LA-1998-319
| Instans: | Agder lagmannsrett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1998-09-24 |
| Publisert: | LA-1998-00319 |
| Stikkord: | Tingsrett |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Mandal skifterett nr: 97-00316 - Agder lagmannsrett LA-1998-00319 A. Anke til Høyesterett nektet fremmet, HR-1999-00144K . |
| Parter: | Ankende part: Per Arvid Olsen (Prosessfullmektig: Advokat Yngve Andersen). Ankemotpart: Marianne Larsen og Ivar Olsen (Prosessfullmektig: Advokat Bernt Albert). |
| Forfatter: | Lagdommer Jan Villum formann, ekstraord. lagdommer Håkon Børresen, ekstraord. lagdommer Halvor Sigurdsen |
| Lovhenvisninger: | Tvistemålsloven (1915) §180, Sameigelova (1965) §2 |
Saken gjelder tvist om sameierett i boligeiendom.
Partenes foreldre Arnold Olsen og Paula Olsen - som døde henholdsvis i 1993 og 1997 - bodde i Skjebstadveien 16 b, Mandal. Under det offentlige skiftet etter dem er det oppstått tvist om eierforholdet til eiendommen. Ankeparten Per Arvid Olsen hevder han er sameier i eiendommen med en ideell halvpart, mens ankemotpartene, to av hans søsken, hevder at foreldrene eide eiendommen alene. Den fjerde av søsknene, Kari Edvardsen, støtter Per Arvid Olsen, men er ikke part i saken.
Mandal skifterett, satt med fagkyndige meddommere, avsa 17. desember 1997 enstemmig dom i saken, med slutning:
"1. Marianne Larsen og Ivar Olsen frifinnes.
2. Per Arvid Olsen tilpliktes innen 14 - fjorten - dager fra dommens forkynnelse å erstatte de saksøktes saksomkostninger med kr 47700,- og utgifter til sakkyndige meddommere."
De nærmere omstendigheter i saken og partenes anførsler for skifteretten fremgår av dommen.
Dommen er 9. februar 1998 påanket av Per Arvid Olsen. Anken gjelder bevisvurderingen og rettsbruken.
Ankeforhandling er holdt i Mandal 4. - 5. august 1998. Alle parter møtte og ga forklaring. Det ble ført fire vitner, hvorav ett nytt for lagmannsretten. Den foretatte dokumentasjon fremgår av rettsboken. Sammen med partene og prosessfullmektigene foretok lagmannsretten synfaring på eiendommen.
Saken står bevismessig i samme stilling for lagmannsretten som den gjorde for skifteretten. Lagmannsretten legger saksfremstillingen herfra til grunn, men nevner også at det uomtvistet ble holdt et møte hos foreldrene påsken 1983.
Begge sider har for lagmannsretten i hovedsak gjort gjeldende de samme anførsler som for skifteretten. Lagmannsretten viser for så vidt til skifterettsdommen, og gir nedenfor en sammenfatning av anførslene ved ankebehandlingen.
Per Arvid Olsen anfører generelt at skifteretten har bygd på et uriktig faktum, dvs. vurdert bevisene feilaktig, og at det er stilt for strenge krav til de bevis som skal godtgjøre at sameie er stiftet.
Prinsipalt blir hevdet at sameieavtalen er inngått våren 1977 mellom på den ene siden Arnold Olsen og Paula Olsen og på den annen side Per Arvid Olsen og Torveig Klamdal, i forbindelse med at ombyggingsarbeidene var planlagt og ble satt i gang. Per Arvid Olsen investerte etterhvert meget tungt i ombyggingen, i alt ca kr 197000,- samt egeninnsats i byggearbeidet og diverse annet arbeid på eiendommen. Hans tilskudd tilsvarte omtrent hva foreldrene hadde betalt for eiendommen 3 - 4 år tidligere, og senere lagt ned i den. En konkret fortolkning av likeverdigheten tilsier at der fra grunnen var enighet om sameierskap.
Per Arvid Olsen trekker her først fram forhistorien til avtalen.
Opprinnelig var meningen at Per Arvid Olsen skulle bygge egen bolig på tomt utskilt fra Skjebstadveien 16 b. Tomten skulle han ha vederlagsfritt; foreldrene ønsket av flere grunner å hjelpe sønnen til permanent bolig. Kommunen samtykket imidlertid ikke til fradeling. Når foreldrene fant å ville tilgodese sønnens behov for bolig ved å la bolighuset på Skjebnestadveien 16 b ombygge, skjedde det ingen endring i forutsetningen om at sønnen skulle eie sin bolig. Forutsetningen ble oppfylt ved at Per Arvid Olsen ble sameier i Skjebnestdveien 16 b, med grunn og bygning. Det var tale om en avtale med balansert innhold - mot sameiepakt påtok Per Arvid Olsen seg å ha tilsyn med foreldrene etterhvert som de ble eldre og trengte hjelp. Per Arvid Olsen legger videre vekt på at foreldrene ville ombygge huset til generasjonsbolig. Denne boligform innebærer normalt eierfellesskap. Endelig hevder Per Arvid Olsen at avtalt utgiftsfordeling mellom de familier gjenspeiler eierforholdets karakter av sameie.
At grunnbokshjemmelen ikke er i samsvar med sameieavtalen, skyldes manglende innsikt hos avtalepartene. Det samme gjelder innholdet i endel opplysninger gitt til likningsmyndighetene.
Det annet moment som godtgjør at foreldrene og sønnen hadde avtale om sameie i Skjebstadveien 16 b, er omstendighetene etter 1977.
Per Arvid Olsen gjennomførte investeringer og byggearbeider i generasjonsboligen, foretok ordinært vedlikehold og utøvde normale eierbeføyelser ved å bygge garasje og anlegge båtplass samt betale utgifter. Han utførte også omsorgsarbeid som ikke kunne vært pålagt en långiver/leieboer. Det dreide seg alt om oppfyllelseshandlinger etter rådighet forankret i den inngåtte avtale om sameie.
Møtet i påsken 1983 viser at foreldrene mente å ha opprettet sameie med sønnen. Foreldrene ville her foreta den endelige formalisering av sameieavtalen, uten at det lyktes. Om sameieavtale ikke hadde bestått, ville møtet vært formålsløst.
Subsidiært gjøres gjeldende at partene ved konkludent adferd har opprettet avtale om at de skulle være sameiere. Etter 1977 opptrådte hver av dem som eier av en ideell halvpart.
I mangel av opplysninger om sameiepartenes størrelse, påberoper Per Arvid Olsen hovedregelen i sameieloven §2. En slik anpart gir det riktige resultat etter arbeid og økonomisk innsats fra hans side.
Per Arvid Olsen har nedlagt slik påstand:
"1. Per Arvid Olsen er eier av en ideell halvdel av eiendommen Skjebstadveien 16 b, gnr. 74, bnr. 23 i Mandal.
2. De saksøkte dømmes til solidarisk å betale Per Arvid Olsens saksomkostninger for herredsretten og lagmannsretten med tillegg av 12 % forsinkelsesrenter p.a. fra oppfyllelsestidspunktet til betaling skjer."
Ankemotpartene, Marianne Larsen og Ivar Olsen, har anført at det ikke finnes bevis for at det er inngått noen avtale som endrer det opprinnelige eierforhold fra 1973. En avtale som påstått av ankeparten stiller strenge krav til bevis, men i saken her savnes all notoritet og formalisering.
Fram til 1977 hadde foreldrene kjøpt og utbedret eiendommen for til sammen ca kr 160000,-. Det inntrådte ingen forandring i foreldrenes eiendomsrett ved at Per Arvid Olsen bekostet råbygg og innredning av den leilighet han skulle bebo. Ombyggingen kostet ham ca kr 120000,- samt egeninnsats. Ikke noe er foretatt fra foreldrenes side som viser at de ga fra seg en del av eiendomsretten til bygningen, enn si til grunnen. Per Arvid Olsen hadde dårlig økonomi. Foreldrene ville ikke annet enn å gi ham en forstrekning gjennom å la ham bo vederlagsfritt i det husvære han selv finansierte. Det blir ikke bestridt at tanken en gang var å la sønnen bygge på utskilt tomt, men det var aldri meningen at han skulle ha tomten uten betaling.
Det har ingen betydning for spørsmålet om eierkonstellasjonen at Arnold Olsen og Per Arvid Olsen i forskjellige dokumenter kalte den ombygde bolig for generasjonsbolig. En må også kunne spørre hvorfor Arnold Olsen alene var byggherre og ansvarlig overfor banker og myndigheter dersom Per Arvid Olsen eide halvparten av Skjebstadveien 16 b som sameier.
Måten de løpende utgifter ble fordelt på, opplysninger i selvangivelser og under separasjonen og i skifteoppgjøret med Klamdal viser at Per Arvid Olsen aldri mente å ha noen eierposisjon.
Foreldrene beholdt hjemmelen til eiendommen, oppførte seg selv som eieeiere og betalte de utgifter som var pålagt eiendommen, eller som fulgte av eierinteressen.
Ankemotpartene har nedlagt slik påstand:
"1. Herredsrettens dom stadfestes.
2. Per Arvid Olsen tilpliktes å erstatte Marianne Larsen og Ivar Olsens saksomkostninger for lagmannsretten."
Lagmannsretten er kommet til samme resultat som skifteretten, og kan i alt vesentlig tiltre skifterettens begrunnelse.
Skjebstadveien 16 b ble i sin tid ervervet av foreldrene alene. Et sameie i eiendommen måtte i tilfelle være kommet i stand ved at foreldrene i 1977 på juridisk bindende måte oppga en del av sin eiendomsrett til fordel for Per Arvid Olsen. Spørsmålet blir da for det første om det kan anses foretatt rettslige og faktiske disposisjoner fra foreldrenes side som tilstrekkelig og klart utspringer fra en muntlig sameieoverenskomst eller fra en underforstått konsens om sameie. For det annet er spørsmålet om Per Arvid Olsen har latt et motsvarende sameieerverv komme til uttrykk i adekvate beføyelser og erklæringer.
Lagmannsretten legger til grunn at foreldrene var opptatt av å skaffe Per Arvid Olsen permanent bolig ved at de forandret utnyttingen av Skjebstadveien 16 b. Først undersøkte de om det var mulig å fradele en tomt. Hvordan denne boligløsning ellers var tenkt realisert er uklart, idet planen nokså omgående ble lagt til side. Lagmannsretten vil likevel bemerke at fremstøtet som sådant ikke gir grunnlag for å konstatere noe tydelig ønske hos foreldrene om at sønnen under enhver omstendighet skulle eie det husvære han bodde i, og derfor heller ikke at de hadde til hensikt å overdra eiendomsrett til tomt han kunne bygge på.
Per Arvid Olsens behov for bolig ble deretter imøtekommet ved ombyggingen av bolighuset på Skjebstadveien 16 b. Både kvalitativt og formelt var dette et annerledes boligprosjekt enn eneboligalternativet. Det siste måtte normalt medført juridiske forføyninger fra foreldrene som kunne avklart hvilke rettigheter de overlot sønnen. Slik saken nå sto, kunne imidlertid foreldrenen skaffe Per Arvid Olsen husvære uten at det behøvde ha følger for eierforholdet. Når Per Arvid Olsen hevder at det ble avtalt endringer i foreldrenes posisjon som eneeiere, mener lagmannsretten, som skifteretten, at det må stilles krav som sikre og umisforståelige holdepunkter for at foreldrene ved å la sønnen bidra til ombyggingen også ville opprette et sameie med ham i bolig og tomt.
Siden tvisten gjelder sameie i fast eiendom, ser lagmannsretten først på grunnbokshjemmelen til Skjebstadveien 16 b. Det er på det rene at Arnold Olsen sto som enehjemmelshaver inntil 1977, da hjemmelen gikk over til Paula Olsen i forbindelse med uskiftet. Per Arvid Olsen har således aldri vært tilhjemlet noen del av eiendommen. Det er ikke gitt noen tilnærmet akseptabel forklaring fra Per Arvid Olsen om grunnen til at han overså den helt fundamentale betydning stillingen som hjemmelshaver kunne ha for ham, bevismessig og reelt - bl.a. måtte han bli minnet om sin avhengighet av foreldrenes medvirkning hver gang han opptok lån. Selv om hjemmelforholdet ikke nødvendigvis er avgjørende, er det etter lagmannsrettens mening en ganske sterk formodning for at det viser det reelle eierforhold, slik bevisene i saken ellers står.
Ser en videre på selvangivelsene fra 1977 og fremover, fremgår det av disse at Per Arvid Olsen aldri oppførte noen del av Skjebstadveien 16 b som sin eller Klamdals formue. På den annen side er eiendommen i alle år med udelt eiendomsrett oppført i selvangivelsene fra Arnold Olsen og senere Paula Olsen.
Lagmannsretten har videre lagt vekt på hvordan skifteoppgjøret mellom Per Arvid Olsen og Klamdal artet seg. Lagmannsretten slutter seg på dette punkt til skifterettens vurdering. Opplysningen om at Paula Olsen var eneeier ble etter det lagmannsretten finner bevist, meddelt advokat Johannessen av Klamdal.
Lagmannsretten kan ikke se at den betegnelse både Arnold Olsen og Per Arvid Olsen ga det nye felleshusvære spesielt tyder på at det var hensikten å etablere et sameie. Det er dokumentert at byggesøknad, byggetillatelse og ferdigattest kaller det ombygde bolighus "generasjonsbolig". Betegnelsen er så vidt lagmannsretten vet ingen definisjon med rettslige konsekvenser, men beskriver kun et faktum og en boligfunksjon. Det er ingen grunn til å tro at han mente annet og mer enn å gjøre oppmerksom på at eneboligen skulle ombygges til tomannsbolig, og være til bruk for familien.
Fra utgiftsfordelingen kan etter lagmannsrettens mening ikke noe sluttes om at foreldrene og sønnen eide eiendommen i sameie. Fordelingen var tvertimot slik at den peker mot eneeiendomsrett for foreldrene. De betalte eiendomsavgiftene og bygningsforsikringen, m.a.o. de typiske eierutgifter, som dessuten må antas betydelig å ha oversteget kostnadene med telefon og utebelysning, tjenester det ikke var unaturlig å la foreldrene nyte gratuit.
Per Arne Olsens krav om å være sameier styrkes heller ikke av de etterfølgende omstendigheter. Ikke noe av det som er påberopt fra hans side trekker i retning av at foreldrene mente å ha overført noen del av eiendomsretten til ham.
Det er uomstridt at Per Arvid Olsen bekostet råbygg og innredning i den del av bygningen han bebodde. Han anslår selv sin investering til kr 197000,-, hvilket tilsvarer omtrent hva han mener foreldrene totalt investerte i eiendommen. Ankemotpartene mener hans investering kontant var ca kr 120000,-. Lagmannsretten drøfter ikke nærmere hva som kan være korrekt. Per Arvid Olsen har ikke kunnet dokumentere hvor stor del av hans låneopptak som ble brukt til ombygging. Lagmannsretten har ikke grunnlag for å anta at investeringen etter sin størrelse var betinget av en utligning i form av sameierett til halvparten av eiendommen.
Lagmannsretten stanser endelig i behandlingen av det subsidiære ankegrunnlag ved møtet hos foreldrene påsken 1993, der alle søsken var til stede. Det er sannsynlig at særlig Arnold Olsen var blitt betenkt over den belåning foreldrene hadde tillatt eiendommen utsatt for fra Per Arvid Olsens side. Foreldrene var inne på å ville dele eiendommen, men dette strandet blant annet på uvilje fra Paula Olsen. Opplysningene synes å vise at alle tilstedeværende kan ha hatt uklare forestillinger både om hvordan en deling kunne la seg gjennomføre, og om hvilke faktiske og rettslige konsekvenser den kunne ha. Lagmannsretten utelukker ikke at foreldrene og Per Arvid Olsen, som en av flere mulige ordninger tenkte seg at de skulle ha eiendomsretten sammen, og at de derfor i møtet ville sondere seg fram til en løsning. Møtet endte med at intet ble foretatt eller omforenet. Lagmannsretten ser opprettholdelsen av den bestående tilstand som uttrykk for at foreldrene nå fant ikke å ville gå inn på noe fellesskap, og at de lot tanken om å realisere en deling av eiendomsretten falle.
Subsidiært hevder Per Arvid Olsen at sameie er oppstått ved konkludent adferd fra begge sider etter 1977. De forhold som underbygger anførselen er identiske med de etterfølgende omstendigheter som lagmannsretten alt har gjennomgått. Lagmannsretten viser til sine merknader foran, og innskrenker seg til å fremheve at foreldrene etter ombyggingen i alt som berørte eiendommen opptrådte som eneeiere.
Sammenfattende vil lagmannsretten igjen nevne at foreldrene i 1973 ervervet eiendommen alene. En forandring i den eierstatus som derved ble etablert krever da påvislig rettsstiftende momenter - formelt og/eller reelt - som innebærer eiendomsoverføring. Lagmannsretten finner, som det fremgår, at den rettslige og faktiske tilknytning til eiendommen ikke undergikk noen endring så lenge foreldrene levde. Bevisene må som begge parter i tvisten har understreket, sees i sammenheng. Nettopp en slik totalvurdering for perioden 1973-97 avdekker etter lagmannsrettens bevisvurdering full kontinuitet og konsekvens i foreldrenes opptreden. Praktisk talt alle disposisjoner og handlinger som er uttrykk for eierrådighet tilkjennegir at de var eneeiere. De omstendigheter Per Arvid Olsen bygger en motsatt forståelse på, har ingen overveiende bevisverdi til hans side. I en helhetssammenheng kan de ikke sies direkte å støtte ankemotpartenes standpunkt, men de avsvekker det heller ikke.
Lagmannsretten har slik resultatet blir, ikke grunn til å ta opp spørsmål som gjelder Per Arvid Olsens låneopptak og størrelsen på en eventuell sameiepart.
Skifterettens dom blir etter dette å stadfeste.
Anken har vært forgjeves, og ankemotpartene påstår seg tilkjent saksomkostninger for lagmannsretten. I samsvar med hovedregelen i tvistemålsloven §180 første ledd blir kravet tatt til følge. Ankemotpartene har oppgitt sine omkostninger til kr 43088,-, hvorav kr 42000,- utgjør salær til prosessfullmektigen. Lagmannsretten finner at dette har vært nødvendig for å få saken betryggende utført.
Dommen er enstemmig.
Domsslutning:
1. Skifterettens dom stadfestes.
2. Innen 2 - to - uker betaler Per Arvid Olsen saksomkostninger til Marianne Larsen og Ivar Olsen med kr 43088,- - kronerførtitretusenogåttiåtte -.