LA-1998-292
| Instans: | Agder lagmannsrett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1998-09-10 |
| Publisert: | LA-1998-00292 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Lyngdal herredsrett nr: 97-00067 - Agder lagmannsrett LA-1998-00292 A |
| Parter: | Ankende part: Alf Igland (Prosessfullmektig: Advokat Antoni Abrahamsen) Ankemotpart: Ingrid Holte og Marit Greaker (Prosessfullmektig: Advokat Kjell Bentestuen) |
| Forfatter: | Lagdommer Åse Berg, formann Ekstraord. lagdommer Hans-Jacob Hallvang Ekstraord. lagdommer Odvar Rye |
| Lovhenvisninger: | Tvistemålsloven (1915) §181 |
15. desember 1997 dom med slik slutning:
"1. Gnr. 287, bnr. 27, Lyngdal har vederlagsfri rett til 2 båtplasser i "Troddehagen" beliggende på gnr. 287, bnr. 9, Lyngdal.
2. Eier av gnr. 287, bnr. 27, Lyngdal har rett til adkomst til båtplassene på gnr. 287, bnr. 9, Lyngdal.
3. Eier av gnr. 287, bnr. 27, Lyngdal har i forhold til Alf Igland, rett til å benytte eksisterende vei langs sjøen som adkomst til båtplassene.
4. Eier av gnr. 287, bnr. 27, Lyngdal har rett til å opparbeide parkeringsplass på gnr. 287, bnr. 9, Lyngdal, i tilknytning til båtplassene.
5. Hver av partene bærer egne omkostninger."
Igland erkjente for herredsretten at Holte og Greaker som eiere av bnr. 27 har rett til hver sin båtplass på bnr. 9 i Troddehagen ved Lenefjorden og adkomst til disse. Partene har i ettertid blitt enige om stedsvalget for båtplassene. Saksforholdet fremgår av herredsrettens dom, som partene ikke har noe å innvende mot, og som det henvises til.
Igland som hevder at motpartenes adkomstrett til båtplassene er begrenset til en gangrett over bnr. 9, har i rett tid påanket herredsrettens dom til lagmannsretten og nedlagt påstand om at punkt I og II i domsslutningen stadfestes og at han forøvrig frifinnes. Holte og Greaker har avgitt anketilsvar og påstått herredsrettens dom stadfestet. For lagmannsretten er det ført to nye vitner. Det er ikke fremlagt nye dokumenter. Saken står således i alt vesentlig i samme stilling som den sto for herredsretten.
Igland fastholder at han under forhandlingene med Egenes i 1985 om kjøp av bnr. 9 hadde planer om å opparbeide egne båtplasser på denne eiendommen og på tilgrensende områder som han eide. Han tenkte den gang at adkomsten, som også Egenes kunne nytte til sine båtplasser, burde legges som en gangsti eller anleggsveg i bratthenget fra kommunevegen til sjøen i Troddehagen på bnr. 9. I ettertid har Igland funnet det mer praktisk å forlenge den før anlagte skogsvegen langs Lenefjorden frem til Troddehagen, idet han ved denne vegforlengelsen ville få adkomst til enda flere båtplasser og til ikke ubetydelige skogarealer. Den forlengede skogsvegen til Troddehagen ble bygd i begynnelsen av 1990-årene. Den er ca 350 meter lang og kostet ca kr 50.000,- som dels er finansiert ved offentlige tilskott og dels ved midler fra Skogfondet.
Igland er enig med herredsretten i at kjøpekontrakten og skjøtet fra Egenes på bnr. 9 ikke kan tolkes derhen at han har påtatt seg en selvstendig og aktiv plikt til å opparbeide en adkomstveg fra kommunevegen til sjøen i Troddehagen på bnr. 9 for Egenes eller hennes rettsetterfølgere. Ankemotpartenes adkomstrettigheter inntrer således ført hvis, og i tilfelle, når slik veg måtte bli anlagt. Igland bestrider for øvrig at bnr. 27 er tilstått kjørbar adkomst. Ordet "kjørevei" i forannevnte skjøte og kjøpekontrakt på bnr. 9 er misvisende og i strid med hva Egenes og Igland egentlig mente. Også Egenes var fullt innforstått med at bnr. 27's adkomstrettigheter til båtplassene var begrenset til en gangrett over en planlagt anleggsveg som ikke var forutsatt kjørbar med bil. Denne forståelse av ordet "kjørevei" har Egenes klart gitt til kjenne under salgsforhandlingene med Holte og Greaker i samband med overdragelsen av bnr. 27, idet Egenes's salgstilbud og ankemotpartenes aksept av tilbudet begrenser bnr. 27's adkomstrettigheter over bnr. 9 til en "gangsti ned til" båtplassene.
Igland akter ikke å bygge veg eller gangsti i det ulendte bratthenget over bnr. 9 i Troddehagen fra kommunevegen til sjøen. Hans forpliktelser etter kjøpekontrakten og skjøtet på bnr. 9 er dermed bortfalt. Ankemotpartenes adkomstrettigheter er knyttet til bnr. 9, og de kan ikke uten Iglands samtykke flyttes til foran nevnte skogsveg, som krysser flere andre eiendommer. Dette så meget mer som en slik alternativ rett til å ferdes på skogsvegen vil påføre ham og de øvrige oppsitterne betydelige ulemper. Vegen er forøvrig øremerket for skogbruksdrift. Det er ikke påregnelig at skogbruksmyndighetene eller de øvrige oppsitterne vil tillate noen form for bruksrett til vegen for ankemotpartene.
Igland hevder tilslutningsvis at herredsretten har tatt feil når ankemotpartene i forhold til han er blitt tilkjent adkomstrettigheter til båtplassene over skogsvegen. Det essensielle er at ankemotpartenes rettigheter er knyttet til bnr. 9, og at det ikke finnes noe rettslig grunnlag for å flytte disse til andre av hans eiendommer. Og under enhver omstendighet har herredsretten tatt feil for så vidt som ankemotpartene er blitt tilstått rett til å ferdes på skogsvegen med bil. Adkomsten til båtplassene må begrenses til en gangrett i samsvar med Iglands og Egenes's forutsetninger ved overdragelsen av bnr. 9, og som ankemotpartene var kjent med, og aksepterte da de kjøpte bnr. 27.
Igland ser det etter dette slik at ankemotpartenes rettigheter er begrenset til to båtplasser og gangsti til disse på bnr. 9 i Troddehagen, og som de i tilfelle selv må anlegge. Han er villig til å avstå nødvendig grunn på bnr. 9 langs kommunevegen til to parkeringsplasser. Det finnes derimot intet rettslig grunnlag for å tilkjenne ankemotpartene parkeringsplasser på andre deler av hans eiendommer.
Igland har overensstemmende hermed nedlagt slik påstand: "som i anken av 29.01.98 med følgende tillegg til post 2. "for herredsretten og lagmannsretten ."
Holte og Greaker er så vidt skjønnes fortsatt av den oppfatning at Igland ifølge kjøpekontrakten og skjøtet på bnr. 9 har påtatt seg en selvstendig og aktiv plikt til å anlegge kjøreveg til deres båtplasser. De har imidlertid funnet å burde akseptere herredsrettens dom for så vidt som den tilkjente kjøreretten over Iglands skogsveg er et likeverdig adkomstalternativ. Ankemotpartene henholder seg forøvrig til herredsrettens dom.
Det pekes på at omhandlede skogsveg og dens forlengelse i motsetning til en kjøreveg ned bratthenget i Troddehagen krysser et plant og forholdsvis lett opparbeidelig terreng. Og ved å forlenge skogsvegen frem til båtplassene på bnr. 9 fikk Igland adkomst til en forholdsvis lang strandlinje med muligheter for å anlegge flere båtplasser enn en veg ned bratthenget ville ha gitt. Han oppnådde dessuten at ikke ubetydelige skogsarealer ble tilknyttet kjørbar veg. Ankemotpartene er ikke i særlig tvil om at det var skogsvegen og dens forlengelse som Igland hadde i tankene da han tilsto Egenes kjøreveg til båtplassene. Dette så meget mer som en kjøreveg ned bratthenget ville ha blitt adskillig dyrere i anlegg og vedlikehold og langt mer tungvint i bruk enn den anlagte skogsvegen.
Det hevdes tilslutningsvis at Iglands opprinnelige vegplaner under ingen omstendighet er avgjørende. Det essensielle er at Igland faktisk har anlagt en kjørbar skogsveg, som er egnet for ankemotpartenes bruk, og som dermed oppfyller de forpliktelser han har påtatt seg for å skaffe kjøreveg til deres båtplasser på bnr. 9. Verken kjøpekontrakten eller skjøtet fra Egenes til Igland på bnr. 9 sier at adkomsten til båtplassene skal anlegges over denne eiendommen. I følge kjøpekontrakten fra Egenes til Igland på bnr. 9 er det tatt hensyn til verdien av båtplassene og adkomsten til disse ved fastsettelsen av kjøpesummen for eiendommen. Igland kan ikke løpe fra sine vegforpliktelser ved å påstå at vegen er blitt anlagt etter en annen trase enn opprinnelig tenkt.
Det er heller ikke tvilsomt at adkomstrettigheten gjelder en veg som er kjørbar med bil. Ordet "kjørevei" i kjøpekontrakten og skjøtet på bnr. 9 kan ikke misforstås. Igland kan selvsagt ikke høres med at han og Egenes under salgsforhandlingene i 1985 var enige om at adkomstrettighetene er begrenset til en gangsti. Det såkalte kjøpetilbudet til ankemotpartene på bnr. 27 og hvori eiendommens adkomstobjekt til båtplassene er betgnet som "gangsti", er ikke oppsatt etter initiativ fra, eller i samråd med Egenes. Feilskriften berodde på en misforståelse, som forøvrig ble avklart og opprettet under salgsforhandlingene. Parkeringsplasser er ikke direkte nevnt i kjøpekontrakten eller skjøtet på bnr. 9. Men det må anses innforstått mellom partene at det i kombinasjon med en kjøreveg til båtplassene må være anledning og rett for eierne av bnr. 27 å hensette minst en bil hver på bnr. 9 ved sjøen.
Ankemotpartene har overenstemmende hermed nedlagt slik påstand:
"1. Prinsipalt:
Herredsrettens domsslutning punkt 1-4 stadfestes.
Subsidiært:
Herredsretten domsslutning punkt 1,2 og 4 stadfestes.
Eier av gnr. 287, bnr. 9 i Lyngdal pålegges å ordne tilfredsstillende kjøreadkomst for eier av gnr. 287, bnr. 27 frem til båtplassene, eller eier av gnr. 287, bnr. 27 har rett til å benytte eksisterende vei langs sjøen og opparbeide vei videre til båtplassene, eller eier av gnr. 287 bnr. 27 gis selv rett til å opparbeide kjøreadkomst på gnr. 287, bnr.9.
2. Alf Igland betaler saksomkostninger til Ingrid Holte og Marit Greaker for herredsretten og lagmannsretten."
Lagmannsretten er kommet til samme resultat som herredsretten og kan i alt vesentlig slutte seg til herredsrettens begrunnelse.
I likhet med herredsretten finner lagmannsretten at bnr. 27 er tilstått en rett til kjøreveg i henhold til kjøpekontrakten og skjøtet til Igland på bnr. 9. Ordet "kjørevei" i dokumentene kan ikke misforstås idet en slik veg både i vanlig og lokal språkbruk betyr en veg som kan beferdes med bil. Det er under disse omstendigheter ikke sannsynlig at Igland og Egenes under kontraktsforhandlingene kan ha ment at adkomsten er begrenset til en gangrett på en gangsti eller på en ikke bilkjørbar anleggsveg. At det såkalte kjøpetilbudet fra Egenes til ankemotpartene på bnr. 27 begrenser adkomsretten til en "gangsti ned til " tomtene, beror som nevnt på en misforståelse, som ble opprettet under salgsforhandlingene. Igland har forøvrig ikke bestridt at ankemotpartene ved kjøpet av bnr. 27 har overtatt eiendommen med tilliggende rettigheter, herunder båtplasser og adkomst til disse.
Og som påpekt av ankemotpartene inneholder verken kjøpekontrakten eller skjøtet på bnr. 9 bestemmelser om at trasevalget for adkomsten til båtplassene er knyttet til bnr. 9. Lagmannsretten er forøvrig enig med herredsretten i at Iglands opprinnelige planer om trasevalget for vegen er uten særlig betydning. Det avgjørende er at Igland faktisk har anlagt en veg, som er kjørbar med bil og fullt ut er tjenlig for ankemotpartenes bruk. Han har dermed oppfylt de forpliktelsene han har påtatt seg i følge kjøpekontrakten og skjøtet på bnr. 9, og som han for øvrig har fått økonomisk vederlag for idet det i følge kjøpekontrakten til Igland på eiendommen "er tatt hensyn til den verdi de to båtplassene m/veiadkomst representerer ved fastsettelsen av kjøpesummens størrelse". Også i denne forbindelse er det tale om "veiadkomst" og ikke om en gangsti. At forpliktelsene er blitt oppfylt ved at vegen er blitt anlagt over andre av hans eiendommer og eventuelt på annen måte enn Igland tenkte seg under kontraktsforhandlingene med Egenes, kan ikke tillegges vekt.
Lagmannsretten antar etter dette i likhet med herredsretten at ankemotpartene har rett til å kjøre med bil på den del av skogsvegen som ligger på Iglands eiendommer. Overfor de øvrige oppsitterne, som eier veggrunn eller har rettigheter i vegen og eventuelt skogbruksmyndighetene må ankemotpartene komme frem til en minnelige ordning om bruk av vegen eller erverve nødvendige rettigheter ved skjønn. Lagmannsretten er også enig med herredsretten i at utøvelsen av en kjørerett med bil er betinget av at brukerne kan hensette sine kjøretøyer på en anlagt parkeringsplass ved vegen. Det vises for såvidt til herredsrettens begrunnelse som lagmannsretten tiltrer.
Herredsrettens dom blir etter dette å stadfeste så langt den er påanket. Dette gjelder også avgjørelsen om saksomkostningene, idet saken for herredsretten var dels vunnet og dels tapt av begge parter. Anken over herredsrettens dom har ikke ført frem. Lagmannsretten finner at Igland bør ilegges ankemotpartenes omkostninger ved ankesaken i medhold av tvistemålsloven §181 første ledd.
Advokat Bentestuen har inngitt salæroppgave. I følge denne har han beregnet seg et salær på kr 26.000,- hvortil kommer omkostninger med kr 634,40 sammenlagt kr 26.634,40. Lagmannsretten har ikke noe å bemerke til advokat Bentestuens krav.
Dommen er enstemmig.
Domsslutning:
1. Herredsrettens dom stadfestes så langt den er påanket.
2. Alf Igland dømmes til innen 2 -to- uker fra dommens forkynnelse å betale saksomkostninger til Ingrid Holte og Marit Greaker med kr 26.634,40 - kronertjuesekstusenogtrettifire- 40/100.