LA-1998-378
| Instans: | Agder lagmannsrett - Overskjønn |
|---|---|
| Dato: | 1999-03-08 |
| Publisert: | LA-1998-00378 |
| Stikkord: | Ekspropriasjon |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Kristiansand byrett nr: 96-01196 - Agder lagmannsrett LA-1998-00378 B. |
| Parter: | Saksøker: Kristiansand kommune (v/Advokat Ove Chr. Lyngholt). Saksøkt: Fram Management AS og Titas Eiendom AS (v/Advokat Ole G. Klevan). |
| Forfatter: | Lagdommer Trude Sæbø, skjønnsstyrer. Med fire skjønnsmenn |
| Lovhenvisninger: | Ekspropriasjonserstatningsloven (1984) §4, §6, Grunnloven (1814) §105, Skjønnsprosessloven (1917) §54a, §3, §5, Plan- og bygningsloven (1985) §35 |
I sak mellom Kristiansand kommune og Fram Management AS og Titas Eiendom AS avhjemlet Kristiansand byrett den 1. desember 1997 skjønn med slik slutning:
"1. Erstatning for ekspropriasjon av Vestre Strandgate 4 fastsettes til kr 5500000,- - femmillionerfemhundretusenkroner -.
2. Erstatning for ekspropriasjon av del av Vestre Strandgate 4, fløybygningen, fastsettes til kr 1300000,- - enmilliontrehundretusenkroner -.
3. Kristiansand kommune v/ordføreren betaler saksomkostninger til de saksøkte med kr 193069,50 -etthundreognittitretusenogsekstinikronerogfemtiøre - innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av dette skjønn."
Skjønnet gjaldt verdsettelse av eiendommen Vestre Strandgate 4 i Kristiansand, som Kristiansand bystyre den 15. mai 1996 hadde vedtatt ekspropriert i medhold av bygningsloven §35 nr. 1. Ekspropriasjonsvedtaket skjedde i henhold til reguleringsplan stadfestet 29.mai 1985, hvor eiendommen er regulert til offentlige formål. Sakens bakgrunn fremgår for øvrig av byrettens skjønnsgrunner.
Fram Management AS og Titas Eiendom AS v/advokat Ole G. Klevan har begjært overskjønn for Agder lagmannsrett. Kristiansand kommune v/advokat Ove Chr. Lyngholt har imøtegått begjæringen og har påstått erstatningene redusert.
Overskjønn ble holdt i Kristiansand den 26. og 27. januar 1999. På vegne av kommunen møtte eiendoms- og utbyggingssjef Ole Dag Myhrstad samt privat engasjert sakkyndig, sivilingeniør Birger Nilsen. Begge prosessfullmektiger møtte. Det ble avhørt 6 vitner og foretatt befaring av Vestre Strandgate 4. Videre ble det dokumentert skriftlige bevis, som vil bli nevnt i det følgende i den utstrekning de har betydning for saken.
Saksøker ved advokat Lyngholt har i hovedsak anført:
De saksøkte har begjært overskjønn og gjort gjeldende at erstatningen i byrettens skjønn er satt for lavt etter begge alternativer. Kommunen har ikke begjært overskjønn, men vil anføre at erstatningen er satt for høyt.
Ekspropriasjonen skyldes ønske om å utvide teateret, som ligger på naboeiendommen. Vestre Strandgate 4 er regulert til offentlige formål. Det er enighet mellom partene om at man må se bort fra denne reguleringsplanen. Dette følger av plenumsdommen om ekspropriasjon til veiformål og senere rettspraksis. Retten må derfor vurdere hva som ville ha vært en påregnelig utnyttelse av eiendommen dersom den ikke var blitt regulert til offentlige formål. Det er enighet mellom partene om at i så fall ville utnyttelse til boliger eller kontorer ha vært det påregnelige.
Videre er partene enige om at det mest lønnsomme og dermed det påregnlige ville ha vært å rive eksisterende bygg og oppføre et nybygg. Ved vurderingen av hva slags bygg som påregnelig kunne ha vært oppført, må reguleringsplanens bestemmelser om etasjehøyde og utnyttingsgrad legges til grunn. De hensyn som ligger bak disse bestemmelser er de samme hva enten det bygges til offentlige formål eller til boliger eller kontorer. Ifølge reguleringsplanen kan hovedbygningen oppføres i 4 etasjer og fløybygningen i 2 etasjer. Byretten la ut fra vitneforklaringen fra plan- og bygningssjefen til grunn at det var påregnelig at man ville få tillatelse til å bygge 5 etasjer i hovedbygningen. Eiendommens grunnflate er 634 m2. For eiendommens verdi har det stor betydning hvilken etasjehøyde man legger til grunn ved en tenkt utbygging.
Det rettslige utgangspunkt er at de saksøkte har krav på brukseller salgsverdien av eiendommen, alt ettersom hva som er den høyeste. I saker av denne art vil det regelmessig være omsetningsverdien som legges til grunn. Men hvis man ser det slik at de saksøkte, dersom eiendommen ikke hadde blitt ekspropriert, ville ha bygd ut selv og deretter leid ut, blir det tale om en bruksverdi. Stort sett er bruksverdien og salgsverdien sammenfallende. Salgsverdien ligger imidlertid regelmessig litt under bruksverdien, idet en eventuell kjøper av eiendommen vil inkalkulere en fortjenestemulighet, som tilfaller eieren dersom han bygger ut selv. Forskjellen er imidlertid ikke stor. Det må også legges vekt på at ved ekspropriasjon slipper saksøkte risikoen ved prosjektet.
I tillegg har de saksøkte en tilpasningsplikt. Det må forutsettes at de saksøkte kan kjøpe en tilsvarende eiendom for kjøpesummen og ta ut utbyggingsgevinsten der. Det vises til RG-1962-380.
Ved erstatningsfastsettelsen må man bygge på en realistisk fremtidig utnyttelse av eiendommen dersom ekspropriasjonen ikke var kommet. Det vises til Ot.prp.nr. 50 for 1982 - 1983 (Ot.prp.nr.50 (1982-83)) om lov om erstatning ved ekspropriasjon av fast eiendom s. 48. Eksisterende bygningsmasse på eiendommen innebærer en utnyttingsgrad på 1,85, mot reguleringsplanens 1,4. Dersom man legger til grunn at det kan bygges 5 etasjer hovedbygning, blir utnyttingsgraden 2,34. De utregninger fra Opak og Figa som de saksøkte har lagt frem, innebærer en utnyttingsgrad på over 3. Dette er ikke realistisk.
Momenter av betydning ved verdifastsettelsen er beliggenheten - både positive og negative sider - utgiftene ved riving av eksisterende bygg, utgiftene ved nybygg, byggevolum (hva som kan påregnes tillatt utbygd) samt markedet for det man har bygd. Bruksverdien er den mulige gevinst ved prosjektet, differansen mellom potensielle inntekter og utgifter.
Ved vurderingen må tas i betraktning forholdet til naboeiendommene. Eksisterende bebyggelse går med små unntak helt til nabogrensen. Etter plan- og bygningsloven skal det bygges 4 meter fra nabogrense. Da fløybygningen ble oppført på 50-tallet, ble det avgitt erklæringer som vanskeliggjør utnyttelsen av bygningen fordi det er lagt restriksjoner på hva slags vinduer man kan ha. Mot nordøst risikerer man å måtte mure igjen eventuelle vinduer og mot sydøst er det fastsatt at det skal være matt glass i vinduene.
Det bestrides at det er av interesse å se på skattetakst eller ligningsverdi ved erstatningsfastsettelsen. Slike verdier er tilfeldige, og brukes normalt ikke i ekspropriasjonsretten. Det bestrides også at det bud på eiendommen på 8 millioner kroner som ble inngitt høsten 1997, har noen interesse. Dette budet kan ikke anses reelt.
For øvrig har kommunen vist til kjøpesummer ved omsetning av lignende sentrale byeiendommer.
Når det gjelder utregningen fra Opak fremlagt av de saksøkte, gir den et godt utgangspunkt, men forutsetningene er til dels feilaktige. For eksempel er det lagt til grunn at man kan bygge 5 etasjer også i fløybygningen og bygge helt ut til nabogrensen, bortsett fra 1 meter langs fløybygningen. Utnyttingen blir altfor høy, både etter reguleringsplanen og i forhold til naboeiendommene. Den såkalte tomtebelastning på kr 2600,- synes å være et valgt tall, og bygger ikke på noe regnestykke.
Også den fremlagte utregning fra Figa bygger på for stort areal. Når det gjelder kjelleren og parkeringsplassene der, må man ta i betraktning at det må erverves adkomst. Det er ikke kalkulert med noen risiko ved prosjektet, og ikke tatt i betraktning at det tar tid å selge leiligheter som bygges.
Alt ialt er det ingen grunn til å oppjustere byrettens erstatningsfastsettelse. Etter at byretten avhjemlet sitt skjønn er markedet blitt mer usikkert.
Når det gjelder alternativ 2 som omfatter kun fløybygningen, er det naturlig å fastsette erstatningen ut fra en differansebetraktning, nemlig den verdireduksjon som blir påført hovedbygningen ved ikke å ha fløybygningen. Det må også tas i betraktning at fløybygningen har redusert verdi på grunn av naboerklæringene vedrørende vinduer. Det betyr at det blir vanskelig å utnytte et bygg her til boliger eller kontorer.
Saksøker har nedlagt slik påstand:
"1. Overskjønnet fremmes så langt det er begjært.
2. Erstatningene reduseres.
3. Hver av partene dekker sine saksomkostninger."
De saksøkte v/advokat Klevan har i hovedtrekk anført:
Byrettens erstatningsfastsettelse er betydelig under såvel salgsverdi som de saksøktes subjektive tap. Det anføres at salgsverdien er 7,5 til 8 millioner kroner. Dette er hva en ekstern eiendomsinvestor/utvikler ville betale. En slik kjøper ville erverve eiendommen med sikte på gevinst. I dette tilfelle er de saksøkte profesjonelle eiendomsutviklere, som selv kan høste denne gevinsten. Det anføres at det subjektive tap for de saksøkte ligger rundt 10 millioner kroner.
Utgangspunktet ved erstatningsfastsettelsen er grunnloven §105 om full erstatning. De nærmere regler er gitt i ekspropriasjonserstatningsloven §3, §4, §5, §6. Bruksverdien er som nevnt i dette tilfellet den høyeste. Lovens §3 om erstatning for skade på gjenværende eiendom er av interesse i forbindelse med alternativ 2, erverv av fløybygningen alene. Dette vil medføre skade på den resterende eiendom.
Det er klart at de saksøkte har en tilpasningsplikt. For at dette skal få betydning, må tilpasning rent faktisk kunne finne sted. I dette tilfellet har ikke de saksøkte noe lignende prosjekt å investere kjøpesummen i. For øvrig har de saksøkte ressurser til å gå inn i de prosjekter de finner interessante. Erstatningen for Vestre Strandgate 4 gir dem derfor ingen økt mulighet til investering og gevinst. Det blir da et reelt tap at de ikke selv kan utvikle Vestre Strandgate 4 og høste fortjenesten.
Når det gjelder eiendommens verdi og utviklingspotensial, vises til flere momenter. Budet fra Nyvoll på 8 millioner kroner tillegges ikke vesentlig vekt, selv om Nyvoll kjøpte Vestre Strandgate 2. Skattetaksten ble fastsatt i 1984. Det er en sammenheng mellom skattetakst og salgsverdi, og skattetaksten som er fastsatt for Vestre Strandgate 4 tilsvarer en salgsverdi på 7 - 8 millioner kroner.
De saksøkte kjøpte Vestre Strandgate 2 og Vestre Strandgate 4 i 1987 for 23500000 kroner. 10 millioner av kjøpesummen gjaldt nr. 4. Nominelt er prisene nå omtrent de samme som de var i 1987. I 1996 ble Vestre Strandgate 2 solgt for 12250000 kroner. Tilsvarende salgspris for nr. 4 skulle bli i underkant av 10 millioner kroner. For øvrig vises til at under forhandlinger med kommunen tilbød kommunen i 1990 6 millioner kroner for Vestre Strandgate 4, og da var markedet dårligere enn i dag.
Det er i stor grad enighet mellom partene om skjønnstemaet. Det mest lønnsomme er å rive eksisterende bygninger og bygge nytt. Det beste er antagelig å bygge selveierleiligheter som kan selges, eventuelt kontorer for utleie. Naboeiendommen Vestre Strandgate 2 ble i februar 1996 solgt for 12,5 millioner kroner. Denne eiendommen, som nå er rehabilitert, var også i dårlig forfatning.
Den påregnlige utnyttelse av eiendommen er minimum 5 etasjer hovedbygning og 2 etasjer fløybygning. Det anføres imidlertid at det må være mulig med noe større utnytting. For det første bør det være mulig med en tilbaketrukket 6. etasje. Plan- og bygningssjefen var i sin vitneforklaring negativ til dette, men han er ansatt i kommunen. Vestre Strandgate nr. 2 har fått tillatelse til en tilbaketrukket 6. etasje. En innrykket 6. etasje i nr. 4 vil passe med nr. 2, og den vil knapt kunne sees fra gaten.
Det er ingen forhold som tilsier at man ikke skal kunne bygge i høyden i fløybygningen, eventuelt noe tilbaketrukket av hensyn til naboene. Estetisk sett vil dette bare være positivt opp mot teaterets massive betongvegg. Plan- og bygningssjefen, som stilte seg negativ til dette, hadde ikke vært i bakgården og sett på forholdene.
Når det gjelder erklæringene til fordel for naboeiendommene, anføres at disse ikke innebærer noen særlig verdireduksjon. Det er gamle erklæringer, som ikke har hatt effekt på 40 år. Det kan være et spørsmål om de gjelder, ettersom de er preget av at Vestre Strandgate 4 dengang ble benyttet til sykehus. Man må kunne regne med å komme til en ordning med naboene uten at det vil koste all verden.
Sannsynligvis vil den beste utnyttelse av eiendommen være selveierleiligheter. Slike leiligheter bør kunne selges for en gjennomsnittspris på minimum kr 15000,- pr. m2 boligareal. Det vises til prisene på selveierleilighetene i Vestre Strandgate 2, som lå på fra kr 13000,- til kr 17500,- i 1997. Vestre Strandgate 4 vil bli et nytt bygg, og leilighetene bør derfor være dyrere. Planløsningen kan gjøres bedre. Motparten har anført at utsikten er bedre fra leilighetene i nr. 2, men det gjelder bare en del av leilighetene. Dersom man bygger kontorer, bør det være mulig å få kr 1200,- pr. m2 ved utleie av nye, gode lokaler. Parkeringsplasser i kjelleren kan selges for kr 75000,- pr. plass, eventuelt leies ut for kr 500,- pr. måned.
De saksøkte har lagt frem beregninger fra Opak og Figa. Kommunen har bare lagt frem en vurdering som er basert på rehabilitering, en utnyttelse partene er enige om vil være mindre lønnsom enn nybygg. Likevel ble eiendommen her verdsatt til drøyt 4,2 millioner kroner.
Retten må vurdere beregningene fra Opak og Figa. Fra kommunen foreligger bare regnestykker satt opp av prosessfullmektigen. Det er ikke riktig at Opak har tatt den såkalte tomtebelastningen på kr 2600,- ut av luften. Den bygger på opplysninger om salgspriser, leiepriser og byggekostnader. Ifølge Opaks beregninger har eiendommen en salgsverdi på ca kr 7300000,-. Figas beregninger viser omtrent det samme. Opak har verdsatt fløybygningen til ca 2,5 millioner kroner.
De saksøkte har nedlagt slik påstand:
"1. Overskjønnet fremmes og de saksøkte tilkjennes full erstatning.
2. De saksøkte tilkjennes sakens omkostninger."
Lagmannsretten skal bemerke:
De saksøkte har krav på erstatning for Vestre Strandgate 4 etter salgsverdi eller bruksverdi, alt etter hvilken verdi som er høyest, jf ekspropriasjonserstatningsloven §4. Både når det gjelder salgsverdi og bruksverdi vil det avgjørende være den påregnlige utnyttelse av eiendommen. Den er nå regulert til offentlige formål, men partene er enige om at man i dette tilfellet skal se bort fra denne reguleringen, jf prinsippet i plenumsdommen i Rt-1996-521. Det avgjørende blir derfor hvilken utnyttelse som ville ha vært den påregnlige dersom reguleringen til offentlige formål ikke var kommet.
Partene er videre enige om at den mest lønnsomme utnyttelse av eiendommen vil være å rive den påstående bebyggelse og oppføre et nytt bygg, enten til leiligheter eller til næringsformål, f. eks. kontorer.
Partene synes også være enige om at bruksverdien av eiendommen, det vil si den fortjeneste saksøkte kunne få ved selv å rive og oppføre et nybygg, må antas å være høyere enn salgsverdien. Dersom eiendommen blir solgt, må man nemlig gå ut fra at kjøperen vil betale en pris som gir rom for en viss fortjeneste på kjøperens hånd etter at nybygg er oppført. Denne fortjenesten ville de saksøkte kunne få ved selv å oppføre bygget. Saksøker har anført at de saksøkte har en tilpasningsplikt, og at de ville kunne oppnå den samme fortjeneste ved å investere ekspropriasjonserstatningen i et lignende prosjekt. Til dette har de saksøkte anført at de har en økonomi som gjør at de uansett kan gå inn i alle prosjekter som finnes interessante. Lagmannsretten antar at dette er riktig, og fastsetter erstatningen på det grunnlag at de saksøkte ved selv å utbygge eiendommen ville komme bedre økonomisk ut enn ved å selge den til andre.
Lønnsomheten av et nybygg på eiendommen avhenger av flere faktorer. Et viktig moment er hvor sterk utnyttelse av tomten som ville ha vært påregnlig. Ifølge den gjeldende reguleringsplan kan det maksimalt bygges 4 etasjer der hovedbygningen står og 2 etasjer der fløybygningen er. Partene er imidlertid enige om at det er påregnlig at det ville ha blitt tillatt å oppføre hovedbygningen i 5 etasjer. Hvorvidt man også ville ha fått tillatelse til en tilbaketrukket 6. etasje, er noe usikkert. De saksøkte har anført at en slik tilbaketrukket 6. etasje nå bygges på naboeiendommen Vestre Strandgate 2. Vestre Strandgate 2 hadde imidlertid også tidligere et mindre påbygg på de eksisterende 5 etasjer. Vestre Strandgate 4 er nå i 3 etasjer med en tilbaketrukket 4. etasje. Lagmannsretten er blitt stående ved at det ikke er så sannsynlig at man ville ha fått tillatelse til en tilbaketrukket 6. etasje på Vestre Strandgate 4 at dette kan legges til grunn. Når det gjelder fløybygningen, er lagmannsretten blitt stående ved at det ikke er påregnelig med mer enn 2 etasjer, i samsvar med reguleringsplanen. Lagmannsretten legger her vekt på forholdet til naboeiendommene. Den eksisterende fløybygning ligger nesten helt i nabogrensen, og har matt glass i vinduene mot sydøst, samtidig som det foreligger en erklæring om at vinduene mot nordøst skal mures igjen dersom nabotomten mot nordøst senere blir bebygget. Lagmannsretten antar at det ville være vanskelig å finne en fornuftig anvendelse for et fløybygg i 5 etasjer uten mulighet for vanlige vinduer. Alternativet ville være å trekke fløybygningen tilbake fra nabogrensen, men da blir arealet mindre. Samtidig ville en fløybygning i 5 etasjer vanskeliggjøre utnyttelsen av arealet i hovedbygningen.
Lagmannsretten legger etter dette til grunn et nybygg med 5 etasjer i hovedbygningen og 2 etasjer i fløybygningen.
Lagmannsretten har nøye vurdert hva slags nybygg som ville ha gitt størst lønnsomhet, og er kommet til at det burde være mulig å bygge på hele tomten i 1. etasje, helt ut til nabogrensen, med full kjeller. Man kan da ikke ha vinduer i fløybygningen og på baksiden av hovedbygningen av hensyn til naboene. Lagmannsretten legger imidlertid til grunn at 1. etasje burde kunne brukes til næringsvirksomhet. Særlig har lagmannsretten tenkt seg at lokalene ville egne seg til kaf eller restaurant, hvor det er behov for bakrom i form av lager, toaletter mv. Eiendommen ligger i "fornøyelsesstrøket" i Kristiansand, ved siden av teateret og like ved kinoen. Videre antar lagmannsretten at det ville være mest lønnsomt å bygge selveierleiligheter fra 2. etasje og oppover. 2. etasje i fløybygningen måtte da trekkes noe tilbake fra nabogrensen, slik at man kunne få vinduer. Markedet for sentralt beliggende selveierleiligheter i Kristiansand er godt. Beliggenheten er ikke helt topp, for så vidt som leilighetene mot vest ville vende ut mot den nokså trafikkerte Vestre Strandgate med utsikt til containerhavnen, som i stor grad ødelegger sjøutsikten. Vestre Strandgate 2, som har vært trukket frem som sammenligningsgrunnlag, har en noe bedre beliggenhet for så vidt som det der også er vinduer mot syd med en penere sjøutsikt. Dette har betydning for den pris man kunne antas å få for selveierleilighetene.
På utgiftsiden har man omkostningene ved å rive samt byggekostnadene. Lagmannsretten legger til grunn at man ved å benytte 1. etasje til næringsformål, ville kunne få investeringsavgift i stedet for merverdiavgift på denne del av bygget, hvilket minsker utgiftene.
Kjelleren kunne benyttes til parkering, og parkeringsplassene kunne selges - fortrinnsvis sammen med leilighetene - eller leies ut. Bygningens vinkelform gjør det imidlertid litt vanskelig å utnytte arealet effektivt til parkering. Videre har lagmannsretten tatt i betraktning at adkomst til parkeringskjelleren måtte legges gjennom naboeiendom. Det beste ville antagelig være å benytte innkjøringen fra Østre Strandgate gjennom Vestre Strandgate 2, men dette forutsetter avtale med naboen og kompensasjon til denne.
Videre har lagmannsretten tatt i betraktning at i en periode etter riving og før nybygging, ville tomten kunne leies ut til parkering.
Ved verdsettelsen er det flere skjønnsmessige elementer. Det gjelder både på inntektssiden og på utgiftssiden. Etter en nøye vurdering av alle disse elementer er lagmannsretten kommet til at verdien av Vestre Strandgate 4 ligger ca i den størrelsesorden byretten er kommet til, nemlig kr 5500000,-
Det er bedt om at retten også skal vurdere verdien av fløybygningen isolert. Når det gjelder påregnelig utnyttelse, viser lagmannsretten til det som er lagt til grunn ovenfor når det gjelder eiendommen i sin helhet. Det skal bemerkes at arealet i fløybygningen er mindre verdifullt enn i hovedbygningen. Det vises til det som er sagt ovenfor om at ved bygging i 1. etasje helt ut til nabogrensen får man lokaler uten vinduer. Alternativet ville være å trekke bygningen tilbake også i 1. etasje, slik som man har lagt til grunn som den beste løsning i 2. etasje, men da blir arealet mindre.
På den annen side må det gjøres et tillegg for de ulemper det vil påføre hovedbygningen dersom fløybygningen alene blir ekspropriert. Dette vil vanskeliggjøre utnyttelsen av arealene i hovedbygningen i 1. og 2. etasje, ettersom det må forutsettes at et nybygg i 2 etasjer der fløybygningen nå ligger vil umuliggjøre vinduer i hovedbygningen der den støter mot fløybygningen. Noen parkeringsplasser i kjelleren under fløybygningen går også tapt, selv om vinkelformen vanskeliggjør full utnyttelse til parkeringsformål under fløyen.
Vurderingen av verdien av fløybygningen blir nødvendigvis også skjønnsmessig, og lagmannsretten setter den i likhet med byretten til kr 1300000,-.
Overskjønnet er begjært av de saksøkte, som ikke har oppnådd bedre avgjørelse enn ved underskjønnet. Retten finner heller ikke at underskjønnet lider av slike feil eller at avgjørelsen er så tvilsom at det var rimelig grunn til å begjære overskjønn. Hver av partene bør derfor bære sine omkostninger for lagmannsretten, jf skjønnsloven §54a.
Overskjønnet er enstemmig.
Slutning:
1. Erstatning for ekspropriasjon av Vestre Strandgate 4 fastsettes til kr 5.500.000,- - kronerfemmillionerfemhundretusen.
2. Erstatning for ekspropriasjon av del av Vestre Strandgate 4, fløybygningen, fastsettes til kr 1.300.000,- - kronerenmilliontrehundretusen.
3. Saksomkostninger for lagmannsretten tilkjennes ikke.