LA-1998-506
| Instans: | Agder lagmannsrett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1998-12-07 |
| Publisert: | LA-1998-00506 |
| Stikkord: | Avtalerett, Tvistemålsloven |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Nedenes herredsrett nr: 97-00565 - Agder lagmannsrett LA-1998-00506 A - Kjæremål til Høyesterett vedr saksomkostninger forkastet, HR-1999-00152K . |
| Parter: | Ankende part: Sigurd Rune Kastet (Prosessfullmektig: Advokat Tore Furnes). Ankemotpart: Anne M. og Thorleif Liane (Prosessfullmektig: Advokat Pål Christensen). |
| Forfatter: | Lagdommer Per Holtar Evensen, formann. Lagdommer Erland Henrichsen. Byrettsdommer Knut Otterbech |
| Lovhenvisninger: | Tvistemålsloven (1915), Tvistemålsloven (1915) §180, §367 |
Saken gjelder tvist om båtplass/bryggeplass.
Den ankende part Sigurd Rune Kastet er eier av eiendommen Kastet, gnr. 51, bnr. 4 i Arendal. Han overtok eiendommen etter sin far Ole Martin Kastet i 1994. Etter at hans far Sigurd Kastet var død i 1991, hadde Ole Martin Kastet overtatt eiendommen i 1993. Sigurd Kastet hadde vært eier siden 1953.
Anne Mathilde Liane er datter av Sigurd Kastet og således tante til Sigurd Rune Kastet. I 1964 fikk hun og hennes mann Thorleif Liane kjøpt en boligtomt av Sigurd Kastet. Tomten var utskilt fra bnr. 4 og gitt bnr. 21. I skjøtet av 30. september 1964 var bl.a. inntatt sålydende bestemmelse: "Kjøperne skal ha rett til båtplass på anvist sted på gnr. 51, bnr. 4", og på grunnboksbladet til bnr. 4 ble følgende anmerket: "Ifølge skjøte har bnr. 21 rett til båtplass, gangvei, bilvei samt rett til å koble til vann- og kloakkledninger på d.br.".
I 1997 lot Liane, sammen med Emil Stave og Arvid Strand, bygge en 18 m lang trebrygge på et strandområde beliggende umiddelbart syd for Neskilbroa og Rv. 410, et område som i hvert fall for en stor del ligger under bnr. 4. De tre ble enige om at de hver skulle ha disposisjonsrett over 6 l.m. av brygga, Stave lengst øst og Strand lengst vest med Liane i midten.
Den 6. august 1997 stevnet Sigurd Rune Kastet, heretter kalt Kastet, Anne Mathilde og Thorleif Liane, heretter kalt Liane, inn for Nedenes herredsrett og nedla for denne slik endelig påstand:
"1. Anne Mathilde og Thorleif Liane dømmes til å rive sin del av den brygge som er anlagt på gnr. 51, bnr. 4.
2. Sigurd Rune Kastet tilkjennes saksomkostninger."
Liane tok til gjenmæle og påstod seg frifunnet og tilkjent saksomkostninger.
Nedenes herredsrett avsa 13. februar 1998 dom med slik domsslutning:
"1. Anne-Mathilde og Thorleif Liane frifinnes.
2. Innen 2 -to- uker betaler Sigurd Rune Kastet saksomkostninger til Anne-Mathilde og Thorleif Kastet med kr 17250,- - kronersyttentusentohundreogfemti-."
Nærmere om sakens bakgrunn, partenes anførsler for herredsretten og dennes avgjørelsesgrunner fremgår av dommen.
Kastet har i rett tid påanket herredsrettens dom til Agder lagmannsrett, og Liane har imøtegått anken.
Ankeforhandling ble holdt i Moland rådhus 12. og 13. november 1998. Kastet møtte sammen med sin prosessfullmektig, advokat Tore Furnes, mens ektefellene Liane møtte sammen med advokat Pål Christensen. Partene avga forklaring. Retten mottok forklaring fra seks vitner, og dokumentasjon skjedde slik rettsboken viser.
Kastet har i det vesentlige anført:
Den rett Liane fikk ved skjøtningen i 1964 begrenset seg til det som følger av ordlyden, nemlig en båtplass, og ikke noen rett til å ha brygge på bnr. 4. Sigurd Kastet var nøye med ordvalget, jfr. det forhold at han, da han solgte bnr. 8 til Ole Martin Kastet i 1963, som heftelse på bnr. 4 lot tinglyse at denne skulle ha "rett til bryggeplass og opplagsplass for en båt etter anvisning".
Det bestrides at Sigurd Kastet på noe tidspunkt har gitt Liane rett til å anlegge eller ha brygge, det være seg 6 m bred eller smalere, på bnr. 4. Liane må ha bevisbyrden for at noen avtale med slikt innhold er inngått, og denne bevisbyrde er ikke oppfylt. Det var Liane som burde sørget for sikring av bevis for den rett som de nå påstår å ha, og når det ikke ble gjort, må det gå ut over dem. Flere forhold tyder da også på at noen avtale ikke ble inngått. Det har for det første formodningen mot seg at Sigurd Kastet som ellers var nøye på skriftlighet og tinglysing, ikke skulle ha sørget for at også en avtale med Liane ble opprettet skriftlig. I denne forbindelse vises det til at Randi Strand som også er datter av Sigurd Kastet, og som fra før hadde tinglyst rett til båtfeste på bnr. 4, i 1989 fikk tinglyst rett til 6 meter bryggeplass på samme eiendom. Noen tilsvarende rett eller avtale for Liane kan heller ikke sannsynliggjøres ut fra rimelighetsbetraktninger. Mens Strands fikk en tilleggsparsell på ca 1/2 da, fikk Liane en tilleggstomt på ca 3 da. Den ulike behandling av Sigurd Kastets barn kan snarere forklares ut fra deres behov. Mens både Ole Martin Kastet og Strands hadde hver sin sjekte, hadde Lianes kun en pram, og gjennom lang tid ingen båt i det hele tatt. De ulike forklaringer om tidspunkt for inngåelsen av en avtale om bryggerett for Liane spriker og skaper ytterligere usikkerhet.
For det tilfelle at lagmannsretten skulle finne at Liane gjennom avtale med Sigurd Kastet hadde fått rett rett til å bygge og ha en 6 m bred brygge på bnr. 4, gjøres det gjeldende at disse rettigheter ble ekstingvert ved Kastets overtagelse av eiendommen i 1994. En rett som her nevnt er kvalitativt noe helt annet enn den rett til "båtplass" Liane var sikret i 1964 og som fremgikk av grunnboksbladet for bnr. 4. Ut fra en språklig forståelse omfattet denne rett ingen rett til brygge. Det vises igjen til at Sigurd Kastet som selv utformet avtaler og skjøter, var nøye med språkbruken, og til at han for andre av sine barn fant grunn til endringer der det tidligere var nyttet begrepene båtplass og båtfeste, noe som ikke ble gjort for Lianes vedkommende. Det vises også til Rt-1960-670 flg.
Kastet var ved sin overtagelse av bnr. 4 alene kjent med det som var tinglyst som heftelser på eiendommen. Verken han eller hans far som han forhørte seg hos, var kjent med noen slik avtale som nå påberopes av Liane. Intet av det han leste eller fikk opplyst ga ham grunn til å tro at Liane hadde noen annen eller større rett enn det som fremgikk av grunnboksbladet, og han hadde heller ingen grunn til å anstille ytterligere undersøkelser for så vidt. Han var således i aktsom god tro, og den påberopte rett til brygge må derfor anses ekstingvert. Under enhver omstendighet må en eventuell rett til å anlegge en brygge bredere enn ca 3 m være ekstingvert, idet en 6 m bred brygge etter en konkret vurdering står i klart misforhold til behov og hva en båtplass normalt opptar av plass.
Som nytt for lagmannsretten påberopes det at Lianes brygge under enhver omstendighet må fjernes, idet den ligger på feil sted på stranda. Det vises i denne forbindelse til fremlagt materiale utarbeidet av Asplan Viak for så vidt gjelder utsetting av Emil Staves båtplass sammenholdt med at en eventuell bryggeplass for Liane skal ligge inntil denne.
Ved avgjørelsen av spørsmålet om saksomkostninger må det i alle tilfelle tas hensyn til at Kastet har vært innstillet på en minnelig ordning, og at han herunder har sagt seg villig til å akseptere en 3 m bred brygge for Liane.
Kastet har nedlagt slik endelig påstand:
"1. Prinsipalt:
Anne Mathilde og Thorleif Liane dømmes til å rive sin del av den brygge som er anlagt på gnr. 51, bnr. 4 i Arendal kommune.
2. Subsidiært:
Gnr. 51, bnr. 4 gis en vederlagsfri varig ubegrenset rett til å benytte hele eller deler av den brygge som er anlagt på gnr. 51, bnr. 4 av Thorleif og Anne Mathilde Liane.
3. Atter subsidiært:
Anne Mathilde og Thorleif Liane dømmes til å betale erstatning for den ulempe som deres del av bryggeanlegget påfører gnr. 51, bnr. 4, oppad begrenset til kr 50000,-."
Liane har i det vesentlige gjort gjeldende:
Saken gjelder et søksmål som fra første stund har vært grunnløst.
Liane hadde etter avtale med Sigurd Kastet båtplass som allerede i 1964 ble stedfestet til å ligge ved siden av Staves, og som meget vel kunne innbefatte rett til å anlegge å ha brygge. Bredden av bryggen ble ikke fastlagt dengang, men det skjedde i 1985, samtidig med at Strands fikk sin bryggerett,og da til 6 m. Det er mulig at Sigurd Kastet hadde ønske om å behandle sine barn likt, men dette er ikke avgjørende for Lianes rett.
Kastet anfører nå, som nytt for lagmannsretten, at den 18 m lange brygga som ble oppført av Stave, Liane og Strand i 1997, i sin helhet ligger på feil sted på stranda. Dette bygges på Asplan Viaks utsetting av Staves båtplass, jfr. utdragets sider 61 - 62. Etter Lianes oppfatning er denne utsetting skjedd på grunnlag av uriktig kartmateriale, og under enhver omstendighet ble plasseringen av Staves bryggeplass akseptert av Sigurd Kastet da planene for en lengre brygge ble diskutert i 1987. Det ble dengang tatt utgangspunkt i eksisterende trebrygge, den samme trebrygge som finnes idag, og bestemt at Stave skulle ha 6 m brygge vestover fra denne.
I motsetning til for Strand som fra tidligere hadde rett til såkalt båtfeste, var det for Liane som hadde tinglyst rett til båtplass, ikke nødvendig med noen ny avtale eller tinglysing når det gjaldt bryggeplass. Lianes rett ble etablert og senere nærmere spesifisert og presisert gjennom avtale med Sigurd Kastet mens denne fortsatt var eier av bnr. 4, og den samlede avtale må da være bindende for hans rettsetterfølgere.
Den rett som Liane hadde ervervet gjennom avtale med Sigurd Kastet er verken helt eller delvis ekstingvert gjennom Kastets erverv av bnr. 4 i 1994. "Båtplass" som fremgikk av eiendommens grunnboksblad, var og er intet entydig begrep og ga oppfordring til å foreta nærmere undersøkelser. Når det ikke ble gjort, kan Kastet ikke påberope seg noe godtroererverv. Det vises her til herredsrettens begrunnelse som tiltres.
For øvrig vises det til Lianes anførsler for herredsretten som fastholdes, samt til herredsrettens øvrige begrunnelser som Liane er enig i.
Kastet har nedlagt subsidiære påstander som innebærer nye krav. Disse er for sent fremsatt, jfr. tvistemålslovens §367, og Liane motsetter seg at disse blir behandlet av lagmannsretten.
Liane har nedlagt slik endelig påstand:
"1. Herredsrettens dom stadfestes.
2. Sigurd Rune Kastet tilpliktes å erstatte Anne Mathilde og Thorleif Liane deres saksomkostninger for lagmannsretten."
Lagmannsretten skal bemerke:
Det er på det rene og ikke omstridt at Liane i 1964 fikk "rett til båtplass på anvist sted på gnr. 51, bnr. 4", noe som fremgikk av deres skjøte på bnr. 21 og som ved tinglysing av dette ble anmerket som heftelse på grunnboksbladet til bnr. 4. Derimot er partene uenige om hva som lå i dette, om båtplass langt på veg var brukt i betydningen båtfeste, noe Kastet hevder, eller om rett til båtplass også innbefattet rett til å ha brygge på bnr. 4, noe Liane gjør gjeldende. Verken ordet båtplass eller ordlyden for øvrig gir etter lagmannsrettens vurdering noe klart svar på dette spørsmål. Mye kan imidlertid tyde på at Sigurd Kastet som selv bestemte ordlyden i de skjøter han som eier/selger undertegnet, og som etter begge parters mening var nøye med ordvalget, anså båtplass for å være noe annet og mer enn et båtfeste. Det vises for så vidt til at han, etter å ha gitt Strands rett til "båtfeste" i 1974, gjennom skjøte på tilleggsparsell som ble tinglyst i 1989 fant grunn til å endre dette til "bryggeplass", mens han ikke gjorde noen endring når det gjaldt Lianes rett, jfr. det som nedenfor er sagt om dette.
Noen brygge ble ikke bygget på stedet før i 1997, og det må legges til grunn at Liane fra 1964 og i en rekke år framover benyttet seg av retten til å ha en mindre båt fortøyd ved bnr. 4 og med akterfeste ute i Neskilen, mens de gjennom de siste 10 - 15 år ikke har hatt båt.
I likhet med byretten finner lagmannsretten å måtte feste lit til hva Randi Strand og Anne Mathilde Liane har forklart om hva som skjedde mellom dem og deres far Sigurd Kastet i 1985. Det legges således til grunn at Strand dengang fikk en tilleggsparsell på ca 500 m2, og i denne forbindelse fikk tinglyst rett til å ha en 6 m bred brygge på bnr. 4. Under Randi Strand og Sigurd Kastets samtaler som førte fram til dette, kom Anne Mathilde Liane tilstede. Da hun oppfattet hva som pågikk, spurte Anne Mathilde Liane om sin båtplass. Sigurd Kastet ga da uttrykk for at denne var klar og at også hun hadde 6 m bryggeplass. Når det ikke for Lianes vedkommende ble nedtegnet noen avtale eller tinglyst noen endret eller supplerende heftelse på bnr. 4, taler dette for at Sigurd Kastet, i samsvar med hva han ga positivt uttrykk for, mente at Liane allerede i 1964 var sikret bryggeplass.
I 1987 var Rv. 410 noe omlagt ved og over Neskilen. Strandarealet på bnr. 4 var da blitt noe endret på grunn av utfylling, og en tidligere trebrygge som fantes på stedet, var av Sigurd Kastet blitt erstattet med en ny trebrygge langt øst. Sistnevnte brygge ligger idag på samme sted som den gjorde det da Sigurd Kastet, Emil Stave, Thorleif Liane og Arvid Strand sammen foretok befaring på strandarealet i 1987 for der å diskutere planer for bygging av en 38 m lang brygge, planer som ikke ble realisert fordi prosjektet fantes å ville bli for dyrt. På grunnlag av sammenfallende forklaringer fra de tre sist nevnte har lagmannsretten funnet å måtte legge til grunn som bevist at Sigurd Kastet under befaringen ga klart uttrykk for at de tre hver skulle ha 6 l.m. brygge, Stave de første 6 m regnet fra den nye trebrygge og vestover, Liane de neste 6 m og Strand de derpå følgende 6 m. De tre, også Stave som selv selv eide en 6 m bred parsell et eller annet sted på den 18 m lange strandstrekning, respekterte og aksepterte dette. Det Sigurd Kastet ved denne anledning gjorde kan tyde på at han mente at Liane allerede i 1964 var gitt rett til bryggeplass, og under enhver omstendighet må det sees som en bekreftelse på riktigheten av at han i 1985 hadde gitt uttrykk for at Liane hadde rett til 6 m bryggeplass. Lagmannsretten anser det som passerte under befaringen også som en endelig avgjørelse av hvor Liane eventuelt skulle ha sin brygge. Lagmannsretten har således funnet det godtgjort at Liane, av Sigurd Kastet og mens denne ennå var eier av bnr. 4, var gitt rett til å anlegge, ha og benytte en 6 m bred brygge på bnr. 4, og det nettopp på det sted der bryggen ble oppført som del av den 18 m lange brygge som Liane sammen med Stave og Strand lot bygge i 1997.
Spørsmålet er så om den nettopp nevnte rett helt eller delvis er gått tapt ved ekstinksjon i og med Kastets erverv av bnr. 4 i 1994. Lagmannsretten har funnet å måtte besvare dette benektende, og den skal for så vidt bemerke:
Kastet har forklart at han forut for sitt erverv undersøkte grunnboksbladet for bnr. 4 og da registrerte heftelsesanmerkningen som ga uttrykk for at Liane hadde båtplass. Hvorvidt han gikk videre og undersøkte skjøtet på bnr. 21 vites ikke. En slik undersøkelse ville heller ikke gitt noen nærmere avklaring av hva det lå i dette med båtplass. Kastet skal også ha konsultert sin far Ole Martin Kastet som i følge sin vitneforklaring ikke dengang kjente til noen avtale mellom Liane og Sigurd Kastet om bryggeplass. På grunnlag av forklaringene til Sigurd Rune Kastet og hans far må det legges til grunn at disse i 1994 var av den oppfatning at rett til båtplass besto i det å kunne ha en båt festet til land på bnr. 4 og med fast akterfortøyning ute i sjøen, samt at de var klar over at Lianes båt skulle ligge ved siden av Staves. Ekstinksjon er i dette tilfelle betinget av at Kastet, da han ervervet bnr. 4 i 1994, var i aktsom god tro da han bygget på nettopp nevnte forståelse av Lianes rettighet. Lagmannsretten er blitt stående ved at han ikke var det, idet han hadde oppfordring til og burde ha anstillet nærmere undersøkelser med sikte på å avklare rettighetens nærmere innhold. Det skal for så vidt bemerkes:
Av grunnboksbladet til bnr. 4 fremgikk det at Sigurd Kastet ved ulike anledninger hadde brukt begrepene båtplass og båtfeste, noe som burde gitt Kastet et varsel om at rett til båtplass kunne være noe annet og/eller mer enn rett til båtfeste, og dermed oppfordring til å foreta nærmere undersøkelser. Også det forhold at begrepet båtplass ikke hadde noen gjengs betydning tilsa at undersøkelser ble gjort. Kastet unnlot å foreta slike. I stedet la han til grunn en forståelse av Lianes rettighet som synes å falle sammen med hva som til vanlig oppfattes som et båtfeste. Når dette sammenholdes med at Kastet på en svært enkel måte kunne ha skaffet seg kunnskap om heftelsens innhold, nemlig ved å kontakte rettighetshaveren, sin tante og onkel Anne Mathilde og Thorleif Liane som bodde like i nærheten, har lagmannsretten funnet å måtte konkludere med at han ikke opptrådte så aktsomt som han burde, og som er en betingelse for ekstinksjon.
Lagmannsretten har således kommet til at den rettighet Liane hadde ervervet ved avtale med Sigurd Kastet, jfr. ovenfor, er i behold og må respekteres av Kastet som ny eier av bnr. 4. Herredsrettens dom, domsslutningen punkt 1, blir derfor å stadfeste.
Kastet har subsidiært påstått seg tilkjent bruksrett over del av den brygge Liane har oppført og atter subsidiært erstatning for ulemper påført ved samme brygge. Etter det resultat lagmannsretten foran er kommet til, has det ingen foranledning til å gå nærmere inn på disse påstander; påstander som for øvrig ikke er nærmere underbygget.
Lagmannsretten har ikke funnet grunn til å endre herredsrettens omkostningsavgjørelse, og har videre kommet til at Kastet i medhold av tvistemålslovens §180 første ledd må pålegges å erstatte Liane deres saksomkostninger for lagmannsretten. Særlige grunner som tilsier fritak for denne plikt er ikke funnet å foreligge. Lianes omkostninger er i inngitt omkostningsoppgave oppgitt til kr 22500,- som i sin helhet gjelder salær. Lagmannsretten finner salærkravet rimelig, og Kastet pålegges å dekke dette beløp.
Dommen er enstemmig.
Domsslutning:
1. Nedenes herredsretts dom av 13. februar 1998 stadfestes.
2. Sigurd Rune Kastet dømmes til innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av denne dom å betale til Anne Mathilde og Thorleif Liane kr 22500,- - kronertjuetotusenfemhundre - som erstatning for saksomkostninger ved lagmannsretten.