LA-1998-1421

Instans:	Agder lagmannsrett - Dom og kjennelse
Dato:	2000-04-25
Publisert:	LA-1998-01421
Stikkord:	Tingsrett, Sameieloven
Sammendrag:
Saksgang:	Holt herredsrett nr. 97-00211 A - Agder lagmannsrett LA-1998-01421 A.
Parter:	Ankende part: A (Prosessfullmektig: H.r.advokat Jon Tenden). Ankemotpart: B, C (Prosessfullmektig: Advokat Knut Boye).
Forfatter:	Lagmann Ola Rygg, formann. Lagdommer Trude Sæbø. Lagdommer Karl-Einar Knudsen
Lovhenvisninger:	Sameigelova (1965) §1, Tvistemålsloven (1915) §172, §180, §11, §15

Partene i saken er søsken. Deres mor, nå avdøde B, overtok på felleseieskifte i 1971 eiendommen gnr. 82 bnr. 2 i X - en ca 4 dekar stor fritidseiendom på Y, bebygd med et hovedhus og en opprinnelig sjøbu som er innredet til hytte. I 1982 overdro B en ideell halvpart av eiendommen til to av sine 3 barn, A og D, for kr 250.000,-.

I forbindelse med overdragelsen til A og D ble det opprettet en sameieavtale, utformet av advokat Arne Os og undertegnet av B 9. oktober 1982, av D 31. oktober 1982 og av A 8. november 1982. Ifølge avtalens pkt. 2 skal A og D ha «eksklusiv bruks- og disposisjonsrett» til hovedhuset med tilhørende tomt på ca 1,4 dekar. Ifølge avtalens pkt. 3 skal B ha tilsvarende eksklusiv bruks- og disposisjonsrett til den resterende del av eiendommen. Avtalens pkt. 4 første og annet avsnitt lyder slik:

«Begge avtalepartene kan når som helst kreve eiendommen skylddelt i to eiendommer som beskrevet under pkt. 2 og 3. Avtalepartene forplikter seg til å medvirke til slik deling med de nødvendige underskrifter.

På tilsvarende måte skal eiendommen deles dersom sameiet kreves oppløst av en av partene.»

I august 1995 tilbød D at A kunne få overta hans 1/4 av eiendommen for kr 400.000,-. A var villig til å betale kr. 375.000,- for Ds fjerdepart, men den prisen kunne D ikke akseptere. Ds 1/4 ble deretter overført til B for kr 400.000,- ved avtale av 18. august 1995.

I mai 1996 ble Bs ideelle 1/2 overført til C. Kort tid senere, i juni 1996, overtok C også den 1/4 som B hadde overtatt fra D i august 1995. Prisen for Ds 1/4 var den samme som B hadde betalt til D, kr 400.000,-.

Det oppsto tvist om A hadde vært tidsnok ute med å fremsette krav om innløsning etter sameieloven §11 i forbindelse med at Ds 1/4 ble overført til B, og - i så fall - om hun kunne kreve innløst hele Ds 1/4 eller bare tredjeparten av den.

I søksmål reist av A mot B og C. avsa Holt herredsrett 30. juni 1998 dom med slik slutning:

«1. A har forkjøpsrett til en ideell tredjedel av den ideelle fjerdedelen av eiendommen gnr. 82, bnr. 102 i X som D overførte til B.

Løsningssummen skal være en tredjedel av kr 400.000,-.

2. C plikter å overskjøte en tolvtedel av eiendommen gnr. 82, bnr. 102 i X til A.

3. Saksomkostninger tilkjennes ikke.»

Domsslutningens post 1 var i samsvar med subsidiær påstand fremsatt av B og C. A påsto dom for innløsningsrett til hele Ds 1/4 for kr 400.000.

Om enkelthetene i saksforholdet for øvrig, partenes anførsler og påstander for herredsretten og dennes vurdering av de omtvistede spørsmål, vises til herredsrettens domsgrunner.

A ved ny prosessfullmektig, advokat Jon Tenden, har påanket herredsrettens dom til Agder lagmannsrett.

B døde 23. september 1999. Hennes dødsbo har ikke ønsket å tre inn i saken. Partene er enige om at ankesaken blir å heve i forhold til B. Ankemotpart er etter dette C v/advokat Knut Boye.

Ankeforhandling ble avholdt i Tinghuset i Tønsberg onsdag 29. og torsdag 30. mars 2000. A og C møtte begge og forklarte seg. Ett vitne ble avhørt, advokat Arne Os.

Etter at herredsretten avsa sin dom er sameiet i eiendommen i Y oppløst etter sameieloven §15 ved at C har overtatt eiendommen som eneeier. Partenes påstander i ankesaken går således nå på fordelingen av innløsningssummen. Partene er imidlertid enige om at tvistetemaet i ankesaken i realiteten er det samme som for herredsretten - nemlig om A hadde innløsningsrett til hele Ds 1/4 eller bare til tredjeparten av denne - 1/12 av eiendommen som helhet. Det omtvistede beløp som tilsvarer forskjellen, og som partene er enige om størrelsen av, er deponert.

A v/advokat Tenden har for lagmannsretten i hovedsak anført:

Anken gjelder bevisbedømmelsen og lovanvendelsen.

Omtvistet beløp er kr 519.084,-. Partene er enige om at hvis A. slik hun hele tiden har hevdet, hadde innløsningsrett til hele Ds 1/4 ved overdragelsen til C, skal hun ha det omtvistede beløp. Hvis hun bare kunne kreve innløst 1/12, slik Holt herredsrett i den påankede dom kom til, skal C ha det omtvistede beløp.

Herredsretten har bedømt saken slik at C hadde (med)innløsningsrett til Ds 1/4 i kraft av den ideelle halvdel han overtok fra B i mai 1996. Denne vurderingen bygger på feil lovanvendelse. Sameieavtalen av 1982 må forstås slik at mor ikke skulle ha innløsningsrett i forhold til As og Ds del av sameiet - i hvert fall ikke så lenge det var spørsmål om innbyrdes endringer disse to imellom. Hensikten med sameieavtalen var å gjennomføre en deling av eiendommen så langt det var mulig på rettslig gyldig måte.

Subsidiært anføres at C ervervet sin mors idelle halvdel etter at hun hadde ervervet Ds fjerdepart. C var med andre ord ikke sameier da As innløsningsrett ble aktualisert ved at D overførte sin 1/4 til moren 16. august 1995. I en slik situasjon kan en eventuell innløsningsrett for B ikke gå over på C.

Atter subsidiært anføres at det etter forutsetningene ved opprettelsen av sameieavtalen i 1982 i tilfelle er spørsmål om innløsningsrett for partene i avtalen, og ikke for noen andre -i hvert fall for den aktuelle fjerdedelens vedkommende.

Endelig anføres, som for herredsretten, at C uansett ventet for lenge med å gjøre gjeldende krav om innløsning. Det er feil rettsanvendelse når herredsretten legger til grunn at det ikke løper noen frist for den sameier som et innløsningskrav rettes mot.

A på sin side har fremsatt sitt innløsningskrav tidsnok. At hun har det, er rettskraftig avgjort ved Holt herredsretts dom.

Overføringene til A og D i 1982 var ikke noe gavesalg fra mors side. Kr. 500.000,- må anses å ha vært vanlig markedspris for den aktuelle eiendommen i 1982.

De lovgivningsmessige hensyn som er begrunnelsen for innløs- ningsrett etter sameieloven §11, tilsier at C ikke bør kunne hindre A i å innløse hele Ds 1/4.

Det vises i denne forbindelse til sameieloven §1 annet ledd, hvoretter loven står tilbake både for avtale og for det som kalles «serlege rettshøve».

A v/advokat Tenden har nedlagt slik påstand:

«1. A har rett til deponert beløp stort kr 519.084,- med renter.

2. A tilkjennes saksomkostninger for herredsrett og lagmannsrett.»

C v/advokat Boye har henholdt seg til Holt herredsretts dom, som i resultatet og i det vesentlige også i begrunnelsen hevdes å være riktig. Ankemotparten har ellers i hovedsak anført:

B var sameier, og i kraft av dette var hun innløsningsberettiget ved overdragelser fra de to andre sameierne. Sameieavtalen kan ikke forstås slik at lovens regler om innløsningsrett ikke skulle gjelde. Hvis det var meningen, måtte det ha vært gjort klart for B før avtalen ble undertegnet, og det ble det ikke. Avtalen ble utformet av advokat Arne Os, og både A og D er praktiserende advokater. B derimot hadde ingen spesielle juridiske forutsetninger.

Det er intet grunnlag for at innløsningsretten i dette tilfellet bare skulle gjelde for partene i sameieavtalen, og ikke for senere sameiere. C var tilbudt av moren å overta en andel av eiendommen i Y, men valgte å avstå. B ønsket at C skulle få bygge på hennes del av eiendommen.

At overføringene til A og D i 1982 hadde preg av å være gavesalg, fremgår blant annet av tilsvar av 11. november 1996 fra D til X forliksråd, hvor D sier at «Under ingen omstendighet vil det her være snakk om avhendelse, men tilbakeføring av gave. - - - hun overførte del av eiendommen til meg (og min søster) i 1982 som et gavesalg, og jeg anser det som selvfølgelig at gaven tilbakeføres gaveyter dersom en av oss ikke ønsker den lengre.» Dette bør få den betydning at Bs forståelse av sameieavtalen vektlegges sterkere enn om det hadde vært spørsmål om salg til full markedspris.

Agder lagmannsrett har i kjennelse av 11. november 1994 avvist synspunktet om at As og Ds del av eiendommen var et sameie for seg. Lagmannsretten sier her blant annet:

«Det sameiet som A har begjært oppløst, er ikke sameiet av gnr 82 bnr 102. Begjæringen gjelder derimot den felles bruksretten for henne og kjæremotparten, og som i avtalen er betegnet som A og Ds eksklusive bruks- og disposisjonsrett til hovedhus og tomt.

Lagmannsretten antar at en slik bruks- og disposisjonsrett faller utenfor rammen av sameieloven §15, jf §1.»

Høyesteretts kjæremålsutvalg har i det videre kjæremål ikke hatt noe å bemerke til lagmannsrettens lovanvendelse. A anførte i sitt videre kjæremål at «Forholdet mellom A og D dekkes fullt ut av sameieloven §1 eller analogi fra denne idet «retten deira er rekna i partar etter delings- eller høvestal», og at «den fremsatte begjæring om oppløsning av sameiet må vurderes på samme måte som om hyttesameiet formelt var fradelt tomtesameiet og fått eget gårds- og bruksnummer». Kjæremålet ble forkastet.

At Bs innløsningsrett ikke gikk over på C i og med at han ble sameier, er en helt ny anførsel fra ankende parts side. Den er ikke holdbar.

Ankemotparten C har nedlagt slik påstand:

«1. C er berettiget til å få utbetalt til seg beløp sperret i henhold til Holt namsretts fordelingskjennelse i sak 251/98 av 14.7.1999 - hovedstol stor kr 519.084 med akkumulerte renter.

2. A betaler sakens omkostninger for lagmannsretten til C med tillegg av 12% rente fra 14 dager efter dommens forkynnelse til betaling skjer.»

Lagmannsretten er kommet til et annet resultat enn herredsretten. Etter lagmannsrettens syn foreligger det i denne saken slike «serlege rettshøve» som etter sameieloven §1 annet ledd går foran loven. De særlige rettsforholdene det er tale om må lede til at B ikke hadde innløsningsrett ved overdragelser fra A eller D av de sameieandelene som disse overtok etter sameieavtalen - i hvert fall ikke ved en slik overdragelse som den saken gjelder.

Lagmannsretten skal bemerke:

Etter bevisførselen må det legges til grunn at det B primært ønsket i 1982, var å overlate hele eiendommen på Y til barna. Forutsetningen var at eiendommen skulle deles i to enheter, i samsvar med slik det bebyggelsesmessig allerede var lagt opp til før 1982. Den ene enheten skulle A og D få til sin rådighet. Den andre enheten ønsket nok B helst overført til C, med bruksrett for seg selv. For å få gjennomført dette, måtte det foretas en formell eiendomsdeling.

Av forskjellige årsaker ble løsningen en annen. En av årsakene var etter det opplyste at det var formelle mangler (manglende tillatelser) ved foretatte arbeider på sjøbua da denne ble ominnredet til hytte, slik at man av den grunn ikke ønsket å begjære deling av eiendommen der og da.

Men ifølge vitnet advokat Arne Os, som hjalp B med å få ordnet denne saken og som også formulerte den endelige sameieavtalen, ble avtalen lagt så nær opp til eiendomsdeling som mulig. Det fremgår også positivt av avtalens pkt. 4 at ordningen forutsetningsvis skulle ende opp med formell deling på et senere tidspunkt.

Dette må etter lagmannsrettens mening få utslagsgivende betydning for løsningen av den foreliggende tvist. Det var ikke noe vanlig sameie som ble opprettet i 1982. Mellom A og D var det en ordinær sameiesituasjon, i den forstand at det verken i sameieavtalen eller ut fra partsforutsetninger var noe som tilsa at alminnelige regler ikke skulle gjelde, for eksempel adgang til innløsning om den andre solgte sin andel.

Men i forholdet mellom på den ene side A og D og på den annen side B var situasjonen en helt annen. Advokat Os har som vitne forklart at det allerede i 1982 var et anstrengt forhold mellom B og de to yngste barna. Ifølge advokat Os ville det ha vært «helt utenkelig» i 1982 at B skulle ha forkjøps- eller innløsningsrett ved salg av As og/eller Ds andeler av eiendommen. Lagmannsretten ser det da slik at en bruk av innløsningsrett som medførte at B kom inn som medsameier i As og/eller Ds del, ville være i direkte strid med selve hovedformålet med sameieavtalen.

Som anført av den ankende part vil bruk av innløsningsrett her være stikk i strid med innløsningsrettens hovedformål, som er å hindre at uønskede personer kommer inn som medberettigede i et sameie. Forholdet blir kanskje enda klarere hvis man tenker seg at A overførte sin sameieandel til D eller omvendt, og at B eller C så skulle kunne benytte innløsningsrett. En slik bruk av innløsningsrett ville åpenbart kunne ha veltet hele tanken med ordningen som ble valgt i 1982. Men det er en uunngåelig konsekvens av ankemotpartens argumentasjon at B - eller C - ville hatt innløsningsrett også i et slikt tenkt tilfelle. Det kan ikke ses å være noe rettslig grunnlag for å si at ved en direkte overgang A og D imellom skulle det ikke være adgang til innløsning, men ved en slik overdragelse som faktisk skjedde med Ds andel skulle det være det. Resultatet blir i begge tilfeller at den gjenværende av de to blir påtvunget en ny medberettiget, istedenfor selv å kunne overta den annens andel. Det er en konsekvens helt i strid med det som må antas å ha vært Bs primære ønske i 1982 - en formelt gjennomført deling av eiendommen i to eiendomsenheter.

Lagmannsretten er således ikke enig med herredsretten i at det ville være unaturlig å anse B som uberettiget til innløsning etter en avhendelse av Ds og/eller As andeler i sameiet. Det er ikke nødvendig i denne saken å ta stilling til om B - eller C - ville kunne kreve innløsning hvis f.eks både D og A hadde solgt sine andeler til høystbydende utenfor sameiet. I en slik situasjon ville hensynene vært andre enn etter overdragelsen fra D til moren. I forhold til den aktuelle overdragelsen mener lagmannsretten at innløsning for B - eller C - nettopp ville være unaturlig, og uforenlig med sameieavtalens hovedformål.

Det er etter lagmannsrettens syn heller ikke grunn til å oppstille slike krav om klar tilkjennegivelse i sameieavtalen for fravikelse av lovens ordning som herredsretten synes å gjøre. Det fremgår av sameieloven §1 annet ledd at ikke bare uttrykkelig avtale, men også det som «fylgjer av - - serlege rettshøve» går foran lovens bestemmelser.

Det foreligger således etter lagmannsrettens mening her et tilfelle av det som i sameieloven §1 annet ledd er kalt «serlege rettshøve». Etter rettsforholdets art er den naturlige ordningen med hensyn til innløsning at A og D har innløsningsrett til hverandres sameieandeler, og at ingen andre har innløsningsrett ved overdragelse av As eller Ds andeler - i hvert fall ikke ved en slik overdragelse som den saken gjelder.

Om overdragelsen i 1982 representerer et gavesalg eller ikke, er etter lagmannsrettens oppfatning uten betydning for omfanget av A s innløsningsrett. Avgjørende for omfanget av hennes innløsningsrett er formålet med overdragelsen, og hvilke forutsetninger med hensyn til innløsning som anses forenlige eller uforenlige med dette formålet.

Som påpekt av den ankende part er det rettskraftig avgjort av Holt herredsrett at A har fremsatt sitt innløsningskrav tidsnok. Herredsretten har lagt til grunn at så er tilfelle, og det er ikke motanket fra Cs side.

Tvisten i ankesaken gjelder således bare omfanget av As innløsningsrett.

Det avsies etter dette dom i samsvar med ankende parts påstand forsåvidt realitetstvisten angår.

Etter utfallet av ankesaken blir spørsmålet om saksomkostninger å avgjøre etter bestemmelsene i tvistemålsloven §172 - for ankesakens vedkommende sammenholdt med §180 annet ledd.

Lagmannsretten er blitt stående ved at hver av partene bør bære sine saksomkostninger både for herredsretten og lagmannsretten, jf. unntaksbestemmelsen i tvistemålsloven §172 annet ledd 1. alternativ. Det vises til det som er sagt foran om at det ikke var noe vanlig sameie som ble stiftet i 1982, men en spesialvariant som forsåvidt la opp til rettslig uklarhet når forholdet mellom sameierne utviklet seg slik det i dette tilfellet gjorde. Lagmannsretten bedømmer saken som såvidt tvilsom at C hadde fyldestgjørende grunn både til å la den komme for retten og til å imøtegå anken fra A.

Dommen er enstemmig.

Domsslutning:

1. A har rett til deponert beløp stort kr 519.084,- med renter.

2. Saksomkostninger for herredsretten og lagmannsretten tilkjennes ikke.

kjennelse:

B og C har 7. september 1998 påanket Holt herredsretts dom av 30. juni 1998 i sak mot A.

B døde 23. september 1999. Hennes dødsbo har ikke ønsket å tre inn i saken. C og A er enige om at ankesaken blir å heve i forhold til B - nå hennes dødsbo.

Kjennelsen er enstemmig.

Slutning:

Ankesak nr. 98-1421 heves i forhold til ankende part B - nå hennes dødsbo.