LA-1998-1423
| Instans: | Agder lagmannsrett - Overskjønn |
|---|---|
| Dato: | 1999-05-25 |
| Publisert: | LA-1998-01423 |
| Stikkord: | Odelsrett |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Horten herredsrett nr.: 98-00409 - Agder lagmannsrett LA-1998-01423 B. |
| Parter: | Saksøker: Rita Jørgensen (Prosessfullmektig: Advokat Ole Søby). Saksøkt: Roger Brandt (Prosessfullmektig: Advokat Gunnar Cramer). |
| Forfatter: | Lagdommer Ivar Danielsen, skjønnsstyrer. 2 skjønnsmenn |
| Lovhenvisninger: | Odelsloven (1974) §49, Tvistemålsloven (1915) §153, Skjønnsprosessloven (1917) §42, §54, §54a, §66 |
Den 17. juni 1999 ble rett satt på Agder lagmannskontor i Skien for avsigelse av odelsovertakst med skjønnsstyrer til stede. Skjønnsmennene har undertegnet odelsovertaksten ved sirkulasjon, jf. tvistemålslovens §153. Det ble avsagt slik odelsovertakst:
Horten herredsrett avsa 4. juni 1998 odelstakst med slik slutning:
«1. Odelstakst for eiendommen gnr. 46, bnr. 2 i Våle settes til kr 685.000,- - kronersekshundreog- åttifemtusen 00/100.
2. I saksomkostninger i forbindelse med skjønnet betaler Rita Jørgensen kr 15.411,- - femtentusenfirehundreogelve - 00/100 - til saksøkte.»
Roger Brandt (saksøkte) begjærte odelsovertakst ved Agder lagmannsrett 20. juli 1998. Begjæringen er rettidig.
Når det gjelder saksforholdet og partenes anførsler for herredsretten vises det til odelstaksten.
Overskjønnsforhandling ble holdt i Tønsberg tinghus tirsdag 25. mai 1999. Her møtte partene med sine prosessfullmektiger. Dessuten var vitnet Axel Jahr, saksøkers far, med motpartens samtykke, tilstede under hele forhandlingen. Retten mottok forklaring fra partene og tre vitner. Dokumentasjon ble foretatt slik rettsboken viser. Eiendommen ble befart samme dag. Utearealene og alle tre bygningene ble påvist. Til stede var rettens medlemmer, partene og deres prosessfullmektiger og vitnet Axel Jahr.
Rita Jørgensen (saksøker) har gjort gjeldende at odelstaksten er for høy, og har i hovedsak anført:
Det inntektspotensialet som påstås av Roger Brandt er ikke sannsynliggjort. Det er ikke fremlagt dokumentasjon for de inntekter som hevdes oppebåret i tiden etter at Brandt overtok eiendommen. Eiendommens bygninger er i en svært dårlig forfatning og må påkostes betydelige beløp. Det er en bruksrelatert salgsverdi man skal frem til. Det har ikke vært noen markert stigning i prisene på landbrukseiendommer i distriktet de senere år. Verdien er lavere enn fastsatt i odelstaksten. Verdien må ligge innenfor den ramme konsesjonsmyndighetene godkjenner.
Rita Jørgensen har nedlagt slik påstand:
«1. Odelsovertaksten fremmes.
2. Rita Jørgensen tilkjennes saksomkostninger for Agder lagmannsrett.»
Roger Brandt har gjort gjeldende at odelstaksten er for lav, og har i hovedsak anført:
Eiendommen har en sentral beliggenhet og har betydelig verdi som boligeiendom. Prisnivået for landbrukseiendommer i distriktet har tatt seg betydelig opp den senere tid. Denne eiendommen egner seg særlig godt til hestehold. Fortjenestepotensialet for denne type drift er betydelig. Selv om bygningene til dels er dårlige, har de alle en viss verdi. Bolighuset trenger oppussing, men er hensiktsmessig og har en fin beliggenhet. Konsesjonsmyndighetene tar i stigende grad hensyn til boverdien.
Roger Brandt har nedlagt slik påstand:
«1. Odelsovertakst settes til markedsvei.
2. Saksøkte dømmes til å betale sakens omkostninger ved Agder lagmannsrett.
3. Horten herredsretts odelstakst 04.06.1998, slutnings punkt 2 vedrørende saksomkostninger, stadfestes.»
Lagmannsrettens bemerkninger:
Eiendommen skal verdsettes i henhold til odelsloven §49. Avgjørende for taksten blir derfor hva en vanlig kjøper vil betale for eiendommen på grunnlag av den bruk av eiendommen som er naturlig og påregnelig etter forholdene på stedet, og som er forenlig med at eiendommen hovedsaklig blir nyttet som landbrukseiendom. Dette utgangspunkt hadde forøvrig også herredsretten for sin vurdering. Ingen av partene har gjort gjeldende noen annen oppfatning.
Når det gjelder beskrivelsen av eiendommen viser lagmannsretten til den beskrivelsen som er gjort av herredsretten og som lagmannsretten i hovedsak kan tiltre.
Lagmannsretten er kommet til et annet resultat enn herredsretten. På tross av at det foreligger et betydelig investeringsbehov, både hva angår bolighuset og driftsbygningene, er lagmannsretten kommet til at eiendommens verdi er 850.000 kroner. Lagmannsretten mener eiendommen har en betydelig boverdi. Den ligger sentralt, men samtidig landlig og fredelig. Fra bolighuset er det et vidt utsyn over egnen. Lagmannsretten deler den oppfatning at eiendommen egner seg for hestehold. Det er i en viss grad tilrettelagt for dette. Det vises herom til beskrivelsen i odelstaksten. Eiendommen ligger sentralt til med kort avstand til flere veddeløpsbaner, særlig Jarlsberg Travbane. Videre legger lagmannsretten til grunn at det de senere år har vært en betydelig stigning i eiendomsprisene i området. Dette gjelder både rene boligeiendommer og mindre landbrukseiendommer med bolig. Eiendommens verdi finnes passende å kunne settes til kr 850.000,-. Beløpet anses å ligge innenfor det som godtas av konsesjonsmyndigheten.
Ved saksomkostningsavgjørelsen legges odelsloven §66 første ledd jf. skjønnsloven §42, jf. §54a. til grunn. Skjønnsloven §54 første ledd kommer således til anvendelse i denne saken. Saksøker tilpliktes derfor å erstatte saksøktes nødvendige utgifter i anledning odelsovertaksten. Saksøktes prosessfullmektig har innlevert omkostningsoppgave hvor han har krevet saksomkostninger med tilsammen kr 25.276, hvorav for salær kr 23.000,-. Kravet anses rimelig og nødvendig i anledning saken. Hertil kommer rettsgebyr for lagmannsretten med kr 2.575,- og utgifter til skjønnsmenn med tilsammen kr 2.828,-.
Det bemerkes for ordens skyld at begge parter ga uttrykk for at herredsrettens omkostningsavgjørelse er rettskraftig.
Odelsovertaksten er enstemmig.
Slutning:
1. Eiendommen, gnr. 46, bnr. 2, Våle verdsettes i henhold til odelsloven §49 til 850.000 - åttehundreogfemtitusen - kroner.
2. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler Rita Jørgensen til Roger Brandt 33.254 - trettitretusentohundreogfemtifire - kroner innen 2 - to - uker fra odelsovertakstens forkynnelse.