LA-1998-363
| Instans: | Agder lagmannsrett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1999-03-01 |
| Publisert: | LA-1998-00363 |
| Stikkord: | Eiendom |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Mandal herredsrett nr: 97-00288 - Agder lagmannsrett LA-1998-00363 A. |
| Parter: | Ankende part: Ruth B. Kristiansen (Prosessfullmektig: Advokat Torgeir Helle). Ankemotpart: Elin Foss (Prosessfullmektig: Advokat Kristian Launes). |
| Forfatter: | Lagdommer Erland Henrichsen formann, lagdommer Nils Simonsen, sorenskriver Tor Gjone |
| Lovhenvisninger: | Tvistemålsloven (1915) §149, §172, §176, §180, Tomtefesteloven (1975) |
Saken gjelder forståelsen av forkjøpsklausul i festekontrakt.
Festekontrakten er inngått den 27. september 1975 mellom Sverre Homme som bortfester og Kjell Foss som fester. Sakens saksøker Kristiansen som idag er grunneier og bortfester er Sverre Hommes datter og overtok hovedeiendommen som festetomten er skilt ut fra i 1982. Saksøkte Elin Foss er enke etter Kjell Foss. På festetomten som er ca 500 m2 er oppført en hytte.
Festeavgiften er avtalt til kr 10,- pr år. og festetiden er 99 år. I §8 som er tvistens kjerne heter det:
"Festeren er berettiget til å overdra festeretten og bygninge(e) til sine etterkommere i rett nedastigende linje. Skal overdragelse skje til andre enn festerens etterkommere, skal brukeren til enhver tid på gnr. 112, bnr. 2 ha forkjøpsrett etter gjeldende dagspris. (Understrekning foretatt her). Festeren forplikter seg til å være med i vedlikehold av vei, vannledning og septiktank (samt tømming av denne). Festeren har rett til gangvei etter anvisning fra bortfesteren, dertil parkeringsplass ved siden av gardsvei på gammel uthustomt. Festeren har bruksrett til hele "Smifjellet". Festeren har rett til å koble seg på vannledning og kloakksystem."
I 1996 ønsket Foss å selge hytta og etter en tilfeldig samtale med Kristiansen om dette ga Kristiansen et bud på hytte på kr 220000,-. Foss aksepterte ikke dette og ba om kr 275000,- for hytta. I brev av 12. september 1996 trakk Kristiansen sitt bud tilbake og forlangte takst på hytta og etter ytterligere noe korrespondanse mellom partene hvor enighet ikke ble oppnådd solgte Elin Foss ved kjøpekontrakt av 4. september 1996 hytta til et tysk ektepar for kr 270000,-. I rekomandert brev av 3. oktober 1996 ble Kristiansen varslet om overdragelsen og oppfordret om å gi varsel innen to måneder om forkjøprsretten vil bli gjort gjeldende. I brev av 14. november samme år skriver Kristiansen tilbake og svarer at forkjøpsretten ville bli gjort gjeldende, men at hun ikke vil betale mer enn kr 205000,- for hytta.
Utover våren 1997 var det ytterligere en del korrespondanse mellom partene.
Ruth B. Kristiansen har ved stevning av 12. august 1997 innbrakt tvisten for Mandal herredsrett med krav om at saksøker har rett til å tre inn som kjøper i kjøpekontrakten til pris fastsatt etter takst. I stevningen er det dessuten medtatt krav om vedlikeholdsplikt til gårdsvei og vannledning samt plikt til å fjerne et hundehus på eiendommen. Dette siste krav ble senere frafalt under hovedforhandlingen for herredsretten.
Den 30. januar 1998 avsa Mandal herredsrett dom med slik domsslutning:
"1. Elin Foss frifinnes.
2 a. Søksmålet avvises for så vidt angår pkt. 2 i stevningens påstand om vedlikeholdsplikt i fremtiden for Elin Foss.
2 b. Elin Foss frifinnes for så vidt gjelder kravet på kr 750000,- i påstandens punkt 2.
3. Elin Foss frifinnes i forhold til punkt 4 stevningen.
4. Ruth B. Kristiansen dømmes til å betale Elin Foss sakens omkostninger med kr 36575,- og 36575,-.
Oppfyllelsesfristen er er 14 dager fra dommens forkynnelse."
Ved dommen har herredsretten kommet til at Kristiansens krav om å få overta hytta til takst var uberettiget og at forkjøpsretten ikke lenger kan gjøres gjeldende. Saksforholdet for øvrig og partenes anførsler for herredsretten samt dennes begrunnelse fremgår av herredsrettens domsgrunner.
Ruth B. Kristiansen har i rett tid erklært anke over herredsrettens dom, pkt. 1.
Ankeforhandling er holdt i tinghuset i Kristiansand den 15. januar 1999. Under ankeforhandlingen møtte partene med sine prosessfullmektiger. Partene avga forklaringer og det ble foretatt slik dokumentasjon som rettsboken viser. Både rettslig og faktisk står saken i samme stilling for lagmannsretten som for herredsretten.
Den ankende part Ruth B. Kristiansen har for lagmannsretten i det vesentligste gjort gjeldende. Kristiansen har innen den nødvendige frist varslet at forkjøpsretten vil bli gjort gjeldende. Hun har imidlertid ikke akseptert at prisen er i overensstemmende med festekontraktens §8 hvoretter "gjeldende dagspris" er den pris som den forkjøpsberettigede kan overta hytta for. Gjeldende dagspris må forstås slik at det henvises til takst eller om man vil prisen fastsatt ved skjønn og ikke den pris som en enkelt og tilfeldig kjøper ut fra sine subjektive forhold måtte være villig til å betale. Gjeldende dagspris som man godt kan oversette med markedsverdi må ta hensyn til flerheten, det vil si man må finne frem til et alminnelig prisnivå for flere eiendommer i området. Den eneste måten å gjøre dette på er å benytte takstverdien fastsatt ved skjønn etter en sakkyndig vurdering. I de fleste innløsningssammenhenger, bl.a. i tomtefesteloven er lovlig skjønn bestemmende for hva prisen skal være, harmoniseringshensyn tilsier således at også §8 i festekontrakten forstås på denne måten.
Når Kristiansen meddelte at hun ønsket å gjøre forkjøprsretten gjeldende måtte prisen fastsettes etter takst fordi at den spesielle prisen som var avtalt med det tyske ekteparet åpenbart ikke kan betraktes som en markedspris.
Dersom retten skulle komme til at den avtalte kjøpesum på kr 270000,- er i overensstemmelse med festekontraktens uttrykk "gjeldende dagspris" har likevel Kristiansen sin rett i behold til å tre inn i avtalen til denne pris.
Ruth B. Kristiansen har nedlagt slik påstand:
"1. Eieren av gnr. 112, bnr. 2, i Marnardal kommune - Ruth B. Kristiansen - har i samsvar med §8 i festekontrakt 27.09.75 rett til å tre inn som kjøper i kjøpekontrakt av 04.09.96 til den bortfestede hytteeiendom "Smifjellet" og til en pris som fastsettes ved takst etter rettens nærmere bestemmelse.
2. Ruth B. Kristiansen tilkjennes fulle sakskostnader for herredsrett og lagmannsrett."
Ankemotparten Elin Foss har for lagmannsretten i det vesentligste gjort gjeldende:
Det hevdes at herredsrettens dom er riktig både i resultatet og begrunnelsen. Utgangspunktet er at den som vil gjøre forkjøpsrett gjeldende må tre inn i den foreliggende kontrakt. Takst eller skjønn behøver ikke avholdes. Festekontraktens formulering "gjeldende dagspris" må oppfattes som synonymt med markedspris som igjen er det samme som den faktisk oppnådde pris fastsatt gjennom den prøving man får i markedet. Det nevnes for ordens skyld selv om det ikke er bestridt at det er intet proforma ved kjøpekontrakten mellom Elin Foss og det tyske ekteparet. Det må være den naturlige språklige forståelse av uttrykket som skal gjelde. Det finnes intet i saken som tilsier at partene seg imellom har hatt en spesiell subjektiv oppfatning. Dersom det var takst man mente hadde dette vært lett å si. Det ville også vært naturlig at man i så fall hadde beskrevet hva slags takst det var tenkt på og hva utgangspunktet for taksten skulle være. Tomtefestelovens bestemmelser om skjønn kommer overhodet ikke til anvendelse i saken idet det regelsettet tar sikte på helt andre situasjoner. For øvrig har området spredt hyttebegyggelse med ulike eiendommer. Hvis man skulle tenke seg å se på flere hytter kan man like gjerne få et dårligere grunnlag som et bedre grunnlag. Hver eiendom må ses for seg og vurderes individuelt. En slik individuell prisvurdering har man nettopp fått gjennom den kjøpekontrakt som faktisk er inngått.
Det bemerkes at Elin Foss og Sverre Homme er søskenbarn og at Kjell Foss er oppvokst på naboeiendommen. Det var et meget godt forhold mellom partene og Sverre Homme ønsket at festekontrakten skulle være gunstig, jf både festetid og den årlige festeavgiften som er svært fordelaktige. Det er lite sannsynlig at Sverre Homme skulle hatt noe ønske om å få overta eiendommen for en billig penge dersom forkjøp skulle bli aktuelt.
Skal man gjøre bruk av en forkjøpsrett må man tre inn i den avtale som foreligger dersom ikke annet helt utvetydig er bestemt.
I denne saken er ikke annet bestemt og det er nå for sent å kreve å tre inn i kjøpekontrakten slik den er dersom lagmannsretten skulle komme til at gjeldende dagspris er den kjøpesum som kontrakten går ut på.
Elin Foss har nedlagt slik påstand:
"1. Mandal herredsretts dom i sak nr. 97-00288 A stadfestes så langt den er påanket.
2. Ruth B. Kristiansen dømmes til å betale Elin Foss sakens omkostninger for lagmannsretten."
Lagmannsretten bemerker:
Lagmannsretten har kommet til samme resultat som herredsretten i det spørsmål anken gjelder. Herredsrettens vurdering av hvordan festekontraktens uttrykk "gjeldende dagspris" skal forstås slik det er utformet på s. 11 og 12 i herredsrettens dom er i overensstemmelse med lagmannsrettens syn og etter omstendighetene i saken finner lagmannsrettens det tilstrekkelig å vise til herredsrettens domsgrunner, jf tvistemålsloven §149.
Til spørsmålet om bortfester nå likevel kan kreve å tre inn i den kontrakt som foreligger til avtalt pris tilføyes at forutsetningene for dette må være at hun innenfor de lovbestemte frister erklærer å vil overta eiendommen på de avtalte tilkår. Eventuelt ved å deponere beløpet med forbehold om en påfølgende rettslig prøving av hvordan utløsningsbeløpet skal fastsettes. Dette har ikke skjedd i nærværende sak og lagmannsretten legger til grunn at det først under ankeforhandlingene er gitt uttrykk for at man vil tre inn i den eksisterende kjøpekontrakt fullt ut dersom lagmannsretten skulle komme til samme resultat som herredsretten. Dette er for sent i forhold til fristbestemmelsene for å gjøre forkjøpsretten gjeldende.
Anken har ikke ført frem og den ankende part må dekke motpartens omkostninger, jf tvistemålsloven §180 første ledd og §172, idet lagmannsretten ikke finner grunnlag for å gjøre unntak fra hovedregelen. Ankemotparten har fremlagt omkostningsoppgave på kr 15300,-, hvorav kr 300,- er utgifter. Omkostningsoppgaven har vært forelagt den ankende parts prosessfullmektig som ikke har hatt innvendinger og lagmannsretten legger oppgaven til grunn, jf tvistemålsloven §176.
Dommen er enstemmig.
Domsslutning :
1. Herredsrettens dom stadfestes så langt den er påanket.
2. Ruth B. Kristiansen dømmes til å betale Elin Foss sakens omkostninger for lagmannsretten medkr 15300,- - femtentusentrehundre - innen 14 - fjorten - dager fra dommens forkynnelse.