LA-2000-132
| Instans: | Agder lagmannsrett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 2000-04-10 |
| Publisert: | LA-2000-00132 |
| Stikkord: | Husleierett, Tolking av leiekontrakt |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Nedenes herredsrett nr. 99-00535 A - Agder lagmannsrett LA-2000-00132 A. Kjæremål til Høyesterett avvist, HR-2000-00638. Anke til Høyesterett nektet fremmet, HR-2000-00858. |
| Parter: | Ankende part: Arendal kommune v/ ordføreren (Prosessfullmektig: Advokat Ove Andersen). Ankemotpart: Kai Th. Jørgensen (Prosessfullmektig: Advokat Bjørn Stormyr). |
| Forfatter: | Lagdommer Erik Holth, formann. Lagdommer Trude Sæbø. Lagdommer Nils Simonsen |
| Lovhenvisninger: | Husleieloven (1939) §38, Tvistemålsloven (1915) §148, §172, §180, Tvangsfullbyrdelsesloven (1992) §4-5 |
Saken gjelder tvist om oppsigelse av leieavtale for et forretningslokale.
Arendal havnevesen ved havnefogd Jürgen Sievers og Arendal Biljardklubb ved Kai Jørgensen inngikk 15. mai 1998 leiekontrakt vedrørende ledigstående lagerlokaler i Nedre Tyholmsvei 13 i Arendal. Det er enighet om at partene i leieforholdet er Arendal kommune som utleier og Kai Jørgensen som leietaker.
Kai Jørgensen innredet de leide lokalene i 1. etasje til pub etter å ha fått skjenkebevilling, og har drevet restaurantvirksomhet gjennom selskapet Gaa Paa AS. Den 17. juli 1998 åpnet «Origo Music Pub». Kai Jørgensen er heltidsansatt hos annen arbeidsgiver, og har arbeidet i puben på fritiden.
Den 9 juli 1999 ble leiekontrakten oppsagt av havnefogd Sievers gjennom brev til Gaa Paa AS ved Kai Jørgensen. Nytt oppsigelsesbrev ble sendt 21. juli 1999 til erstatning for det tidligere, som ikke oppfylte lovens krav til en oppsigelse. Det ble i oppsigelsen henvist til at service- og informasjonssenteret skulle lokaliseres til Nedre Tyholmsvei 11/13 og at leieavtalen derfor måtte avsluttes. Man gjorde blant annet oppmerksom på leieavtalens §1, §2 og §3 og at Arendal kommune foretok en bruksendring.
Leiekontraktens omtvistede klausuler lyder slik:
«1. Arendal havnevesen bortleier til Arendal Biljardklubb v/Kai Jørgensen ledigstående lagerlokaler i Nedre Tyholmsvei 13, gnr 501 bnr 667. Leiekontrakten aksepteres av Arendal Biljardklubb v/Kai Jørgensen under forståelse av at leieperioden og opsjonsperioden kan reduseres og leieforholdet sies opp uten økonomisk vederlag fra Arendal kommune eller Arendal havnevesen dersom bygningen selges til annen person eller at Arendal kommune foretar en bruksedring av bygningsmassen og lagerlokalene Nedre Tyholmsvei 13.
2. Leieperioden settes til 5 år, jfr likevel ovenforstående klausul, og ytterligere 5 års opsjon der også ovenforstående klausul skal være gjeldende. Arendal kommune eller Arendal havnevesen skal ikke holdes økonomisk eller juridisk ansvarlig dersom leietiden eller opsjonstiden forkortes eller bortfaller ved bruksendring av bygget og arealene eller salg av bygget til annen person.
3. Oppsigelsestiden i leieperioden settes til 6 mnd gjensidig oppsigelse, mens oppsigelsestiden i opsjonsperioden settes til 3 mnd gjensidig oppsige.»
Søksmål vedrørende oppsigelsen ble reist innen tredvedagersfristen av Kai Jørgensen gjennom advokat Bjørn Stormyr ved stevning av 17. august 1999, med påstand om at oppsigelsen kjennes ugyldig. Arendal kommune innga tilsvar gjennom advokat Ove Andersen og nedla påstand om frifinnelse. Nedenes herredsrett avsa 20. desember 1999 dom med slik domsslutning:
1. Arendal kommune si oppseiing av leigekontrakten med Kai Thorvald Jørgensen blir kjent ugyldig.
2. Arendal kommune pliktar å betale sakskostnader til Kai Thorvald Jørgensen med kr 15.000 - femtentusen - med forfall 2 - to - veker etter forkynninga av denne dommen.
Partenes anførsler for herredsretten og herredsrettens begrunnelse fremgår av herredsrettens dom.
Arendal kommune har påanket dommen til Agder lagmannsrett og påstått frifinnelse da oppsigelsen anføres å være gyldig. Kai Jørgensen har imøtegått anken og påstått herredsrettens dom stadfestet. Ankeforhandling ble holdt i Tinghuset i Arendal 24. og 27. mars 2000. Jørgensen avga partsforklaring og det ble avhørt seks vitner, hvorav tre var nye for lagmannsrett. Saken står for øvrig vesentlig i samme stilling for lagmannsrett som for herredsrett.
Den ankende parts anførsler kan sammenfattes slik:
Leiekontrakten må forstås slik at den gir leietaker en generell rett til å si opp leieforholdet i leieperioden med den nevnte oppsigelsesfrist, mens den gir utleier kun rett til oppsigelse i de tilfeller som uttrykkelig er nevnt, blant annet ved bruksendring av lokalene. Bruksendringsklausulen er ikke slik motparten hevder begrenset til bruksendring kun til kulturhus, eller kun til bruksendring av hele bygningsmassen i Nedre Tyholmsvei 13. Det gjøres gjeldende at den situasjon som er omhandlet i leiekontrakten om bruksendring nå er inntrådt ved at det nye service- og informasjonssenteret i kommunen av de kommunale organer er besluttet lokalisert til 1. etasje i Nedre Tyholmsvei 13. Lokalene som av Jørgensen er innredet til pubdrift skal brukes til kontorer og ekspedisjon for et slikt kommunalt senter.
Det bestrides ikke at oppsigelsen uansett må underkastes en rimelighetsvurdering etter husleieloven §38, men det anføres at oppsigelsen ikke er urimelig. Ved denne vurderingen vil kontraktens egen regulering av når oppsigelse kan skje komme inn som et tungtveiende argument. Når partene har tenkt seg den aktuelle situasjonen som grunnlag for oppsigelse fra utleiers side, vil en slik oppsigelse vanskelig kunne betraktes som urimelig.
Subsidiært gjøres gjeldende at oppsigelsen uansett er rimelig ut fra en interesseavveining. Jørgensen var klar over, både gjennom samtaler med ansatte i kommunen, tilstedeværelse i aktuelle formannskapsmøter og gjennom mottagelse av kommunale sakspapirer, at det knyttet seg usikkerhet til den fremtidige bruk av lokalene. Det er dokumentert at kommunen etter en grundig saksbehandling hadde et stort og nødvendig behov for å kunne disponere disse lokalene i et kommunalt bygg i Arendal sentrum til service- og informasjonssenteret med 12 årsverk. Jørgensens behov for lokaler til pubdrift må kunne tilfredsstilles på annen måte.
Jørgenses eventuelle investeringer i lokalene for å etablere pubdrift vil etter forholdene kunne være et moment i hans favør ved rimelighetsvurderingen etter §38. Imidlertid har han til tross for stor pågang fra ankemotparten for å få fremlagt nærmere dokumentasjon for tapte investeringer, valgt ikke å fremlegge noen dokumentasjon i det hele tatt. De tallene som Jørgensen oppga i heredsretten synes grepet ut av luften.
Det gjøres subsidiært gjeldende at betalingsmisligholdet innebærer et vesentlig mislighold, jf §38 fjerde ledd nr 2. Oppsigelsen kan da ikke kjennes ugyldig. Betalingsmisligholdet har vært vedvarende fra en til tre måneder i hele 1999, selv etter at stevning ble tatt ut. Det vises til egen fremlagt oversikt over betalingsmisligholdene for hver måned. Selv om misligholdet ikke skulle være vesentlig, er det et mislighold som gir grunnlag for oppsigelse.
Dersom retten kommer til at oppsigelsen er gyldig bes om foregrepet tvangskraft, da det nå haster meget for kommunen å få tilgang til lokalene.
Ankende part har nedlagt slik påstand:
1. Arendal kommune frifinnes.
2. Lagmannsrettens dom gis foregrepet tvangskraft.
3. Arendal kommune tilkjennes saksomkostninger for herredsretten og for lagmannsretten med tillegg av 12% rente fra forfall til betaling skjer.
Ankemotparten har fremsatt anførsler som kan sammenfattes slik:
Byrettens dom er riktig i sitt resultat og i det alt vesentlige i sin begrunnelse.
Det synes nå å være enighet om at oppsigelsesvernet etter tidligere husleieloven §38 kommer til anvendelse selv om kontrakten tolkes slik motparten gjør.
Det bestrides at kontrakten kan tolkes som en rett for utleier til å si opp kontrakten i et tilfelle som det foreliggende, idet bruksendringsklausulen må forstås som regulering av oppsigelsesadgang ved bruksendring til kulturhus. Annen form for bruksendring, for eksempel til service- og informasjonssenter som er det aktuelle, gir ikke rett til oppsigelse i den tidsbestemte leieperioden.
Jørgensen kjente til før kontraktsinngåelsen i mai 1998 at salg av bygningen hadde vært vurdert av kommunen, og han kjente til at hele bygningsmassen kunne bli omgjort til Arendals nye kulturhus. Også kontraktens ordlyd gjenspeiler dette, jf. formuleringen «bruksendring av bygningsmassen og lagerarealene». Det som er fremlagt av dokumentasjon fra kommunens planer støtter også en slik tolkning. Formannskapet vedtok således i februar 1998 å nedsette en arbeidsgruppe for å videreføre arbeidet med teater- og konsertlokale. Under formannskapsmøtet den 20. april 1998 foreslo Nils Løge å utsette saken om å inngå leiekontrakt med Jørgensen inntil det nedsatte utvalg om teater/konsertsal hadde avgitt sin innstilling.
Havnefogden som forfatter av kontrakten må ha risikoen for den foreliggende uklarheten, jf Woxholt «Avtaleinngåelse. Ugyldighet og tolkning.» 2. utg. s.420, og kontrakten må derfor tolkes til ugunst for kommunen. Bruksendring for å få plass til service- og informasjonssenter var ikke noen synbar problemstilling for Jørgensen ved avtaleinngåelsen, og han ble først kjent med dette gjennom en avisartikkel i Agderposten 20. juni 1999.
Det har formodningen mot seg at Jørgensen ville inngått en slik leiekontrakt som motparten hevder foreligger, med så stor usikkerhet om fremtiden og leieforholdets varighet.
Når det gjelder rimelighetsvurderingen vises til herredsrettens dom. Kommunen trenger ikke nødvendigvis disse lokalene. Det vises til det alternative forslaget fra prosjektgruppen om å bruke Nedre Tyholmsvei 11 og deler av 2. etasje i Nedre Tyholmsvei 13. For Jørgensen finnes ingen alternative lokaler til pubdrift i sentrumsnære områder. For øvrig må hensyntas Jørgensens opplysninger om betydelige investeringer for flere hundre tusen kroner for å få lagerlokalene over til pubdrift.
Når det gjelder betalingsmisligholdet, anføres at det ikke foreligger vesentlig mislighold. For øvrig var det gjennomsnittlige betalingsmislighold 42 dager. Under henvisning til Agder lagmannsretts dom av 22. november 1999 gjøres gjeldende at misligholdet ikke er vesentlig. Det var en dialog med utleier som innebar en viss forståelse for at en del av regningene ble betalt noe forsinket.
Det bestrides at det er grunnlag for foregrepet tvangskraft. Saken er ikke av slik karakter at man ikke skal kunne avvente en rettskraftig avgjørelse.
Det ble nedlagt slik påstand:
1. Nedenes herredsretts dom pkt. 1 stadfestes.
2. Arendal kommune tilpliktes å betale Kai Jørgensens saksomkostninger for herredsrett og lagmannsrett med tillegg av 12% rente p.a. fra forfall til betaling skjer.
Lagmannsretten er kommet til et annet resultat enn herredsretten og skal bemerke:
Det er ikke bestridt at årsaken til oppsigelsen er at kommunen som eier av bygget skal bruke de utleide lokalene i 1. etasje til lokalisering av et kommunalt service- og informasjonssenter. Senteret er besluttet plassert i sokkeletasjen på Nedre Tyholmsvei 13 og 11 og med et mindre antall kontorer i 2. etasje. Reidun Midtun ble ansatt som leder for senteret 1. september 1999, og hun har i sin vitneforklaring opplyst at senteret vil utgjøre 12 årsverk. Senteret skal være innbyggernes første møte med Arendal kommune. I de øvrige etasjene i Nedre Tyholmsvei 13 er det plassert to kommunale etater og til sammen 60 kontorer, og senteret skal også fungere som ekspedisjon/mottak. Tilgjengelighet og synlighet er stikkord ved lokaliseringsvalget.
Lagmannsretten finner, i motsetning til herredsretten, at oppsigelsen ikke er urimelig. Et viktig moment ved rimelighetsavveiningen vil være om kommunens behov for lokalene dekkes av bestemmelsene i kontraktens pkt 1 og 2 om bruksendring. Lagmannsretten finner det klart at ankemotparten ikke kan høres med at kontraktens bestemmelser om bruksendring kun gjelder salg eller bruksendring til kulturhus. Ankemotpartens forståelse av kontrakten på dette punkt har ikke støtte i ordlyden. Bevisførselen rundt omstendigheten forut for kontraktsinngåelsen viser at formålet med klausulene om bruksendring var å dekke inn den generelle usikkerheten som knyttet seg til fremtidig utnyttelse av lokalene, en usikkerhet Jørgensen var vel kjent med blant annet gjennom tilstedeværelse på formannskapsmøtet 20 april 1998. Av møtereferat fremgår at havnestyret anså inngåelse av leiekontrakten med Jørgensen som hensiktsmessig så lenge fremtidig bruk ikke var avklart. Det fremgår også at havnevesenet, på grunn av usikkerheten med hensyn til fremtidig bruk, ikke hadde funnet andre som var villige til å etablere seg i lokalene.
Lagmannsretten finner etter dette at leiekontraktens pkt 1 og 2 må forstås slik at de også omfatter bruksendring til sevice- og informasjonskontor for kommunen. Bevisførselen viser at kommunens valg med hensyn til lokaler for kontoret bygger på en omfattende og samvittighetsfull analyse og at kommunen ikke hadde alternative lokaler som i samme grad dekket behovet med hensyn til beliggenhet, tilgjengelighet og størrelse. Dersom Jørgensen oppfattet det slik at usikkerheten kun gjaldt salg eller bruksendring til kulturhus, og det var viktig for ham å begrense kommunens oppsigelsesadgang tilsvarende, hadde han all oppfordring til å kreve det presisert i leieavtalen. Jørgensen må ha vært klar over at han tok en stor risiko ved å starte pubdrift med grunnlag i en leiekontrakt som den foreliggende.
Partene er uansett enige om at leiekontrakten er slik å forstå at oppsigelsen av 21 juli 1999 er gjenstand for en ugyldighetsvurdering etter husleieloven §38. Retten kan kjenne en oppsigelse ugyldig dersom den finner at oppsigelsen savner fyldestgjørende saklig grunn eller at den vil virke urimelig. Leietaker har ikke påberopt seg usaklighet, men anført at oppsigelsen er urimelig. Utleier har bestridt dette, og subsidiært gjort gjeldende at oppsigelsen ikke kan kjennes ugyldig på grunn av vesentlig mislighold av leieavtalen på grunn av betalingsmislighold.
Kjernen i oppsigelsesvernet er at retten skal foreta en interesseavveining mellom partene og sette oppsigelsen til side hvis den vil virke urimelig. På utleiersiden vil det da etter rettspraksis ha betydning at utleier trenger leieobjektet selv, og det har vært lagt vekt på at leieren i lang tid har vært kjent med at leieobjektet ønskes frigjort. På leiersiden er det muligheten for å skaffe seg andre lokaler som teller. At leier har misligholdt leiekontrakten, for eksempel ved betalingsmislighold, vil kunne gi grunn til oppsigelse selv om misligholdet ikke er vesentlig og derfor faller inn under tidligere §38 fjerde ledd nr.2.
Leietakers økonomiske tap som følge av en oppsigelse vil kunne være et relevant moment ved avveiningen. Imidlertid har ankende part valgt ikke å dokumentere hvilke investeringer han har foretatt for å ominnrede lagerlokalene til pub. Dette til tross for gjentatte provokasjoner fra motparten, såvel under saksforberedelsen i herredsretten som i lagmannsretten. Ankemotpartens prosessfullmektig gikk heller ikke under hovedforhandlingen nærmere inn på problemstillingen og unnlot å prosedere på betydningen av investeringene. På denne bakgrunn kan lagmannsretten vanskelig utøve noe fornuftig skjønn om investeringenes størrelse, og derfor heller ikke legge særlig vekt på dette ved rimelighetsvurderingen.
Det er ikke bestridt at leietaker har misligholdt leiebetalinger. Lagmannsretten legger til grunn som uomtvistet de betalingsmislighold i 1999 som fremgår av fremlagt oversikt fra ankende part. Misligholdet gjelder hver måned bortsett fra september og november, og forsinket betaling har variert fra ca en måned til ca tre måneder. Lagmannsretten tar ikke standpunkt til om misligholdet er vesentlig, men tillegger det vekt ved rimelighetsvurderingen etter husleieloven §38 første ledd. Bevisførselen støtter ikke ankemotpartens antydning om at det var en dialog med utleier som innebar en forståelse for at en del av regningene ble betalt forsinket. Dialogen bestod i at havnevesenet kontaktet ham etter forfall for å få oppgjør. Ved noen anledninger da han befant seg på jobb i Nordsjøen, fikk han utsettelse med betalingen med et par uker.
Kommunens behov for lokalene er klart dokumentert. Hvilke muligheter Jørgensen har til å skaffe seg andre lokaler til pubdrift er uvisst, men denne usikkerheten kan ikke tillegges nevneverdig betydning i oppsigelsessaken.
Ankende part har vunnet frem, og har krevet foregrepet tvangskraft. Etter tvistemålsloven §148 kan retten på begjæring bestemme at dommen skal fullbyrdes før den er blitt rettskraftig. Bestemmelsen om foregrepet tvangskraft kan bare treffes når særlige omstendigheter taler for det og saksøkte ikke sannsynliggjør (jf §198) at foregrepet tvangskraft vil medføre uopprettelig skade. Det er i alle tilfelle overlatt til rettens skjønn under hensyn til begge parters interesesser å avgjøre om begjæringen bør tas til følge. Sikkerhet fra saksøkersiden må settes som betingelse.
Lagmannsretten finner at dommen kan gis foregrepet tvangskraft, idet den legger avgjørende vekt på kommunens sterke behov for å få snarlig tilgang til de leide lokalene. Lagmannsretten har heller ikke vært i tvil om at oppsigelsen er gyldig. Det er tilstrekkelig at sikkerhet stilles før fullbyrdelsen gjennomføres, jf. tvangsfullbyrdelsesloven §4-5. Sikkerhetens størrelse blir å fastsette av namsmyndighetene.
Når det gjelder saksomkostningsavgjørelsen finner lagmannsretten at ankemotparten må erstatte ankende parts omkostninger med saken, såvel for herredsrett som for lagmannsrett, jf. tvistemålsloven §180 annet ledd jf. §172. Advokat Ove Andersen har innsendt omkostningsoppgave på kr 56.700 for arbeidet i ankeinstansen, hvorav kr 7.700 er utgifter og kr 49.000 er salær. Oppgaven for herredsretten lød på kr 46.000, hvorav kr 45.000 var salær. Samlede omkostninger for begge instanser utgjør derved kr 102.700. Advokat Stormyr fremsatte overfor herredsretten innvendinger mot omkostningsoppgaven, men lagmannsretten har ikke mottatt innvendinger mot omkostningsoppgaven for lagmannsrett. Lagmannsretten finner at utgiftene må antas å ha vært nødvendige for en betryggende utførelse av saken.
Dommen er enstemmig.
Domsslutning:
1. Arendal kommune frifinnes.
2. Kai Jørgensen dømmes til innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av dommen å betale til Arendal kommune kr 102.700 - etthundreogtotusensyvhundre - i saksomkostninger for herredsretten og lagmannsrett.
3. Dommen gis foregrepet tvangskraft.