LA-1998-695
| Instans: | Agder lagmannsrett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 1998-10-28 |
| Publisert: | LA-1998-00695 |
| Stikkord: | Jordskifte |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Vestfold jordskifterett nr: 96-00008 - Agder lagmannsrett LA-1998-00695 A. Anke til Høyesterett avvist, HR-1999-00155K . |
| Parter: | Ankende part: Anders Osmundsen og Randi Wike (Prosessfullmektig: Advokat Sven Haraldsen). Ankemotpart: Ragnar Osmundsen og Ernst Osmundsen (Prosessfullmektig: H.r.advokat Thorstein Vale). |
| Forfatter: | Lagdommer Erling Strand, formann. Lagdommer Per Holtar Evensen. Ekstraord. lagdommer John Årseth |
| Lovhenvisninger: | Tvistemålsloven (1915) §172, §180, Jordskifteloven (1979) §17 |
Saken gjelder tvist mellom Ragnar og Ernst Osmundsen, eiere av gnr. 110 bnr. 1 og 2 i Andebu, Hasås Østre, og Anders Osmundsen og Randi Wike, eiere av gnr 3 og 4, Hasås Søndre, i forbindelse med utskiftning av et fellesareal på 1.157 m2 som ligger i sameie mellom deres eiendommer. Sameiet - nedenfor benevnt fellesarealet - oppsto da bnr. 4 i 1929 ble utskilt fra bnr. 2, slik at det ble to gårder, bnr. 2 med skyld 5,40 og bnr. 4 med skyld 6,69. Bruksnummer 4 ble utskilt til Sofus Osmundsen fra Hella Osmundsen, mor til Oskar Osmundsen, som overtok bnr. 2 i 1931. Oskar og Sofus Osmundsen var brødre. Sofus var far til Randi og Anders. Oskar var onkel til Ragnar og Ernst. Siden 1929 har bnr. 1 og 2 vært drevet som én eiendom. Det samme har bnr. 3 og 4.
Utenfor fellesarealet, men like inntil dette på bnr. 2, altså motpartens eiendom, har Anders bolighus med opparbeidet tomt. Spørsmålet er om han fikk tomten som gave fra sin onkel i 1954, slik at den nå tilhører ham og hans gård, eller om den, som motpartene hevder, bare ble gitt forlods som ledd i en fremtidig oppløsning av sameiet.
Den 16/10-1997 avsa Vestfold jordskifterett dom etter jordskiftelovens §17 med slik domsslutning:
"1. Tomt i tilknytning til det bolighus Anders Osmundsen idag bebor, er å se på som forlodds utlegg av sameiet (fellesarealet) til fordel for gnr. 110/4.
2. Hver av partene bærer sine egne sakskostnader ved tvistebehandlingen."
Når det gjelder sakens bakgrunn og partenes anførsler for jordskifteretten, vises til dommen.
Anders Osmundsen og Randi Wike, med advokat Sven Haraldsen som prosessfullmektig, har anket dommen til Agder lagmannsrett.
Ragnar og Ernst Osmundsen, med advokat Thorstein Vale som prosessfullmektig, har imøtegått anken.
Ankeforhandling ble holdt den 1/9 - 1998 i Andebu herredshus. I herredshuset møtte prosessfullmektigene, Ragnar og Ernst Osmundsen og Osmund Osmundsen på vegne av sin far Anders Osmundsen. Lagmannsretten var på befaring til Hasås sammen med de nevnte parter og prosessfullmektigene. På Hasås var også Anders Osmundsen til stede og avga forklaring.
Den 2/12-1997 har jordskifteretten gjort skifteplanvedtak. Under ankeforhandlingen ble det opplyst at partene på begge sider har anket skifteplanvedtaket til Agder jordskifteoverrett.
Anders Osmundsen og Randi Wike har i det vesentlige gjort gjeldende de samme anførsler for lagmannsretten som for jordskifteretten, slik de er inntatt i dommen av 28/11 - 1997. Lagmannsretten viser forsåvidt til jordskifterettens dom, og nevner ellers anførslene for lagmannsretten i hovedtrekk.
Det hevdes at jordskifteretten har tatt feil når den har kommet til at den tomten Anders fikk på bnr. 2 av sin onkel Oskar, ikke var en gave, men en forlods utleggelse av andelen til bnr. 3 og 4 ved en fremtidig oppløsning av gårdenes fellesareal, "den gamle hustomt med gårdsplads". I skylddelingsforretningen fra 1929, da bnr. 4 ble utskilt fra bnr. 2, heter det om dette arealet:
"Det bevitnes at ved delingen nytt fellesskap ikke er stiftet. Dog har vi samtykket i, at den gamle hustomt med gårdsplads på nordre side av veien, som er avmerket og har et flateindhold av 1157 m2, kan benyttes i fellesskap og er felles eiendom."
I 1953 hadde Anders Osmundsen begynt å sprenge ut boligtomt på bnr. 4, som hans far Sofus da eide. Oskar sa han heller burde bygge nede ved fellestomten, og at han kunne få tomt av ham der. Det er ikke tvil om at tomten var en gave til ham, og at Oskar mente det slik. Det er ingen opplysninger om, og heller ikke noe som gjør det sannsynlig at Oskar sa til Sofus at tomten til Anders var en forlods del av det hans gård skulle ha ved en eventuell oppløsning av sameiet.
Anders hørte ingenting om at han ikke skulle eie tomten eller om forlodsvilkår. Hadde det blitt sagt noe slikt, måtte han tatt det i betraktning før han bestemte seg for å bryte av tomtearbeidet på sin fars eiendom bnr. 4. Anders har forklart at han ikke var i tvil om at han fikk tomten av Oskar.
Tomten ligger utenfor, men inntil fellesarealet, og huset har fasaden mot dette. Da Oskar ga Anders denne tomten, er det nærliggende at han ønsket at fellesarealet fremdeles skulle brukes som tun, slik det hadde vært for de eldre husene. Plasseringen av huset til Anders forsterker tunvirkningen. Det er ingenting som tyder på at Oskar så for seg en deling av fellesarealet da Anders fikk tomten, og under enhver omstendighet ikke slik at tomten skulle være en forlods del av det som kom til å tilfalle bnr. 3 og 4 ved en eventuell fremtidig oppløsning av sameiet. Betraktningene om forlods utdeling, er først kommet opp etter utskiftningskravet fra Ragnar og Ernst Osmundsen.
Anders var ikke eier av bnr. 3 eller 4 da han bygde, og således heller ikke til fellesarealet. Han og søsteren Randi overtok bnr. 3 og 4 etter foreldrene i 1974. Det var nok oppfatningen i familien at Anders også kom til å overta bnr. 1 og 2. Slik gikk det ikke, fordi han i 1965 tapte en odelsløsningssak om gården. Han ble derfor bare eier av bnr. 3 og 4, sammen med sin søster. At han bare ble eier av den ene gården, kan ikke få betydning for eiendomsretten til tomten som han hadde fått flere år før, og det kan heller ikke gi eierne av gården, bnr. 3 og 4, en dårligere rettslig stilling ved skifte av fellesarealet. Det er i det hele ingen forhold som kan rokke ved at utgangspunktet for oppløsningen må være at det tilligger gårdene like ideelle deler av sameiet.
I dag driver Anders gården alene, han eier tomten og huset, selv om det nå kan være naturlig å se det slik at huset hører til gården. Men han har hele tiden vært eier av huset og tomten, og han har opptrådt som det utad.
I odelstakst som ble holdt den 19/10 - 1963 i forbindelse med den foran nevnte odelsløsningssaken, heter det:
"Det bemerkes at gårdstunet er felleseie med gnr. 110 bnr. 3 og 4. Den tomten som det nye våningshuset, tilhørende den foran nevnte eiendom, er bygget på, tilhører denne eiendom og er ikke tatt med i taksten."
Dette viser at gårdstunet var felleseie, og at tomten for det nye huset ble ansett å høre til bnr. 3 og 4, og ikke til bnr. 1 og 2. Derfor ble den holdt utenfor taksten, selv om den ikke var fradelt bnr. 2. Både Anders og ankemotpartene var parter ved taksten.
I skiftetakst over bnr. 1 og 2, avholdt den 9/11 - 1959, som ankemotpartene har vist til, var Anders ikke part. Taksten er intet bevis for at Anders ikke eide sin tomt, eller at han bare hadde fått bygge der på forlods betingelser som påstått av ankemotpartene.
Subsidiært anføres at Anders Osmundsen har ervervet ubetinget eiendomsrett til tomten ved hevd.
Anders Osmundsen og Randi Wike har lagt ned slik påstand:
"1. Nytomten på 741 m2 tilhører gnr. 110, bnr. 3 og 4.
2. De ankende parter tilkjennes saksomkostninger for jordskifteretten og lagmannsretten."
Ragnar og Ernst Osmundsen har i det vesentlige gjort gjeldende de samme anførsler for lagmannsretten som for jordskifteretten, og det vises til jordskifterettens dom. For øvrig nevnes anførslene for lagmannsretten i hovedtrekk.
Ankemotpartene hevder at jordskifterettens dom er riktig, både i resultatet og begrunnelsen.
Anders Osmundsen har ikke belegg for at at han personlig fikk tomt på Oskars eiendom som gave, med full eiendomsrett uten forbehold. Tomten skulle tillegges bnr. 4, som Anders kom til å overta, og den formelle overføringen til dette bruksnummeret skulle foretas etter oppløsning av sameiet. Da Oskar i 1953 ga Anders lov til å bygge på sin eiendom, var det en forutsetning at tomten ved senere oppløsning av fellesarealet skulle makeskiftes i den andelen bnr. 3 og 4 hadde i dette. Det var en forlods utlodning i forbindelse med oppløsning av sameiet - fellesarealet - til fordel for bnr. 4, slik det fremgår av punkt 1 i jordskifterettens domsslutning. Bevisene tyder på at Sofus var klar over denne betingelsen, og Anders bør også ha vært det.
Det fremgår av Ernst Osmundsens forklaring i bevisopptak for Høyesterett den 24/5 - 1965 at Oskar hadde fortalt ham at hensikten med å la Anders få bygge på tomten var å få oppløst fellesskapet han hadde med Sofus på den gamle framhustomten.
Skiftetaksten over bnr. 1 og 2 etter Oskars død, viser at jordskifterettens dom må være riktig. I taksten som ble holdt i november 1959 heter det:
"Det bemerkes at gårdstunet er felleseie med gnr. 110 bnr. 3 og 4. Den tomten som det nye våningshuset, tilhørende den foran nevnte eiendom, er bygget på, tilhører den takserte eiendom og er tatt med i taksten."
Tomten var altså med i verdigrunnlaget for taksten. Det viser klart at den ikke tilhørte Anders.
Frem til 1967 bodde foreldrene til Anders i det gamle våningshuset på fellesarealet, tvers overfor nytomten. Forholdene lå da ikke til rette for å få gjennomført oppløsningen av fellesarealet. Det kan være en av årsakene til at det ikke ble skrevet noe om hvordan oppløsningen skulle foregå.
Det bestrides at Anders Osmundsen har hevdet eiendomsrett til tomten. For det første er hans adkomst til tomten til hinder for det. Dessuten har han ikke vært i aktsom god tro ettersom han var kjent med forutsetningen for at Oskar ga ham lov til å bygge der. I den sammenheng vises til uttalelsen i skiftetaksten i 1959, da Sofus var part, og til Ernst Osmundsens forklaring under bevisopptaket i 1965.
Ragnar og Ernst Osmundsen har lagt ned slik påstand:
"1. Jordskifterettens dom stadfestes.
2. Ankemotpartene tilkjennes saksomkostninger hos de ankende parter in solidum for jordskifteretten og for lagmannsretten."
Lagmannsretten har kommet til et annet resultat enn jordskifteretten, og skal bemerke:
Under saksforberedelsen reiste ankemotpartene spørsmål om ankegjenstandens verdi, og påsto saken avvist fra lagmannsretten. I brev den 2/6 - 1998 til partene meddelte lagmannsretten at verdikravet ansås oppfylt, og at saken ble å fremme. Ankeforhandlingen med befaring har bekreftet denne vurderingen. Uten å gå inn på eierforholdet de ankende parter imellom, anses det både for Anders Osmundsen og for Randi Wike som medeier i bnr. 3 og 4, å ha økonomisk betydning på kr 20000,- eller mer, at sameiet ikke oppløses på de premisser som fremgår av jordskifterettens dom. Lagmannsretten bemerker at avgjørelsen blant annet synes å kunne få betydning for hvor - og om - ankemotpartene kan anlegge kjøreveg gjennom tunet. Under befaringen ble det fra de ankende parters side tilbudt å bekoste veg for ankemotpartene utenom tunet for å unngå trafikken der. Det ble avslått.
Når det gjelder hovedspørsmålet i saken, legger lagmannsretten til grunn at Anders Osmundsen hadde begynt å sprenge ut tomt for bolighus på bnr. 4 da Oskar tilbød ham å bygge der huset nå står, på sin eiendom bnr. 2. Det ble ikke fradelt tomt, og arealet ble ikke spesifisert. Etter bevisførselen legges til grunn at tomten lå utenfor, men like inntil fellesarealet, "den gamle hustomt med gårdsplads", som er nevnt i skylddelingsforretningen av 1929. Huset ble bygget med front mot gårdsplassen. På motsatt side lå det gamle våningshuset, der blant andre Sofus og kona bodde. En del av våningshuset på denne siden står fremdeles, men det er ubebodd og virker falleferdig.
Det nye huset ble liggende slik at det forsterket tunvirkningen, og Anders måtte også bruke fellesarealet som tun med adkomst, slik det tradisjonelt var brukt. Som eier av bnr. 4, og sameier i fellesarealet, må det legges til grunn at far til Anders hadde rett til å bruke fellesarealet som tun. Etter det opplyste regnet man med at Anders kom til å overta gnr. 3 og 4, som han også har gjort, sammen med søsteren Randi Wike. Det var da naturlig at han fikk bruke fellesarealet til tun og adkomst, ut fra gårdens rettighet i det. Etter bevisførselen finner lagmannsretten det for sannsynlig at Oskar, som var barnløs, anså Sofus og Anders for å være best odelsberettigede til bnr. 1 og 2. Det er sannsynliggjort at det både var hans, Sofus' og Anders' oppfatning at Anders med tiden også skulle overta denne eiendommen, slik at de to gårdene igjen kom til å bli drevet som én. Vitneforklaringene til Sofus og Arnt Osmundsen ved bevisopptak den 24/5 - 1965, anses å bekrefte det.
Det er trolig at Oskar ville at Anders skulle bygge ved det gamle tunet fordi han regnet med at han kom til å drive gårdene som én. Når situasjonen var slik, må det ha vært lite aktuelt å få oppløst sameiet, og det taler imot at tomten ble gitt ham forlods som et ledd i en slik oppløsning. Spørsmålet om oppløsning synes først å ha kommet opp etter at odelssaken ble reist, og særlig etter at Anders tapte den.
Det er ikke fremkommet noe bevis for at Oskar eller Sofus har sagt til Anders at hustomten ble gitt ham forlods i forbindelse med en fremtidig oppløsning av sameiet, eller at den da skulle gå inn i et makeskifte.
Det er mest sannsynlig at Anders fikk tomten som gave, med full eiendomsrett, og at han oppfattet det slik. Etter forholdene anser ikke lagmannsretten det for avgjørende at tomten ikke ble fradelt eller at det ikke ble skrevet noe om at han hadde fått tomt. Det er sannsynlig at grunnen til det de første årene var at man regnet med at han kom til å overta begge gårdene. Som nevnt slo denne forutsetningen ikke til fordi Anders tapte odelssaken. Lagmannsretten finner ikke at det kan få betydning for spørsmålet om han er eier av tomten, uten betingelser som nevnt. Da han fikk tomten var det faren som satt med gården der Anders begynte å sprenge ut tomt. Ingenting tyder på at han burde ha i tankene om Oskar knyttet betingelser til at han fikk tomt på bnr. 2, når ikke noe ble sagt om det. Anders har forklart at han da så det slik at faren og Oskar eide hver sin gård, og at han eide huset med tomt. Det som kan volde tvil er at det i skiftetaksten den 9/11 - 1959 uttales at tomten tilhører bnr. 1 og 2. Etter det opplyste var Sofus part i skiftesaken, og det må legges til grunn at han ikke kom med innsigelser mot uttalelsen, hvilket kan tyde på at han tidligere hadde fått forståelsen av at Anders ikke eide tomten, men at han hadde fått bygge på bnr. 2 på visse vilkår. Det er nærliggende at han i så fall ville ha snakket med Anders om det da han bygget, særlig fordi han på forskjellig vis bisto Anders med å få huset opp. Det kan imidlertid ikke ses bort fra at Sofus ikke merket seg uttalelsen i taksten, eller ikke festet seg ved den fordi tomten lå under bnr. 2. Lagmannsretten kan ikke legge til grunn at Anders så taksten. I denne sammenheng bemerkes at det av odelstaksten den 19/10 - 1963 fremgår at tomten tilhører bnr. 3 og 4, jfr. det som er gjengitt fra odelstaksten foran under anførslene. I denne saken var Anders part.
Ved en helhetsvurdering er lagmannsretten kommet til at Anders fikk tomten som gave og at den ikke er å anse som gitt forlods eller med forbehold om noen form for makeskifte i forbindelse med oppløsning av sameiet.
Lagmannsretten finner etter dette ikke grunn til å ta stilling til anførselen om hevd.
Anders Osmundsen har opplyst at den tomten han har hatt i bruk er på 741 kvadratmeter, og det kan ikke ses å være bestridt. Denne arealangivelsen tas med i domsslutningen i samsvar med påstanden.
Lagmannsretten former domsslutningen noe anderledes enn påstanden i samsvar med det som det ut fra anførslene åpenbart har vært hensikten å få dom for. Det vises i den sammenheng også til ordlyden i domsslutningen i den påankede dom.
Anken har etter dette ført frem og saksomkostningsspørsmålet skal avgjøres etter tvistemålslovens §180 annet ledd, jfr. §172. Ut fra den tvil saken har frembudt, finner lagmannsretten at hver av partene bør bære sine saksomkostninger for begge retter, jfr. §172 annet ledd 1. punktum. Dommen er enstemmig.
Domsslutning :
1. Nytomten på 741 m2 tilhører gnr. 110, bnr. 3 og 4, og den holdes utenfor ved eventuell oppløsning av sameiet i et fellesareal på 1.157 m2.
2. Saksomkostninger idømmes ikke.