LA-1999-167

Instans:	Agder lagmannsrett - Overskjønn
Dato:	2000-04-26
Publisert:	LA-1999-00167
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	Skien og Porsgrunn byrett Nr.: 98-00118 B - Agder lagmannsrett LA-1999-00167 B. Anket til Høyesterett; overskjønnet stadfestet så langt det var påanket, HR-2000-01054.
Parter:	Porsgrunn kommune v/ordføreren (Prosessfullmektig: Advokat Karl Otto Auk). Saksøkt: Bjørn Håland Johnsen, Eli Brit Kongelbæk (Prosessfullmektig: H.r.advokat Thorstein Vale).
Forfatter:	Lagdommer Nils Simonsen. Skjønnsmenn: Byggmester Harald Ekeli. Eiendomsmekler Per Hultgren. Anleggsingeniør Øistein Kongerød. Yrkesrettl./skogeier Vera Sørvik
Lovhenvisninger:	Ekspropriasjonserstatningsloven (1984) §4, §5, Plan- og bygningsloven (1985) §42, Tvistemålsloven (1915) §146, Skjønnsprosessloven (1917) §54a, §10

Overskjønnet gjelder fastsettelse av erstatning til berørte grunneiere i forbindelse med innløsning av areal regulert til friområde og veigrunn, ref plan og bygningsloven §42.

Porsgrunn kommune vedtok 28 januar 1993 reguleringsplan for området Liane/Hovenga i Porsgrunn. Planen berører 23 grunneiere, herunder eierne av gnr 382, bnr 11 og 22, Bjørn Håland Johnsen og Eli Brit Kongelbæk. Deres eiendom er i reguleringsplanen lagt ut til byggeområde (boliger), vei (fylkesvei) og friområde.

Håland Johnsen og Kongelbæk har inngått avtale med en utbygger, Prosjektfinans, om salg av arealene avsatt til byggeområde utgjørende ca 14,4 dekar. Kontrakten har følgende bestemmelse om oppgjøret:

«Det legges til grunn for oppgjøret til grunneierne at den vanlige pris ved salg av regulerte råtomter i dette området nå utgjør ca kr 255 pr m2 . Da oppgjøret til grunneierne skal baseres på det totale utbyggingsareal, må det foretas omregning til strøkspris, som i forhold til påregnelig utnyttelsesgrad vil utgjør kr 160 pr m2 oppmålt areal.»

Kontrakten med Prosjektfinans omfatter ikke arealet regulert til friområde og vei, som Porsgrunn kommune har akseptert å innløse, jf plan og bygningsloven §42. Innløsningsarealet utgjør tilsammen ca 25,8 dekar, fordelt på 6,8 dekar veigrunn og 19 dekar friområde.

Arealet avsatt til friområde ligger i ytterkant av Håland Johnsen og Konglebæks eiendom, ned mot et bekkefar, Leirkup. En del av arealet skråner relativt bratt ned mot bekken. I dette området gikk for 10-15 år siden et større leirras. I resten av arealet er skråningen ned mot bekken mindre bratt, og utgjør til dels svakt skrånende bakke ned mot bekken. Grunnen er leirholdig.

Arealet avsatt til vei ligger mellom friområdet og byggeområdet, i stor grad langs toppen av skråningen ned mot bekken. For å sikre størst mulig byggeområde er veien trukket så langt ut mot bekkeskråningen som mulig. Fordi grunnen er leirholdig vil det måtte gjøres omfattende tiltak for å sikre mot ras.

Arealet avsatt til friområde ble tidligere nyttet til jordbruk. I dag ligger det brakk og nyttes til friluftsformål og lek.

Veiarealet er i hovedsak dyrket.

Advokat Torstein Vale fremmet 20 januar 1998 begjæring om skjønn på vegne av Håland Johnsen og Kongelbæk mot Porsgrunn kommune til fastsettelse av erstatning for innløsningsarealet. Han gjorde gjeldende at erstatningen måtte utmåles etter strøkspris for byggeområde, d v s kr 160 pr m2 . Kommunen tok til motmæle.

Skien og Porsgrunn byrett avsa den 23 oktober 1998 skjønn med hvoretter erstatningen for friområdet ble satt til kr 3 pr m2, basert på utnyttelse til beite og ulike formål innen kulturlandsskapsstell. Erstatningen for arealet avsatt til vei ble satt til kr 60 pr m2, med utgangspunkt i strøkspris for byggegrunn, kr 160, men med fradrag for kostnader til adekvate tiltak mot ras. Porsgrunn kommune ble pålagt å betale lovbestemte gebyrer og utgifter til skjønnsmenn samt Johnsen og Kongelbæks saksomkostninger.

Bjørn Håland Johnsen og Eli Brit Konglebæk har ved prosessfullmektigen advokat Vale begjært overskjønn ved Agder lagmannsrett. Porsgrunn kommune har tatt til motmæle, og påstått byrettens skjønn stadfestet.

For overskjønnet er lagt frem følgende skjønnsforutsetninger:

Erstatningsbeløpet forfaller til betaling 2 uker etter rettskraftig skjønn, jf tvistemålsloven §146, annet ledd. Dersom det ikke er foretatt oppmåling, utbetales et tilnærmet a kontobeløp for endelig avregning med renteberegning når oppmåling foreligger. Endelig oppgjør skjer mot skjøte fritt for pengeheftelser.

Overskjønnsforhandlinger ble holdt i Tinghuset i Skien 26 april 2000. Håland Johnsen møtte. Kongelbæk var representert ved ektefellen Kåre Thorsen. Som prosessfullmektig for begge møtte advokat Vale.

For Porsgrunn kommune møtte prosessfullmektigen, advokat Karl Otto Auk. Planlegger i Porsgrunn kommune, Einar Barosen, fulgte forhandlingene. Det ble hørt partsforklaring fra Håland Johnsen, holdt åstedsbefaring, hørt tre vitner og lagt frem slik dokumentasjon som rettsboken viser.

Håland Johnsen og Kongelbæk har ved sin prosessfullmektig advokat Vale i det vesentlige anført:

«Parkprinsippet», omhandlet i Østensjødommen Rt-1977-24, og senere stadfestet og utviklet i en rekke høyesterettsdommer må lede til at hele innløsningsarealet erstattes etter strøkspris som byggeområde. Arealet inngår i reguleringsplanen av 28 januar 1993 for utbyggingen av Hovenga/Liane, der også kommunen er en betydelig grunneier. Utbyggingen i reguleringsplanen ville ikke vært mulig uten å ta med arealet regulert til vei- og friområde. Kommunen har erkjent at reguleringsplanen gjør at området må innløses. Den kan ikke høres med at reguleringen til friområde er en del av en samlet plan for tilgang for allmennheten til området langs bekken og videre utenfor planområdet. Det er ikke engang lagt frem fragmenter av en slik plan. Innløsningsarealet er det eneste i reguleringsplanen som er satt av til friområde, og gjort tilgjengelig fra byggeområde. Rettspraksis, jf Rt-1983-701 (Gommerud), særlig s 706, viser at det er uten betydning for anvendelse av parkprinsippet at friområdet ligger i utkanten av planområdet. Det er heller ikke avgjørende at arealet blir tilgjengelig for andre enn folk bosatt i byggeområdet.

Byretten har riktig lagt til grunn at arealet avsatt til veigrunn skal erstattes etter strøkspris for byggegrunn, men det er ikke grunnlag for fradragene byretten har lagt inn. Slike fradrag er allerede ivaretatt ved at det er tale om en gjennomsnittlig strøkspris for hele byggeområdet på kr 160. Som det fremgår av kontrakten med Prosjektfinans er prisen for råtomt kr 255 pr m2 .

Advokat Vale har lagt ned slik påstand:

1. Skjønnet fremmes på samme avtalemessige grunnlag som for byretten.

2. Erstatningen for innløste regulerte arealer til veigrunn og friareal fastsettes til ens strøkspris med kr 160 pr m2 .

3. Porsgrunn kommune pålegges å betale de lovbestemte utgifter for lagmannsretten, herunder godtgjørelse til skjønnsmenn.

4. Porsgrunn kommune pålegges å betale de saksøkte v/ advokat Vale utgifter til juridisk bistand for lagmannsretten.

Porsgrunn kommune, ved prosessfullmektig advokat Auk har i det vesentlige anført:

Byrettens skjønn bør stadfestes. Kommunen er i utgangspunktet av den oppfatning at erstatningen for grunn til vei er satt for høyt, men har ikke ønsket å ta kostnadene ved å begjære overskjønn. For øvrig er byrettens skjønn korrekt i resultat og begrunnelse.

Kommunen har lagt forholdene til rette for at grunneierne skal kunne benytte størst mulig del av planområdet til utbygging. Dersom kommunen ikke hadde gått inn med betydelige midler, herunder kr 30 mill til bygging av ny fylkesvei, ville det ikke vært mulig å bygge ut området. Kommunen har ingen tilknytningsavgift og arealet regulert til byggeområde er svært populært.

Innløsningsarealet ligger i et rasutsatt området. Grunnforholdene gjør at det ikke er egnet til bebyggelse og kommunen ville aldri tillatt bygging der.

Som hovedregel vil reguleringsplanens formål angi den påregnelige utnyttelse av eiendommen, og derved være bindende for erstatningsutmålingen ved ekspropriasjon. Dette gjelder også når en eiendom reguleres til friområde, jf bl a Rt-1977-24 (Østensjø), som også fastsatte visse, snevre unntak fra hovedregelen og som ikke er aktuelle i denne saken.

Hovedformålet med reguleringen til friområde var å sikre allmennheten best mulig tilgang til naturområdene langs bekken. Reguleringen inngår i kommunens planer om et grøntområde langs bekken fra Børsesjø og nedover mot byen. Høyesterett har i flere saker, senest i Søm-dommen, avsagt 16 februar 1999 lagt til grunn at det da ikke skal betales erstatning basert på tomtepris.

Porsgrunn kommune har lagt ned slik påstand:

1. Byrettens skjønn stadfestes.

2. Bjørn Håland Johnsen og Eli Brit Konglebæk dekker sakens omkostninger.

Lagmannsretten ser saken slik:

Ekspropriasjonserstatningsloven §4 fastslår at verdsettelsen skal skje på grunnlag av salgsverdien eller bruksverdien dersom denne er høyest. I nærværende sak er det ikke tvilsomt at salgsverdien gir høyest erstatning.

Ekspropriasjonserstatningsloven §5, annet ledd fastslår at ved erstatningsfastsettelsen skal

«det leggjast vekt på kva slags eigedom det gjeld, kvar eigedomen ligg og den påreknelege utnytting som det røyneleg er grunnlag for etter tilhøva på staden.»

Lagmannsretten finner det hensiktsmessig først å fastsette erstatningen for den del av innløsningsarealet som er avsatt til friområde.

Som nevnt ligger arealet regulert til friområde langs bekkefar, tildels i bratt lende ned mot bekken, tildels i en slakere helling mot bekken. Arealet ligger i et område med leirgrunn, med til dels betydelig rasfare. Området har aldri vært planlagt for bruk til utbygging, og grunnforholdene gjør det uegnet til byggeformål. Utbygging fremstår av disse grunner ikke som noe påregnelig utnyttelse av dette arealet. Det er på det rene at kommunen heller ikke ville gitt tillatelse til bygging der. Friarealet man her står ovenfor står derfor i en helt annen stilling enn arealer som, med grunnlag i det såkalte «parkprinsippet» er erstattet tomteareal til tross for at det i reguleringsplanen er avsatt til annet formål. I samtlige saker der parkprinsippet er benyttet har det vært tale om grunn som i utgangspunktet hadde slik beliggenhet og beskaffenhet at det var egnet til bebyggelse og at slik utnyttelse derfor måtte anses som påregnelig dersom reguleringsplanen ikke hadde gjort området «ubebyggelig». I nærværende sak står man derimot overfor et areal der beliggenhet og beskaffenhet for øvrig gjør at bygging allerede i utgangspunktet ikke er noe påregnelig utnyttelse. Erstatning med grunnlag tomteverdi er det da ikke grunnlag for.

Lagmannsretten er enig med byretten i at påregnelig utnyttelse av arealet avsatt til friområde, ut i fra beliggenhet, beskaffenhet og grunnforhold, er beitemark og forutsatt tiltak mot ras og utglidning, natur, rekreasjons- og kulturlandskapsområde. Lagmannsretten er også enig med byretten i at erstatningen for dette arealet bør settes til kr 3 pr m2 .

Arealet avsatt til vei ligger som nevnt innledningsvis på toppen av skråningen ned mot bekken, og på en strekning trukket noe mer inn i forhold til skråningen. Faren for ras og utglidning gjør seg ikke gjeldende i samme grad her som for arealet avsatt til friområde. Arealet, d v s ca 6,8 dekar har etter lagmannsrettens syn en beskaffenhet og beliggenhet som gjør at det kunne vært benyttet til utbygging, selv om det slik sett må anses for noe marginalt sammenlignet med områdene som er omfattet av grunneiernes avtale med Prosjektfinans. Kommunen har for øvrig ikke bestridt at dette arealet i utgangspunktet skal erstattes etter tomteverdi med utgangspunkt i en strøkspris på kr 160, men at det må foretas betydelige reduksjoner pga behov for rassikring m.m. slik byretten har påpekt. Lagmannsretten bemerker i den anledning at strøksprisen på kr 160 er en omregning med utgangspunkt i en råtomtepris på kr 255 pr m2, der det er tatt hensyn til bl a påregnelig utnyttelsesgrad m.m, jf avtalen med Prosjektfinans. Innløsningen er ikke satt i verk, slik at det er dagens verdiforhold som skal legges til grunn, jf ekspropriasjonsvederlagsloven §10, første setning. Med dagens eiendomspriser antas råtomtprisen i området å ligge en del over kr 255 pr m2 . Lagmannsretten antar derfor at en strøkspris på kr 160 pr m2 ivaretar kostnader ved rassikring m.m, slik at det ikke er grunnlag for å redusere denne ytterligere.

Erstatningen for omlag 6,8 dekar avsatt til veigrunn settes etter dette til kr 160 pr m2 .

Lagmannsretten er enig med byrettens omkostningsavgjørelse.

Håland Johnsen og Kongelbæk har oppnådd et bedre resultat ved overskjønnet enn ved underskjønnet, slik at Porsgrunn kommune må erstatte deres nødvendige utgifter i anledning overskjønnet, herunder til juridisk bistand, jf skjønnsloven §54a pkt a. Advokat Vale har lagt frem omkostningsoppgave hvoretter han krever erstatning for saksomkostninger med kr 45.291, hvorav kr 38.800 er salær og resten reiseutgifter, utgifter til kopiering og rettsgebyr. Omkostningsoppgaven legges til grunn.

Porsgrunn kommune må også dekke de øvrige kostnader ved overskjønnet, herunder utgifter til skjønnsmenn. Disse vil bli fastsatt ved særskilt beslutning senere.

Overskjønnet er enstemmig.

Slutning:

1. Bjørn Håland Johnsen og Eli Brit Kongelbæk tilkjennes erstatning for veigrunn og friområde som angitt ovenfor. Erstatningsbeløpene forfaller til betaling og utbetales som angitt i skjønnsforutsetningene inntatt ovenfor.

3. Byrettens skjønn, slutningens pkt 3 og 4 stadfestes.

4. Porsgrunn kommune betaler innen to -2- uker fra overskjønnets forkynnelse 45.291 - førtifemtusentohundreognittien- kroner i saksomkostninger for lagmannsretten.

5. Porsgrunn kommune dekker utgiftene til overskjønnsbehandlingen, herunder utgifter til skjønnsmenn.