det ikke er mulig å konstatere skadene ved selvsyn. I den foreliggende sak ble det av Vråskar bare vist frem noen mindre råteskader ved et avløpsrør på kjøkkenet, men Schulze fikk ingen opplysninger om at det i bjelkelaget, som tjente som etasjeskiller, skjulte seg råteskader og brannskader. En kjøper må også kunne forvente at slike eldre skader ikke er skjult under nyere panel og kalkmaling.
Avhendingsloven §3-7 referer til» omstende ved eigedommen» som kjøperen ikke har fått opplysning om. Eiendommens historie er en omstendighet som kan gi grunnlag for opplysningsplikt for selgeren, jf. Bergsåker: Kjøp av fast eiendom m.m 1997 s. 180. Omfattende brannskader er nettopp slike skader som må oppgis ved et salg, og spesielt må dette gjelde når skadene er tildekket med et panellag som i den foreliggende sak. Det er ikke tvilsomt at selgeren kjente til brannskadene.
I tillegg til dette kommer de enda alvorligere råteskadene som det heller ikke ble opplyst om.
De omfattende råteskadene representerer i seg selv en vesentlig mangel ved eiendommen som dermed ikke er i samsvar med de krav til den kvalitet som følger av en normal forståelse av kjøpsavtalen, jf. avhendingsloven §3-1.
Selv om retten skulle komme til at Vråskar ikke kjente til brann-og råteskadene, må det legges til grunn at eiendommen var i vesentlig dårligere stand enn Schulze hadde grunn til å regne med. At eiendommen er solgt «som den er» er da av uten betydning og avskjærer ikke krav om prisavslag, jf. avhendingsloven §3-9.
Schulze er dermed berettiget til å kreve et forholdsmessig prisavslag i henhold til nevnte lov §4-12. Prisavslaget må bli noe skjønnsmessig og det nedlegges følgende påstand:
«1. Lars Jensen og Mona Vråskar dømmes til å betale in solidum et prisavslag til Svein Erik Schulze og Kari Anette Schulze på kr 58.500 med tillegg av 12 % rente fra 30.04.97.
2. Lars Jensen og Mona Vråskar dømmes til å betale sakens omkostninger for herreds- og lagmannsrett.»
Ankemotpartene har i hovedsak gjort gjeldende de samme anførsler som for herredsretten, og avvist kravet om prisavslag. Det vises til gjengivelsen i herredsrettens premisser.
Anførslene kan kort oppsummeres som følger:
Det er etasjeskiller som saken dreier seg om. Det er påvist at bjelkene fungerte, og at de var forsterket og skjøtet. Dertil kom at råten var tørket og at det ikke var fare for videre forringelse. Det var ingen spesielle problemer med å bo i huset og ankemotpartene kjente ikke til skadene da de solgte huset. Tildekningen var gjort av tidligere eiere.
Det ble opplyst om råteskader i kjøkkengulvet, og dette må skjerpe kjøpers undersøkelsesplikt. Herredsretten la korrekt til grunn at det ble opplyst om røykskader, noe som må være jevngodt med å opplyse om tidligere brann. Dertil kommer at brannskadene var utbedret.
Forøvrig var det helt klart for kjøperen at eiendommen var av eldre dato og at Schulze godtok forbeholdet om at eiendommen skulle overtas slik den var.
Endelig anføres at det ikke er vanlig at en selger får full dekning for sine investering i eldre hus når han selger videre. I dette tilfelle kom Schultze svært rimelig ut av sitt kjøp idet han ved videresalget oppnådde en pris som var kr 130.000,- kroner høyere enn hva han selv betalte.
Ankemotpartene har nedlagt slik påstand:
«1. Holmestrand herredsretts dom stadfestes.
2. Lars Jensen og Mona Vråskar tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten.»
Lagmannsretten finner at herredsrettens dom må stadfestes.
Det legges etter bevisføringen til grunn at selv om det ikke ble opplyst at huset var brannskadet, kan likevel ikke dette ha kommet som noen overraskelse på kjøperen. Det legges til grunn at Vråskar opplyste om at det tidligere var foretatt omfattende ozoneringsbehandling for å få bort røyklukt i huset da eiendommen skulle selges videre i 1994. Vitnet Tollefsen som meldte seg som kjøper i 1994, men som ikke klarte finansieringen, har opplyst at hun ved sin besiktigelse fikk opplyst om tidligere brann. Vitnet Gretteberg Wandvik har gitt uttrykk for at det var allment kjent i Holmestrand at det hadde vært branner i det hus saken gjelder. Lagmannsretten har ikke grunnlag for å trekke i tvil at Vråskar sa i fra om røykproblemene i sin samtale med ankende parter forut for kjøpet.
Av kjøpekontraktens pkt. 8 går frem at selger ikke kjente til noen skjulte mangler. Etter forklaringen av vitnet, tømmermester Håkon Læret, om den antatte alder på paneleringen, må det legges til grunn at paneleringen som skjulte råteskadene, var foretatt før Vråskar overtok eiendommen i 1988. Det er ikke sannsynliggjort at Vråskar har søkt å skjule eller at Vråskar kjente til disse skadene. Det kan etter dette ikke ses å foreligge noe brudd på selgerens opplysningsplikt i henhold til bestemmelsene i avhendingsloven §3-7 og §3-8.
Uansett om selgeren kan bebreides eller ikke, følger det av avhendingsloven §3-1 at eiendommen kan ha mangel når den avviker fra avtalen. Det skal med andre ord legges en objektiv vurdering til grunn, jf. Bergsåker lc. s.153. Det avgjørende spørsmål for ankende parters krav om prisavslag, blir da betydningen av råteskadene i bjelkelaget, sammen med råten i bunnsvillen, sett på bakgrunn av den inngåtte kjøpekontrakt.
Det går frem av herredsrettens dom at «ingen hadde noen bestemt oppfatning om bæreevnen slik bjelkelaget lå» under behandlingen i første instans. Under ankeforhandlingen har vitnet, tømmermester Læret, gitt uttrykk for at det er udiskutabelt at bjelkelaget bør skiftes. Men samtidig gikk det frem av hans forklaring at råteskadene er tørket og at ytterligere forringelse forutsatte tilførsel av fuktighet. Lekkasjer i huset som det nå står, er ikke påvist. Det er ikke foretatt målinger av hvilket trykk bjelkelaget kan tåle.
Avgjørende for lagmannsretten er at bæreevnen av bjelkelaget, med de utbedringer som er foretatt, ved vanlig bruk av huset ikke er trukket i tvil.
Huset er gammelt og kjøpt «som han er». Etter avhendingsloven §3-9 må eiendommen være «i vesentlig ringare stand enn kjøparen hadde grunn til å rekne med ut frå kjøpesummen og tilhøva elles» for at mangel skal foreligge. Ankende parter har ikke kunnet påvise at slik mangel foreligger.
Da lagmannsretten også legger til grunn at det ikke foreligger brudd på selgers opplysningsplikt, finner en etter en totalvurdering - i likhet med herredsretten - at det ikke er grunnlag for kjøperens krav om prisavslag etter avhendingsloven §4-12. Det vises forøvrig til herredsrettens premisser som i det vesentlige er dekkende for lagmannsrettens vurdering, jf. tvistemålsloven §149.
Saksomkostninger:
På bakgrunn av at Shulze ved dom av Holmestrand herredsrett 18.05.98 har måttet innrømme prisavslag til ny kjøper etter at han solgte den samme eiendommen videre, er det forståelig at den herredsrettsdom, som denne saken gjelder, ble anket til lagmannsretten. Dommen av 18.05.98 er imidlertid ikke rettskraftig og Lagmannsretten finner ikke grunnlag for å gjøre unntak fra hovedregelen i tvistemålsloven §180 første ledd om at ankende part skal dekke ankemotpartens saksomkostninger.
Advokat Henning Sørensen har sendt omkostningsoppgave på kr 40.375,-. Oppgaven er sendt advokat Vilnes som ikke har kommet med bemerkninger til kravet. Lagmannsretten har ingen bemerkninger til oppgaven. Herredsrettens saksomkostningsoppgave stadfestes.
Dommen er enstemmig.
Domsslutning:
1. Herredsrettens dom stadfestes.
2. Svein Erik Schulze og Kari Anette Schulze dømmes innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av lagmannsrettens dom til å betale til Lars Jensen og Mona Vråskar kr 40.375,- - førtitusentrehundreogsyttifemkroner - som erstatning for saksomkostninger ved lagmannsretten.