LA-1998-1251
| Instans: | Agder lagmannsrett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1999-05-04 |
| Publisert: | LA-1998-01251 |
| Stikkord: | Eiendom, Avhendingsloven |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Kristiansand byrett nr: 97-02098 - Agder lagmannsrett LA-1998-01251 A. Anket til Høyesterett, se HR-2000-00011A. |
| Parter: | Ankende part: Torbjørn Lømsland (Prosessfullmektig: Advokat Kai Knudsen). Ankemotpart: Eivind Rasch (Prosessfullmektig: Advokat Jens Arne Mosland). |
| Forfatter: | Lagdommer Ivar Danielsen, formann. Lagdommer Åse Berg. Ekstraord. lagdommer Halvor Sigurdsen |
| Lovhenvisninger: | Avhendingslova (1992), Tvistemålsloven (1915) §180, Avhendingslova (1992) §3-10, §3-2, §3-7, §3-9, §4-12, §4-9 |
Saken gjelder prisavslag etter avhendingsloven.
Ved stevning til Kristiansand byrett av 5. desember 1997 krevet Eivind Rasch prisavslag med kr 240.000 etter kjøp av fast eiendom for kroner 469.000. Torbjørn Lømsland påsto seg frifunnet. Kristiansand byrett avsa dom i saken 8. juni 1998 med slik slutning:
«1. Torbjørn Lømsland dømmes til å betale Eivind Rasch kr. 180.000.- - etthundreogåttitusenkroner - innen 14 - fjorten - dager fra dommens forkynnelse.
2. Torbjørn Lømsland dømmes til å betale Eivind Rasch saksomkostninger med kr. 45.182 - førtifemtusenetthundreogåttitokroner - med tillegg av rettens gebyr innen 14 - fjorten - dager etter forkynnelsen av dommen.»
Torbjørn Lømsland anket til Agder lagmannsrett 21. juli 1998. Anken er rettidig. Eivind Rasch har tatt til motmæle mot anken og har fastholdt sitt krav i den forstand at han har begjært byrettens dom stadfestet.
Hoveforhandling i saken ble holdt 8. og 9. april 1999 i Kristiansand. Torbjørn Lømsland møtte med sin prosessfullmektig advokat Kai Knutsen og avga forklaring. Eivind Rasch møtte med sin prosessfullmektig advokat Jens Arne Mosland og avga forklaring. Retten mottok for øvrig forklaring fra syv vitner. To av vitnene var nye for lagmannsretten. Det ble foretatt slik dokumentasjon som fremgår av rettsboken. Det ble avholdt befaring på eiendommen.
Saken fremstår i det alt vesentlige i samme stilling for lagmannsretten som for byretten. Når det gjelder saksforholdet og partenes anførsler for byretten henvises det til Kristiansand byretts dom.
Den ankende parts anførsler kan sammenfattes slik:
Prinsipalt gjøres det gjeldende at Eivind Rasch har reklamert for sent.
Sakens parter er enige om at det foreligger slik ansvarsfraskrivelsesklausul i kjøpekontraktens §6, første ledd at avhendingslovas §3-9 kommer til anvendelse. Det er derfor et vilkår at eiendommen er i vesentlig dårligere stand enn kjøper hadde grunn til å regne med ut fra kjøpesummen og forholdene ellers, for at mangel skal anses å foreliggge.
Kjøpesummen for eiendommen fordeler seg med kr 100.000,- for tomten og kr 300.000 for driftsbygningen. I såfall blir verdien for de tre revehallene til sammen kr 69.000,-. Torbjørn Lømsland mener at dette må gi et noenlunde korrekt bilde av de verdivurderinger Eivind Rasch la til grunn for sitt kjøp. Eivind Rasch har ikke kjøpt eiendommen primært for å drive næringsvirksomhet i pelsdyrhallene. Hovedformålet var å innrede bolig i driftsbygningens annen etage. Revehallene skulle han kun bruke til hobbyformål. Utviklingen i ettertid har også vist at de ikke har blitt benyttet til noe annet, og pr dags dato er kun den ene av de tre hallene i bruk. Eiendommen er derfor ikke i vesentlig dårligere stand på grunn av de påberopte mangler. I hvert fall gjelder dette dersom man legger overslaget fra byggmester Ivar M. Paulsen til grunn.
Det aksepteres at man i denne saken står overfor et forbrukerkjøp. I utgangspunktet er derfor avhendingslovens §3-2, annet ledd anvendelig. Bygningsloven og byggeforskriftene gjelder imidlertid ikke for driftsbygninger i landbruket. Eiendommen er derfor ikke i strid med noen offentlig rettslige krav som er stilt i lov eller i medhold av lov. Subsidiært påberopes den siste setningen i den nevnte lovbestemmelsen.
Eivind Rasch fikk overlevert nøkler før den formelle overtagelse i henhold til kjøpekontrakten. Han har hatt rikelig anledning til å undersøke revehallene og burde, dersom han hadde benyttet fagkyndig hjelp, oppdaget de påpekte mangler ved konstruksjonen. De mangler som ble oppdaget ved driftsbygningen kort tid etter overtagelsen, burde skjerpet hans aktpågivende og var en foranledigelse til nøye gjennomgang også av revehallene, jf avhendingslovas §4-9. Når dette er unnlatt, kan han ikke påberope seg manglene når de oppdages i mars 1996.
Vilkårene i avhendingslovens §3-2, første ledd bokstav a for at det skal foreligge en mangel, er heller ikke oppfylt. Den ene av de tre pelsdyrhallen har ingen skjevheter. De to andre, eventuelt alle tre kan brukes til pelsdyr med forholdsvis enkle foranstaltninger, jf brevet fra byggmester Ivar M. Paulsen av 5. september 1996.
Ytterligere subsidiært gjøres det gjeldende at istandsetting slik Eivind Rasch har krevet vil være uforholdsmessig dyrt iforhold til revehallenes markedsmessige verdi. Pelsdyroppdrett er i dag ingen lønnsom næring og det finnes ingen kjøpere til slike anlegg. Eiendommens verdi representeres av driftsbygningen med muligheten for å innrede bolig, noe Eivind Rasch også har gjort, og den øvrige tomtegrunns muligheter for boligbebyggelse.
Torbjørn Lømsland er i hovedsak enig i den beskrivelse av den faktiske situasjon som er gitt i Kristiansand byretts dom på side 7, 2. avsnitt
De feil, og utbedringstiltak, som vitnene byggmester Kaare Roland og ingeniør Harry Valdal har beskrevet, er basert på krav til dimensjonering som ikke fremgår av noe godkjent regelverk. Det er ikke fremsatt noen ytterligere konkrete innsigelser av de påberopte mangler og de angitte utbedringsmetoder.
Torbjørn Lømsland har nedlagt slik påstand:
«1. Torbjørn Lømsland frifinnes.
2. Eivind Rasch dømmes til å erstatte Torbjørn Lømslands saksomkostninger for Kristiansand byrett med kr 39.350,- med tillegg av 12 % rente p.a. fra 25. juni 1998 til betaling skjer.
3. Eivind Rasch dømmes til å erstatte Torbjørn Lømslands saksomkostninger for lagmannsretten med tillegg av 12 % rente p.a. fra 14 dager etter forkynnelse av dommen til betaling skjer.»
Ankemotpartens anførsler kan sammenfattes slik:
Innledningsvis bemerkes at ankemotparten har frafalt anførselen tilknyttet avhendingslovas §3-7 og når det gjelder avhendingslovas §3-2, annet ledd endret sin anførsel noe slik det fremgår nedenfor.
Eivind Rasch er enig i Kristiansand byretts avgjørelse og den begrunnelse som der er gitt.
Han gjør gjeldende at det ble reklamert i tide. Sammen med sin mor oppsøkte han Torbjørn Lømsland ummidelbart etter at manglene var oppdaget. Det ble da reklamert muntlig. Før skjevheten oppsto, forelå det ingen reklamasjonsplikt for Eivind Rasch. Når det gjelder manglene ved konstruksjonen, vises det til forklaringene fra byggmester Kaare Roland og ingeniør Harry Valdal og den sammenfatning som er gitt av manglene i stevningen på side 3. Manglene er alvorlige og innebærer at bygningene kan rase sammen ved for stor vind eller snøbelastning. Manglene omfatter også den hallen som foreløpig ikke har blitt skjev.
Det foreligger mangel i henhold til avhendingslovens §3-9. Bestemmelsen angir en vurdering som i utgangspunktet er objektiv. Det kan ikke være tvilsomt at så omfattende og grunnleggende mangler gjør at eiendommen er i vesentlig dårligere stand enn kjøper kunne forvente.
Det foreligger også en mangel i henhold til avhendingslovens §3-2, første ledd bokstav a. All virksomhet i revehallene er risikofylt som følge av svakhetene i konstruksjonen.
Når det gjelder avhendingslovens §3-2, annet ledd påberopes denne under henvisning til at det i byggetillatelsen er gitt pålegg som ikke er oppfylt. På enkelte punkt er dessuten dimensjoneringen av reisverket annerledes enn i byggesøknaden/tillatelsen.
Avhendingslovas §4-12 annet ledd må gjelde i denne saken. Det er ikke mulig å godtgjøre en forholdsmessig verdireduksjon på annen måte.
De forhold som er særskilt påpekt av Torbjørn Lømsland i anledning anken tilbakevises slik:
Spørsmålet om kort eiertid for Torbjørn Lømsland er uten relevans. Det samme gjelder det faktum at han har kjøpt eiendommen på tvangsauksjon og ikke drevet virksomhet i revehallene. Når det gjelder undersøkelsesplikten, er utgangspunktet at man ikke kan pålegge en kjøper undersøkelsesplikt med den følge at mangelsinnsigelsen tapes. Eivind Rasch hadde ikke med seg sakkyndig bygningsfagkyndige da han besiktiget revehallene. Den generelle oppfordringen i salgsprospektet er i denne forbindelse uten realitetsbetydning.
Eivind Rasch har nedlagt slik påstand:
«1. Byrettens dom stadfestes så langt den er påanket.
2. Eivind Rasch tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten.»
Lagmannsretten skal bemerke:
Når det gjelder spørsmålet om reklamasjon, er lagmannsretten enig med Kristiansand byrett og viser til den begrunnelse som der er gitt. For øvrig viser lagmannsretten til vitnet Torleif Ramse som bekreftet at han var til stede da Eivind Rasch sammen med sin mor oppsøkte Torbjørn Lømsland, mest sannsynlig i mars 1996. Han oppfattet det slik at de ønsket å snakke med Torbjørn Lømsland om private forhold og han forlot derfor stedet uten å ta del i samtalen eller overhøre hva som ble sagt.
Når det gjelder spørsmålet om hvorvidt eiendommen er beheftet med mangel, viser lagmannsretten til forklaringene fra byggmester Kaare Roland og ingeniør Harry Valdal og til det som ble påvist under befaringen. Feilene i konstruksjonen ble både påvist og nærmere forklart. Åsene er flere steder ikke skjøtet over takstolene, dvs. mot et fast underlag. Det kunne ses glipper og sprik i skjøtene. Åsene er dessuten underdimensjonert. Begge deler medfører svekket bæreevne.
Det er ikke noe steder foretatt kubbing for å motvirke at åsene velter.
Overgurtene er underdimensjonert. Dette reduserer også bæreevnen. De lengste stavene i fagverket (takstolene) er underdimensjonert og reduserer derfor bæreevnen.
De innvendige bæresøylene er også underdimensjonert og har redusert bæreevne. Bæresøylene er også av mindre dimensjon enn angitt i tegningen som var bilag i søknaden om byggetillatelse. Byggets stabilitet både i lengderetningen og sideretningen er for svak. Den langsgående avstivningen er utført med for liten dimensjon, også i forhold til tegningen. Dette svekker stabiliteten i lengderetningen. Det kunne tydelig ses ved befaringen at denne avstivningen var satt under sterk belastning. Dette hadde medført at avstivningen var blitt bøyet. Under befaringen kunne man dessuten se at takstolene ikke sto loddrett på bæresøylene. Dette gjelder i to av hallene. Den skjevheten som her er oppstått, svekker takkonstruksjonens bæreevne i seg selv i betydelig grad. Oppretting er nødvendig sammen med forsterking og utbedring av andre åpenbare håndverksmessige mangler, særlig skjøting av åsene og kubbing. Det må også monteres skråbånd i takkonstruksjonen og veggflater for å gi bygget nødvendig stabilitet.
Når det gjelder beregningen av de dimensjoner som kreves er det tatt utgangspunkt i Norsk Standard, slik den var før dette bygget ble oppført i 1985. Her var kravet at konstruksjonen skulle tåle 150 kg pr m2. Det kravet som var gjeldende på oppføringstidspunket, var imidlertid betydelig høyere, 350 pr m2, jf Norsk Standard 3479 (NS 3479). Retten legger til grunn at konstruksjonen også er underdimensjonert i forhold til det krav på 150 kg pr m2 som beregningen har tatt utgangspunkt i. Underdimensjoneringen blir naturligvis betydelig større etter de senere krav.
Retten legger videre til grunn at revehallene har slike svakheter i konstruksjonen at de i verste fall vil kunne falle sammen ved sterk vindbelastning eller stort snøfall. De skjevheter som allerede eksisterer, viser at styrken er dårlig. De oppståtte skjevehetene har for øvrig ytterligere svekket de to hallene hvor dette er aktuelt.
Etter lagmannsrettens oppfatning foreligger det i dette tilfelle mangler ved samtlige tre revehaller i henhold til avhendingslovens §3-2, første ledd bokstav a. Med den fare for sammenrasing som eksisterer, kan hallene ikke benyttes til dyrehold av noe slag.
Selv om partene er enige om at eiendommen er solgt «som han er» får dette ingen betydning i forhold til den foreliggende mangel. Lagmannsretten viser i den forbindelse til den forståelse av forholdet mellom avhendingslovens §3-9 og avhendingslovens §3-2 som kommer til uttrykk i Trygve Bergsåkers bok Kjøp av fast eiendom, 2. utgave s. 167. Eiendommen har således mangel etter §3-2 første ledd bokstav a selv om det er avtalt «som han er» - klausul.
Når det gjelder spørsmålet om Eivind Rasch burde oppdaget manglene på et tidligere stadium, avhendingslovens §3-10 og §4-9, bemerker lagmannsretten at dette ikke kan kreves. En eiendom som er lovlig bygget, har vært benyttet av tidligere eier som revefarm og har stått uten synlige skader i 11 år må formodes å være uten alvorlige konstruksjonsfeil. Det vil ikke være rimelig å pålegge Eivind Rasch en så streng undersøkelsesplikt at han burde ha oppdaget konstruksjonsfeilene før han registrerte skjevhetene. I den forbindelse bemerker lagmannsretten at det finnes sannsynliggjort at skjevheten først oppsto ved et snøfall kort tid forut for at det ble reklamert.
Når det gjelder spørsmålet om prisavslagets størrelse er lagmannsretten enig i byrettens dom og viser til den begrunnelse som der er gitt.
Torbjørn Lømsland har anvendt anke forgjeves og skal ilegges saksomkostninger i medhold av tvistemålsloven §180 første ledd. Advokat Jens Arne Mosland har innlevert omkostningsoppgave. Salæret er oppgitt til kroner 46.800 og utlegg til kroner 4.082, tilsammen kroner 50.882. Motparten har ikke hatt innvendinger til beløpene som finnes rimelige og legges til grunn.
Dommen er enstemmig.
Domsslutning:
1. Byrettens dom stadfestes.
2. Torbjørn Lømsland dømmes til å betale Eivind Rasch saksomkostninger for lagmannsretten med kr 50.882 - femtitusenåttehundreogåttitokroner - innen 14 - fjorten - dager etter forkynnelsen av dommen.