LA-1998-1230

Instans:	Agder lagmannsrett - Dom
Dato:	1999-09-27
Publisert:	LA-1998-01230
Stikkord:	Kjøpsrett
Sammendrag:
Saksgang:	Holmestrand herredsrett nr.: 97-00544 A - Agder lagmannsrett LA-1998-01230 A.
Parter:	Ankende part: Kari A. og Svein E. Schulze (Prosessfullmektig: Advokat Olav Vilnes). Ankemotpart: Mohsen Gargari (Prosessfullmektig: Advokat Annelise Myreng).
Forfatter:	Lagdommer Ivar Danielsen formann, lagdommer Tore-Jarl Christensen,, ekstraordinær lagdommer Tor Berge. 2 meddommere
Lovhenvisninger:	Avhendingslova (1992) §3-1, §3-7, §3-8, Tvistemålsloven (1915) §174, §4-10, §98, §1-2, §174, §180, §3-10, §3-2, §3-9, §4-12, §7-1, §7

Holmestrand herredsrett avsa 28. mai 1998 dom i saken med slik domsslutning:

«I. Kari Anette og Svein Erik Schulze dømmes til å betale kr 65.000,- - kronersekstifemtusen - i prisavslag til Mohsen Gargari innen 14 - fjorten - dager fra forkynnelsen av denne dom.

II. Kari Anette og Svein Erik Schulze dømmes til å betale kr 1.125,- i erstatning til Mohsen Gargari innen 14 - fjorten - dager fra forkynnelsen av denne dom.

III. Kari Anette og Svein Erik Schulze dømmes til å betale til Mohsen Gargari kr 30.000,- - kroner-trettitusen, i saksomkostninger innen fjorten dager fra forkynnelse av denne dom jf. tvistemålsloven §174 annet ledd.»

Schulze anket 18. juni 1998 dommen rettidig til Agder lagmannsrett med påstand om frifinnelse. Gargari innga anketilsvar og motanket 10. juli 1998 for å få høyere beløp i prisavslag og erstatning.

Om saksforholdet og partenes anførsler for herredsretten vises det til herredsrettens dom.

I herredsretten behandlet man parallelt saken mellom Schulze og Schulzes rettsforgjenger i henhold til tvistemålsloven §98. Slik forening ble ikke foretatt i lagmannsretten.

Kari Anette og Svein Erik Schulze har i hovedsak gjort gjeldende:

Huset hadde vanlig standard for et hus av denne alder. Når man innreder kjeller i gamle hus til beboelsesrom, vil det nødvendigvis bli svært komplisert og dyrt. Den liste over kostnader som er fremlagt er ikke relevant for fastsettelse av utbedringskostnadene vedrørende de påberopte mangler.

Gargari har bevisbyrden for de forhold som er påberopt. I den forbindelse har det betydning at han først kontaktet Schulze etter at utbedringsarbeidet var påbegynt.

Det gjøres imidlertid ikke gjeldende som selvstendig anførsel at det er reklamert for sent eller at §4-10 i avhendingsloven ikke er overholdt.

Det foreligger en ansvarsfraskrivelse i kontrakten og denne har selvstendig betydning.

Schulze henviser for øvrig til herredsrettens domsgrunner på de punkter han har fått medhold.

Septiktank.

Gargari har ikke godtgjort at eiendommen er uten kommunal tilknytning. Det forhold at kloakkavgift er betalt gjennom flere år og det ikke har funnet sted noen tømming av septiktanken, indikerer at eiendommen er tilknyttet. Gargari kunne uansett ha avklaret dette ved å innhente og fremlegge opplysninger fra kommunen.

Tak og vegger.

Taksten og veggkledning er lagt av tidligere eiere forut for Schulze og har stått i 10-12 år uten at noen skade er inntruffet.

Drenering.

Schulze har ikke foretatt annet enn å grave opp i en begrenset dybde langs vestveggen, som har innsig av overflatevann fra ovenforliggende fjell. Han har kun ment å beskytte veggen mot overflatevannet. Øverst la han sementheller som skrådde ut fra veggen. Han har aldri opplyst at huset er drenert. I denne tilstanden ville eiendommen kunne fungere greit fortsatt med omtrent samme bruk av kjelleren som tidligere.

Brann og råteskader.

Gjennom det som er opplyst i salgsprospektet og kontrakten, samt brevet fra Enerhaugen Bygg AS av 6.5.96, som var vedlagt kontrakten, og det som kunne ses ved visningen, har Schulze gitt korrekt og fullstendig informasjon om skadene. Han har således oppfylt både avhendingsloven §3-7 og §3-8. Kjøper har ikke overholdt sin undersøkelsesplikt etter §3-10, første og annet ledd.

Schulze har for øvrig henvist til saken mellom ham og hans hjemmelsmann, som nylig er avgjort i Agder lagmannsrett.

Subsidiært er Gargaris krav for høyt og de fremlagte fakturaer uten veiledning for retten ved fastsettingen av kravet. Huset er tilført en betydelig standardheving som må tas hensyn til.

Schulze har i anledning anken og motanken lagt ned slik påstand:

«1. Kari Anette og Svein Erik Schulze frifinnes.

2. Mohsen Gargari dømmes til å betale saksomkostniger for byrett og lagmannsrett.»

Mohsen Gargari har i hovedsak gjort gjeldende:

Saken gjelder forbrukerkjøp og det vises i den forbindelse til avhendingsloven §1-2 første og annet ledd.

Samtlige påberopte mangler kan henføres under avhendingsloven §3-1. Det vises i den forbindelse samtidig til §3-9, annen setning.

Septiktank:

Det er sannsynlig at kommunen innen overskuelig fremtid vil påby tilknytning til det offentlige kloakknettet. Selger skulle opplyst om at eiendommen ikke hadde slik tilknytning, jf. avhendingsloven §3-7.

Drenering.

Selgeren opplyste muntlig under visningen at det var drenert rundt huset. Denne opplysningen er uriktig, og det forelå derfor en mangel i henhold til avhendingsloven §3-8. Uansett burde selger opplyst om dette, jf. avhendingsloven §3-7. For kjøper var det viktig å bli informert om at kjelleren var fuktig og uegnet for å tas i bruk som beboelsesrom. Forholdet er videre en mangel i henhold til avhenidngsloven §3-2 annet ledd.

Råte og brannskade.

Selger skulle lagt frem tilstandsrapporten fra Læret, som gir en mer omfattende beskrivelse av råteskadene. Videoen viser at Schulze kjente til råteskader i bunnsvill og bjelkelag, som var mer omfattende enn det man kunne se under visningen. Dette faller også inn under avhendingsloven §3-7.

Tak og vegger.

Den beskrivelsen som Schulze har gitt i salgsoppgaven er uriktig. Avhendingsloven §3-8 kommer derfor til anvendelse. For øvrig er utbedringen av taket og veggene utført i strid med byggeforskriftene, og derfor en mangel i henhold til avhendingsloven §3-2 annet ledd. Det krav som er fremmet er høyt, men er et uttrykk for hva det har kostet å utbedre. Det er gjort romslig fradrag for standardheving. De manglene som er omtalt i rapporten fra Enerhaugen Bygg AS av 6.5.1996, er holdt utenfor.

Prisavslaget skal tilsvare utbedringskostnadene.

Mohsen Gargari har i anledning anken og motanken lagt ned slik påstand:

«1. Kari Anette Schulze og Svein Erik Schulze dømmes til å gi Mohsen Gargari prisavslag på kjøp av eiendommen Sykehusveien 10, gnr. 128 bnr. 39 i Holmestrand med inntil kr 400.000,-.

2. Kari Anette Schulze og Svein Erik Schulze dømmes til å betale erstatning til Mohsen Gargari med inntil kr 120.000,-.

3. Kari Anette Schulze og Svein Erik Schulze dømmes til å betale saksomkostningene for herredsretten og lagmannsretten.»

Lagmannsretten skal bemerke:

Brannskade.

At det foreligger skade etter tidligere brann er det opplyst om i salgsoppgaven. Gargaris prosessfullmektig bekreftet for øvrig under sitt prosedyreinnlegg at utgiftene til utbedring, som har sammenheng med denne skaden, ikke er med i prisavslagskravet og er således heller ikke en del av saken.

Råteskade i bunnsvill og bærebjelker.

Angrepet av råteskade har vært forholdsvis omfattende. Dette kan retten konstatere ut fra de foreliggende rapporter, fotografier og forklaringer. Råteskadene har vært størst i bunnsvillen og bjelkene fra yttervegg og et stykke innover. Årsaken til råteangrepet er inntregning av regnvann i tiden før huset ble kledd på nytt på yttersiden.

Lagmannsretten er under tvil kommet til at det foreligger en mangel på dette punkt og viser i den forbindelse til avhendingsloven §3-1 og §3-7. Ut fra avtalen kunne Gargari gå ut fra at råteskader utover det som fremgår av rapporten fra Enerhaugen Bygg AS av 6.5.96 ikke forelå. Selv om tilstandsrapporten fra tømrermester Håkon Læret av 10. mars 1997 ikke var noe mer dramatisk når en ser på de beregnede kostnader til utbedring, viste Lærets beskrivelse av råteskaden at den var mer omfattende enn i den forannevnte rapporten. Schulze kjente Lærets rapport, og den inneholder opplysninger som de måtte forstå var av betydning for Gargari, og som de burde ha lagt frem for ham før avtalen ble inngått. Lagmannsretten legger til grunn at Gargari i så fall enten ville ha avstått fra avtalen eller gitt et lavere bud. Siden lagmannsretten er kommet til at avhendingsloven §3-7 får anvendelse er det ikke aktuelt å vurdere nærmere Gargaris undersøkelsesplikt, jf. avhendingsloven §3-10, tredje ledd.

Lagmannsretten har tatt utgangspunkt i de utbedringskostnader som Enerhaugen Bygg AS beregnet i sitt brev av 6. mai 1996 på kr 55.350,- og tilstandsrapporten fra Læret av 10. mars 1997. Her konkluderes det med at utbedring av råteskadene ville beløpe seg til kr 45.619,-. I sin vitneforklaring mente Læret at beløpet var noe forsiktig anslått. Korrigert for dette og prisstigning vil det være riktig å forhøye beløpet med ca. kr 20.000,-. Lagmannsretten er ved et skjønn basert på husets grunnflate og den beskrivelse som for øvrig forelå av huset og dets konstruksjon kommet til at utbedringskostnadene og prisavslaget kan fastsettes til kr 20.000,-, jf. avhendingsloven §4-12.

Drenering.

Drenering er ikke omtalt i salgsoppgaven eller kjøpekontrakten. Det er uklart og omtvistet hva Schulze nøyaktig har sagt om drenering. Selv hevder han at han opplyste at han hadde foretatt tiltak for å forhindre at overflatevann presset mot muren på husets vestside.

Lagmannsretten legger til grunn at et hus av denne årgang, med grovsteinsmur, normalt ikke har en drenering som gjør det forsvarlig å innrede beboelsesrom i kjelleren. Kjøperen opplyste ikke at dette var hans forutsetning i forbindelse med avtaleinngåelsen. Lagmannsretten legger videre til grunn at drenering var unødvendig for fortsatt bruk av huset og kjelleren slik den tidligere hadde vært benyttet og fremsto ved visningen. Det foreligger derfor ingen mangel i henhold til avhendingsloven §3-1 i dette tilfellet. Det er heller ikke ført bevis for at Schulze har gitt manglende eller uriktig opplysning om eiendommen på dette punktet.

De forholdsvis begrensede arbeider Schulze foretok langs vestveggen medfører ikke at det foreligger mangel i henhold til §3-2 annet ledd.

Septiktank.

Gargari har ikke dokumentert, eller forsøkt å dokumentere, at eiendommen er uten tilknytning til det kommunale kloakknettet. Han har heller ikke forsøkt å fremskaffe opplysninger om kommunen har planer vedrørende pålegg om tilknytning til det offentlige nettet for de eiendommer som måtte være uten slik tilknytning i dag. Lagmannsretten finner derfor ikke grunn til å vurdere nærmere om forholdet gir grunnlag for prisavslag.

Tak og vegger.

Etter lagmannsrettens oppfatning foreligger det mangel både hva angår tak og vegger, jf. avhendingsloven §3-1. Mangelen er relevant selv om det foreligger ansvarsfraskrivelse. Det vises i den forbindelse til avhendingsloven §3-9, andre setning. I tillegg er lagmannsretten av den oppfatning at det er gitt uriktige opplysninger hva angår de nevnte mangler, jf. avhendingsloven §3-8.

Da det ble byttet taksten ble det ikke skiftet underlagspapp. Dette er vanlig å gjøre og burde vært gjort. Den gamle pappen har overveiende sannsynlig svakheter som kan føre til vanninntregning dersom vann trenger igjennom takstenene. Det er ikke lagt sløyfer oppå den eksisterende pappen, og lektene er spikret direkte på taket. Dette kan medføre glipper i pappen og vanninntregning gjennom disse. Sannsynligvis har man benyttet lektene som lå der under den gamle takstenen. Lekteavstanden passer heller ikke til de nåværende stenene, som er lengre enn teglstenene som lå der tidligere. Siden det mangler sløyfer ligger lektene an mot pappen og vil kunne virke som «demning» dersom vann skulle trenge gjennom takstenene.

I salgsoppgaven heter det om taket: «Hele eiendommen er renovert de senere årene med ny kledning, isolert, nytt tak og nye vinduer.» Når det opplyses at eiendommen har fått nytt tak, må en kjøper kunne legge til grunn at dette taket er i overensstemmelse med vanlig byggeskikk på det tidspunkt det nye taket blir lagt. Dette taket, slik det er beskrevet ovenfor, er av betydelig ringere kvalitet enn et tak utført for 10-12 år siden etter datidens byggeskikk. Lagmannsretten legger til grunn at Gargari hadde forholdt seg annerledes dersom han hadde fått riktige opplysninger om taktekkingens utførelse før kontraktsinngåelsen. Han ville enten avstått fra avtalen eller gitt et lavere bud.

Veggkledningen ble for 10-12 år siden utført uten utlekting og dermed lufting bak kledningen. Manglende lufting kan resultere i betydelige råteskader på sikt.

På samme måte som med taket anser lagmannsretten dette som en mangel, både i henhold til avhendingsloven §3-1, jf. §3-9, annen setning og §3-8. Når det gjelder det siste, vises det til sitatet fra salgsoppgaven som er er inntatt foran.

Utbedringskostnadene vil etter lagmannsrettens skjønn beløpe seg til kr 35.000,- for taket og kr 60.000,- for veggkledningen. Vurderingen av utbedringenes kostnad er basert på et skjønn, ut fra de foreliggende opplysninger, for å bringe vegger og tak i en slik stand kjøper etter forholdene har krav på. Konkret er det tatt utgangspunkt i brev fra Antonsens Snekkerservice AS av 10. mars 1998, vitneforklaring fra Tom Bogen, samt de øvrige foreliggende opplysninger om husets størrelse og konstruksjon.

Det er ikke grunnlag for å gjøre fradrag for standardheving som følge av det prisavslag som fastsettes. Utbedringene vil ikke bringe huset i en bedre stand enn Gargari kunne forvente etter avtalen.

Når det gjelder erstatningskravet, har lagmannsretten kommet til at dette ikke kan føre fram. Innledningsvis bemerkes at spørsmålet ble viet forholdsvis liten oppmerksomhet under ankeforhandlingen. Det vises til at Schulzhe ikke hadde rimelig grunn til å regne med at boligen ble ubebolig i lengre tid på grunn av «merråten» utover det som var opplyst, jf. avhendingsloven §7 - 1 første ledd 2. punktum. Leie av annen bolig er således ikke dekningsberettiget.

Når det gjelder verdien av eget arbeid, vises det til herredsrettens begrunnelse, som lagmannsretten slutter seg til. For mye betalt i dokumentavgift er ikke et påregnelig tap, jf. avhendingsloven §7-1, første ledd, 2. punktum.

Når det gjelder saksomkostningene, er både anken og motanken dels vunnet, dels tapt. Lagmannsretten finner at hver av partene bør bære sine omkostninger i ankesaken, jf. §174 første ledd jf. §180 annet ledd, men finner ikke å ville endre herredsrettens omkostningsavgjørelse.

Dommen er enstemmig.

Domsslutning:

1. Kari Anette og Svein Erik Schulze dømmes til å betale kr 115.000,- - kroneretthundreogfemtentusen - i prisavslag til Mohsen Gargari innen 14 - fjorten - dager fra forkynnelsen av denne dom.

2. Kari Anette og Svein Erik Schulze frifinnes for kravet om erstatning.

3. Hver av partene bærer sine omkostninger for lagmannsretten. Byrettens domsslutning, post III, stadfestes.