LA-1998-1643
| Instans: | Agder lagmannsrett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1999-08-09 |
| Publisert: | LA-1998-01643 |
| Stikkord: | Tvistemålsloven |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Sand herredsrett Nr.: 98-00203 A - Agder lagmannsrett LA-1998-01643 A. |
| Parter: | Ankende part: Kurt Henry Olsen (Prosessfullmektig: Advokat Torgeir Helle). Ankemotpart: Johnny Høiberg (Prosessfullmektig: Advokat Pål Eide). |
| Forfatter: | Lagdommer Nils Simonsen, formann. Ekstraord. lagdommer Håkon Børresen. Ekstraord. lagdommer Tor Berge. 2 meddommere |
| Lovhenvisninger: | Tvistemålsloven (1915) §176, §180, §52, Odelsloven (1974) §2 |
Saken gjelder erstatningskrav for ødelagt løsøre tidligere bruker av fast eiendom oppbevarte på eiendommen etter at den var solgt på tvangsauksjon.
Ankende part, Kurt Henry Olsens ektefelle, Berny Lande, var hjemmelshaver til eiendommen «Moen», gnr 100 bnr 4 i Grimstad. Olsen drev et relativt omfattende dyrehold, i hovedsak basert på fjærkre, på eiendommen. Ektefellene bodde sammen på Moen til høsten 1994 da samlivet opphørte. Lande flyttet fra eiendommen i september/oktober 1994. Olsen flyttet i desember samme år til en leiet kjellerleilighet i Fevik.
Olsen hevder han etterlot en del løsøre på Moen, dels i et låst kjellerom/garasje, dels i et uthus og dels lagret utendørs.
I forbindelse med at han flyttet fra eiendommen inngikk Olsen avtale med ankemotparten, Johnny Høiberg, om at de to skulle «bytte» eiendommer, slik at Høiberg overtok Moen og Olsen eiendommen, «Torsmyr», gnr 103 bnr 15 i Grimstad som Høiberg den gang eide. Høiberg skulle i tillegg betale et mellomlegg. Olsen gjør gjeldende at de to også ble enige om at løsøret han hadde stående på Moen kunne bli der til byttehandelen var gått i orden.
Gjennomføringen av byttehandelen trakk ut og Statens Landbruksbank begjærte i mars 1995 tvangssalg av Moen på bakgrunn av misligholdt pantelån. Sand namsrett oppnevnte statsautorisert eiendomsmegler Anlaug J Thorsen som medhjelper i tvangssalget. Saksbehandler hos eiendomsmegler Thorsen var Jan Atle Dolsvaag.
Dolsvaag innhentet takst på Moen fra takstmann Sigurd Egenæs. Taksten er datert 7 november 1995. Normal salgsverdi anslås til 550.000. Av taksten fremgår at «eiendommen rundt husene er overgrodd og sterkt forsøplet».
Den 14 november 1995 innga Høibergs daværende samboer, Inger Beate Knutsen, kjøpetilbud på Moen for et beløp stort kr 535.000. I budet er tatt forbehold om at «eiendommen ryddes og vaskes». Knutsen søkte samtidig konsesjon på erverv av eiendommen. Knutsens bud ble stadfestet ved namsrettens kjennelse av 1 desember 1995. Hun og Høiberg tok eiendommen i bruk ved juletider 1995. Skjøte til Knutsen ble utstedt 16 april 1996.
Avtalen om «bytte» av eiendommene Moen og Torsmyr ble nedfelt skriftlig den 30 juni 1995 og lyder som følger:
«Avtale om kjøp av gnr 103 bnr 15 i Grimstad kommune:
Mellom Johnny Høiberg (selger) og Georg Olsen (kjøper) er inngått avtale om kjøp av ovennevnte eiendom, for kr 230.000 inkl. omkostninger.
Eiendommen skal overtas i forbindelse med evt overtakelse av eiendommen gnr 100 bnr 4 i Grimstad kommune.
Denne avtale er inngått under forutsetning av at selger og hans samboer får tilslag på kjøp av eiendommen gnr 100 bnr 4 i Grimstad kommune. Videre at konsesjonssøknad blir innvilget.»
Avtalen er undertegnet av Johnny Høiberg og Georg Olsen. Sistnevnte er bror av Kurt Henry Olsen. Avtalen ble, i følge Kurt Henry Olsen, gjennomført og han flyttet til Torsmyr i januar 1997 i hht. en leieavtale med broren.
Kurt Henry Olsen hevder at Johnny Høiberg dels har tilegnet seg, dels ødelagt løsøret han etterlot på Moen. Olsen reiste ved stevning 5 mai 1998 erstatningssøksmål mot Høiberg for Sand herredsrett for et beløp stort kr 197.200. Herredsretten avsa dom den 5 august 1998 med følgende slutning:
«1. Johnny Høiberg dømmes til å betale Kurt Henry Olsen kr 1.000 -ettusen- innen 14 -fjorten- dager fra forkynnelse av denne dom, med tillegg av 12 -tolv- % rente p.a. fra forfall til betaling skjer.
2. Kurt Henry Olsen dømmes til å betale Johnny Høiberg kr 12.000 -tolvtusen- i saksomkostninger innen 14 -fjorten- dager fra forkynnelse av denne dom.»
Erstatningen på kr 1.000 gjaldt fire minkbur.
Olsen har anket dommen til Agder lagmannsrett. Høiberg har tatt til motmæle, dog slik at han har akseptert å betale beløpet på kr 1.000 som Olsen ble tilkjent i dommen.
Ankeforhandling ble holdt i Arendal 27 og 28 juli 1999. Kurt Henry Olsen møtte sammen med prosessfullmektigen, advokat Torgeir Helle. Johnny Høiberg møtte med prosessfullmektig advokat Pål Eide. Det ble hørt partsforklaringer, fire vitner og fremlagt slik dokumentasjon som rettsboken viser.
Hva saksforholdet og partenes anførsler for herredsretten angår vises til herredsrettens dom. Bortsett fra at det ikke lenger gjøres gjeldende erstatningskrav for en kiosk Olsen hevder han etterlot på eiendommen, står saken i samme stilling som for herredsretten.
Etter det lagmannsretten kan se omfatter erstatningskravet nå følgende løsøre:
Rugemaskiner, 100m 2" sort vannslange, div. kasser med kjøkkenutstyr, gardiner, gardinstenger og kapper, 4 par ski med staver, 2 stk køyesenger, 1 stk enkeltseng, 2 stk salongbord, 1 stk kjøkkenbord, 3 stk madrasser, 1 stk sveiseapparat, 1 stk strømtransformator (strømgjerde), 100 stk forskalingslemmer, 10 stk minkbur, 1 kajakk m/padleårer, 4 stk vinterdekk på felg, 4 tepper, 1 fiskestang, 2 kasser baderomsfliser, 5 tomme 200 l plastfat med lokk, 1 stk sementblander, 1 stk trillebør.
Den samlede verdien er av Olsen anslått til kr 120.100.
Ankende part, Kurt Henry Olsen har ved prosessfullmektigen, advokat Helle, i det vesentlige anført:
Lagmannsretten må legge til grunn som bevist at Kurt Henry Olsen inngikk muntlig avtale med Johnny Høiberg om at Olsen kunne ha løsøret saken gjelder stående på Moen inntil «byttehandelen» gikk i orden. Høiberg trenerte bevisst gjennomføringen av avtalen ved å reise et ugrunnet spørsmål om noen kunne tenkes å ha odelsrett til Moen samt et uberettiget krav om vasking og rydding av eiendommen.
Moen tilfredsstiller åpenbart ikke kravet til odlingsjord i odelsloven §2 og ved tvangssalg er regelen at kjøperen må overta eiendommen «som den er». Treneringen gjorde at Høiberg gjorde et «røverkjøp» da han fikk Moen for bare rundt kr 525.000, etter at det var trukket kr 7.000 for vasking og rydding. Løsøret Olsen krever erstattet var forsvarlig lagret, dels i et låst rom i kjelleren, dels i et uthus. Løsøret som var lagret ute var egnet til å tåle slik oppbevaring. Høiberg har innrømmet at han brøt seg inn i rommet i kjelleren og fjernet alt som befant seg der. Høiberg nektet Kurt Henry Olsen adgang til eiendommen da han kom for å hente løsøret.
Det er vanskelig å anslå den eksakte verdien av løsøret Høiberg har ødelagt. Olsen har tatt utgangspunkt i priser han har innhentet for tilsvarende nye gjenstander og trukket fra for «slit og elde». Kravet på kr 120.000 er rimelig, hensyntatt bruksverdien. Olsen har lite å rutte med og må basere sin virksomhet på billig utstyr. Løsøret han mistet var derfor relativt mer verdifullt for ham enn for en som har bedre økonomi. Driftsløsøret på Moen var forsikret for kr 360.000 og det Høiberg ødela utgjorde en vesentlig del av dette.
Advokat Helle la ned slik påstand:
«1. Johnny Høiberg dømmes til å betale Kurt Henry Olsen kr 120.000 med tillegg av 12% rente p.a. fra forkynnelse av stevningen til herredsretten til betaling skjer.
2. Johnny Høiberg dømmes til å betale fulle saksomkostninger for herredsrett og lagmannsrett til Kurt Henry Olsen.»
Ankemotparten, Johnny Høiberg har ved sin prosessfullmektig advokat Eide i det vesentlige anført:
Herredsrettens dom er riktig, bortsett fra at det ikke skulle vært gitt erstatning for fire minkbur. Erstatningsbeløpet, kr 1.000 er imidlertid for lite til at Høiberg har tatt bryet og omkostningene med en anke på dette punkt.
Olsen må sannsynliggjøre at erstatningsvilkårene foreligger, noe han ikke har lyktes med. Det er ikke sannsynliggjort at det fantes noen muntlig avtale, eller forståelse, om at løsøret kunne bli værende på Moen. I et hvert fall er det ikke sannsynliggjort at avtalen også omfattet en situasjon der Moen ble kjøpt på tvangsauksjon, ikke av Høiberg, men av hans daværende samboer Inger Beate Knutsen og på det vilkår at eiendommen var rengjort og ryddet. Vilkåret om rydding og rengjøring ble akseptert av eiendomsmegler Anlaug J Thorsen. Inger Beate Knutsen ble innrømmet et prisavslag på kr 7.000 som følge av at vilkårene ikke var oppfylt.
Høiberg bestrider at han har fjernet eller ødelagt noe av verdi. En rekke av gjenstandene Olsen krever erstatning for har Høiberg aldri sett på eiendommen. Løsøret Olsen etterlot på Moen var «søppel» uten verdi og måtte fjernes før eiendommen kunne tas i bruk. Takstmann Egenæs' takst fra november 1995 understreker at eiendommen var forsøplet og trengte grundig rengjøring og opprydding. Eiendomsmegler Dolsvaag har forklart at det løsøret han så lå igjen på Moen var tilnærmet verdiløst. Rugemaskinene, som utgjør det alt vesentligste av erstatningskravet, var åpenbart gamle og uten verdi.
Høiberg trenerte ikke gjennomføringen av byttehandelen. Han reiste et helt relevant spørsmål om noen hadde odelsrett til Moen. Grunnen til at byttehandelen ikke lot seg gjennomføre uten å gå veien om tvangsauksjon var at Kurt Henry Olsens hustru, som hadde grunnbokshjemmel til Moen, nektet å medvirke.
Løsøret var søppel uten verdi. Dokumentasjonen Kurt Henry Olsen har lagt frem for å dokumentere kravet er helt utilstrekkelig.
Advokat Eide la ned slik påstand:
«Herredsrettens dom stadfestes og ankemotparten tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten.»
Lagmannsretten er kommet til samme resultat som herredsretten.
Et vilkår for at Kurt Henry Olsen skal kunne vinne frem med sitt krav er at han sannsynliggjør at det fantes en muntlig avtale mellom ham og Høiberg om at Olsen kunne lagre løsøre på Moen og at avtalen også skulle gjelde i en situasjon der Moen ikke ble overført til Høiberg ved frivillig handel, men til Høibergs samboer ved tvangssalg på den uttrykkelige forutsetning at eiendommen var ryddig og rengjort.
Lagmannsretten finner det helt åpenbart at Olsen ikke har sannsynliggjort at noe slik avtale forelå. Lagmannsretten kan for det første ikke se at han har sannsynliggjort at det overhodet eksisterte noen muntlig avtale med Høiberg vedrørende det omtvistede løsøret. I et hvert fall er det på det rene at det ikke forelå noe som forpliktet Inger Beate Knutsen til å ha løsøret på eiendommen etter at hun hadde overtatt. Situasjonen var tvert om den at Knutsen hadde satt som betingelse for sitt erverv at eiendommen var ryddig og rengjort. Lagmannsretten bemerker for ordens skyld at det ikke er anført, og følgelig heller ikke sannsynliggjort, at Høiberg overfor Kurt Henry Olsen hadde påtatt seg noen selvstendig plikt til å ta vare på det omstridte løsøret. Det kan i denne sammenheng også bemerkes at Høiberg og Knutsen, umiddelbart etter at de tok eiendommen i bruk, kontaktet eiendomsmegler Dolsvaag mht. manglende rydding og rengjøring. Dolsvaag kontaktet Olsen med sikte på å få ham til å fjerne løsøret. Kurt Henry Olsen var således uansett på det rene med at den nye eieren ville ha eiendommen ryddet og at dette hastet. Olsen har i sin partsforklaring uttalt at en av grunnene til at han ikke straks etterkom anmodningen om å fjerne løsøret var at han ville legge «press» på Høiberg for å få ham til å medvirke til gjennomføringen av «byttehandelen». Olsen må derfor uansett ha vært på det rene med at han ikke lenger kunne basere seg på den påståtte muntlige avtalen med Høiberg vedrørende løsøret. Høiberg og Knutsen hadde etter omstendighetene all grunn til å tro at Olsen ikke lenger hadde interesse av løsøret og at de var berettiget til å fjerne det. I denne sammenheng bemerkes at Moen, slik det bl.a. fremgår av taksten fra november 1995, var sterkt forsøplet og måtte ryddes.
Noen erstatningsplikt for Olsen er det følgelig ikke grunnlag for.
Herredsrettens dom blir etter dette å stadfeste, i det lagmannsretten også er enig i herredsrettens omkostningsavgjørelse.
Anken har vært forgjeves. Kurt Henry Olsen må, overensstemmende med hovedregelen i tvistemålsloven §180 første ledd, dekke Høibergs saksomkostninger for lagmannsretten. Slik saken er presentert i lagmannsretten hadde anken ingen muligheter til å føre frem. Lagmannsretten har valgt å avgjøre saken på det grunnlaget den har redegjort for ovenfor. Følgelig har det ikke vært nødvendig å gå inn på spørsmålet om dokumentasjon for det påståtte økonomiske tapet. Lagmannsretten finner dog grunn til å bemerke at dokumentasjonen på langt nær er tilstrekkelig til å underbygge et krav i den størrelsesorden man her står overfor.
Advokat Eide har lagt frem omkostningsoppgave hvoretter han krever kr 24.402 i saksomkostninger for lagmannsretten. Av beløpet er kr 24.000 salær. Omkostningsoppgaven legges til grunn, jf. tvistemålsloven §176.
Advokat Helle har lagt frem omkostningsoppgave med et salærkrav på kr 40.375. Lagmannsretten gjør oppmerksom på at Kurt Henry Olsen kan forelegge advokat Helles salærkrav for lagmannsretten til avgjørelse, jf. tvistemålsloven §52.
Dommen er enstemmig.
Domsslutning:
1. Herredsrettens dom stadfestes.
2. Kurt Henry Olsen betaler innen 2 -to- uker 24.402 - fireogtyvetusenfirehundreogto - kroner til Johnny Høiberg i saksomkostninger for lagmannsretten.