LA-1998-400
| Instans: | Agder lagmannsrett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1999-06-04 |
| Publisert: | LA-1998-00400 |
| Stikkord: | |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Kristiansand byrett nr.: 96-1921 - Agder lagmannsrett LA-1998-00400 A. |
| Parter: | Ankende part: Inger Sleire, Jon H. Sleire (Prosessfullmektig: Advokat Jakob Bakka). Ankemotpart: Svein Erik Johansen, Judith Johansen (Prosessfullmektig: Advokat Kjell Bentestuen). |
| Forfatter: | Lagdommer Inge Hobæk. Lagdommer Tormod Rafgård. Sorenskriver Tor Tønnessen |
| Lovhenvisninger: | Avhendingslova (1992) §3-9, Tvistemålsloven (1915) §174, §180, §3-10, §3-2, §4-12 |
Saken gjelder krav om prisavslag for påståtte mangler ved salg av boligeiendom. Sakens bakgrunn er i korthet:
Svein Erik Johansen og Judith Johansen solgte 29. juni 1994 boligeiendommen Hellemyrlia 17 i Kristiansand til Inger og Jon H. Sleire for kr 1.000.000,-. Overtakelsesdato var 1. august 1994. Etterhvert oppdaget ekteparet Sleire flere feil ved boligen, og de reklamerte ved brev 11. desember 1994 og 23. august 1995. Etter forgjeves forsøk på å komme til en ordning med selgerne, reiste Inger og Jon H. Sleire søksmål mot Svein Erik Johansen og Judith Johansen ved stevning 4. desember 1996 til Kristiansand byrett med påstand om prisavslag begrenset oppad til kr 150.000,-. Det ble gjort gjeldende at det heftet feil ved takstein, luftelyre, peis, bad, grunnmur, støttemur, hellegang og garasje.
Kristiansand byrett avsa 9. desember 1997 dom i saken med slik domsslutning:
«1. Svein Erik Johansen og Judith Johansen dømmes in solidum til innen 2 - to - uker fra dommens forkynnelse å betale prisavslag med kr 6.000,- til Inger og Jon H. Sleire.
2. Inger og Jon H. Sleire dømmes til innen 2 - to - uker etter dommens forkynnelse å betale saksomkostninger til Svein Erik Johansen og Judith Johansen med kr 44.200,-, - kronerførtifiretusentohundre-.»
De nærmere faktiske omstendigheter i saken, partenes anførsler for byretten og begrunnelsen for resultatet fremgår av byrettens dom.
Inger og Jon H. Sleire ved advokat Jakob Bakka har 11. februar 1998 anket dommen til Agder lagmannsrett. Anken gjelder bevisbedømmelsen og rettsanvendelsen. Svein Erik Johansen og Judith Johansen ved advokat Kjell Bentestuen har tatt til motmæle i anketilsvar 11. mars 1998.
Saken står i en noe annen stilling for lagmannsretten enn for byretten. De ankende parter har i anken begrenset de påståtte mangler til å gjelde råteskader på bad, feil ved peis, setninger i grunnen som fører til skade på fundament for hus og garasje og skade på støttemur samt støttemurens beskaffenhet. Under ankeforhandlingen frafallt de ankende parter punktet vedrørende peisen, slik at de aksepterte byrettens avgjørelse vedrørende dette.
Ankeforhandling ble holdt i Kristiansand 19. og 20. mai 1999. Inger og Jon H. Sleire møtte sammen med prosessfullmektigen og avga forklaring. Svein Erik Johansen og Judith Johansen møtte sammen med prosessfullmektigen og avga forklaring. Det ble avhørt 8 vitner, hvorav 7 var nye for lagmannsretten. Det ble foretatt slik dokumentasjon som rettsboken viser. Lagmannsretten var på befaring på eiendommen.
Inger og Jon H. Sleire har i det vesentlige gjort gjeldende:
Eiendommen er beheftet med flere alvorlige mangler, som gir grunnlag for prisavslag i medhold av avhendingsloven §4-12. Prinsipalt gjøres det gjeldende at eiendommen på grunn av manglene er i vesentlig dårligere stand enn de hadde grunn til å regne med ut fra kjøpesummen og forholdene ellers, jf. avhendingsloven §3-9, 2. punktum. Subsidiært gjøres det gjeldende at fundamenteringen er i strid med kap. 41 og 42 i byggeforskriftene og dermed i strid med offentligrettslige krav, jf. avhendingsloven §3-2 nr. 2 og kjøpekontraktens pkt. 7.
Den alvorligste mangel hefter ved garasjen, hvor det er konstatert setningsskader, som skyldes feil fundamentering. Det er også feil fundamentering under den østre del av hushjørnet og under gangveien. Garasjen er bygget sammen med huset. Det må legges til grunn at den nordøstre del av huset og garasjen er fundamentert på løsmasser. Oppgravingen som de ankende parter har foretatt viser at fyllmassen som er benyttet består av sand, bygningsavfall, masse etter fjellrensk og humusholdig masse. Inn i massen er det blandet stein av forskjellig størrelse. Det avvises at garasjemuren langs gangveien delvis ligger på fjell. De setninger som er konstatert på garasjen ville ikke oppstått, dersom grunnmuren hadde stått helt eller delvis på fjell.
Forstøtningsmuren er mangelfull, dels på grunn av feil fundamentering bak muren, dels på grunn av dens beskaffenhet. Muren er hovedsakelig satt på jordmasser med unntak for den nederste delen, som står på fjell. Muren består av betongblokker uten armering og avstivning i bakkant. Det er ingen fuktsperre på innsiden. Muren har vært utsatt for fullt jordtrykk, kombinert med isdannelser som følge av at takvannet har løpt ut i terrenget. Som følge av dette har det oppstått forskyvninger og sprekker i muren, som nødvendiggjør gjentatte reparasjoner.
Det gjøres gjeldende at setningene i hus, garasje og støttemur har pågått over lang tid, men at de har utviklet seg betydelig i de siste fire til fem år. Det er konstatert bevegelser i garasjen helt frem til i dag. Det oppstår setninger i de fleste hus, men dersom huset er riktig fundamentert skal setningene stoppe opp etter noen få år. Når det forsatt foregår setninger etter tyve år, er det noe ekstraordinært. Det er ingen ting som tyder på at setningene har gitt seg. De vil fortsette så lenge det er humusholdig materiale i grunnen under. Det er derfor risiko for skade også i fremtiden. Det vises til ingeniør Lundbergs og rådgivende ingeniør Halvorsens rapporter vedrørende dette.
For så vidt angår nødvendige utbedringsarbeider vises det også til Lundbergs og Halvorsens rapporter. Lundbergs rapport må imidlertid suppleres med kostnader for utskifting av masser.
Partene er enige om at det er råteskader på begge bad, og det er også enighet om årsaken til dette. Det gjøres gjeldende at skade som skyldes feil konstruksjon ikke kan anses som normal påregnelig slitasje. Kostnader til utbedring utgjør kr 22.200,- totalt for begge bad. Det gjøres ikke gjeldende at det foreligger en forskriftsmangel, men at mangelen inngår i vurderingen av avhendingsloven §3-9, 2. punktum.
Som følge av manglene er eiendommen påført et kjøpslyte, som svarer til det det koster å utbedre manglene. Dette utgjør minst kr 250.000,-. Vesentlighetskravet i avhendingsloven §3-9, 2. punktum er oppfyllt. Dette gjelder også selv om man skulle legge til grunn den beregning av utgiftene som er foretatt av Dagfinn Skaar. Selger er nærmest til å bære ansvaret for skadene, og kan ikke fraskrive seg dette. Det gjøres gjeldende at Sleire ikke ved besiktigelsen av huset fikk en slik oppfordring til å gjøre undersøkelser at han må anses å ha risikoen for skadene. Han så sprekk i gulvet i garasjen og et riss i veggen. Det ga ham ikke noe signal om at noe var galt.
Når det gjelder den subsidiære anførsel, vises det til at samtlige av de sakkyndige har uttalt at jordholdige materialer må fjernes fra grunnen. Det vises også til veiledningen til byggeforskriften pkt. 213, hvor det heter at matjord og organisk jord ikke betraktes som byggegrunn og må fjernes på den del av tomta som skal bebygges.
Inger og Jon H. Sleire har lagt ned slik påstand:
«1. Svein Erik Johansen og Judith Johansen betaler in solidum prisavslag til Inger og Jon H. Sleire fastsatt etter rettens skjønn, begrenset oppad til kr 250.000,-.
2. Inger og Jon H. Sleire tilkjennes erstatning for saksomkostninger for byretten og lagmannsretten.»
Svein Erik Johansen og Judith Johansen har i det vesentlige gjort gjeldende:
Forholdene slik de fremstår i dag er ikke alvorlige, og de utgjør ingen mangel i kjøpsrettslig forstand på grunn av at eiendommen er solgt som den er. Det bestrides at eiendommen er i vesentlig dårligere stand enn Sleires hadde grunn til å regne med, jf. avhendingsloven §3-9, 2. punktum. Sleires kan heller ikke gjøre gjeldende mangler som de selv så eller burde sett under befaringen. Hva angår den subsidiære anførsel bestrides det at fundamenteringen er utført i strid med byggeforskriftene.
Det er enighet mellom partene om at det er avdekket råteskader på bad i første etasje og på bad i hybelleiligheten. Det er også enighet om årsaken til dette, og at Svein Erik Johansen og Judith Johansen var ukjent med dette forhold. Det bestrides at skadene utgjør en mangel i kjøpsrettslig forstand. Arbeidet ble i sin tid utført av fagfolk, og bygningsmyndighetene har kontrollert arbeidet. Skadene skyldes vannsprut over tyve år, og det er noe man må regne med på et rom som er særlig utsatt. Dessuten går forholdet inn under ansvarsfraskrivelsen. Avhendingsloven §3-9 2. punktum er ikke anvendelig på forholdet. Skadene utgjør ikke 11.200 pr bad, slik de ankende parter hevder. Det er kun skadene i dusjen som er relevante, og de utgjør kun 4.000 kroner. Det er vist til rapport fra Multiconsult. Vesentlighetskriteriet er derfor ikke oppfylt. Det er ikke uten videre gitt at skadene på bad skal vurderes sammen med eventuelle andre skader i forhold til vesentlighetskriteriet. Det er vist til RG-1996-435.
Det bestrides at huset er gjenstand for setningsskader som skyldes fundamenteringen under huset. De sprekker som finnes på husets nordøstre hjørne har sammenheng med garasjen. Denne har satt seg noe og har trukket med seg hjørnet av huset. Setningene på garasjen er imidlertid ikke av en slik alvorlig karakter som de ankende parter hevder. Det må legges til grunn at setningen i den sydøstre grunnmur utgjør ca. 30 mm målt ved garasjeporten. Den øvre muren har ikke satt seg i det hele tatt. Det er vist til rapport utarbeidet av Dagfinn Skaar 26. april 1999 for Sørlandskonsult A/S. At det har oppstått en sprekk på nordvestre side av garasjen ved trappeveggen er noe man må regne med ved et bygg som er bygget til noen år etter at selve huset er oppført. De utvendige sprekker og riss er også noe man må vente ved den type mur som her er benyttet. Det er heller ikke noen påregnelig fare for at setningene skal fortsette. Det vises til Skaars uttalelse om at setningene mest sannsynlig har gitt seg. Setningene utgjør således ingen mangel. Under alle omstendigheter må det få betydning at Jon H. Sleire observerte sprekker i garasjen ved besiktigelsen av huset, jf. avhendingsloven §3-10. Det bestrides under alle omstendigheter at utbedringskostnader ligger på det nivå de ankende parter hevder. Skaar har anslått kostnadene til ca. 35.000, og det er ikke tilstrekkelig til at vesentlighetskriteriet i §3-9 2. punktum er oppfylt.
Hva angår støttemuren og overflatevannet har ankemotpartene gjort gjeldende de samme anførsler som for byretten, og lagmannsretten viser for så vidt til byrettens dom.
Svein Erik Johansen og Judith Johansen har lagt ned slik påstand:
«1. Byrettens dom stadfestes.
2. Jon H. og Inger Sleire betaler saksomkostninger til Svein Erik Johansen og Judith Johansen for lagmannsretten.»
Lagmannsretten skal bemerke:
Etter bevisføringen legger lagmannsretten til grunn at råteskadene på begge bad skyldes at underkanten av veggplatene har ligget ubeskyttet for vann og vannsprut, og at skadene har oppstått over lengre tid. Partene er også enige om dette. Lagmannsretten legger til grunn at arbeidet er utført i overensstemmelse med datidens byggeskikk, og finner at dette er noe man må regne med når man kjøper en nesten 20 år gammel bolig. Det gir da ikke grunnlag for reklamasjon, men må henregnes under begrepet slit og elde.
Forstøtningsmuren mot nabo på sydsiden av huset er oppført som en blokkmur og er pusset utvendig. På toppen er den avsluttet med en støpt kant. Lagmannsretten legger til grunn at Svein Erik Johansen årlig har vedlikeholdt muren ved å tette sprekker og deretter male. Lagmannsretten finner i likhet med byretten at det ikke hefter mangler ved muren i kjøpsrettslig forstand. Det vises til byrettens begrunnelse, som tiltres, idet den er dekkende for lagmannsrettens vurdering. Lagmannsretten er således enig med byretten i at det er høyst vanlig og påregnelig at det oppstår sprekker i en blokkmur, og at Sleire selv må bære risikoen for at han ved besiktigelsen trodde at det var en betongmur.
Lagmannsretten legger etter bevisføringen til grunn at garasjen dels står på fjell, dels på oppfylte løsmasser. Setningene i garasjen har funnet sted i det vesentlige i sydøstre hjørne. Det legges også til grunn at de sprekker som er oppstått i husvegg ved kjellerdør skyldes at garasjen har satt seg og derved har dradd med seg hjørnet av huset. Lagmannsretten finner det ikke godtgjort at det er noe galt med fundamenteringen under hushjørnet. Oppgravingen som ble foretatt etter byrettens dom viser at fundamentet under den nordøstre del av garasjen består av blandede masser, hvori også inngår humusholdig materiale og større og mindre stein. De sakkyndige som har uttalt seg om skadeårsakene har konkludert med at setningene skyldes en kombinasjon av komprimering av masser og utvasking av masser under garasjen. Lagmannsretten finner at de oppståtte sprekker i hushjørne og garasje delvis skyldes fundamenteringsmåten. Etter lagmannsrettens vurdering skulle massene vært bedre komprimert, og humusholdig jord skulle vært fjernet. Lagmannsretten legger til grunn at setningene har funnet sted over lengre tid og helt frem til lagmannsrettens befaring i forbindelse med ankeforhandlingen. På denne bakgrunn finner lagmannsretten at det er en viss fare for at setningene kan fortsette. Lagmannsretten finner det ikke tvilsomt at den uriktige fundamentering objektivt sett utgjør en mangel ved eiendommen.
Ankemotpartene har anført at mangelen ikke kan gjøres gjeldende, fordi eiendommen er solgt som den er, jf. kjøpekontraktens pkt. 6. Lagmannsretten finner at dette ikke kan føre frem. Den uriktige fundamenteringen er en alvorlig mangel, som selgeren må ha risikoen for, og som ikke kan overføres på kjøperen ved en generell «as is» klausul i kjøpekontrakten.
Lagmannsretten er etter dette kommet til at eiendommen på grunn av den uriktige fundamentering er i vesentlig dårligere stand enn Inger og Jon H. Sleire hadde grunn til å regne med. De har derfor krav på prisavslag som i utgangspunktet bør fastsettes til kostnadene ved å utbedre manglene.
Sleire oppdaget ved besiktigelsen av eiendommen at det var en sprekk i gulvet i garasjen og et riss i garasjeveggen. Dette burde etter lagmannsrettens vurdering fått ham til å stille spørsmål og eventuelt foreta en nærmere undersøkelse for å få klarlagt eiendommens tilstand. Dette forhold bør få betydning for fastsettelsen av prisavslaget. Det er imidlertid atskillig mindre å bebreide kjøperne enn selgerne, som etter lagmannsrettens vurdering burde ha opplyst om at Johansen selv har lagt fundamenteringen under garasjen. Dette gjelder også selv om denne etter hans oppfatning var tilfredsstillende. Lagmannsretten finner at det på denne bakgrunn bør gjøres et skjønnsmessig fradrag i prisavslaget.
Det er fremlagt kostnadsoverslag fra ingeniør Lundberg og prisoverslag fra rådgivende ingeniør Egil Halvorsen. Med utgangspunkt i disse har lagmannsretten etter en samlet vurdering kommet til at utbedringskostnadene skjønnsmessig må settes til 75.000 kroner. Dette beløp er inkludert kostnadene for utbedring av peisen, som byretten fastsatte til 6.000 kroner. Etter et skjønnsmessig fradrag fastsettes prisavslaget til 50.000 kroner. Ved denne fastsettelse har lagmannsretten også lagt vekt på at Inger og Jon H. Sleire betalte 200.000 kroner mindre enn prisforlangende, og at de har forklart for retten at de ved besiktigelsen av eiendommen så at de måtte gjøre noe, spesielt innvendig.
Anken har delvis ført frem. Etter hovedregelen i tvistemålsloven §180, annet ledd, jf. §174 første ledd bør hver av partene dekke sine saksomkostninger for såvel byretten som lagmannsretten. Lagmannsretten har ikke funnet grunn til å anvende unntaksregelen i tvistemålsloven §174 annet ledd. Riktignok fremsatte ankemotpartene et tilbud, som svarer til det beløp lagmannsretten har kommet til, men det ble fremsatt så sent under ankeforhandlingen at de fleste saksomkostninger da allerede var påløpt.
Dommen er enstemmig.
Slutning:
1. Svein Erik Johansen og Judith Johansen betaler in solidum prisavslag til Inger og Jon H. Sleire med 50.000 - femtitusen - kroner innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av lagmannsrettens dom.
2. Saksomkostninger tilkjennes ikke, hverken for byretten eller lagmannsretten.