LA-1998-615
| Instans: | Agder lagmannsrett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1998-10-23 |
| Publisert: | LA-1998-00615 |
| Stikkord: | Tingsrett |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Tinn og Heddal herredsrett nr: 97-00120 - Agder lagmannsrett LA-1998-00615 A. |
| Parter: | Ankende part: Ingeborg Folsland (Prosessfullmektig: Advokat Karl Arne Utgård). Ankemotpart: Turi Holm (Prosessfullmektig: Advokat Ole Johan Prytz). |
| Forfatter: | Lagdommer Ivar Danielsen, formann. Lagdommer Erling Strand. Lagdommer Inge Hobæk |
| Lovhenvisninger: | Tvistemålsloven (1915) §174, §180, Avtaleloven (1918) §36, Plan- og bygningsloven (1985), Tomtefesteloven (1975) §15 |
Saken gjelder spørsmålet om en festekontrakt er opphørt fordi den som følge av vesentlig mislighold er å anse som hevet, subsidiært at deler av bebyggelsen på festetomten må fjernes.
Festekontrakten ble inngått i 1965 med det formål å oppføre hytte. Kontrakten inneholder i pkt.8 en bestemmelse om at grunneiers tillatelse må foreligge før hytten eller uthuset på tomten senere bygges på. Til festekontrakten hørte et riss av tomten med hytten og uthuset inntegnet og målsatt. Hytten er angitt til 34 kvadratmeter og uthuset til 6 kvadratmeter. Etter kontraktsinngåelsen ble bebyggelsen oppført slik som angitt i risset. I 1983 søkte festeren om tillatelse til å bygge på hytten 26 kvadratmeter. Dette avslo grunneieren,samtidig som han skrev at 12 til 14 kvadratmeter " vil vel kunne avhjelpe den mangelen. " I 1985 søkte festeren Notodden bygningsråd om byggetillatelse for et tilbygg på 30 kvadratmeter. Samtidig ble det kjørt frem materialer med traktor til hytten og hugget trær og foretatt utgraving for utvidelse av hytten. Grunneieren var ikke på forhånd forespurt eller orientert. Etter dette trakk grunneieren tillatelsen til en utvidelse av hytten på inntil 14 kvadratmeter foreløpig tilbake. Den omsøkte utvidelsen på 30 kvadratmeter ble ikke gjennomført. I januar 1986 søkte festeren på ny grunneieren om tillatelse til å påbygge hytten. Det er uklart om søknaden refererer seg til den første planen om utvidelse med 26 kvadratmeter, eller den andre planen om utvidelse med 30 kvadratmeter. Søknaden ble ikke besvart . Festeren søkte i mai 1986 om byggetillatelse for utvidelse av hytten med 14 kvadratmeter. Tillatelse ble gitt og kopi av tillatelsen ble av bygningssjefen sendt til grunneieren til orientering. Påbygget ble igangsatt i 1986. Det fremkom ingen bemerkninger fra grunneieren i den anledning før ved brev av 30. april 1987 hvor det ble fastholdt at det var grunnlag for å trekke tilbake tillatelsen til å bygge 14 kvadratmeter. I tiden etter dette ble det ikke mer tale om tilbygget. Det foregikk imidlertid en viss korrespondanse vedrørende spørsmålet om forlengelse av festekontrakten som i første omgang løp til 1. april 1985. I april 1996 tok festeren ut forliksklage mot grunneieren med krav om at festekontrakten ble forlenget. I juni 1996 tilskrev festeren grunneieren og underrettet om at uthuset hadde råteskade og måtte bygges nytt. Grunneieren besvarte umiddelbart brevet og tilkjennega at utbygging eller påbygging ikke ville bli godtatt. Uthuset ble revet og nytt uthus ble bygget Det nye uthuset var på 20,35 kvadratmeter. Grunneier opplyste i retten, uten at det ble bestridt, at heving av festekontrakten ble foretatt ved brev til festeren av 27. juni 1996 og gjentatt i brev av 27. mai 1997.
Saken fremsto i en annen stilling for herredsretten enn den nå gjør for lagmannsretten. Da var det også omtvistet hvorvidt festekontrakten var utløpt og om festeren skyldte festeavgift.
Tinn og Heddal herredsrett avsa dom i saken 22. januar 1988 med slik slutning:
"1. Turi Holm dømmes til å betale kr 4.993 - kronerfiretusennihundreognittitre 00/100 - til Ingeborg Folsland innen 14 dager fra dommens forkynnelse.
2. Turi Holm blir forøvrig å frifinne.
3. Ingeborg Folsland dømmes til å betale saksomkostninger til Turi Holm med kr 34.747 - kronertrettifiretusensjuhundreogførtisju 00/100-."
De nærmere omstendigheter i saken, partenes anførsler og rettens begrunnelse fremgår av dommen.
Dommen er rettidig påanket av Ingeborg Folsland. Anken er imøtegått av Turi Holm.
Ankeforhandling ble holdt i Skien den 15. oktober 1998. Her møtte Ingeborg Folsland med sin prosessfullmektig, advokat Karl Arne Utgård. Sammen med henne møtte hennes datter Berit Folsland. Turi Holm møtte sammen med sin prosessfullmektig, advokat Ole Johan Prytz. Retten mottok partsforklaring fra Turi Holm og vitneforklaring fra Berit Folsland.
Det ble foretatt dokumentasjon slik rettsboken viser.
Den ankende parts anførsler kan sammenfattes slik:
Prinsipalt gjøres gjeldende at festekontrakten er lovlig hevet og derfor har ikke Turi Holm lenger noen festekontrakt. Turi Holm har vesentlig misligholdt kontrakten. I 1985 påbegynte hun påbygging av hytten ved å felle trær og foreta utgraving uten tillatelse fra grunneier på forhånd. Den utbyggingen hun da skulle gjennomføre var i henhold til den samtidig innsendte byggemelding som viste et tilbygg på 30 kvadratmeter, ikke en utbygging på bare 14 kvadratmeter, slik hun selv hevder. Hun hadde ikke foretatt noen forberedelser som viste at hensikten var å gjennomføre et påbygg på 14 kvadratmeter. I tillegg til påbyggingen hadde hun transportert materialer til hytten med traktor og i den forbindelse påført skogen skader ved at mindre trær i traseen ble knekket. I 1986 gjennomførte hun utbygging av hytten med tilsammen 15.9 kvadratmeter uten grunneiers tillatelse. Sommeren 1996 ble riving av gammelt og bygging av nytt uthus påbegynt i strid med grunneiers tilkjennegivende om at dette ikke ble godtatt. Uthuset ble utvidet fra 6 til 20,35 kvadratmeter. Denne utbyggingen er et forsettlig kontraktsbrudd. Når det gjelder spørsmålet om fester har fått tillatelse til å utvide hytten med inntil 14 kvadratmeter gjøres for det første gjeldende at utsagnet om dette i brevet fra grunneier av 23. mai 1963 er å anse som et tilbud som må aksepteres for at det skal bli rettslig bindende. Slik aksept foreligger ikke. Tvert imot påbegynte fester i 1985 påbygging av hytten med 30 kvadratmeter. Subsidiært gjøres gjeldende at tillatelsen ble trukket tilbake ved brev av 3. juni 1985. Dette var det adgang til som følge av den påbegynte påbyggingen i 1985. Dersom lagmannsretten skulle komme til at det ikke foreligger grunnlag for å heve festekontrakten gjøres det subsidiært gjeldende krav om at hytten og uthuset må reduseres slik at de blir i overensstemmelse med festekontrakten og det tilhørende risset. Grunnlaget for dette kravet er festekontrakten og det forhold at fester forsettlig har tatt seg til rette. Herredsretten synes å ha lagt til grunn at det i dette kontraktsforholdet gjelder et saklighetskrav, slik at grunneier må ha saklig grunn for å avslå en søknad fra fester om utvidelse av bebyggelsen. Dette bestrider grunneier og viser til at det er avtalefrihet på området. Tomtefesteloven §15, første ledd er deklaratorisk. Det er forøvrig forståelig at grunneier ønsker kontroll med bruken av festetomtene. Det vises i den forbindelse til at bebyggelsens omfang påvirker trafikken i området, forurensningen av vannkilden, synsvirkningen i naturen og kravet i forbindelse med eventuell innløsning ved festekontraktens opphør. Det er ikke slik som hevdet av festeren at pkt. 8 i kontrakten kun hadde betydning før bygningsloven ble innført. Grunneier bestrider videre at festeren i 1965 kunne valgt større hytte og derfor nå har rett til å utvide den eksisterende hytten. Den ankende part nedla slik påstand:
"Prinsipalt:
Turi Holm har ikke festekontrakt til tomt på Ingerborg Folslands eiendom gnr. 129 bnr. 16 i Notodden.
Subsidiært:
Turi Holm dømmes til å fjerne bebyggelsen på festetomten utover opprinnelig hytte på ca 34 m2 .
I begge tilfeller:
Ingeborg Folsland tilkjennes saksomkostninger for herredsrett og lagmannsrett."
Ankemotpartens anførsler kan sammenfattes slik:
Det foreligger ikke vesentlig mislighold av festekontrakten. I 1965 valgte man en liten hytte, men kunne valgt en større. Det som nå er bygget er ikke unaturlig stort eller dominerende i terrenget. Det ville være urimelig om man ikke skulle få bygge såpass på en tomt som er på ca 700 kvadratmeter. Grunneierens nektelse må ses i sammenheng med diskusjonen om fornyelse av festekontrakten og de vilkår grunneieren i den anledning stilte. Punkt 8 i festekontrakten hadde større betydning i 1965 fordi bygningsloven da ikke gjaldt i området. Hun påbegynte ikke bygging av et påbygg på 30 kvadratmeter i 1985. Det ble kun gjort forberedelser til å påbygge 14 kvadratmeter, slik hun hadde tillatelse til. Eventuelle skader i forbindelse med den ene traktortransporten ble beklaget. Fester sa seg villig til å erstatte eventuelt tap.
Tillatelsen til å bygge inntil 14 kvadratmeter var fortsatt gyldig og kunne ikke trekkes tilbake. Overskridelsen på 1,91 kvadratmeter i 1986 var bagatellmessig og ga ikke grunnlag for heving. Det fremkom ingen reaksjon fra grunneieren da bygningsmyndighetene i 1986 ga klarsignal for påbygging av 14 kvadratmeter og fester deretter umiddelbart startet påbyggingen. I 1996 var fester klar over at hun ikke ville få tillatelse til å påbygge uthuset. Dette hadde sammenheng med det klimaet som da hersket mellom partene. Uthuset måtte det imidlertid gjøres noe med på grunn av råteskaden. Det nye uthuset er oppført på samme sted som det opprinnelige. Fester hadde behov for større uthus. 20,35 kvadratmeter er ikke urimelig stort. Ved anvendelse av festekontrakten punkt 8 må det foretas en avveining av partenes interesser. Enhver nektelse kan ikke godtas. Tomtefesteloven §15, første ledd gir veiledning for aveiningen. Forøvrig henholder ankemotparten seg til herredsrettens bevisvurdering og rettsanvendelse. Hun har nedlagt slik påstand:
"1. Herredsrettens dom stadfestes.
2. Ankemotparten tilkjennes saksomkostninger for lagmannsretten."
Lagmannsretten er kommet til at den ankende part ikke kan gis medhold i sitt krav om heving av festekontrakten.
For å kunne heve en kontrakt må det foreligge vesentlig mislighold. Rettslig sett innebærer dette at kontraktsbruddet må være av en slik art og et slikt omfang at den part misligholdet går utover har rimelig grunn til å si seg fri fra forholdet. Det skal legges vekt på om vedkommende blir godt hjulpet ved andre og mer lempelige sanksjoner. Videre må også virkningene av sanksjonen for den som har misligholdt tas hensyn til. Dessuten skal det legges vekt på om misligholdet har skjedd med vitende og vilje.
Hytteutbyggingen i 1986 skjedde i henhold til tillatelsen gitt i brev av 25. mai 1983. Lagmannsretten er ikke enig i at denne tillatelsen da ikke lenger kunne benyttes. At det i utgangspunktet forelå en tillatelse som ikke forutsatte noen aksept fra fester fremgår av formuleringen i det nevnte brevet fra 1983 og grunneiers egen formulering i brevet av 3. juni 1985 hvor tillatelsen til tilbygg " er foreløbig trukket tilbake. " Det forelå heller ikke tilstrekkelig grunnlagfor å trekke tillatelsen tilbake. Den ene fremkjøring av materialer med traktor var ikke nok. Her tilbød dessuten festeren seg omgående å erstatte eventuelle skader. Forberedelsene til byggingen i 1985,som bestod i felling av trær og rensking av fjellet der utvidelsen skulle skje, var mer omfattende enn tilbygget på 14 kvadratmeter skulle tilsi, men forøvrig ikke uberettiget i lys av den tillatelsen som forelå.I tillegg kommer at grunneierens opptreden i det etterfølgende var av en slik karakter at festeren ikke kan bebreides å ha gjennomført utbyggingen på i 1986. Lagmannsretten sikter her til at grunneieren i brevet av 17. november 1985 ba opplyst hvem som hadde transportert materialer for fester i 1985. I dette brevet skriver grunneieren videre at søknaden om oppførelse av tilbygg vil bli besvart når festeren har opplyst hvem som utførte transporten. Festeren besvarte dette spørsmålet i brev av 10. januar 1986 og søkte deretter om byggetillatelse for et tilbygg på 14 kvadratmeter. Tillatelse ble gitt i juni 1986. Kopi av vedtaket ble tilsendt grunneieren. Fester startet arbeidet med tilbygget sommeren 1986. Grunneieren forholdt seg passiv til dette frem til brevet av 30. april 1987 hvor det ble gjentatt at grunneieren måtte ha anledning til å trekke tillatelse til å bygge 14 kvadratmeter tilbake. Utover dette foretok ikke grunneieren seg noe i anledning tilbygget før hevingen av festekontrakten ved brevet av 27. juni 1996. Det forhold at tilbygget ble 1,91 kvadratmeter større enn tillatt av grunneieren finner lagmannsretten i seg selv ikke å representere et mislighold av festekontrakten. 17. juni 1996 tilskrev festeren grunneieren og underrettet om at uthuset hadde fått råteskade i gulvet og i to vegger. Det ble samtidig meddelt at det ville bli bygget nytt uthus og at offentlig tillatelse til dette var innhentet. Advokat Utgård besvarte dette brevet på vegne av grunneieren 20. juni 1996 og tilkjennega at " Sålenge det her ikke er foretatt noen avklaring, vil dermed grunneieren ikke godta noen utbygging eller påbygging. Med " avklaring " siktes det sansynligvis til uenigheten om leiebetaling og fornyelse av festekontrakten som da ikke var løst. Festeren forklarte forøvrig i retten at hun ikke regnet med noe samtykke fra grunneieren i den foreliggende situasjon, med det klimaet som hersket, og at hun hadde bestemt seg for å gjennomføre utbyggingen på tross av dette. Rivingen og oppføringen av uthuset ble påbegynt samme sommer. Det nye uthuset ble på 20,35 kvadratmeter, mot opprinnelig 6 kvadratmeter. Lagmannsretten er i tvil om hvorvidt det her er utvist et vesentlig mislighold. I denne retning taler både overskridelsens omfang og det faktum at festeren bevisst har opptrådt i strid med grunneierens utrykkelige nektelse. På den annen side har festeren oppfattet nektelsen som et utspill i forbindelse med de øvrige uløste spørsmål partene imellom og at nektelsen ikke var grunnet på innvendinger mot tilbygget i seg selv. Dette finner lagmannsretten å kunne tillegge en viss vekt og viser i så henseende til formuleringen i brevet av 20. juni 1996. Ellers vil lagmannsretten peke på at festeren uten samtykke måtte ha rett til å gjenoppføre et uthus på 6 kvadratmeter. Spørsmålet blir følgelig om overskridelsen på 14,35 kvadratmeter er nok til at det foreligger vesentlig mislighold. Uthuset er oppført på samme sted som det opprinnelige og er godt plassert i en forpypning i terrenget. Lagmannsretten tillegger det vekt at det urettmessig oppførte tilbygget er et uthus og at en heving av hele festekontrakten som følge av dette vil være en uforholdsmessig streng reaksjon, særlig i et tilfelle som dette hvor festeren allerede har oppført bygninger på festetomten. Grunneieren har også andre sanksjonsmuligheter til rådighet. Det vises til kravet om fjerning av deler av uthuset og det som i den forbindelse fremkommer i det etterfølgende. Etter en samlet vurdering er lagmannsretten kommet til at overskridelsen i forbindelse med oppføringen av uthuset ikke er et vesentlig mislighold.
Når det gjelder den ankende parts subsidiære krav om fjerning av nærmere angitte deler av bebyggelsen finner ikke lagmannsretten å kunne ta dette til følge hva angår hytten. Det vises her til det foranstående. Selv om oppføringen av tilbygget til hytten i 1986 var kontraktsstridig ville det både på grunn av misligholdets karakter og omfang,samt den betydelige tid som har gått være urimelig å pålegge fester å fjerne dette nå. Når det derimot gjelder uthuset gis den ankende part medhold. Lagmannsretten viser også i den forbindelse til det som fremkommer i det foregående. I tillegg nevnes det at kontrakten er klar når det gjelder fremtidige utvidelser. Festeren kjente kontraktens bestemmelse. Utvidelsen i forhold til opprinnelig uthus var betydelig. Festerens anførsel om den opprinnelige valgrett med hensyn til hyttestørrelse og det som derav utledes gjelder, slik lagmannsretten har oppfattet anførselen ikke uthuset. Ugyldighetsinnsigelsen basert på avtaleloven §36 ble ikke utdypet og nærmere begrunnet under ankeforhandlingen. Lagmannsretten kan forøvrig ikke se at det i saken foreligger forhold av slik art at hel eller delvis tilsidesettelse av festeavtalen pkt 8 er aktuell. Det foreligger derfor, slik lagmannsretten vurderer spørsmålet, grunnlag i kontrakten for å kreve uthuset redusert til opprinnelig størrelse på 6 kvadratmeter.
Saken er dels vunnet og dels tapt. Partene bør hver bære sine omkostninger i medhold av tvistemålsloven §180, annet ledd, jf. §174, første ledd. Retten har ikke funnet det riktig å anvende unntaksregelen §174, annet ledd.
Dommen er enstemmig.
Domsslutning:
1. Turi Holm dømmes til å fjerne uthuset på 20 - tyve - kvadratmeter for den delen som overstiger 6 - seks - kvadratmeter innen 1.juni 1999.
2. Forøvrig stadfestes Tinn og Heddal herredsretts dom så langt den er påanket.
3. Saksomkostninger idømmes ikke, hverken for herredsretten eller lagmannsretten.