LA-1998-1735
| Instans: | Agder lagmannsrett Dom |
|---|---|
| Dato: | 1999-05-07 |
| Publisert: | LA-1998-01735 |
| Stikkord: | Eiendom, Avhendelsesloven |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Holmestrand herredsrett nr. 9700558 - Agder lagmannsrett LA-1998-01735 A. |
| Parter: | Ankende part: Cathrine og Harald Bjerknes (Prosessfullmektig: Advokat Ole Søby). Ankemotpart: Birgit Braaten Bjørn Gjelsvik (Prosessfullmektig: Advokat Thomas Randby). |
| Forfatter: | Lagdommer Erland Henrichsen. Lagdommer Dag Bugge Nordén. Ekstraordinær lagdommer John Årseth |
| Lovhenvisninger: | Avhendingslova (1992), Tvistemålsloven (1915) §174, §180, Foreldelsesloven (1979) §10, §9, Avhendingslova (1992) §310, §31, §32, §39, §412, §414, §419, §49, §6, §71 |
Ankesaken gjelder et regresskrav i anledning mangler ved/skader på den faste eiendommen Nedre Liavei 9, Holmestrand.
Torill Klausen og Arve Wichstrøm overtok nevnte eiendom 1. april 1997 fra Cathrine og Harald Bjerknes. Kort tid etter tiltredelsen oppdaget kjøperne forhold ved eiendommen som de anså som mindreverdige og ved stevning 22. desember 1997 reiste de sak mot selgerne ved Holmestrand herredsrett med krav om prisavslag/erstatning på foreløpig kr 124.000,. Kravet ble senere utvidet til kr 231.249,, med tillegg av renter, samt erstatning for saksomkostninger. Selgerne, Bjerknes, påsto seg opprinnelig frifunnet for ethvert krav, men erkjente etter hvert enkelte mangler ved eiendommen, nemlig råteskade i kjelleretasjen og i vindfanget. De nedla derfor i hovedforhandlingen for herredsretten påstand om å betale et prisavslag etter rettens skjønn. Bjerknes hadde i 1994 kjøpt eiendommen av Birgit Braaten og Bjørn Gjelsvik og reiste 30. januar 1998 regressøksmål mot disse, med krav om å betale samme beløp som Bjerknes måtte bli dømt til å betale i hovedsøksmålet.
Ved herredsrettens dom 24. september 1998 ble Bjerknes dømt til å betale Klausen/Wichstrøm et prisavslag på kr 87.144,, samt erstatning for saksomkostninger med kr 51.673,90, alt med tillegg av renter. I regressøksmålet ble Braaten/Gjelsvik frifunnet og tilkjent erstatning for saksomkostninger. Frifinnelsen ble begrunnet i for sen reklamasjon overfor Braaten/Gjelsvik.
De nærmere omstendighetene i saken, partenes anførsler og fullstendige påstander for herredsretten, samt rettens vurdering av de faktiske og rettslige forholdene, fremgår av herredsrettens dom.
Cathrine og Harald Bjerknes med advokat Ole Søby som prosessfullmektig har anket herredsrettens dom for så vidt gjelder regressøksmålet til Agder lagmannsrett. Dommen i hovedsøksmålet ble akseptert og det er etter det opplyste foretatt oppgjør i samsvar med dommen. Birgit Braaten og Bjørn Gjelsvik med advokat Thomas Randby som prosessfullmektig har imøtegått anken.
Ankeforhandling ble holdt i Tønsberg 20. april 1999. De ankende partene møtte begge, sammen med sin prosessfullmektig, og forklarte seg. Ankemotparten Bjørn Gjelsvik møtte, sammen med prosessfullmektigen, og med fullmakt fra sin kone Birgit Braaten, og forklarte seg. Det ble avhørt 5 vitner, hvorav 2 var nye for lagmannsretten. Det ble dokumentert en del skriftlig bevismateriale, som fremgår av rettsboken og er nevnt nedenfor i den utstrekning det har hatt betydning for domsresultatet.
De ankende partene har i det vesentlige anført:
I hovedsøksmålet kom herredsretten til at de avdekkede råteskadene i husets kjeller, samt lekkasje i taket over inngangsdøren i vindfanget, er å anse som mangler i avhendingslovens forstand. Det hevdes at situasjonen var tilnærmet den samme da Bjerknes overtok eiendommen 23. juli 1994 fra Braaten/Gjelsvik. Det hevdes således at de nevnte forholdene også da representerte mangler i avhendingslovens forstand, og som Bjerknes må kunne kreve prisavslag for i henhold til avhendingslovens §412.
Braaten/Gjelsvik foretok ved årsskiftet 1987/88 en modernisering av boligen, til kostnad ca. kr 300.000- 400.000,-. Når det gjelder råteskadene i kjelleren, vises til at kjelleren opprinnelig ikke var tenkt brukt som beboelsesrom. Det viste seg at det var mangelfull drenering rundt huset og det forelå ingen sikring mot inntrengning av vann, jf. krav i byggeforkriftene fra 1974 til bygningers innretning(del 3), pkt. 24. Kjelleren burde ikke vært i bruk til beboelse. Her foreligger en forskriftsmangel, jf. avhendingslovens §32, annet ledd. Det vises i denne forbindelsen til upublisert dom 27. mars 1998 av Borgarting lagmannsrett og dom inntatt i RG-1997-1293. Kjølerommet er bygget i strid med gjeldende krav til slike rom. Lekkasjen i vindfanget er også en mangel fra Braaten/Gjelsviks eiertid. Det ble i Bjerknes' eiertid ikke foretatt noe arbeid som lekkasjen kan føres tilbake til.
I kjøpekontrakten 18. juli 1994 mellom partene er inntatt en såkalt «as is» klausul, jf. kontraktens §6. Det foreligger likevel en mangel, idet eiendommen viste seg å være i vesentlig dårligere stand enn kjøperen hadde grunn til å regne med, jf. avhendingslovens §39 og dom i RG-1996-435, og i RG-1998-155.
Det gjøres også gjeldende at det var mangler ved eiendommen når den ikke var i samsvar med kjøpsavtalen mellom partene, jf. avhendingslovens §31. Det vises til opplysninger i salgsoppgave, kjøpekontrakt og andre opplysninger som Bjerknes fikk, og som ikke ga noen indikasjon på mangler. Forråtnelsesprosessen som resulterte i råteskader må imidlertid ha startet i flere år før Bjerknes overtok eiendommen.
Det må således legges til grunn at de manglene som er konstatert i herredsrettens dom også var til stede da Bjerknes kjøpte eiendommen i 1994.
Bjerknes reklamerte innen rimelig tid, jf. avhendingslovens §419. Bjerknes undersøkte eiendommen på vanlig måte ved kjøpet og verken oppdaget eller burde ha oppdaget noen mangler som kunne gjøres gjeldende. Heller ikke en leietaker som leide huset i tiden mars 1993 mai/juni 1994 hadde oppdaget noen slike mangler. Det var først de nye kjøperne Klausen/Wichstrøm som relativt kort tid etter overtakelsen (1. april 1997) reklamerte på to forhold og gjorde disse manglene gjeldende overfor Bjerknes i skriv 26. april 1997. Bjerknes mente å være uten ansvar for skadene. De nye kjøperne påberopte seg etter hvert nye mangler og bebudet en byggeteknisk rapport om manglene ved eiendommen. Bjerknes ville vente med reklamasjon overfor sine hjemmelsmenn inntil den faglige vurderingen forelå. Slik rapport ble fremlagt 16. juli 1997 (tilstandsrapport og tiltaksrapport utarbeidet av tømrermester/takstmann Svein Portaas). Bjerknes v/advokat Søby reklamerte overfor Braaten/Gjelsvik ved brev 14. august 1997.
Det hevdes at det således er reklamert innen rimelig tid, jf. §419 (1) og i hvert fall innen 5 års fristen i §419 (2). Det vises i denne forbindelsen til Agder lagmannsretts dommer 24. oktober 1996 og 19. desember 1997, og av Borgarting lagmannsrett 26. januar 1998.
Det hevdes dessuten at rimelighet tilsier at det økonomiske ansvaret for dårlig utført arbeid ligger hos den parten som har hatt eiendommen da arbeidet ble utført.
Subsidiært hevdes at ankemotpartene er avskåret fra å påberope for sen reklamasjon fordi de i skriv 30. oktober 1997 innlot seg i realitetsdrøftelse av manglene, jf. deres daværende prosessfullmektig advokat Langballes skriv av nevnte dato.
Kravet er ikke foreldet, idet fristen på ett år i henhold til foreldelseslovens §10 ikke kan løpe før fra april/mai 1997, da Bjerknes først ble kjent med visse mangler, og stevning ble tatt ut i januar 1998. Det er således reagert innen fristens utløp.
Det kravet som gjøres gjeldende er de utbedringskostnadene som ble fastsatt av herredsretten, kr 87.144,, med fradrag av kr 615, for en manglende forsegling av en oppvaskkum, og som Bjerknes har erkjent ansvaret for, dvs. kr 86.529,. I tillegg kreves at ankemotpartene dømmes til å erstatte de saksomkostningene som Bjerknes ble dømt til å betale til Klausen/Wichstrøm, nemlig kr 51.673,90.
Det er nedlagt slik påstand:
«1. Birgit Braaten og Bjørn Gjelsvik dømmes in solidum til betale prisavslag til Cathrine og Harald Bjerknes med kr 86.529, med tillegg av 12 % rente fra 19.02.98 til betaling skjer.
2. Birgit Braaten og Bjørn Gjelsvik dømmes in solidum til å betale erstatning til Cathrine og Harald Bjerknes med kr 51.673,90 med tillegg av 12 % rente fra 28.09.98 til betaling skjer.
3. Cathrine og Harald Bjerknes tilkjennes saksomkostninger for herredsrett og lagmannsrett.»
Ankemotpartene har gjort gjeldende de samme anførslene som for herredsretten og som i det vesentlige er følgende:
Prinsipalt hevdes at de forholdene som herredsretten la til grunn som mangler i avhendingslovens forstand, ikke er å anse som mangler i forhold til Braaten/Gjelsvik. Det er ikke ført bevis for at skadene forelå ved deres salg av eiendommen 23. juli 1994. Bjerknes har hevdet at de ikke oppdaget noen mangler/skader. Dette taler mot at forråtnelsen har startet før nevnte overdragelse. Det vises også til uttalelser fra de sakkyndige vitnene som ikke har kunnet si noe helt bestemt om når forråtnelsesprosessen startet. Bevisbyrden påligger Bjerknes og er ikke oppfylt.
Bjerknes har dessuten reklamert for sent. Ved denne vurderingen må flere forhold tillegges vekt. (1) Bjerknes foretok en mangelfull undersøkelse før kjøpet, jf. avhendingslovens §310. De var som kjøpere oppfordret til å undersøke eiendommen med fagkyndig bistand. Eiendommen var bortleid, men Bjerknes tok ikke kontakt med leieren for å få dennes opplysninger om eventuelle kritikkverdige forhold ved eiendommen. (2) De foretok også mangelfull undersøkelse etter kjøpet, jf. lovens §49. Det må antas at hvis fuktskaden/råten var i gjenge ved overdragelsen mellom partene, ville det ha blitt oppdaget ved en forsvarlig undersøkelse. (3) Bjerknes skiftet tepper på golvene i underetasjen. Hvis fuktskadene da var i utvikling, måtte de ha sett det. (4) De reklamerte først ved skriv 14. august 1997, dvs. mer enn 3 år etter overtakelsen. Det gjelder et skjerpet krav til hurtig reklamasjon etter så lang tid, og kravet er ikke oppfylt.
Det gjøres videre gjeldende at kravet er foreldet. Den vanlige 3 års fristen etter foreldelseslovens §9 (1) må regnes fra overdragelsen 23. juli 1994, og utløp således 27. juli 1997, dvs. før det ble reklamert. Dersom Bjerknes hadde oppfylt sin aktsomhetsplikt, særlig ved undersøkelse av eiendommen etter overtakelsen, må det legges til grunn at manglene/skadene ville ha blitt avslørt. Tilleggsfristen på 1 år i foreldelseslovens §10 kan derfor heller ikke komme til anvendelse.
Subsidiært hevdes at prisavslaget er beregnet for høyt.
Under enhver omstendighet foreligger ikke grunnlag for kravet om erstatning for de saksomkostningene som Bjerknes ved herredsrettens dom ble pålagt å betale til Klausen/Wichstrøm.
Det er nedlagt slik påstand:
«1. Birgit Braaten og Bjørn Gjelsvik frifinnes.
2. Cathrine og Harald Bjerknes dømmes til å betale saksomkostninger med tillegg av 12 tolv prosent renter fra domstidspunktet til betaling skjer.»
Lagmannsretten er kommet til et annet resultat enn herredsretten og skal bemerke:
Lagmannsretten finner etter bevisføringen å måtte legge til grunn at de aktuelle råteskadene som det ble gitt prisavslag for, refererer seg til utilfredsstillende utført utbedringsarbeid i ankemotpartens eiertid. Skadene er nærmere redegjort for i herredsrettens dom side 19. Lagmannsretten anser det, bl.a. på grunnlag av uttalelser fra de sakkyndige vitnene, mest sannsynlig at forråtnelsesprosessen var i gjenge allerede da Bjerknes overtok eiendommen, og at manglene var til stede ved deres overtakelse.
Det er ikke ført tilstrekkelig bevis for at Bjerknes hadde oppdaget de relevante manglene/skadene i deres egen eiertid, og heller ikke bevis for at det forelå omstendigheter som tilsa at de burde ha oppdaget manglene. De la nytt teppe på gangen og i begge soverommene i underetasjen like etter at de overtok eiendommen, og har bestemt hevdet at de ikke la merke til noe fukt da. Det foreligger ikke tilstrekkelig grunnlag for å dra dette i tvil.
Det må etter dette legges til grunn at Bjerknes' reklamasjonsfrist løper fra det tidspunktet da de ble gjort oppmerksomme på de aktuelle manglene/skadene, dvs. fra 27. april 1997, jf. Klausens/Wichstrøms brev av nevnte dato. Bjerknes reklamerte overfor Braaten/Gjelsvik i brev 14. august 1997. Det vises til de ankende parters begrunnelse for hvorfor de ikke reklamerte tidligere. Med henvisning til at Klausen/Wichstrøm etter hvert påberopte nye forhold som de anså som mangler, finner lagmannsretten det ikke urimelig at Bjerknes fant å ville avvente den fagkyndige vurderingen før de reagerte overfor Braaten/Gjelsvik i form av en reklamasjon. Lagmannsretten finner således etter omstendighetene at Bjerknes har reklamert innen rimelig tid, slik avhendingslovens §419 krever.
Lagmannsretten finner heller ikke at Bjerknes' krav er foreldet, idet det ble fremmet ved stevning i regressøksmålet 30. januar 1998, dvs. innen den såkalte tilleggsfristen i foreldelseslovens §10.
Lagmannsretten finner etter dette at Bjerknes' krav om dekning av de utbedringskostnadene som ble fastsatt av herredsretten, med fradrag av et mindre beløp som nevnt foran i de ankende partenes anførsler, må føre frem, og slik at beløpet blir kr 86.529,-. Lagmannsretten kan derimot ikke se at Braaten/Gjelsvik kan gjøres ansvarlige for de saksomkostningene som Bjerknes ved herredsrettens dom ble pålagt å betale til Klausen/Wichstrøm. Disse omkostningene må betegnes som indirekte tap, jf. avhendingslovens §414, jf. §71, og som Bjerknes kunne ha unngått ved å erkjenne ansvar for de aktuelle manglene før det kom til sak.
Anken har således bare delvis ført frem. Det har dessuten foreligget et noe uklart årsaksforhold. I samsvar med bestemmelsene i tvistemålslovens §174 første ledd, jf. §180 annet ledd, må partene bære hver sine saksomkostninger for begge rettene, idet det ikke er grunnlag for å anvende unntaksbestemmelsen i §174 annet ledd.
Dommen er enstemmig.
Domsslutning:
1. Birgit Braaten og Bjørn Gjelsvik dømmes til in solidum og innen to uker fra forkynnelsen av lagmannsrettens dom å betale til Cathrine og Harald Bjerknes kr 86.529,- -åttisekstusenfemhundreogtjueni-, med tillegg av 12 % rente fra 19. februar 1998 til betaling skjer.
2. Partene bærer hver sine omkostninger for såvel herredsretten som lagmannsretten.