LA-2001-531
| Instans: | Agder lagmannsrett - Dom |
|---|---|
| Dato: | 2001-12-19 |
| Publisert: | LA-2001-00531 |
| Stikkord: | Eiendom |
| Sammendrag: | |
| Saksgang: | Larvik herredsrett nr.: 00-00237 - Agder lagmannsrett LA-2001-00531 A. |
| Parter: | Ankende part: Anette og Robert Vrebac (Prosessfullmektig: Advokat Ole A. Rasmussen). Ankemotpart: Elfrida Hansens dødsbo ved Kristian A. Hansen (Prosessfullmektig: Advokat Søren Ø. Hellenes). |
| Forfatter: | Lagdommer Tore-Jarl Christensen, formann. Lagdommer Trude Sæbø. Ekstraordinær lagdommer Erling Strand |
| Lovhenvisninger: | Avhendingslova (1992), Tvistemålsloven (1915) §174, §180, Avhendingslova (1992) §3-10, §3-3, §3-7, §3-8, §3-9, §4-12 |
Anette og Robert Vrebac (Vrebac) er eier av boligeiendommen Agnesåsen 1 i Stavern. Eiendommen består av en bolig med en grunnflate på 65 kvm. oppført i 1930 i halvannen etasje med kjeller og med en tomt på omlag 450 kvm. Den ble kjøpt fra det privatskiftende dødsboet etter Elfrida Hansen (boet) ved kjøpekontrakt 18. februar 1998. Salget ble formidlet av advokat og statsautorisert eiendomsmegler Ola Leinæs. Etter overtakelsen 26. februar 1998 begynte Vrebac å pusse opp huset. Det førte til at det blant annet ble oppdaget råteskader og stokkmaurangrep, som Vrebac holdt boet ansvarlig for.
Etter at det ikke lyktes for partene å bli enige, reiste Vrebac søksmål ved Larvik herredsrett 25. april 2000 med krav om erstatning/prisavslag på grunn av mangler ved boligen og arealsvikt ved tomten. Søksmålet ble rettet mot boet og eiendomsmegleren, advokat Leinæs. I søksmålet mot boet avsa herredsretten 26. januar 2001 dom med slik domsslutning:
«1. Elfrida Hansens dødsbo v/Kristian A. Hansen frifinnes.
2. Anette Michelsen og Robert Vrebac dømmes til innen 2 -to - uker fra forkynnelse av denne dom å erstatte Elfrida Hansens dødsbo v/Kristian A. Hansen saksomkostninger med kr 34.688 - kronertrettifiretusensekshundreogåttiåtte.
Også advokat Leinæs ble frifunnet og tilkjent saksomkostninger. Når det gjelder saksforholdet for øvrig og herredsrettens vurderinger, vises det til dommen.
Advokat Ole A. Rasmussen har på vegne av Anette og Robert Vrebac anket dommen til lagmannsretten 28. februar 2001. Anken retter seg mot boet og gjelder bevisbedømmelsen og rettsanvendelsen. Påstanden ble utvidet fra kr 190.922 til kr 377.880. Advokat Søren Ø. Hellenes har 23. mars 2001 avgitt tilsvar på vegne av boet. Det ble ikke reist innvending mot utvidelsen av påstanden.
Hovedforhandling ble holdt 15. og 16. november 2001 i Larvik. Partene møtte med sine prosessfullmektiger og ga forklaring. For de ankende partene møtte Robert Vrebac. For boet møtte Anne Gro Hansen med fullmakt fra faren Kristian A. Hansen, som i følge skifteattest representerer boet. Det ble avhørt syv vitner og foretatt befaring og dokumentasjon slik rettsboken viser.
For lagmannsretten står de spørsmålene anken gjelder i det vesentlige i samme stilling som for byretten, dog slik at påstandsbeløpet er utvidet som nevnt ovenfor.
Robert Vrebac har ved sin prosessfullmektig i det vesentlige framkommet med de samme anførslene som for byretten, og som går fram av dommen. Hovedpunktene er følgende:
Vrebac ble kontaktet av boet og oppfordret til å kjøpe eiendommen for kr 600.000. Han var innforstått med at han kjøpte en gammel eiendom som krevde betydelige utbedringer, men skadene viste seg ved rivingsinngrep å være langt større enn han hadde forutsatt og selgeren hadde opplyst. Det var råteskader og fremdeles aktive stokkmaur. Tidligere skader fra maurangrep var ikke utbedret. Opplysningene i salgsprospektet om dette var dermed både uriktige og mangelfulle. Det forelå dessuten angrep av stripete borebiller; noe som det ikke ble gitt noen opplysning om, til tross for at boet var kjent med forholdet. I følge skaderapport utarbeidet av takstøkonom og byggmester Torbjørn Johansen 1. mars 1999 og 25. februar 2001, er skadene forårsaket av råte, maur og biller svært omfattende og koster kr 294.630 å utbedre. Vrebac ville ikke ha kjøpt eiendommen dersom han var blitt gjort kjent med de faktiske forholdene. Han har oppfylt sin undersøkelsesplikt, men boet har ikke oppfylt sin opplysningsplikt.
I tillegg til skadene på boligen viste det seg at tomten ikke var på 600 kvm. som annonsert, men bare omlag 450 kvm., noe også boet kjente til. Verdireduksjonen er i flg. Johansens rapport på kr 83.250.
Disse forholdene er mangler etter avhendingsloven §3-3, §3-7 og §3-8, som alle kan påberopes selv om eiendommen er solgt som den er, jf. §3-9. Eiendommen er dessuten i vesentlig dårligere stand enn kjøperen hadde grunn til å regne med, jf. §3-9 annet punktum. Påstandsbeløpet er betydelig både i forhold til utbudet på kr 450.000 og kjøpesummen på kr 600.000. At boet i kontrakten fraskrev seg ansvaret for skjulte feil og mangler, innebærer ikke noe mer enn det som følger av §3-9.
Retten til prisavslag som følge av manglene følger av §4-12, og det er primært annet ledd som må anvendes. Ved en eventuell anvendelse av første ledd, må markedsverdien med og uten manglene settes til hhv kr 350.000 og kr 600.000.
Det er for lagmannsretten lagt ned slik påstand:
«1. Elfrida Hansens dødsbo v/Kristian Hansen dømmes til å betale prisavslag på kr 377.880.
2. Anette og Robert Vrebac tilkjennes saksomkostninger for herredsrett og lagmannsrett.»
Elfrida Hansens dødsbo har ved sin prosessfullmektig i det vesentlige framkommet med de samme anførslene som for byretten, og som går fram av dommen. Hovedpunktene er følgende:
Eiendommen ble solgt fra et dødsbo. Ingen av loddeierne har bodd der på lang tid, og de kjente ikke boligens nøyaktige tilstand. Den ble solgt som et restaureringsobjekt med en prisantydning på kr 450.000 som følge av dette. Den ble solgt som den er, jf. lovens §3-9, og med uttrykkelig fraskrivelse av ansvar for skjulte feil og mangler. Størstedelen av verdien ligger i tomten, som alene er taksert til kr 350.000. Reelt sett var det et tomtesalg med en viss bebyggelse. Vrebac, som selv er snekker, ble gitt opplysninger om flere mangler ved boligen. Han ble dessuten oppfordret til å undersøke boligen med sakkyndig assistanse, noe han også har gjort. Boet gjorde oppmerksom på de råteskadene han kjente til. Det samme gjaldt borebilleangrepet, som uansett ikke er farlig og dessuten lett å bekjempe. Angrepet fra stokkmaur ble varslet i salgsprospektet, med opplysning om at det var utbedret av «Pelias»; et firma som bekjemper skadedyr, og som i dette tilfellet også hadde gitt en garanti. Vrebac burde forstå at utbedringen bare gjaldt at maurene var bekjempet; ikke at de angrepne materialene var erstattet med nye. Det var ikke aktive maur da salget fant sted. Uansett er dette noe han måtte regne med i en slik gammel bolig.
Boet kjente ikke til arealsvikten på forhånd. Vrebac har også besiktiget tomten før kjøpet fant sted. Han har ikke hatt noe å bemerke til den oppgitte størrelsen på 600 kvm. eller gitt uttrykk for at størrelsen hadde noen spesiell betydning for ham. En aralsvikt på omlag 150 kvm. er ikke vesentlig og dermed ingen mangel etter lovens §3-3.
Eiendommen er solgt som den er, og det foreligger verken manglende eller uriktige opplysninger fra boets side. Eiendommen var heller ikke i vesentlig dårligere stand enn Vrebac hadde grunn til å regne med. Det er her prisen på kr 450.000 som er avgjørende; boet har ikke forlangt noe mer; jf. Trygve Bergsåker, Kjøp av fast eiendom, tredje utgave, side 169. Fordi salget skjedde fra et dødsbo med loddeiere som ikke kjente eiendommen, må ansvarsfraskrivelsen i kontrakten favne videre enn §3-9 alene.
På denne bakgrunnen foreligger det ingen mangel som gir grunnlag for prisavslag.
Det er for lagmannsretten lagt ned slik påstand:
«1. Herredsrettens dom stadfestes så langt den er påanket.
2. Anette og Robert Vrebac dømmes til å betale sakens omkostninger for lagmannsretten.»
Lagmannsretten er kommet til et annet resultat enn byretten og skal bemerke:
Eiendommen er solgt som den er, jf. §3-9. Den har da i utgangspunktet ingen mangel med rett til prisavslag. Det kan imidlertid gjøres unntak som følge av at selgeren har gitt manglende eller uriktige opplysninger, jf. §3-7 og §3-8. Det kan også gjøres unntak som følge av bestemmelsen i §3-9 2. punktum, som sier at eiendommen har mangel dersom den er i vesentlig dårligere stand enn kjøperen hadde grunn til å regne med ut fra kjøpesummen og forholdende ellers.
Lagmannsrettens flertall - lagdommer Tore-Jarl Christensen og ekstraordinær lagdommer Erling Strand - er kommet til at eiendommen var i vesentlig dårligere stand enn Vrebac hadde grunn til å regne med, og at det derfor foreligger en mangel som gir rett til prisavslag. Om mangelen bemerker flertallet følgende:
Flertallet ser det slik at boligen ved salget til Vrebac hadde en rekke feil og mangler, og som i det vesentlige går fram av de to rapportene fra Torbjørn Johansen. Etter som boligen var gammel og frembudt til salgs med en rimelig pris, samt besiktiget av Vrebac på forhånd med fagkyndig bistand, ser flertallet det slik at en del av utbedringskostnadene på kr 294.630 gjelder mangler som Vrebac kjente til eller burde ha regnet med. Det omfatter blant annet utbedring av tak og vegger, uten at flertallet finner det nødvendig å gå nærmere inn på de enkelte punktene i rapportene.
En stor del av beløpet gjelder imidlertid skader som følge av råte og angrep fra stokkmaur, noe som ofte er forbundet med hverandre. Ved salget ble det fra boets side opplyst at «Eiendommen har vært utsatt for stokkmaurangrep. Dette er nylig utbederet (av Pelias).» Det faktiske forholdet er at Pelias foretok kjemisk sprøyting mot stokkmaur i annet halvår 1997 og sendte spesifikasjon 19. januar 1998. Det ble der gitt en garanti på ett år regnet fra 1. august 1997. Det ble ikke foretatt noen utbedring av angrepet trevirke.
Flertallet legger videre til grunn at Vrebac allerede i mai måned 1998 oppdaget stokkmaur både i første og annen etasje, og at Pelias på hans anmodning sprøytet mot stokkmaur to-tre ganger til sommeren 1999. Det er etter bevisførselen uklart i hvilken utstrekning det har vært stokkmaur etter dette; noe flertallet ikke finner det nødvendig å gå nærmere inn på.
Pelias sprøytet også mot stripete borebiller før salget fant sted. Dette kjente boet til gjennom blant annet mottakelsen av faktura med livstidsgaranti. Flertallet legger til grunn at selgeren ikke ga noen opplysning om dette til Vrebac. Flertallet ser det likevel slik at han kjente til eller burde ha regnet med en del av bore- billeangrepet, særlig på grunnlag av befaringen av boligen. Omfanget og alvoret var likevel større enn han hadde grunn til å regne med.
Det foreligger ingen oversikt over den andelen av utbedringskostnadene som kan relateres til angrepene fra stokkmaur kombinert med råte, samt borebillene. Flertallet finner det imidlertid tilstrekkelig i denne sammenhengen å bygge på den antatte markedsverdien av eiendommen med de feilene og manglene ved boligen som faktisk forelå da salget fant sted. Under befaringen anslo både Johansen og byggmester og entreprenør Harald Abrahamsen, som møtte som vitne for ankemotparten, at denne verdien kan settes til omlag kr 350.000. Verdien basert på det som på forhånd måtte anses som påregnelig, ble anslått til omlag kr 450.000.
Når det gjelder anførselen om arealsvikt etter §3-3, legges det til grunn at det ikke foreligger noen oppmåling av tomten. Partene er enige om at størrelsen ble oppgitt til 600 kvm i salgsprospektet, mens den i realiteten er på omlag 450 kvm. Det dreier seg således om en arealsvikt på omlag 25 prosent, som i utgangspunktet må betraktes som et vesentlig avvik. Imidlertid har Vrebac besiktiget eiendommen minst to ganger før kjøpet og gjort seg kjent med tomten slik den faktisk foreligger innenfor eksisterende gjerder. Han har ikke kommet med spørsmål eller gitt uttrykk for tvil om den oppgitte størrelsen, eller framkommet med noe som kan tyde på at størrelsen hadde noen spesiell betydning for ham da han bestemte seg for å kjøpe eiendommen. Flertallet vurderer dette slik at Vrebac var villig til å betale kr 600.000 for eiendommen med den tomten han faktisk så på forhånd og uten hensyn til riktigheten av det oppgitte arealet. Han har derfor ikke fått noen mindre tomt enn han hadde grunn til å regne med, og flertallet tar ikke med i vurderingen etter §3-9 2. punktum noen del av det avkrevde beløpet på kr 83.250.
På denne bakgrunnen ser flertallet det slik at eiendommen var i dårligere stand enn Vrebac hadde grunn til å regne med etter kjøpesummen på kr 600.000 og forholdene ellers. Basert på en faktisk verdi på omlag kr 350.000, finner flertallet også at at vesentlighetskravet i §3-9 er oppfylt. Flertallet tilføyer at den finner det vanskelig å fravike lovens ord «kjøpesummen», slik ankemotparten med støtte i Bergsåkers bok har anført. Uansett legger flertallet til grunn at Vrebacs bud ikke skjedde som følge av en slik budrunde som Bergsåker beskriver, men som en direkte oppfordring og anbefaling fra boet om å kjøpe eiendommen.
Når det gjelder utmålingen av prisavslaget, har flertallet merket seg avgjørelsen i Rt-2000-199 forsåvidt gjelder anvendelsen av første eller annet ledd i §4-12. I dette tilfellet er partene ikke enige om hva det vil koste å utbedre de relevante manglene, og de rapportene som foreligger er bare i begrenset grad fordelt på type skade. Flertallet finner likevel å kunne legge til grunn at et forholdsmessig prisavslag etter første ledd er klart lavere enn kostnadene ved utbedring og utmåler prisavslaget etter første ledd.
Flertallet legger til grunn at kjøpesummen på kr 600.000 skal reduseres med samme prosentsats som eiendommens verdi er redusert som følge av mangelen, med andre ord forholdet mellom kr 450.000 og kr 350.000. Det utgjør omlag 22 prosent, og prisavslaget blir da beregningsmessig kr 132.000. Den konkrete fastsettelsen beror imidlertid på skjønn. Tatt i betraktning den usikkerheten som tross alt foreligger om anslagene av markedsverdiene, setter flertallet prisavslaget til kr 100.000.
Lagmannsrettens mindretall - lagdommer Trude Sæbø - er enig med flertallet og herredsretten i at den foreliggende arealsvikt på ca 150 m2 ikke er en mangel etter avhendingsloven §3-3.
Når det gjelder spørsmålet om prisavslag på grunn av de øvrige mangler som er påberopt, er mindretallet kommet til et annet resultat enn flertallet. I utgangspunktet kan mindretallet slutte seg til herredrettens begrunnelse vedrørende disse manglene, med unntak for angrepet av stripet borebille i kjelleren. Mindretallet kommer tilbake til dette nedenfor.
Eiendommen er solgt med en ansvarsfraskrivelse som gjør at avhendingsloven §3-9 kommer til anvendelse. For at eiendommen skal ha en mangel, må det enten foreligge manglende eller uriktig opplysning fra selgers side (avhendingsloven §3-7 og §3-8) eller eiendommen må være i vesentlig dårligere stand enn kjøperen hadde grunn til å regne med ut fra kjøpesummen og forholdene ellers. Videre kan kjøperen ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde blitt kjent med ved å undersøke eiendommen før avtaleinngåelsen, jf. avhendingsloven §3-10. I dette tilfellet var kjøperen lærling hos byggmester Sture Lindberg. Han besiktiget eiendommen sammen med Lindberg før kjøpet ble inngått. Det fremgår også av kjøpekontrakten at eiendommen er besiktiget og gjennomgått av kjøperen med bygningskyndig. Forhold som kjøperen eller den bygningskyndige som var med ham, burde ha oppdaget, er ingen mangel etter avhendingsloven. Unntak kan bare gjøres når det gjelder feil som selgeren ikke har opplyst om, idet selgers opplysningsplikt går foran kjøpers undersøkelsesplikt.
Den ankende part har prinsipalt krevd prisavslag som skal dekke utbedringskostnadene for en rekke mangler, omhandlet i to rapporter fra byggmester Torbjørn Johansen. Rapportene omhandler en del poster som etter mindretallets syn uansett ikke kan påberopes som mangel. Den første rapporten omhandler f.eks riving av tak og skifting av deler av undertak. Det er imidlertid klart at kjøperen var blitt opplyst om at taket måtte skiftes. Det er krevet dekket utgifter til ny pipe. Retten har ikke hørt nærmere om hva som var galt med pipen, men antar uansett at kjøperen sammen med byggmester Lindberg burde ha oppdaget det dersom det var noe galt med den. Det er krevd dekket utgifter til skadedyrbekjempelse, men Pelias har hittil ikke krevd betaling for utbedring av nye skadedyrangrep. Når det gjelder angrep av stripet borebille, er det gitt en livstidsgaranti på arbeidet. Når det gjelder stokkmaur, uttalte representanten for Pelias i retten at av hensyn til firmaets omdømme ville man, dersom stokkmauren fortsatt ikke skulle være utryddet, foreta ny bekjempelse av mauren gratis.
Den ankende part har i anken påberopt seg to mangler i tillegg til arealsvikten, nemlig fortsatte stokkmaurangrep og store skader i huset på grunn av dette, samt angrep av stripet borebille i taket i kjelleren, trapp opp til 2. etasje samt skader etter et utdødd borebilleangrep i tregulv i 2. etasje.
I salgsprospektet ble det opplyst at eiendommen hadde vært utsatt for stokkmaurangrep, og at dette nylig var utbedret av Pelias. Kjøperen har forklart at han oppfattet dette slik at Pelias ikke bare hadde utryddet mauren, men også skiftet skadde deler av kledning m.v. Mindretallet er her enig med herredsretten i at det ikke er naturlig å forstå passusen «utbedret av Pelias» slik at også skadet virke var skiftet. Det må også ha vært åpenbart for enhver ved befaringen at dette ikke var gjort. Det forhold at stokkmauren ikke var utryddet, er etter mindretallets syn noe kjøperen burde ha vært forberedt på. Det fremgår av faktablad fra Jotun vedrørende stokkmaur at stokkmaur kan være vanskelig å bekjempe fordi man er avhengig av å finne redeplassen for å oppnå et godt resultat. Mindretallet legger til grunn at i hvert fall den bygningskyndige som kjøperen hadde med seg, må ha vært klar over dette, og det synes naturlig at kjøperen hadde tatt opp betydningen av stokkmaurangrepet med ham.
Det er nå avdekket ganske store skader på veggene mot vest og nord og til dels syd. Skadene skyldes til dels stokkmaurangrep, men også råte uten angrep av stokkmaur. Dette var skjulte mangler som ikke kunne oppdages ved kjøpers besiktigelse.
Kjøper har dernest påberopt seg skade på grunn av stripet borebille. Det er her tale om tre forskjellige skader. For det første er gulvet i 2. etasje skadet av tidligere angrep av borebiller. Selve angrepet er utdødd. Dette var en skjult feil, for så vidt som gulvet var dekket av plate og teppe før salget. Videre er trappen opp til 2. etasje skadet av borebilleangrep. Dette burde etter mindretallets syn kjøperen sammen med den bygningskyndige ha oppdaget under befaringen før kjøpet. De karakteristiske små hull som borebillen lager er lette å se også for en legmann, når man vet hva man skal se etter. Den bygningskyndige kjøperen hadde med seg må selvsagt ha vært kjent med hvordan borebilleangrep arter seg, ettersom angrep av stripet borebille er svært vanlig i gamle hus i distriktet.
Det er også angrep av stripet borebille i taket i kjelleren. Dette oppdaget Pelias før salget da de kom for å utbedre stokkmaurangrepet, og det ble også sprøytet mot stripet borebille. Etter mindretallets syn burde nok kjøperen ved hjelp av den bygningskyndige ha oppdaget også dette. Her er det imidlertid et spørsmål om selger har opplyst om forholdet. Herredsretten behøvde ikke å ta stilling til dette, ettersom det for herredsretten ikke var krevd erstatning for borebilleangrep i kjelleren ut over utgiftene til fremtidig sanering. For lagmannsreten er det imidlertid krevd dekket utgiftene til riving av stubbloft og bjelker samt montering av nye bjelker, forhudning og panel. Ivar Berg, sønn av en av arvingene i dødsboet, har forklart i retten at han opplyste kjøperen om at Pelias også hadde behandlet borebilleangrep i kjelleren. Kjøperen benekter dette. Mindretallet finner det vanskelig å ta stilling til hvilken forklaring som er riktig, men legger til grunn at selgeren må ha bevisbyrden for at denne opplysningen ble gitt. Det ble tatt inn opplysning om stokkmaurangrepet i prospektet, og på lignende måte kunne man ha tatt inn opplysning om borebilleangrepet i prospektet eller i selve kjøpekontrakten. Når dette ikke ble gjort, skyldes det kanskje at det var andre representanter for dødsboet som sto for kontakten med eiendomsmegleren enn Ivar Berg, som var den som visste om borebilleangrepet. Dette kan imidlertid ikke gå ut over kjøperen. Mindretallet finner etter dette at borebilleangrepet i kjellertaket kan gjøres gjeldende som en mangel i medhold av avhendingsloven §3-7. I byggmester Johansens rapport nr. 2 er det opplyst at riving av stubbloft og montering av nye bjelker m.v. beløper seg til i alt kr 21.734, som med tillegg av 24% merverdiavgift blir kr 26.950. Avrundet blir dette kr 27.000, som etter mindretallets syn kjøper bør få dekket.
Når det gjelder de øvrige mangler, er det et spørsmål om eiendommen er i vesentlig dårligere stand enn kjøperen hadde grunn til å regne med, jf. §3-9. Den dominerende mangel her er stokkmaurangrepet og råten i veggene. Når det gjelder borebilleangrepet i trappen opp til 2. etasje, er mindretallet som nevnt kommet til at dette på grunn av kjøpers undersøkelsesplikt ikke er en mangel som kan påberopes. Skadene i gulvet i 2. etasje på grunn av et utdødd borebilleangrep er derimot en skjult mangel. At dette tregulvet kunne ha feil og mangler av ymse slag etter at man hadde tatt bort teppe og plate som dekket det, er imidlertid etter mindretallets syn høyst påregnelig i et 70 år gammelt hus. Under rettens befaring ble man forevist et eksempel på et slikt gammelt bore- billeangrep. Etter mindretallets syn skjemmet dette ikke gulvet i vesentlig grad. Gulvet kan godt brukes slik det er. Dersom man ønsker å skifte det ut med et helt nytt gulv, får man også en vesentlig standardforbedring.
Den største mangelen er åpenbart skadene på grunn av stokkmaurangrep og råte i flere av veggene i huset. Utbedring av veggene utgjør en stor del av de anslåtte reparasjonskostnader i byggmester Johansens rapport nr. 2, og beløper seg til godt over kr 100.000. Spørsmålet er likevel om dette gjør at eiendommen er i vesentlig dårligere stand enn kjøperen hadde grunn til å regne med. Etter avhendingsloven §3-9 skal man ved denne vurderingen ta utgangspunkt i kjøpesummen og forholdene ellers. I tråd med det som er anført av Trygve Bergsåker i hans kommentar til avhendingsloven, finner mindretallet det riktigst her å ta utgangspunkt i prisantydningen, som var kr 450.000. Denne prisantydningen på en eiendom i et attraktivt boligstrøk i Stavern indikerer at det er tale om en enkel bygning som kan trenge en del restaurering for å få en tilfredsstillende standard. Huset var ca 70 år gammelt. Det var kledd med eternittplater. Både byggmester Johansen og særlig det sakkyndige vitnet Harald Abrahamsen ga i sine forklaringer uttrykk for at dette kan øke faren for råte, særlig når platene er spikret direkte på pappen utenpå kledningen, uten lekter. Skulle det oppstå lekkasje et eller annet sted, får fuktigheten problemer med å komme ut av treverket. Etter mindretallets syn måtte kjøperen på denne bakgrunn være forberedt på en del råte i veggene. Det er videre kjent at råte er en forutsetning for stokkmaurangrep, idet maurens angrep begynner i råttent trevirke. Dersom ikke kjøperen selv var klar over dette, måtte i hvert fall byggmesteren som var med ham på befaringen før kjøpet, ha kjennskap til det. I tillegg kommer at kledningen på et hus uansett ikke varer evig. Abrahamsen uttalte i sin forklaring at kledningen anslagsvis varer 30-50 år. I dette tilfelle hvor huset var ca 70 år, og i tillegg kledd med eternittplater på en måte som øket faren for råte, var det etter mindretallets syn ikke upåregnelig at kledningen på huset måtte skiftes. I tillegg kommer at Ivar Berg i sin vitneforklaring uimotsagt opplyste at han i tillegg til å fortelle kjøperen at taket måtte skiftes, også sa til ham at han burde prioritere å skifte kledningen på vestveggen. Kjøperen måtte dermed være forberedt på at ikke bare taket, men også kledningen på huset trengte utskifting.
Mindretallet er klar over at det fra de sakkyndige vitner under befaringen ble antydet at eiendommen med de feil og mangler som nå er avdekket, har en verdi på ca 350.000 kroner, og at det da kan synes som om huset er i en vesentlig dårligere stand enn en prisantydning på kr 450.000 skulle tilsi. Dette er imidlertid skjønnsmessige anslag. Mindretallet viser til at en eiendomsmegler som vitnet i retten, har vurdert tomten alene til kr 350.000. Mindretallet kan vanskelig se at huset ikke skulle ha noen verdi i det hele tatt. Det er mulig de sakkyndige vitner i sine prisanslag gikk ut fra en lavere tomteverdi. Mindretallet finner for sin del å kunne legge til grunn at tomteverdien er ca kr 350.000, og ut fra det har kjøperen ikke fått en eiendom som er i vesentlig dårligere stand enn han hadde grunn til å regne med ut fra en prisantydning på kr 450.000 og de forhold som er nevnt ovenfor.
Konklusjonen bli etter dette at mindretallet mener kjøperen bør få erstattet kostnadene ved å utbedre taket i kjelleren med kr 27.000.
Saken er å anse som dels vunnet og dels tapt. Lagmannsretten finner ut fra sine votum i realiteten, at hver av partene bør bære sine omkostninger for lagmannsretten i medhold av tvistemålsloven §180 annet ledd jf. §174 første ledd.
Lagmannsrettens flertall, som legger sitt resultat til grunn ved vurderingen av omkostningsspørsmålet for herredsretten, finner at partene også der bør bære egne omkostninger, jf. §174 første ledd. Det tilføyes at det er tatt i betraktning at påstandsbeløpet der var adskillig lavere enn for lagmannsretten. Lgmannsrettens mindretall finner ut fra sitt votum at herredsrettens omkostningsavgjørelse bør stadfestes. Det vises til at det for herredsretten ikke var krevd prisavslag for skade på grunn av borebilleangrep i kjelleren, og det er på dette grunnlag mindretallet vil gi prisavslag.
På denne bakgrunnen blir det avsagt dom i samsvar med flertallets votum slik det går fram ovenfor.
Domsslutning:
1. Elfrida Hansens dødsbo v/Kristian Hansen dømmes til innen 2 - to - uker fra forkynnelsen av dommen å betale kr 100.000 - etthundretusen - til Anette og Robert Vrebac v/advokat Ole A. Rasmussen.
2. Saksomkostninger for lagmannsretten tilkjennes ikke.
3. Saksomkostninger for herredsretten tilkjennes ikke.