LB-1995-798

Instans:	Borgarting lagmannsrett - Dom
Dato:	1996-01-22
Publisert:	LB-1995-00798
Stikkord:
Sammendrag:
Saksgang:	Oslo byrett Nr. 93-09708 A/72 - Borgarting lagmannsrett LB-1995-00798 A.
Parter:	Ankende part: A (Prosessfullmektig: Advokat Trygve Askvig, Oslo). Motpart: B (Prosessfullmektig: Advokat Peter Schjølberg, Oslo).
Forfatter:	Lagmann Ola Melheim, formann, Lagdommer Petter A Lossius, Lagdommer Sissel Rydman Langseth
Lovhenvisninger:	Husleieloven (1939) §11, Foreldelsesloven (1979) §3, §5, Tvistemålsloven (1915) §172, §180, Sameigelova (1965), Husstandsfellesskapsloven (1991) §3, §68

Dom:

Saken gjelder krav om husleie/erstatning i forbindelse med opphør av et samboerforhold. I tillegg kreves betaling etter et gjeldsbrev av 16. desember 1981.

B og A ble samboere i 1976. De bodde forskjellige steder inntil de i 1984 kjøpte en selveierleilighet i - - -veien 4 b i Oslo.

B hadde siden 1979 eid en leilighet i - - -veien, som ble solgt i forbindelse med kjøpet i 1984. Hun hevder at dette frigjorde kr 625000, som i sin helhet ble brukt til delfinansiering av den nye leiligheten (kjøpesum 1,3 millioner kroner). Ifølge B gav dette et "overskudd" i oppgjøret, som gikk inn på As konto med ca kr 200000. Overskuddet fremkom ved at begge samboerne lånte noe over kr 400000 i forbindelse med kjøpet.

A bestrider at det i forbindelse med ovennevnte lånetransaksjoner fremkom noe overskudd ved finansieringen som kan føres tilbake til leiligheten i - - -veien. Derimot hadde samboerne en annen finansieringskilde, nemlig salget av den siste felles bolig, et hus på X. Ifølge A ble det her frigjort ca kr 275000, som ble brukt til delfinansiering av den nye leiligheten. Partene er for øvrig sterkt uenige om hvor store andeler hver av dem hadde i huset på X da det ble solgt.

I 1981 fikk A låne kr 225000 av sin mor. Det er ubestridt anført at dette i realiteten var en gave. Da B på dette tidspunkt skal ha hatt en anstrengt økonomi, blant annet på grunn av lån til kjøp av huset på X, fikk hun låne gavebeløpet av A. Det ble utstedt et gjeldsbrev den 16. desember 1981 pålydende kr 225000 med klausul om at gjelden betales ved påkrav. B erkjenner å ha lånt pengene, men gjør gjeldende blant annet at kravet er foreldet.

I 1988 opphørte samboerforholdet, idet B flyttet fra - - -veien. På grunn av husproblemer flyttet hun tilbake en periode på ca 10 måneder i 1989 - 1990. Deretter har hun ifølge A bodd i leiligheten i perioder. Ifølge B har hun bare vært på besøk (overnattet) noen ganger, men ikke etter 1992.

A har med unntak av ovennevnte perioder disponert leiligheten alene siden mars måned 1988. B krever betaling for bruken, idet hun i henhold til skjøtet er sameier med en halvpart. B hevder å ha krevet betaling muntlig, noe A bestrider. Ved brev av 13. august 1993 ble det fremsatt et skriftlig husleiekrav for de siste 3 år, dvs. med virkning fra 13. august 1990. I påstanden for byretten ble kravet tilpasset datoen for stevning, dvs. med virkning fra 1. desember 1990.

A bestrider at det er grunnlag for kravet. Han er imidlertid villig til å betale husleie med virkning fra 13. august 1993, men med et langt lavere beløp enn det B gjør gjeldende.

Som det fremgår av B' påstand for byretten, er kravet beregnet til kr 250000 frem til 1. desember 1994. Til grunn for beregningen ligger en netto leie pr. måned på kr 10000, hvorav As halvpart utgjør kr 60000 pr. år. I tillegg til dette er det lagt renter slik at man kommer opp i ovennevnte beløp. Under forutsetning av at det er grunnlag for å kreve leie for 3 år tilbake, og forutsatt at man baserer seg på en leieinntekt som nevnt, er A enig i at regnestykket er riktig.

Oslo byrett avsa dom den 9. desember 1994 med slik domsslutning:

I hovedsøksmålet:

1. I sameiet mellom A og B eier B og A hver sin ideelle halvpart av gnr. 29, bnr. 565, seksjonsnr. 5 i Oslo.

2. Sameiet mellom B og A i gnr. 29, bnr. 565, seksjonsnr. 5 i Oslo blir å oppløse ved tvangssalg gjennom namsmannen i Oslo.

3. A dømmes til å betale B kr 250000,- -tohundredeogfemtitusen- med tillegg av 12 -tolv- % rente fra 1/12 1994 til betaling skjer.

4. A betaler saksomkostninger til B med kr 20850,- -tyvetusenåttehundreogfemti-.

I motsøksmålet:

1. B frifinnes.

2. B' motregning mot As krav på saksomkostninger i henhold til Eidsivating lagmannsretts kjennelse av 9/8 1993 kjennes ugyldig.

3. B betaler til A hans omkostninger med utleggsforretning for Namsmannen i Oslo med kr 1425,- -ettusenfirehundreogtjuefem- med tillegg av 12 -tolv- % rente fra forfall til betaling skjer.

4. A betaler saksomkostninger til B med kr 10000,- -titusen- med tillegg av 12 -tolv- % rente fra forfall til betaling finner sted.

I begge søksmål:

Oppfyllelsesfristen for alle kravene ovenfor er 14 -fjorten- dager fra forkynnelsen av dommen.

Om det nærmere saksforhold vises det til byrettens dom og lagmannsrettens bemerkninger nedenfor.

A har i rett tid påanket dommen til lagmannsretten. Det er lagt ned slik endelig påstand:

I hovedsøksmålet:

1. A frifinnes forsåvidt gjelder krav på husleie fra tiden før 13. august 93.

2. A er forpliktet til fra og med 13. august 93 å betale husleie efter rettens skjønn til B for bruk av den ideelle halvpart av partenes felles bolig i - - -vn. 4 B.

3. B dømmes til å betale saksomkostninger til A for byrett og lagmannsrett med tillegg av 12 % renter fra forfall til betaling finner sted.

I motsøksmålet:

1. B dømmes til å betale til A kr 225000,- med tillegg av 12 % renter fra 11. november 93 til betaling finner sted.

2. B dømmes til å betale saksomkostninger til A for byrett og lagmannsrett med tillegg av 12 % renter fra forfall til betaling finner sted.

B har tatt til gjenmæle og for lagmannsretten lagt ned slik endelig påstand:

I hovedsøksmålet og motsøksmålet:

1. Oslo byretts dom stadfestes så langt den er påanket.

2. A dømmes til å betale saksomkostninger også for lagmannsretten.

Ankeforhandling ble holdt i Oslo tinghus den 11. januar 1996. Partene møtte og avgav forklaring. Dokumentasjonen fremgår av rettsboken. ***

Den ankende part, A, har i det vesentlige gjort gjeldende:

Det erkjennes at B har krav på betaling for As bruk av leiligheten i - - -veien. Betaling kan imidlertid ikke kreves for tiden før 13. august 1993 da kravet ble fremsatt. A kan heller ikke akseptere en leie i den størrelsesorden som B gjør gjeldende. Leien må fastsettes til et vesentlig lavere beløp etter rettens skjønn. På begge disse punkter har byretten foretatt feil bevisbedømmelse og lovanvendelse.

Den ankende part bestrider at B har fremsatt noe muntlig krav om kompensasjon eller husleie. Retten har bare hennes utsagn å holde seg til. Når A bestrider dette, må B ha bevisbyrden for at et muntlig krav er fremsatt. B har ikke oppfylt sin bevisbyrde.

Ankemotpartens anførsler på dette punkt er i hovedsak bygget på rene rimelighetsbetraktninger. Selv om en skulle bygge på en så usikker rettskilde, er det uansett ingen rimelighet i det fremsatte krav. Det er særlig fremhevet:

Det er B som har frembrakt den foreliggende situasjon. Hun flyttet frivillig ut i 1988. På dette tidspunkt var det meget vanskelig å selge en leilighet av denne type. A gjorde flere salgsfremstøt, men uten å lykkes. Dertil kommer at B flyttet tilbake i ca 10 måneder i 1989 - 1990. Senere bodde hun i leiligheten i kortere perioder frem til våren 1992.

Selv i de perioder da B ikke bodde i leiligheten, kan man ikke si at A har brukt hennes andel på en slik måte at det er rimelig å avkreve ham en godtgjørelse. A hadde ikke noe annet valg enn å bo i leiligheten med sikte på å oppnå en salgspris som partene kunne akseptere. A har hele tiden brukt leiligheten i overensstemmelse med sameieloven bestemmelser. B har frivillig avstått fra å bruke sin andel. Hadde hun fremsatt et krav tidligere, kunne A ha innrettet seg etter dette.

Det er heller ikke grunnlag i lovverket eller i rettspraksis for det krav som B gjør gjeldende før 13. august 1993.

For perioden 1. januar - 13. august 1993 kunne man om forholdene hadde ligget annerledes an, ha vurdert en analogi fra ekteskapsloven §68 annet ledd. Bestemmelsen stiller opp to vilkår for betalingsplikt. Det ene er at den ene ektefelle skal være gitt en bruksrett. Det annet vilkår er at det må være fremsatt krav om leie. Ingen av disse vilkår er oppfylt i nærværende sak. Selv om loven bare gjelder ektefeller, må de samme hensyn i like høy grad gjelde samboere. Det er her vist til Ot.prp.nr.28 (1990-1991) side 128 og Holmøy og Lødrup: Ekteskapsloven side 441.

Når det gjelder tiden før 1. januar 1993, har man ingen bestemmelser å støtte seg til i den daværende ekteskapslov. Selv om en skulle basere seg på alminnelige rettsgrunnsetninger, må det i det minste kreves at det er etablert en bruksrett for den ene ektefellen. Det er som nevnt ikke tilfelle i nærværende sak. Det er her vist til Lødrup: Skifterett (7. utgave) side 150 og Rt-1982-1269. Subsidiært er det gjort gjeldende at den leie som kreves, er altfor høy. A aksepterer at han skal betale en markedsleie. Den takst som er fremlagt, er helt urealistisk. B må godtgjøre at det krav hun har fremsatt er i samsvar med markedsleien for perioden. Heller ikke her har hun oppfylt sin bevisbyrde. Retten må foreta et skjønn med sikte på å komme frem til netto markedsleie. Dette er utdypet ved å dokumentere diverse utgiftsposter for en leilighet av denne type. Videre er det vist til Rt-1982-1269, som slår fast at selv om markedsleie skal betales skal det være en fornuftig leie i et oppgjør mellom ektefeller. Dette må også gjelde mellom samboere.

Når det gjelder kravet etter gjeldsbrevet, er dette ikke foreldet. A hadde fått pengene i gave fra sin mor.

Gjeldsbrevet ble opprettet for å sikre pengene dersom samboerforholdet skulle opphøre.

Selv om foreldelsesloven §3 fastsetter at utgangspunktet for foreldelse er det tidspunkt da man tidligst kan kreve oppfyllelse, må bestemmelsen sees i sammenheng med formålet med lånet. Gjeldsbrevet må tolkes som en annen avtale. Hele låneordningen ville blitt meningsløs hvis A kunne si opp lånet med det samme. Teksten må tolkes slik at lånet først kunne oppsies hvis partene gikk fra hverandre. Dette er utdypet nærmere ved å vise til flere deler av teksten samt ordningen med oppskriving av verdien. Man kan således ikke som byretten, ensidig legge vekt på ordlyden. Det er her vist til Ot.prp.nr.38 (1977-1978) side 52-53.

Det må etter dette legges til grunn at foreldelsesfristen først løper fra det tidspunkt oppgjøret vedrørende leiligheten i - - -veien er i havn.

Subsidiært anføres det at foreldelsesfristen løper fra 13. mars 1988 da B flyttet ut.

Atter subsidiært anføres det at foreldelsesfristen løper fra salget av leiligheten i - - -veien høsten 1984.

Ankemotparten, B, har i det vesentlige gjort gjeldende:

Byrettens dom er riktig på begge punkter både hva angår bevisbedømmelsen og rettsanvendelsen. I tillegg til de anførsler som fremgår av byrettens dom, er det fremhevet:

Det er ikke krevet leie for hele tiden siden B flyttet fra - - -veien (13. mars 1988). Selv om man trekker fra de 10 månedene da hun flyttet tilbake (1989 - 1990), blir det igjen en periode på ca 22 måneder som det ikke kreves leie for. Det er ikke grunnlag for ytterligere fradrag, idet de gangene hun senere har vært i leiligheten, må betraktes som besøk. Når B har gitt avkall på leie for ca 22 måneder, er det ut fra rimelighetshensyn i en overgangsperiode og for så vidt i overensstemmelse med rettspraksis.

Det må ansees bevist at B muntlig har avkrevet A leie lenge før brevet av 13. august 1993. At A benekter dette, er ikke i seg selv tilstrekkelig til å påføre B noen bevisbyrde. Det er flere omstendigheter i situasjonen som støtter opp om den forklaring B har gitt. A har på sin side hele tiden gått inn for å bli boende i - - -veien uten å ta hensyn til den økonomiske skade han derved har påført sin tidligere samboer.

Når A har valgt å bli boende i - - -veien, må han ha vært klar over at han oppnådde en særfordel på bekostning av B. Selv om det ikke er opprettet noen husleieavtale, må det ytes en kompensasjon av tilsvarende art. Det faktum at B flyttet ut, isolert sett frivillig, kan ikke medføre at A i en årrekke kan disponere leiligheten uten vederlag. Når B avstår fra å kreve leie for en periode på ca 22 måneder, har han fått en rimelig overgangsperiode slik at han kunne innrette seg på forholdet.

At A aksepterer å betale husleie for tiden etter 13. august 1993, er egentlig ulogisk. Flere av de hensyn som taler for leie nå, gjelder på samme måte som tiden før når man tar hensyn til ovennevnte områingsperiode.

Den ankende parts henvisning til ekteskapsloven §68 annet ledd er ikke holdbar. I lov om husstandsfellesskap §3 in fine er det regnet opp de bestemmelser i ekteskapsloven som gjelder mellom samboere. Oppregningen må ansees uttømmende. §68 er ikke nevnt. Bestemmelsen kan således ikke anvendes analogisk på samboere.

Dertil kommer at §68 annet ledd er en unntaksbestemmelse, som kommer inn når intet annet grunnlag kan anføres. B har godtgjort å ha et husleiekrav etter alminnelige rettsgrunnsetninger.

Subsidiært er det anført at B kan bygge på erstatningsrettslige synspunkter. A har forsettlig benyttet leiligheten i større grad enn hva som følger av sameieloven. Han har egentlig lagt an en utmattelsestaktikk overfor B, som hele tiden har betalt renter og avdrag på sin andel av lånet på leiligheten. A har bevisst påført henne et tap som overstiger det krav som nå gjøres gjeldende.

Når det gjelder leiens størrelse (kr 10000 netto pr. måned for hele leiligheten), er det i realiteten en rimelig leie hele perioden sett under ett. Det bør herunder tas hensyn til at leiemarkedet har vært mer stabilt enn prisene ved salg i perioden. Den takst som er fremlagt, viser at leiligheten har en høy verdi. Det viser imidlertid også As egen holdning, idet han ikke ville akseptere en lavere kjøpesum enn den som fremgår av hans egne annonser. En netto leie på kr 10000 pr. måned er ikke tilstrekkelig til å kapitalisere kjøpesummen fra 1984 (1,3 millioner kroner).

Lagmannsretten skal bemerke:

Som det fremgår av anke/tilsvar og de endelige påstander, er saken nå begrenset til spørsmålet om husleie/erstatning og hvorvidt gjeldsbrevet er foreldet.

Det er imidlertid oppstått en uklarhet vedrørende påstandene når det gjelder kravet om husleie for tiden etter 13. august 1993. Den ankende part, som erkjenner å ha et husleieansvar fra dette tidspunkt, har lagt ned påstand om at leien skal fastsettes etter rettens skjønn, jf påstanden i hovedsøksmålet pkt. 2. Ankemotparten har på dette punkt hele tiden begrenset seg til å kreve byrettens dom stadfestet. Byretten har imidlertid bare tatt standpunkt til det omforenede krav (kr 250000 pr. 1. des. 1994). Etter den erkjennelse som foreligger vedrørende selve ansvarsgrunnlaget, legger retten til grunn at B også påstår dom for kravet etter 1. desember 1994 og frem til B har fått oppgjør for sin ideelle halvpart.

Når det gjelder kravet om vederlag for As enebruk av leiligheten, legger retten til grunn at B muntlig har tatt opp med ham spørsmålet om kompensasjon. Det kan ikke være noen tvil om at B kom i en meget vanskelig situasjon allerede da hun flyttet ut i 1988. Den ankende parts henvisning til at dette skjedde "frivillig", har liten relevans ved den rimelighetsvurdering som han legger vekt på. Da B senere så seg nødsaget til å flytte tilbake i en periode i 1989 - 1990, skyldtes dette dårlige boforhold og vanskelig økonomi, blant annet fordi hun fortsatt betalte renter og avdrag på lånet til den felles leilighet. At B i denne perioden og særlig i forbindelse med flyttingen våren 1990, ikke skulle ha krevet en avklaring av partenes økonomiske mellomværende i form av et krav om kompensasjon for As forestående enebruk, er helt usannsynlig.

Lagmannsretten finner etter dette at B har krav på et vederlag som blir å likestille med et husleiekrav. Betaling må derfor kunne kreves for den periode som fremgår av kravet og byrettens dom. Lagmannsretten har herunder lagt vekt på at A med dette har fått en overgangsperiode på ca 22 måneder, som må ansees å ha gitt ham en rimelig mulighet til å ordne sitt økonomiske mellomværende. A må ha innsett at han ikke over lengere tid kunne bruke leiligheten som han selv ville. Dersom en plikt til å yte kompensasjon fremstod som et økonomisk problem, måtte han selv tatt konsekvensen og leiet bort leiligheten inntil salgsmarkedet hadde bedret seg.

Hva angår den leie som er krevet, er lagmannsretten enig med byretten. Det vises for øvrig til ankemotpartens anførsler på dette punkt.

Som det fremgår av innledningen til lagmannsrettens bemerkninger, gis det dom også for leiekravet etter 1. desember 1994. Leien forutsettes å forfalle forskuddsvis den første i hver måned, jf husleieloven §11 tredje ledd.

Når det gjelder kravet etter gjeldsbrevet, er lagmannsretten kommet til et annet resultat enn byretten.

Som det fremgår av gjeldsbrevet, skal gjelden betales ved påkrav. Forfallstiden er imidlertid ikke avgjørende for foreldelsesfristen. Som det fremgår av foreldelsesloven §3 nr. 1, regnes foreldelsesfristen fra "den dag da fordringshaveren tidligst har rett til å kreve å få oppfyllelse". Når fordringen forfaller ved påkrav som i nærværende sak, løper foreldelsesfristen fra den dag fordringshaveren tidligst kan fremsette påkrav. Spørsmålet blir om man kan utlede av gjeldsbrevet, herunder omstendighetene i forbindelse med lånet, at A ikke hadde rett til å fremsette et påkrav umiddelbart etter innvilgelsen av lånet. Som det fremgår av forarbeidene, vil det etter forholdene kunne følge av en tolkning av gjeldsbrevet at fordringen først kan kreves oppfylt etter en viss tid eller etter bestemte begivenheter. Det vises til Ot.prp.nr.38 (1977-1978) side 52 - 53.

Som det fremgår av byrettens dom, har den ikke tatt kravet til følge, idet byretten har lagt avgjørende vekt på ordlyden, samt at det for byretten ikke skal ha kommet frem noe omkring partenes uttalelser eller forutsetninger som trekker i retning av As anførsler.

Hva sistnevnte forhold angår, har lagmannsretten en annen oppfatning av situasjonen. Det synes å være på det rene at begge parter har hatt den oppfatning at lånet skulle være langvarig, og at A ikke skulle kunne kreve oppfyllelse før samboerforholdet opphørte eller det inntrådte en helt spesiell situasjon.

Denne forståelse av gjeldsbrevet underbygges av opplysningen i teksten. Som det fremgår av ordlyden, skal det ikke betales renter og avdrag av gjelden i løpetiden. Den eneste kompensasjon som skal ytes, fremgår av den oppskrivning av gjeldsbeløpet som er knyttet til en eventuell verdiøkning av den leiligheten som B på det daværende tidspunkt eide i - - -veien. Dette var i seg selv en usikker kompensasjon både hva angår verdiøkning og tidsrammen (frem til leiligheten ble solgt).

Når disse omstendigheter sees i sammenheng, får lånet i noen grad preg av en slags gavetransaksjon hvor subjektive fortolkningsmomenter får betydning. Dersom samboerforholdet hadde vart livet ut, er det overveiende sannsynlig at lånet aldri hadde blitt betalt tilbake, dog således at den forbedring av B' økonomiske situasjon som lånet avstedkom, ville ha kommet partene til gode ved investering i ny felles bolig.

Lagmannsretten legger etter dette til grunn at A tidligst kunne ha krevet oppfyllelse da B flyttet ut av leiligheten den 13. mars 1988. Hans krav om betaling etter gjeldsbrevet er da ikke foreldet, jf foreldelsesloven §3 nr. 1, jf §5.

B har anført at gjelden er betalt. Det er ikke kommet frem noen opplysninger som underbygger anførselen.

Anken i hovedsøksmålet har etter dette vært forgjeves. Den ankende part bør i overensstemmelse med hovedregelen i tvistemålsloven §180 første ledd, erstatte motparten sakens omkostninger. Det er lagt frem omkostningsoppgave pålydende kr 13000. Oppgaven legges til grunn. Byrettens omkostningsavgjørelse stadfestes.

Når det gjelder motsøksmålet, har dette ført frem. Lagmannsretten finner imidlertid at saken har vært så tvilsom at det har vært fyldestgjørende grunn for B til å la den komme for retten, jf tvistemålsloven §180 annet ledd, jf §172 annet ledd. Partene bærer derfor hver sine omkostninger for byretten og lagmannsretten.

Dommen er enstemmig.

Domsslutning:

I hovedsøksmålet:

1. Byrettens dom stadfestes så langt den er påanket.

I tillegg betaler A husleie til B med 5000 -femtusen- kroner pr. måned fra 1. desember 1994 til oppgjøret mellom partene vedrørende leiligheten i - - -veien 4 B i Oslo er avsluttet. Kravene forrentes med 12 -tolv- prosent p.a. fra de respektive terminers forfall til betaling skjer.

2. Byrettens saksomkostningsavgjørelse stadfestes.

3. I saksomkostninger for lagmannsretten betaler A til B 13000 -trettentusenkroner innen 2 -to- uker fra forkynnelsen av lagmannsrettens dom.

I motsøksmålet:

1. B betaler til A 225000 -tohundreogtjuefemtusen- kroner med tillegg av 12 -tolv- prosent rente p.a. fra 11. november 1993 til betaling skjer.

2. Partene bærer hver sine saksomkostninger for byretten og lagmannsretten.