LA-1999-362

Instans:	Agder lagmannsrett - Dom
Dato:	1999-11-22
Publisert:	LA-1999-00362
Stikkord:	Kjøpsrett
Sammendrag:
Saksgang:	Skien og Porsgrunn byrett nr.: 98-00855 A - Agder lagmannsrett LA-1999-00362 A. Anke til Høyesterett delvis fremmet, deretter ble lagmannsrettens dom stadfestet så langt den var innbrakt for Høyesterett, se HR-2000-00393.
Parter:	Ankende part: Nguyen van Hong (Prosessfullmektig: Advokat Bjørn Stormyr). Ankemotpart: Leif Erik Aas (Prosessfullmektig: Advokat Jan Erik Granmo).
Forfatter:	Lagdommer Ivar Danielsen, formann. Lagdommer Tore-Jarl Christensen. Ekstraord. lagdommer Odvar Rye. 2 meddommere
Lovhenvisninger:	Avhendingslova (1992) §3-10, §3-7, §3-8, §3-9, §4-19, Tvistemålsloven (1915) §174, §180

Saken gjelder krav om heving, erstatning og prisavslag i orbindelse med kjøp av boligeiendom.

Nguyen van Hong kjøpte eiendommen, en tomannsbolig i Herkulesgate 15 i Skien, ved kjøpekontrakt av mai 1997. Han tok ut stevning mot selgeren, Leif Erik Aas 6. mai 1998 med krav om prisavslag begrenset oppad til kr 200 000.

Skien og Porsgrunn byrett avsa dom i saken 18. november 1998 med slik domsslutning:

1. Leif Erik Aas dømmes til å betale Nguyen van Hong

kr 63.000,- -kronersekstitretusen- innen 2 -to- uker fra forkynnelse av denne dom.

2. Hver av partene dekker egne omkostninger.

Når det gjelder saksforholdet forøvrig og partenes anførsler for byretten, vises det til byrettens dom.

Under ankeforhandlingen har saken endret karakter ved at ytterligere mangler er påberopt. Kravet omfatter nå også heving og erstatning, og prisavslagskravet er øket med en begrensning oppad til kr 700 000.

Leif Erik Aas har tatt til motmæle. I anledning anken krever han at byrettens dom stadfestes. Han har også motanket og påstått seg frifunnet.

Ankeforhandling ble holdt i Skien 28. og 29. oktober 1999. Partene møtte med sine prosessfullmektiger og avga forklaring. Dessuten mottok retten forklaring fra fire vitner og gjennomførte befaring av boligeiendommen. Bortsett fra de nye mangler som er påberopt etter byrettens dom og de omstendigheter dette bygger på, står saken i det vesentlige i sammme stilling som for byretten.

Nguyen van Hong har i hovedsak gjort gjeldende:

Saken gjelder forbrukerkjøp, og kontrakten inneholder slik ansvarsfraskrivelse som er omhandlet i avhendingslovens §3-9.

Både avhendingsloven §3-7 og §3-8, jf. §3-9 første setning og §3-9 annen setning, kommer til anvendelse i saken. Det foreligger en tilstandsrapport som er en del av kjøpekontrakten. Denne omtaler ikke alle mangler ved eiendommen og er dessuten misvisende i sin angivelse av at det kun er nødvendig å utbedre for kr 20 000. Selger må identifiseres med takstmannen som har utarbeidet tilstandsrapporten. Også forhold forårsaket av slit og elde kan være en mangel. Det var i byretten enighet om at forhold som takstmannen burde ha sett og påpekt, skulle betraktes som en mangel. Dette bestrides nå fra selgers side. Kjøper har ingen undersøkelsesplikt og kunne forøvrig ikke avdekke de mangler som ikke var omtalt i tilstandsrapporten. Avhendingsloven §3-10 kommer således ikke til anvendelse. Kjøper har for øvrig undersøkt eiendommen etter at han overtok den og reklamert fortløpende etterhvert som mangler har blitt avdekket. Det skal forøvrig ikke stilles for strenge krav til reklamasjon i forbrukerkjøp.

De mangler som påberopes i det følgende må dessuten sees i sammenheng, og det må foretas en helhetsvurdering av eiendommens verdi vurdert opp mot den kjøpesum som ble avtalt. Mangel kan således foreligge uavhengig av hva man måtte komme til for hver enkelt konkret mangel som i det følgende påberopes.

Elektrisk anlegg:

Tilstandsrapporten gir ikke informasjon om at det elektriske anlegget ikke er tilstrekkelig til å forsyne to leiligheter med nødvendig elektrisitet. Siden dette er en tomannsbolig, burde dette vært opplyst. Forholdet faller inne under §3-7 og antagelig også §3-8.

Fritt vann i kjeller:

I tilstandsrapporten er det kun bemerket at det er en del saltutslag på grunnmur og gulv i kjelleren, og at dette tyder på en viss fuktighet i grunnen.

Kjøper har registrert vann på gulvet i deler av kjelleren. Dette representerer en mangel i forhold til avhendingsloven §3-7, alternativt §3-9, annen setning.

Lekkasjer fra sluk:

Dette gjelder sluk i fire våtrom, to i første etasje og to i annen etasje. Det er ikke tett i overgangen mellom sluk og gulvkonstruksjon. Vann som kommer ut over slukkanten trekker derfor ned i gulvet og ut i konstruksjonen. Det er sannsynlig at bjelkelag og gulvbord under støpen i disse fire våtrommene har fått råteskade.

Forholdet skulle vært opplyst i tilstandsrapporten, jf. §3-7. Subsidiært anføres avhendingsloven §3-9, annen setning. Det prisavslag byretten har kommet frem til, kr 8.000 er utilstrekkelig til å foreta en forsvarlig og nødvendig utbedring.

Murpuss:

Murpussen løsner fra underlaget over store deler av veggflatene. Dette skyldes mindre sprekker forskjellige steder i murpussen. Gjennom disse sprekkene trekker det fuktighet, og gradvis bevirker fuktigheten, ved frost, at murpussen løsner.

Mangelen skulle vært opplyst, jf. §3-7. Subsidiært anføres §3-9, annen setning.

Prisavslaget må utmåles som beskrevet av murmester Morten Lassen.

Råte i vindu:

Vinduets bunnkarm er råtten. Det anføres de samme bestemmelser som foran.

Prisavslag med kr 5.000, etter fradrag for standardheving som gitt av byretten, er tilstrekkelig.

Takkonstruksjonen:

Dette er en omfattende og alvorlig mangel. Mangelen er ikke omtalt i tilstandsrapporten. Den skulle vært opplyst der.

Dersom retten kommer til at selger ikke måtte kjenne til mangelen, må mangelen ansees som skjult og behandles i henhold til avhendingsloven §3-9, annen setning.

Mangelen er et utslag av en svakhet ved konstruksjonen. Takverket understøttes av takstoler som er montert på en underliggende bjelke, lagt oppå loftsgulvet. Dette har ikke tilstrekkelig understøttelse videre nedover i konstruksjonen og har derfor resultert i setninger i bjelkelagene og sprekkdannelser i veggene i første og annen etasje.

Denne konstruksjonsmåten kan ikke være i overensstemmelse med god byggeskikk på tidspunktet for byggets oppførelse, 1956. Det erkjennes at det ikke kan sies å foreligge en mangel dersom den beskrevne konstruksjon var i overensstemmelse med god byggeskikk på byggetidspunktet. Det gjøres ikke gjeldende at avhendingsloven §3-7 kommer til anvendelse når det gjelder denne mangelen. Forholdet må bedømmes under henvisning til avhendingsloven §3-9, annen setning. Her vil prisen kjøper betalte for eiendommen og den informasjon han mottok, være relevante momenter ved vurderingen.

Utbedring av den påberopte mangel er beregnet til kr 516.600. mangelen ble påberopt i anken av 19. januar 1999, og kravet om heving ble fremsatt i prosesskrift av 3. mai 1999 under henvisning til tilstandsrapport av 3. mars 1999 og tilhørende kostnadsoverslag av 9. april 1999. Det gjøres gjeldende at det derved er reklamert i tide.

Prinsipalt kreves kjøpet hevet og erstatning tilkjent, subsidiært kreves det prisavslag i henhold til det foreliggende overslag for utbedringskostnader.

Verken selger eller den takstmann som på hans vegne utarbeidet tilstandsrapporten, var klar over mangelen. Kjøper måtte derfor heller ikke kjenne til mangelen og avhendingsloven §3-10 kan ikke gjøres gjeldende fra selgers side.

Som grunnlag for at mangel foreligger gjøres således for samtlige påberopte forhold gjeldende at §3-7 kommer til anvendelse, dog med unntak for takkonstruksjon. Dessuten gjøres gjeldende at §3-8 kommer til anvendelse for så vidt angår det elektriske anlegget. Videre påberopes avhendingsloven §3-9 annen setning for alle forhold, med unntak av elektrisk anlegg og råte i vindu.

Det vises for øvrig til byrettens gjengivelse av den ankende parts anførsler og byrettens premisser der den ankende part er gitt medhold.

Den ankende part har nedlagt slik påstand:

«I hovedanken:

Prinsipalt:

1. Leif Erik Aas tilpliktes å betale Nguyen van Hong

kr 780.000,- med tillegg av morarente 12% p.a. regnet fra dommens forkynnelse og inntil betaling finner sted.

2. Leif Erik Aas tilpliktes å betale erstatning til Nguyen van Hong med et beløp oppad begrenset til

kr 50.000,- med tillegg av 12% fra dommens forkynnelse til betaling skjer.

3. Samtidig med at Leif Erik Aas oppfyller pkt. 1 og pkt. 2 over, tilpliktes Nguyen van Hong å tilbake skjøte eiendommen gnr. 300, bnr. 1598 i Skien kommune til Leif Erik Aas.

Subsidiært:

Leif Erik Aas tilpliktes å betale prisavslag til Nguyen van Hong med et beløp oppad begrenset til kr 700.000,- med tillegg av morarente med 12% regnet fra dommens forkynnelse inntil betaling finner sted.

I begge tilfeller:

Leif Erik Aas tilpliktes å erstatte Nguyen van Hong's saksomkostninger for byrett og lagmannsrett.

I motanken:

1. Byrettens dom stadfestes.

2. Nguyen van Hong tilkjennes sakens omkostninger for byrett og lagmannsrett.»

Ankemotparten har i hovedsak anført:

Generelt gjøres gjeldende at manglende vedlikehold og tidsmessig uhensiktsmessighet ikke er å anse som mangel. En mangel må vurderes objektivt. Forholdene på byggetiden er avgjørende når det gjelder materialvalg og konstruksjonsmåte. At en feil er skjult er ikke tilstrekkelig for at det foreligger en mangel. Vilkårene i §3-9 annen setning må være oppfyllt. Forhold som tilskrives slit og elde er i utgangspunktet ikke mangel i avhendingslovens forstand.

Dersom det påberopte forhold må ansees som en rimelig og nærliggende følge av eiendommens synlige tilstand, vil det heller ikke foreligge noen mangel.

Når det gjelder synlige feil, reguleres dette av avhendingslovens §3-10. Denne bestemmelsen krysses av avhendingsloven §3-7. I denne saken får imidlertid §3-7 ingen betydning, siden selger hverken har eiet eller bebodd salgsobjektet. Når det gjelder kjøpers kunnskap etter §3-10, skal det foretas en risikobetraktning. Dersom et utslag av mangelen er synlig eller opplyst, foreligger ingen mangel selv om begge parter var ukjent med hva manglen reelt sett bestod i og dens omfang. Kjøper får i slike tilfeller en undersøkelsesplikt, som også kan omfatte en plikt til å få utredet spørsmålet med sakkyndig bistand.

Når det gjelder spørsmålet om anvendelse av avhendingslovens §3-7, er det fra den ankende parts side påberopt at selger må identifiseres med takstmannen som utarbeidet tilstandsrapporten. Dette bestrides, og det vises i den forbindelse til at eiendomsmegleren har engasjert takstmannen. Innhenting og fremleggelse av tilstandsrapport er ikke en selgerplikt, men en serviceytelse. Så lenge takstmannen på selgers vegne ikke har kontakt direkte med kjøper, er det ikke grunnlag for identifisering. Dersom retten skulle komme til at identifisering er aktuelt, vises det til ordlyden i §3-7 som krever at takstmann isåfall kjente eller måtte kjenne til de forhold saken gjelder. Noen alminnelig aktsomhetsvurdering av takstmannens utførelse av oppgaven i forbindelse med utarbeidelse av tilstandsrapporten er ikke aktuellt tema i herværende sak.

Generellt gjøres for øvrig gjeldende at salgsoppgaven har reservasjoner og en oppfordring til kjøper om å ha med sakkyndig for å undersøke bygningens beskaffenhet. Det fremgår videre at selger er et dødsbo og prisantydning er angitt til kr 650.000. Eiendomsmegler advarte uttrykkelig kjøper mot å by så høyt som han gjorde, siden huset hadde behov for betydelig renovering.

Elektrisk anlegg:

Når det gjelder dimensjonering, så er det opplyst tilstrekkelig om dette i tilstandsrapporten. Avhendingsloven §3-10 kommer således til anvendelse. Det som forøvrig er påpekt fra kjøpers side er en naturlig og påregnelig følge av slit og elde.

Fritt vann i kjeller:

Tilstandsrapporten gir opplysninger om forholdene slik de var da takstmannen befarte eiendommen. Det som er opplyst i tilstandsrapporten er tilstrekkelig til at kjøper måtte forstå at dreneringen ikke lenger virket. Det er ikke uvanlig at en drenering blir tett etter såvidt mange år. Med de opplysninger som forelå har kjøper her tatt risikoen.

Lekkasjer fra sluk:

De aktuelle mangler er påregnelige og et resultat av slit og elde. Selger kan ikke identifiseres med takstmann, og ansvar kan derfor ikke bygges på avhendingsloven §3-7. Subsidiært gjøres gjeldende at takstmannen ikke måtte forstå at det var lekkasje ved slukene. Vannet var avstengt da han foretok sin befaring, og dette er uttrykkelig opplyst i tilstandsrapporten.

Murpuss:

Tilstandsrapporten gir opplysning om sprekker i murpussen på veggene utvendig. Kjøper plikter på dette grunnlag å undersøke nærmere. Det foreligger således ikke lenger en skjult mangel. Kjøpers egen takstmann har heller ikke gått nærmere inn på problemstillingen. Forøvrig er mangelen en påregnelig følge av slitasje og elde og datidens materialer. Kjøper har akseptert risikoen for en slik mangel som er påberopt.

Subsidiært gjøres gjeldende at ny murpuss representerer en standardheving, og at det må gjøres fradrag for dette.

Råte i vindu:

Også her er det gitt tilstrekkelig opplysninger i tilstandsrapporten. Kjøper burde undersøkt nærmere, men har i steden tatt risikoen. Det foreligger derfor ingen skjult feil. Subsidiært gjøres gjeldende at dette representerer en påregnelig eldeskade, og at anvar derfor ikke kan baseres på avhendingsloven §3-9 annen setning.

Takkonstruksjonen:

Det foreligger ingen mangel som kan påberopes. Setningene i etasjeskillene og sprekkene i veggene, med den påberopte årsak i en svakt understøttet takkonstruksjon, er et resultat av materialvalget og den konstruksjonsmåte som ble benyttet, og som var vanlig da huset ble bygget. Det er for øvrig kjøpers bevisbyrde å påvise at konstruksjonsmåte og materialvalg var uvanlig på byggetiden. Slikt bevis er ikke forsøkt ført.

Det er reklamert for sent. Sprekkene i veggene innvendig har kjøper vært oppmerksom på fra 3-4 måneder etter overtakelsen. Dette har han selv forklart i retten under ankeforhandlingen. Han fikk dessuten tilstrekkelig kunnskap til å undersøke forholdet nærmere og eventuellt reklamere, ved den rapport som takstmann Gunnulfsen utarbeidet 3. desember 1997. Forholdet burde også vært påpekt av kjøpers egen takstmann, som kjøper må identifiseres med. Den svikt som kan påvises er et resultat av tidens tann. På det grunnlag som her er angitt, bestrides derfor at kravet om heving og erstatning kan tas til følge.

Subsidiært gjøres gjeldende at den utbedring som er krevet vil representere en betydelig standardheving.

Ankemotparten har nedlagt slik påstand:

«I hovedanken.

1. Byrettens dom stadfestes.

2. Leif Erik Aas tilkjennes saksomkostninger for byrett og lagmannsrett.

I motanken.

1. Leif Erik Aas frifinnes

2. Leif Erik Aas tilkjennes sakens omkostninger for byrett og lagmannsrett.»

Lagmannsretten skal bemerke:

Elektrisk anlegg:

Svakhetene ved det elektriske anlegget er ikke mangler som kjøper kan påberope. Anleggets kapasitet er tilstrekkelig opplyst i tilstandsrapporten. Når det gjelder dette viser lagmannsretten forøvrig til byrettens dom. Rustangrepet er en eldeskade, som ikke er upåregnelig i et hus av denne alder og kvalitet. Om det siste bemerker lagmannsretten at huset har en forholdsvis enkel standard, selv vurdert ut fra datidens byggeskikk og materialvalg. Selger måtte ikke kjenne til rusten.

Fritt vann i kjeller:

Heller ikke dette representerer en mangel kjøper kan påberope seg, og lagmannsretten viser i denne forbindelse til byrettens dom og den begrunnelse som der er gitt.

Lekkasjer fra sluk:

Byretten har i sin avgjørelse bygget på at takstmannen i sin tilstandsrapport burde opplyst om sprekkene rundt slukene og mulighetene for lekkasjer og skader som følge av dette. For byretten ble det fra selgers side ikke bestridt at det i et slik tilfelle måtte foretas identifisering mellom ham og takstmannen. For lagmannsretten har selgeren gjort gjeldende at det ikke foreligger grunnlag for slik identifisering.

Så langt byretten har tatt stilling til grunnlaget for ansvar vedrørende denne mangel, viser lagmannsretten til byrettens dom. Det tilføyes at takstmannen, slik forholdene er beskrevet av byretten, måtte kjenne til lekkasjene. Når det gjelder spørsmålet om identifikasjon, er utgangspunktet at megleren rutinemessig innhentet fullmakt fra selgeren i forbindelse med oppdragets påbegynnelse. Det var megleren som kontaktet takstmannen, men kostnadene skulle dekkes av selger. Tilstandsrapporten var en del av salgsdokumentene, og det er henvist til den i salgsoppgaven. Likeledes heter det i kjøpekontraktens §11: «Kjøperen har fått seg forelagt følgende. - Følgende eiendomsdokumentasjon: Pantattest, ......, tilstandsrapport, ...... .»

I dette tilfelle var det ingen kontakt mellom takstmannen og selgeren i forbindelse med utarbeidelse av tilstandsrapporten, siden selgeren hadde arvet huset og aldri bodd i det.

Rettslig sett fremstår det som noe usikkert i hvilken grad en selger etter avhendingsloven §3-7 blir å identifisere med sine medhjelpere. I Ot.prp.nr.66 for 1991 er det på side 89 uttalt:

«Når paragrafen spør om kva «seljaren» måtte vite er det ikkje berre spørsmål om seljaren personleg. I tillegg til seljaren personleg (og eventuellt organa for seljaren når seljaren er ein juridisk person), må ein sjå på tilhøva hos andre som har stått fram overfor kjøparen som den som heilt eller delvis tek seg av avhendinga på vegne av seljaren. Dette kan både være personar som er tilsette hos seljaren, og personar som har særskilt oppdrag å hjelpe til med den aktuelle avhendinga, td. ein eigedomsmeklar. Dei vert alle å identifisere med selgjaren her. Dette gjeld sjølv om hjelparen ikkje har hatt fullmakt til å binde seljaren til sjølve avhendinga, men det må krevjast at hjelparen i det minste ville hatt fullmakt til å gi dei aktuelle opplysningane.»

Etter lagmannsrettens oppfatning vil det være naturlig å foreta identifikasjon med en medhjelper som etter oppdrag fra selgeren opptrer på selgerens vegne og i den forbindelse henvender seg til kjøperne. En slik løsning vil være egnet til å skjerpe selgerens aktsomhet i forhold til sine medhjelperes opptreden. For en kjøper fremstår en tilstandsrapport i et tilfelle som dette som en del av selgers salgsopplegg. Det skaper klarere linjer at tilstandsrapporten inngår i selgers ansvarsgrunnlag. Det ville være unødvendig tungvint og urimelig om en kjøper, som har flere mangelskrav etter et kjøp, i noen av disse skulle måtte fremme krav mot selger og i andre måtte fremme krav mot takstmannen, som måtte bli alternativet dersom identifikasjon ikke aksepteres.

Lagmannsretten er derfor av den oppfatning at selgeren i dette tilfellet må identifiseres med takstmannen som har utarbeidet tilstandsrapporten.

Når det gjelder omfanget av mangelsansvaret, er lagmannsretten kommet til et annet resultat enn byretten. Det vil være vanskelig å utbedre manglene for en såvidt lav sum som byretten kom frem til, kr 8.000. Dette gjelder selv om det ikke skal foretas utbedring av bjelkelagene. Utbedringskostnadene fastsettes skjønnsmessig til kr 20.000. Det er da gjort fradrag for standardheving.

Murpussen:

Lagmannsrettens flertall - lagdommer Danielsen, lagdommer Christensen, og 2 meddommere - er i det vesentlige enig med byretten når det gjelder spørsmålet om ansvarsgrunnlag for denne mangelen, og det henvises til byrettens dom i så henseende. Når det gjelder tilstandsrapportens omtale av spørsmålet, har byretten sitert dels fra det punktet som omtaler veggene og dels fra det punktet som omtaler grunnmuren. Det som er relevant i denne forbindelse, er etter lagmannsrettens oppfatning beskrivelsen under GR. 02 bæresystem m/utvendig kledning og innvendige vegger. Her heter det blandt annet: «Vegger av siporex, utvendig pusset. ....... noen spekker i puss utvendig på veggene. ..... Nødvendig utbedringer: sprekker i puss på vegger utvendig, og rundt vinduer må tettes. .....»

Sprekkene i murpussen er lett synlige. Det forhold at murpussen var løs fra underlaget, kunne ikke sees. Fenomenet er imidlertid velkjent for fagfolk. Takstmannen som utarbeidet tilstandsrapporten måtte derfor vite at murpussen kunne være løs. Forholdet lar seg lett kontrollere ved å slå mot eller berøre veggen med en hard gjenstand. Dette gir en «hul» lyd, som var lett å registrere da det ble demonstrert for lagmannsretten under befaringen. Mangelen er hovedsakelig et resultat av sviktende vedlikehold. Selv om sprekkene i murpussen, sammenholdt med husets alder og byggemåte, burde gitt kjøperen et varsko, vil selgeren ha ansvar etter avhendingsloven §3-7.

Mindretallet - ekstraordinær lagdommer Rye - gjentar at sprekkene i den utvendige murpussen var meget lett synlige. Det dreier seg om gjennomgående sprekker i et betydelig omfang, og som kan tilbakeføres til vanninntrengning i murpussen som følge av manglende maling og utvendig vedlikehold av huset gjennom mange år. Det er utenkelig at kjøperen forut for huskjøpet ikke iaktok sprekkene som forøvrig er angitt som en mangel i tilstandsrapporten. Selv om kjøperen ikke er fagmann måtte han forstå at vann kunne trenge inn i sprekkene og den malingsslitte murflaten og påføre murpussen ytterligere skader. Etter mindretallets mening forelå det her etter omstendighetene så klare varselsignaler at huskjøperen burde ha tilkalt en fagmann, som omgående ville ha konstatert at partier av murpussen var løs. Mindretallet antar etter dette at følgeskadene av mursprekken ikke kan påberopes som en mangel i avhendingslovens forstand.

For lagmannsretten fremstår det som riktig å ta utgangspunkt i den anslåtte utbedringskostnad på kr 155.000. Det gjøres fradrag for standardheving etter skjønn og innvilges prisavslag med kr 100.000.

Råte i vinduet:

Lagmannsretten er kommet til samme resultat som byretten og viser til byrettens begrunnelse. Prisavslaget settes således til kr 5.000.

Takkonstruksjonen:

Lagmannsretten er av den oppfatning at takkonstruksjonen er svakt understøttet slik det er beskrevet av Byggplan A/S, og at dette har forårsaket nedbøyninger og setninger i bjelkelag og delevegger innvendig i bygningen. I tillegg til svakhetene ved takkonstruksjon, har krymping av bjelkelagene i etasjeskillene virket i samme retning. Det er ikke uvanlig å finne setninger og sprekker i en bygning med slik konstruksjon og slike materialer. Byggemåten var vanlig den gang bygget ble oppført og var ikke i strid med dagjeldende regelverk.

Kjøper har påberopt avhendingsloven §3-9 annen setning som begrunnelse for at det foreligger en mangel. Det er ikke gjort gjeldende at selger måtte kjenne til mangelen og at avhendingslovens §3-7 kommer til anvendelse.

En kjøper må regne med noe nedbøyning, skjevheter og oppsprekking i et hus av denne standard og alder. Utbedringer i det omfang som er krevet og kalkulert til kr 516.600 av Byggplan A/S, ligger derfor betydelig over hva som kan kreves. Det vises til at det i kostnadsoverslaget er regnet med oppretting av takverk, bjelkelag og vegger, og utbedring og oppussing av vegger, himling og gulv. Det som kunne vært aktuelt å vurdere som en relevant mangel, ville særlig være utgifter til styrking av bærekonstruksjonen for å forhindre ytterligere skader. Lagmannsretten er imidlertid kommet til at det er reklamert for sent over det angjeldende forhold. Det vises i den forbindelse til at den ankende part under ankeforhandlingen opplyste at han 3-4 måneder etter overtakelsen i juni 1997 registrerte sprekker i vegger innvendig. Han har opplyst at sprekkene etter hvert tiltok i omfang. Etter lagmannsrettens oppfatning har sprekkene i all hovedsak vært der fra overtakelsen. Det mest sannsynlige er at kjøperen er blitt mer oppmerksom på omfanget etter innflyttingen gjennom nærmere undersøkelser og ved å flytte på gjenstander og til dels fjerne tapet.

I november 1997 meldte den ankende part fra til sitt forsikringsselskap om sprekker i grunnmur og vegger, som etter hans oppfatning hadde sammenheng med kommunale gravearbeider i området. Forsikringsselskapets takstmann, murmester Gunnulfsen, skrev i sin skaderapport 3. desember 1997: «Skaden skyldes bevegelse i takkonstruksjonen over lengre tid, flere år.» Etter en tilleggsbefaring 27. november 1997 ble Gunnulfsen vist ytterligere oppsprekking og registrerte i den forbindelse at oppsprekkingen var av gammel dato. Ved behandlingen av saken i byretten ble det uttrykkelig krevet prisavslag for fem ulike poster referert i byrettens dom under gjengivelsen av den ankende parts anførsler. Sprekker i vegger var her ikke medtatt. En gjennomgående sprekk i et hjørne hørte imidlertid inn under kravet om reparasjon av murpussen på fasaden på tilsammen kr 155.471.

I ankeerklæringen av 19. januar 1999 bebudes krav vedrørende ytterligere forhold «knyttet til sprekker i sydvestre og sydøstre hjørne. Det synes videre å foreligge en tak- konstruksjons feil og bevegelse i takkonstruksjonen som medfører oppsprekking i boligens vegger fra loft til kjeller. Det vil bli søkt innhentet ytterligere dokumentasjon fra bygningskyndig hold. Nytt takstmateriale vil bli fremlagt så snart dette er klart. Det tas i den forbindelse forbehold om nye prisavslagskrav relatert til det nye materialet. Det tas videre forbehold om å kreve heving av kjøpet når all relevant informasjon vedrørende boligens beskaffenhet er innhentet, med mindre det kan fremlegges dokumentasjon på at manglene rent faktisk lar seg utbedre og at det er trygt å fortsette å bebo eiendommen».

Rapport fra Byggplan A/S som nærmere beskriver den sviktende takkonstruksjonen er datert 3. mars 1999. Kostnadsoverslag for reparasjoner og rehabilitering er datert 9. april 1999. I prosesskrift av 3. mai 1999 fremlegges de nevnte dokumenter, og det fremmes krav om heving, subsidiert prisavslag begrenset oppad til kr 700.000.

Reklamasjon skal fremsettes innen rimelig tid etter at kjøper har oppdaget eller burde oppdaget feilen. Dette følger av avhendingsloven §4-19. I forbrukerkjøp anvendes denne bestemmelsen forholdsvis lempelig.

Den ankende part var oppmerksom på sprekkene i veggene innvendig allerede høsten 1997. Det ble da ikke gjort noen ytterligere undersøkelser enn det som ble foretatt av murmester Gunnulfsen da den ankende part kontaktet sitt forsikringsselskap som nevnt ovenfor. I Gunnulfsens rapport er det uttrykkelig vist til bevegelse i takkonstruksjonen som årsak. Den ankende part foretok seg ikke noe ytterligere i anledning hovedforhandlingen for byretten i november 1998. I beskrivelsen fra Byggplan A/S datert 3. mars 1999 er det vist til at bjelkelag og vegger innvendig har store nedbøyninger. Dette kunne man også se ved befaringen, til dels med det blotte øyet der hvor skjevhetene i gulvene var størst. Det var også tydelig langsgående sprekkdannelse noe opp fra gulvet på baderommene. Dette er forøvrig omtalt i tilstandsrapporten. I rapporten fra Byggplan A/S er det videre bemerket at dørene er skjeve og går tregt. På bakgrunn av det som her fremkommer er lagmannsretten av den oppfatning at den ankende part burde ha undersøkt forholdene nærmere på et tidligere tidspunkt, og at det var for sent å reklamere i ankeerklæringen 19. januar 1999.

Den her omtalte mangel var utgangspunktet for kravet om heving og den betydelige økningen i prisavslagskravet. Siden mangelen settes ut av betraktning på grunn av for sen reklamasjon, er det ikke nødvendig å gå nærmere inn på hevingsspørsmålet.

Den ankende part har gjort gjeldende at manglene ved huset samlet sett må vurderes som betydelige og gi grunnlag for mangelbeføyelse ut over det som måtte følge av en konkret vurdering av hver enkelt mangel. Dette er lagmannsretten ikke enig i. Det vises til gjennomgangen under hver enkelt mangel. Dessuten vises det til at eiendommen generelt var nedslitt. Huset hadde i liten grad vært undergitt vedlikehold etter at det ble bygget og var i utgangspunktet av enkel standard. Prisantydningen var på kr 650.000, og eiendomsmegleren opplyste at han hadde advart den ankende part mot å by så høyt, siden huset hadde behov for omfattende oppussing.

Saksomkostninger:

Når det gjelder hovedanken, vises det til tvistemålslovens §180 annet ledd sammenholdt med §174, første ledd. Den ankende part har kun delvis fått medhold. Hver av partene bør derfor bære sine omkostninger i anledning hovedanken.

Motanken er aksessorisk. Anken omfatter samtlige poster, med unntak av råte i vindu. Bevisførselen om dette tema har imidlertid vært ubetydelig i forhold til saken forøvrig. Spørsmålet har dessuten vært omtalt i dokumenter som allikevel skulle fremlegges. Motanken har derfor ikke ført til meromkostninger og det skal ikke tilkjennes omkostninger for denne.

Det gjøres ingen endringer i byrettens omkostningsavgjørelse.

Dommen er avsagt med slik dissens som fremgår foran.

Domsslutning:

1. Leif Erik Aas dømmes til å betale Ngyuen van Hong kr 125.000 -kroneretthundreogtjuefemtusen- innen 2 -to- uker fra forkynnelsen av denne dom med tillegg av 12 -tolv- prosent rente fra dommens forkynnelse til betaling finner sted.

2. Saksomkostninger tilkjennes ikke, hverken for lagmannsretten eller byretten.