LA-1998-1727
| Instans: | Agder lagmannsrett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1999-03-03 |
| Publisert: | LA-1998-01727 |
| Stikkord: | Sivil rett |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Kristiansand byrett nr.: 98-603 - Agder lagmannsrett LA-1998-01727 A. |
| Parter: | Ankende part: Kjell Helge Haugen (Prosessfullmektig: Advokat Geir Skivik). Ankemotpart: Anne Marie Risnes (Prosessfullmektig: Advokat Olav Andreas Bryge). |
| Forfatter: | Lagdommer Nils Simonsen, formann. Lagdommer Inge Hobæk. Ekstraord. lagdommer Håkon Børresen |
| Lovhenvisninger: | Tvistemålsloven (1915) §180, Kjøpsloven (1988) §32, §40, §67, §70, Avhendingslova (1992) |
Saken gjelder i hovedsøksmålet om kjøper av konsesjonspliktig eiendom i tillegg til kjøpesummen for eiendommen er forpliktet til å betale et beløp stort kr 100.000 til selgerens mor for innløsning av morens disposisjonsrett til en leilighet innredet i en låve på eiendommen m.m. og i motsøksmålet erstatningskrav fra kjøperen mot selgerens mor for div bygningsmessige mangler vedrørende leiligheten.
Ludmilla Møller kjøpte tidlig på 1990-tallet småbruket Nordheim, gnr 28 bnr 8 i Evje og Hornnes kommune. I tillegg til noe jord består eiendommen av et våningshus og en låve. Noen tid senere flyttet også Møllers mor, Anne-Marie Risnes, til eiendommen. I den anledning ble det innredet en leilighet i låvebygningen bestående av stue, kjøkken, bad og to soverom. Leiligheten hadde felles elektrisk måler og visstnok også felles kloakkanlegg med våningshuset. Kostnadene ble delvis finansiert ved lån på kr 230.000 som Anne-Marie Risnes tok opp i Evje og Hornnes sparebank, sikret med pant i eiendommen. Den 1 januar 1992 underskrev Ludmilla Møller følgende erklæring:
Min mor, Anne Marie Risnes, har fra og med denne dag, 1/1 1992, full disposisjonsrett over leiligheten på låven på Nordheim gård, Gnr. 28 Bnr.8 i Evje og Hornnes Kommune.
Ludmilla Møller flyttet etter noen år fra eiendommen og bosatte seg på Vega. Også Anne-Marie Risnes ønsket etter hvert å flytte og hun og datteren ble enige om å prøve å leie ut eiendommen.
Møller inngikk med virkning fra 1 mars 1996 to separate fem-års leiekontrakter vedr. eiendommen, en med Elsabeth Ntiamoah og en med Karin Martinez. Ntiamoha og Martinez ble seg i mellom enige om at Ntiamoha skulle disponere leiligheten i våningshuset og Martinez rommene på låven.
Martinez flyttet fra eiendommen etter relativt kort tid.
Ntiamoah kom noe senere i kontakt med Kjell Helge Haugen. Han likte eiendommen og ønsket å kjøpe den. Etter diverse telefoner med Ludmilla Møller og kontakter med Anne-Marie Risnes ble det den 28 november 1996 inngått kontrakt mellom Møller og Haugen, hvoretter Haugen kjøpte eiendommen for kr 600.000 pluss omkostninger. Samme dag underskrev Haugen og Risnes et dokument kalt «Regning», hvorav fremgår:
Hvis Helge Haugen ikke får konsesjon ved kjøp av Nordheim gård i Hornnes gjelder ikke dette kjøp.
Borett, Disponering av leilighet på låven
flytting
Kjøleskap
garderobeskap m.speil
senger
Oppladbar gressklipper
Sement blander
Sofa
bord
Trillebår-redskaper m m ................. kr 100.000.
Haugen søkte konsesjon den 29 november 1996. Han flyttet inn i leiligheten på låven og etablerte seg på eiendommen før konsesjonssøknaden var avgjort og skjøte utstedt. Konsesjon ble meddelt av fylkesmannen i Aust-Agder den 17 mars 1997. Etter noen tid oppstod det problemer i forholdet mellom Haugen og Ntiamoah. Haugen flyttet fra eiendommen og meddelte Møller at han ønsket å heve kjøpekontrakten. Etter en del forutgående korrespondanse meddelte Haugen i et brev av 2 september 1997 til Møllers juridiske rådgiver advokatfullmektig Berntsen at:
Jeg skal stå ved kontrakten på bestemte vilkår:
1. Det elektriske anlegget skal modifiseres slik at Aust-Agder kraftverk kan godkjenne dette.
2. Leieboer Elsabeth Ntiamoah skal være flyttet ut av huset.
3. Eiendommen skal være klar for innflytting innen utgangen av September 1997.
4. Eiendommen skal være i samme stand som under besiktigelsen.
De fire punktene nevnt i brevet ble ordnet, og Haugen flyttet tilbake til eiendommen. Han innbetalte kjøpesummen, kr 600.000 pluss omkostninger til advokatfullmektig Berntsen og fikk skjøte på eiendommen tinglyst 8 januar 1998.
I et brev datert 18 februar 1998 fra Risnes' juridiske rådgiver advokat Bryge ble Haugen krevet for beløpet på kr 100.000 i hht. avtalen av 28 november 1996. Forut for dette hadde det vært div. telefonsamtaler vedrørende kravet som lagmannsretten i nødvendig utstrekning kommer tilbake til. Haugen nektet å betale.
Advokat Bryge reiste søksmål på vegne av Risnes mot Haugen ved stevning datert 14 april 1998 til Kristiansand byrett med påstand om fyllbyrdelsesdom for Anne-Marie Risnes' krav på kr 100.000 pluss renter. Haugen, ved prosessfullmektig advokat Geir Skivik, tok til motmæle.
I et møte 23 juni 1998 tok Teknisk- nærings og miljøstyret i Evje og Hornnes kommune opp spørsmålet om lovligheten av innredningen av leiligheten på låven. Styret traff følgende vedtak:
Teknisk-, nærings- og miljøstyret pålegger eier av gnr 28 bnr 8 å søke om bruksendring og utslippstillatelse.
Haugen søkte om slike tillatelser, som ble gitt på visse vilkår. Haugen gjør gjeldende at kostnadene til utbedringer som må til for å oppfylle vilkårene beløper seg til kr 246.381.
Den 31 juli 1998 tok advokat Skivik på vegne av Haugen ut stevning i motsøksmål mot Risnes med krav om fullbyrdelsesdom for et erstatningskrav på kr 246.381 pluss renter.
Kristiansand byrett avsa dom den 10 september 1998 med følgende slutning:
I hovedsøksmålet:
1. Kjell Helge Haugen dømmes til å betale Anne-Marie Risnes kr 100.000 med tillegg av 12% rente fra 17.mars 1997 til betaling skjer.
I motsøksmålet:
1. Anne-Marie Risnes frifinnes.
I begge tilfeller:
2. Kjell Helge Haugen dømmes til innen fjorten dager fra dommen er forkynt å betale saksomkostninger til Anne- Marie Risnes med kroner 48.805.
Kjell Helge Haugen, ved prosessfullmektig advokat Skivik, har anket dommen i sin helhet til Agder lagmannsrett. Anne-Marie Risnes, ved prosessfullmektigen advokat Bryge, har tatt til motmæle.
Ankeforhandling fant sted i Kristiansand 23 og 24 februar 1999. Det ble hørt partsforklaring fra begge sider, fem vitner, avholdt åstedsbefaring og fremlagt slik dokumentasjon som rettsboken viser.
Saksforholdet for øvrig og partenes anførsler for byretten fremgår av byrettens dom. Saken står i samme faktiske og rettslige stilling som for byretten. Partenes anførsler for lagmannsretten er i det vesentlige de samme som for byretten. Ut over en kort oppsummering vises derfor til partenes anførsler slik de er gjengitt i byrettens dom.
Ankende part, Kjell Helge Haugens anførsler for lagmannsretten kan da oppsummeres slik:
I hovedsøksmålet:
Byretten har feilaktig lagt til grunn at «regningen» Haugen og Risnes skrev under på den 28 november 1996 gir uttrykk for reelle forhold. Realiteten i saken er at Haugen i utgangspunktet sa seg villig til å betale kr 700.000 for eiendommen. Han var dog klar over at konsesjonsmyndighetene neppe ville godta en såvidt høy kjøpesum. Han overlot derfor til Ludmilla Møller å finne et arrangement for de siste kr 100.000, som i realiteten var betaling «under bordet». Arrangementet, slik det er nedfelt i «regningen», er en proformakonstruksjon uten realitet som ikke Haugen står bak. I realiteten var Ludmilla Møller kreditor for hele beløpet på kr 700.000. Byretten har tatt feil når det på s 5 i dommen uttales at
Det er nå enighet om at avtalen gjaldt betaling for sletting av Anne-Marie Risnes' borett.
Haugen har aldri hatt noen oppfatning av hva slags borett «regningen» av 28 november 1996 omhandler. For ham var realiteten at han i hht. den opprinnelige avtalen skulle betale Møller kr 700.000 for eiendommen, et beløp hun senere gikk med på å redusere med kr 100.000. Lagmannsretten må legge de reelle forhold til grunn, slik at Risnes ikke har noe å kreve hos Haugen. I et hvert fall må avtalen tolkes overensstemmende med de reelle forhold. Eventuelle uklarheter i avtalen må bebreides Risnes. Dersom hun virkelig mente at beløpet på kr 100.000 skulle være vederlag for hennes borett til leiligheten på låven måtte hun sørget for å få dette uttrykt klarere. Haugen har aldri forstått avtalen slik.
I et hvert fall viser bevisførselen for lagmannsretten at Ludmilla Møller, som følge av de uleiligheter og omkostninger Haugen etter hvert fikk bl.a. ved at han måtte flytte fra eiendommen og deretter tilbake igjen, innvilget ham et prisavslag på kr 100.000. Selv om det ikke foreligger noe skriftlig om dette finnes såvidt mange omstendigheter i saken som støtter Haugens syn at det må legges til grunn. Haugens dagbokreferat fra telefonsamtalen hans hustru, Torlaug Haugen, hadde med Ludmilla Møller den 9 november 1997 viser at «ho Ludmilla hadde fått moren til og fire, og ikkje gå til advokat med 100.000 kr». Lydbåndopptaket fra telefonsamtalen Torlaug Haugen ved en senere anledning hadde med Møller bekrefter dette. Det faktum at Møller utstedte skjøte til Haugen etter at han hadde innbetalt kr 600.000 pluss omkostninger støtter Haugens oppfatning av at han ble innvilget prisavslag på kr 100.000.
Da Haugen fikk skjøte på eiendommen gjenstod omlag kr 130.000 på lånet Anne-Marie Risnes tok opp i forbindelse med innredningen av leiligheten på låven. Det er på det rene at beløpet på kr 100.000 skulle benyttes til nedbetaling av nevnte lån. Lånet ble dekket i sin helhet ved at deler av kjøpesummen på kr 600.000 ble brukt til sletting av all pantegjeld på eiendommen. Dette må sees som en intervensjonsbetaling fra Møllers side, og Risnes har ikke noe mer å kreve.
I motsøksmålet:
Haugen har betalt kr 100.000 for en borett han på grunn at pålegget fra kommunen ikke kan benytte seg av med mindre han oppfyller kommunens pålegg, noe som vil pådra ham en kostnad på kr 246.381. Rettigheten han har kjøpt lider av vesentlige mangler som Risnes er ansvarlig for. Manglene gir grunnlag for krav om erstatning. Kjøpslovens regler, særlig §32, §40, §67 og §70 får anvendelse enten direkte eller pr analogi. Beløpets størrelse er ikke bestridt.
Det vil være sterkt urimelig om Haugen ikke får medhold i motsøksmålet.
Kjell Helge Haugen har lagt ned slik påstand:
I hovedsøksmålet:
1. Kjell Helge Haugen frifinnes.
2. Kjell Helge Haugen tilkjennes saksomkostninger for byretten og for lagmannsretten.
I motsøksmålet:
1. Anne-Marie Risnes dømmes til å betale erstatning til Kjell Helge Haugen begrenset oppad til kroner 246.381,30 og med tillegg av 12% rente fra 5 juni 1998.
2. Kjell Helge Haugen tilkjennes saksomkostninger for byretten og lagmannsretten.
Ankemotparten, Anne-Marie Risnes gjør gjeldende at byrettens dom er korrekt både hva begrunnelse og resultat angår og at dommen må stadfestes.
Byretten har således riktig lagt til grunn at avtalen av 28 november 1996 gir Anne-Marie Risnes, et selvstendig krav mot Haugen på kr 100.000, uavhengig av den avtalte kjøpesum for eiendommen på kr 600.000. Anne-Marie Risnes hadde livsvarig disposisjonsrett til rommene på låven. Beløpet på kr 100.000 representerte vederlag til Anne-Marie Risnes for avståelse av disposisjonsretten samt betaling for div løsøre hun eide og som Haugen aksepterte å kjøpe. Avtalen gir uttrykk for reelle forhold. Om retten mot formodning skulle komme til at det var tale om «betaling under bordet» frigjør det ikke Haugen.
Ludmilla Møller har verken frafalt kravet på kr 100.000 eller innrømmet tilsvarende prisavslag. Uansett ville en slik ettergivelse ikke vært bindende for Risnes. Hun har heller ikke akseptert å overta debitoransvaret, et debitorskifte Risnes ikke ville vært bundet av.
Kravet i motsøksmålet kan ikke rettes mot Risnes. Hun har ikke solgt noen eiendom, bare krevet og fått aksept for et vederlag for å avstå en disposisjonsrett. Forarbeidene til kjøpsloven viser at verken avhendingsloven eller kjøpsloven kommer til anvendelse i slike tilfelle. Kravet i motsøksmålet kan eventuelt bare rettes mot selgeren av eiendommen, Ludmilla Møller.
Ankemotparten, Anne-Marie Risnes har lagt ned slik påstand:
1. Kristiansand byretts dom stadfestes for såvidt gjelder post I i hovedsøksmålet og post I i motsøksmålet.
2. Kristiansand byretts dom pkt 2 stadfestes, med tillegg av 12% rente p.a. fra 29.09.98 til betaling skjer.
3. Anne-Marie Risnes tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten.
Lagmannsretten er både i hoved- og motsøksmålet, kommet til samme resultat som byretten og slutter seg også i det vesentlige til byrettens begrunnelse som er dekkende for lagmannsrettens syn. Det er derfor tilstrekkelig med noen korte utfyllende merknader.
Lagmannsretten finner det ikke tvilsomt at Haugen den 28 november 1996 inngikk en separat avtale med Anne-Marie Risnes om at han, under forutsetning av at han fikk konsesjon, ville betale Risnes kr 100.000 for at Risnes skulle avstå sin disposisjonsrett til leiligheten på låven, samt for div innbo. Erklæringen av 1 januar 1992 samt det faktum at byggingen av leiligheten på låven ble finansiert ved lån Risnes var ansvarlig for, viser at disposisjonsretten var reell og representerte et forhold som måtte avklares ved et eventuelt salg av eiendommen. Ordlyden i dokumentet partene underskrev den 28 november 1996 støtter synet Risnes gjør gjeldende, og regulerer som nevnt et reellt forhold som måtte avklares i forbindelse med salget.
Lagmannsretten finner det like klart at Anne-Marie Risnes aldri, verken overfor Haugen eller Møller, har frafalt kravet på kr 100.000 kroner. Referatene og lydbåndopptakene Haugen har vist til fra telefonsamtaler hans hustru Torlaug Haugen hadde med Møller er ikke egnet til å sannsynliggjøre hans anførsel om at Møller har frafalt kravet på kr 100.000. Slik det fremgår av byrettens dom viser telefonsamtalen Torlaug Haugen tok lydbåndopptak av og som ble avspilt også for lagmannsretten, bare at Torlaug Haugen ba Møller om å henstille til Risnes å frafalle kravet. Hertil kommer at Kjell Helge Haugen i sin partsforklaring har bekreftet at Risnes i samtalene de to hadde stod fast på at hun skulle ha utbetalt beløpet på kr 100.000 uavkortet. Risnes' syn bestyrkes ytterligere av at frafall av kravet på kr 100.000 ikke er nevnt i Haugens brev til advokatfullmektig Berntsen av 2 september 1997, der han stiller opp fire vilkår for å stå ved eiendomskjøpet.
Lagmannsretten bemerker for ordens skyld at den er enig med Risnes i at et eventuelt frafall av kravet fra Møllers side ikke ville vært bindende for Risnes. Slik saken ligger an ville Risnes selvfølgelig heller ikke vært bundet av en eventuell avtale mellom Møller og Haugen om at Møller med befriende virkning for Haugen skulle overta forpliktelsene i hht. dokumentet av 28 november 1996. Haugen kan heller ikke høres med at dekningen av pantegjelden på eiendommen, hvorav kr 130.000 visstnok utgjorde gjeld Risnes var ansvarlig for, representerte en «intervensjonsbetaling» med befriende virkning for Haugen. Kjøpekontrakten mellom Haugen og Møller må åpenbart forstås slik at Møller var forpliktet til å utstede heftelsesfritt skjøte til Haugen straks konsesjonsspørsmålet var avklart og kjøpesummen på kr 600.000 pluss omkostninger innbetalt. Det er ikke påvist noen sammenheng mellom kjøpekontrakten og dokumentet Haugen og Risnes underskrev 28 november 1996 som ga Møller adgang til å holde skjøtet tilbake inntil Risnes hadde fått dekning for kravet på kr 100.000.
Byrettens dom i hovedsøksmålet blir etter dette i stadfeste.
I motsøksmålet bemerker lagmannsretten at den slutter seg til byrettens syn om at Haugen ikke har overtatt noen rett fra Risnes til å bo i leiligheten på låven. Hans rett i så måte følger, slik byretten har påpekt, av hans posisjon som eier. Avtalen mellom Haugen og Risnes, slik den er nedfelt i dokumentet av 28 november 1996, regulerer bare vilkårene for Risnes frafall av disposisjonsretten til rommene på låven, intet kjøp av borett eller bolig.
Byrettens dom stadfestes også i motsøksmålet.
Lagmannsretten er også enig i byrettens omkostningsavgjørelse, men tar til følge Risnes krav om renter, slik det er nedfelt i pkt 2 i hennes påstand for lagmannsretten.
Anken har vært forgjeves og Haugen må, overensstemmende med hovedregelen i tvistemålsloven §180 første ledd, erstatte Risnes' saksomkostninger for lagmannsretten. Advokat Bryge har lagt frem omkostningsoppgave der han krever saksomkostninger med kr 48.988, hvorav kr 41.200 er salær. I omkostningsbeløpet inngår reisekostnader for vitnet Ludmilla Møller med kr 7.416.
Lagmannsretten legger omkostningsoppgaven til grunn.
Dommen er enstemmig.
Domsslutning:
1. Byrettens dom pkt 1 i hovedsøksmålet og pkt 1 i motsøksmålet stadfestes.
2. I byrettens dom pkt 2 gjøres den tilføyelse at saksomkostningebeløpet på kr 48.805 tillegges renter med 12% p.a. fra 29 september 1998 til betaling skjer.
3. Kjell Helge Haugen betaler innen 2 -to- uker fra dommens forkynnelse 48.988 - førtiåttetusennihundreogåttiåtte- kroner til Anne-Marie Risnes i saksomkostninger for lagmannsretten.